Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copies exécutoires
délivrées le :
à Me LEMAÇON
Copies certifiées
conformes délivrées le :
à Me AUDINEAU
■
8ème chambre
3ème section
N° RG 24/07821
N° Portalis 352J-W-B7I-C5FMV
N° MINUTE :
Assignation du :
11 juin 2024
JUGEMENT
rendu le 15 novembre 2024
DEMANDERESSES
Madame [J] [X]
[Adresse 6]
[Localité 7]
Madame [H] [L]
[Adresse 4]
[Localité 7]
représentées par Maître Samuel LEMAÇON de la SELAFA JEAN CLAUDE COULON ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K0002
DÉFENDEUR
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] - [Adresse 3] - [Localité 10], représenté par son syndic le cabinet FRANCILIEN IMMOBILIER
[Adresse 5]
[Localité 8]
représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0502
Décision du 15 novembre 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/07821 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FMV
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe
Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Céline CHAMPAGNE, juge
assistées de Léa GALLIEN, greffière
DÉBATS
A l’audience du 12 septembre 2024 présidée par Marie-Charlotte DREUX
tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 15 novembre 2024.
JUGEMENT
Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort
EXPOSÉ DU LITIGE
Mmes [J] [X] et [H] [L] sont propriétaires indivises d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 10], composé d'un immeuble et d'une cour dont l'un des côtés est constitué du mur de l'immeuble voisin, situé au 116 de la même rue.
Se plaignant de chutes de pierres en provenance de ce mur, elles ont, à plusieurs reprises, en 2021 et 2022, demandé au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]-[Adresse 3] de procéder aux réparations nécessaires, avant de le mettre en demeure, par courrier en date du 11 août 2022, d'avoir à procéder, sous quinzaine, aux réparations urgentes.
Par assignation délivrée le 31 octobre 2022, elles ont fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]-[Adresse 3] et son syndic, la société Cergic, afin d'obtenir, à titre principal, leur condamnation in solidum à procéder à toute réparation permettant de mettre un terme aux chutes de pierres constatées, dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à titre subsidiaire, la désignation d'un expert et, en tout état de cause leur condamnation in solidum à leur verser la somme de 10 000 euros à titre de provision sur dommages et intérêts outre leur condamnation aux dépens et à leur régler la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance en date du 16 janvier 2023, le juge des référés a déclaré l'action de Mmes [X] et [L] recevable, dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de réparation pas plus que sur la demande de provision formées par les demanderesses ni sur celle formée par le syndicat des copropriétaires.
Il a en revanche désigné M. [V] [C] en qualité d'expert.
Le rapport d'expertise a été établi le 04 décembre 2023.
Décision du 15 novembre 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 24/07821 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5FMV
Par requête en date du 05 juin 2024, Mmes [X] et [L] ont sollicité du président de la présente juridiction l'autorisation d'assigner à jour fixe le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2].
Par ordonnance en date du 06 juin 2024, elles ont ainsi été autorisées à le faire assigner pour l'audience du 12 septembre 2024, l'assignation devant être délivrée au plus tard le 12 juin 2024.
Aux termes de leur assignation, délivrée le 11 juin 2024, elles sollicitent ainsi, au visa des articles 3, 14, 18, 22 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et 1242 du code civil, de :
« Déclarer Mmes [J] [X] et [H] [L] recevables et bien fondées en leurs demandes, fins et conclusions
Juger que l'inaction du syndicat des coproprietaires du n°[Adresse 2] engage la responsabilité de ce dernier
Juger que le mur de l'immeuble sis [Adresse 2] donnant sur la cour de l'immeuble sis [Adresse 1] nécessite la réalisation de travaux préconisés par le rapport d'expertise judiciaire déposé le 04 décembre 2023
Enjoindre au syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] de faire installer une toiture de protection provisoire préconisée par l'expertise judiciaire dans la semaine suivant la signification du jugement, sous astreinte de 750 euros par jour de retard passé ce délai
Enjoindre au syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] de réaliser les travaux préconisés par l'expertise judiciaire dans le mois suivant la signification du jugement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai et d'en justifier auprès de Mmes [J] [X] et [H] [L] en leur produisant un contrat d'un commissaire de justice
Condamner le syndicat des coproprietaires du [Adresse 2] au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance en ce compris les entiers frais d'expertise. »
Dans ses conclusions, notifiées par voie électronique le 11 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande, au visa des articles 15 de la loi du 10 juillet 1955 et 1353 du code civil, de :
« In limine litis,
DECLARER Madame [J] [X] et Madame [H] [L] irrecevables en leurs demandes pour défaut de qualité et d’intérêt à agir.
A titre principal,
DEBOUTER Madame [J] [X] et Madame [H] [L] de l’ensemble de leurs demandes du fait de l’existence de contestations sérieuses.
A titre subsidiaire,
DEBOUTER Madame [J] [X] et Madame [H] [L] de leur demande de condamnation à faire réaliser des travaux temporaires,
PRENDRE ACTE que l’Assemblée générale du 2 juillet 2024 a voté dans sa résolution n°19.2 la réalisation des travaux de reprise définitif du mur,
ACCORDER un délai au Syndicat des copropriétaires jusqu’au 15 janvier 2025 pour faire réaliser ces derniers travaux.
En tout état de cause,
CONDAMNER in solidum Madame [J] [X] et Madame [H] [L] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 10] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. »
Lors de l'audience, les parties ont maintenu leurs demandes.
Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus ainsi qu'aux notes d'audience pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions du demandeur.
A l'issue de l'audience, l'affaire a été mise en délibéré au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes de «juger » et de « prendre acte »
Ces demandes dont la formulation ne consistent qu'en une reprise de simples moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions formulées par les parties ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du code de procédure civile, en ce qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert.
Or, en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ».
Par conséquent, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes formulées de la sorte par :
-Mmes [X] et [L]
« Juger que l'inaction du syndicat des copropriétaires du n°[Adresse 2] engage la responsabilité de ce dernier »
« Juger que le mur de l'immeuble sis [Adresse 2] donnant sur la cour de l'immeuble sis [Adresse 1] nécessite la réalisation de travaux préconisés par le rapport d'expertise judiciaire déposé le 04 décembre 2023 ».
-le syndicat des copropriétaires
« PRENDRE ACTE que l’Assemblée générale du 2 juillet 2024 a voté dans sa résolution n°19.2 la réalisation des travaux de reprise définitif du mur ».
Sur la recevabilité des demandes formulées par Mmes [X] et [L]
L'article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »
Aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic. »
Le syndicat des copropriétaires soutient que seul un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir dans l'intérêt des copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et que, si une action individuelle d'un copropriétaire est possible au sein de la copropriété dont il fait partie, il en va différemment si l'action est dirigée contre un autre syndicat des copropriétaires, le copropriétaire étant tenu, dans cette hypothèse, de justifier d'un intérêt légitime à agir en raison notamment d'un préjudice personnel éprouvé dans la propriété ou la jouissance de son lot.
Il fait valoir qu'en l'espèce, Mmes [X] et [L] ne justifient pas d'un intérêt à agir faute d'établir ce préjudice et qu'elles ont en réalité engagé une action, portant sur la cour de l'immeuble, partie commune, en lieu et place de leur syndicat des copropriétaires, seul ayant qualité à agir.
Il demande donc qu'elles soient déclarées irrecevables pour défaut de qualité et intérêt à agir.
Lors de l'audience, le conseil de Mmes [X] et [L] a expliqué qu'elles étaient propriétaires indivis du bien, qu'il n'existait ainsi aucun syndicat de copropriété, et que ce moyen avait déjà été soulevé devant le juge des référés qui l'avait rejeté.
En l'espèce, la qualité de propriétaires indivis des demanderesses est attestée par l'acte notarié en date du 16 mai 2018, par lequel Mme [Z] leur a légué l'immeuble susvisé, ainsi que par l'avis de taxe foncière établi pour l'année 2021, l'immeuble n'étant ainsi pas soumis au statut de la copropriété.
Mmes [X] et [L] sont par conséquent recevables en leur action et il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa fin de non recevoir.
Sur les responsabilités et la demande de travaux
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, dans sa rédaction applicable aux faits de l'espèce, que « le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
Enfin, l'article 1242 du même code dispose que « on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. »
Mmes [X] et [L] expliquent tout d'abord que le mur litigieux est la propriété de l'immeuble voisin et qu'il ne s'agit nullement d'un mur mitoyen.
Elles indiquent en effet qu'il ne peut y avoir dans aucun cas, même dans les villes, présomption de mitoyenneté lorsqu'il n'existe de bâtiment que d'un côté et que le fonds situé de l'autre côté est d'une autre nature, comme en l'espèce une cour, et qu'ainsi le mur qui sépare deux héritages et contre lequel des bâtiments sont adossés d'un seul côté doit être reconnu comme étant la propriété exclusive du propriétaire de ces bâtiments.
Elles considèrent ainsi que, sauf titre contraire non produit en l'espèce, les travaux portant sur ce mur incombent intégralement au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]-[Adresse 3], puisque le mur lui appartient exclusivement.
Elles exposent en effet qu'un syndicat des copropriétaires peut voir sa responsabilité engagée sur les dispositions de l'article 14 précité, fondant une responsabilité de plein droit en raison de dommages causés aux tiers et ayant leur origine dans des parties communes, mais également sur celles de l'article 1242 du code civil, fondant également une responsabilité de plein droit basée sur la notion de garde de la chose dont il est nécessaire de démontrer l'état anormal, en raison de son caractère inerte.
Lors de l'audience, le conseil de Mmes [X] et [L] a ajouté qu'une résolution votée par le syndicat des copropriétaires, en juillet dernier, mentionne bien que ce mur est une propriété privative.
Mmes [X] et [L] indiquent qu'en l'espèce le caractère anormal du mur de l'immeuble du [Adresse 2] -[Adresse 3] est démontré par les chutes de pierres constatées par l'expert de telle sorte que le syndicat des copropriétaires, gardien de la chose, est responsable de plein droit des désordres causés par cette dernière.
Elles soutiennent de plus que les désordres causés à leur immeuble trouvent leur origine dans les parties communes de l'immeuble voisin de telle sorte que la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires est également engagée sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.
Lors de l'audience, le conseil des demanderesses a maintenu ses demandes telles que formulées dans l'assignation délivrée.
Dans ses conclusions, le syndicat des copropriétaires indique, pour sa part, que l'expert ne s'est pas prononcé sur la propriété du mur, que la question de la mitoyenneté demeure incertaine puisqu'il n'a pas été associé à l'intervention unilatérale du cabinet de géomètre expert mandaté par les défenderesses et que l'étude qu'elles produisent apparaît dénuée de toute valeur probante en l'absence de production des règlements de copropriété des immeubles et a minima, des justificatifs de publicité foncière inhérents à toute mitoyenneté.
Il indique toutefois également que lors de l'assemblée générale tenue le 02 juillet 2024, les copropriétaires ont voté les travaux de reprise du mur et que des appels de fonds doivent être émis en septembre, octobre et novembre 2024 afin de financer ces travaux.
Il s'oppose à la demande de réalisation de travaux provisoires et sollicite un délai jusqu'au 15 janvier 2025 indiquant que la situation actuelle dure depuis des années et que le service technique de l'habitat de la mairie de [Localité 9] n'a jamais fait d'injonction de travaux alors même qu'elle est régulièrement informée de la situation par les demanderesses.
Il considère donc que la situation décrite est largement exagérée et peut attendre la réalisation de travaux définitifs tels que votés par l'assemblée générale.
Lors de l'audience, le conseil du syndicat des copropriétaires a confirmé que des travaux définitifs sur ce mur ont été votés lors de la dernière assemblée générale tenue et qu'ils font l'objet de trois appels de fonds, le dernier devant avoir lieu en novembre 2024.
Il a maintenu sa demande de délai jusqu'au 15 janvier 2015 pour faire réaliser les travaux, expliquant qu'il n'y a pas de risque que le mur s'écroule et a précisé s'en remettre à ses écritures.
L'état dégradé du mur litigieux n'est ainsi pas contesté par le syndicat des copropriétaires.
Il ressort au surplus tant des constatations effectuées par l'huissier mandaté le 04 juillet 2022, qui a indiqué qu'il avait constaté la présence de pierres sur le filet anti-pigeon couvrant horizontalement la cour de l'immeuble des demanderesses, que de l'expert judiciaire.
Celui-ci a en effet ainsi décrit, dans son rapport, les risques de désordres :
« -il y a un risque de chute de morceaux d'enduit depuis la souche de la cheminée du n°116 sur la partie haute du filet
-il y a un risque de chute de morceau d'enduit ou de maçonnerie depuis le mur du n°116 sur la courette
-le couronnement de la cheminée du 116, fissuré et découpé peut se casser et des morceaux peuvent tomber dans la courette.
La hauteur de chute d'un morceau de maçonnerie ou d'une pierre depuis la cheminée du n°116 située à une hauteur d'environ 20 mètres peut s'avérer mortelle pour un usager de la cour. »
L'expert a conclu qu'il existait bien un risque pour les usagers de la cour de recevoir des chutes de maçonnerie qui pouvait passer à travers le filet, laquelle proviendrait exclusivement du mur et de la souche de la cheminée de l'immeuble du [Adresse 2], qui n'a pas été complètement réparée.
Au titre des travaux à engager, il a indiqué qu'ils auront pour but de stabiliser toute la façade du [Adresse 2] surplombant le filet anti-pigeon afin de prévenir toute chute de pierres dans la cour du [Adresse 1] et préconisé les mesures suivantes :
« -protection préalable de la cour du [Adresse 1] avec une toiture provisoire
-purge complémentaire de la façade du n°116 jusqu'au bas du filet anti-pigeon
-ouverture des fissures du couronnement
-réfection de tout le couronnement avec mise en résine
-réfection des joints des moellons du pignon en partie haute avec mise en place d'un profilé goutte d'eau. »
Il a indiqué, au vu du devis produit par le syndicat des copropriétaires pour la réfection des joints des moellons en partie haute du pignon avec reprise du couronnement de la cheminée, d'un montant de 6194 euros, qu'il ne couvrait pas « l'examen et la purge sur la hauteur du pignon du mur jusqu'en bas, qui comporte aussi des risques de descellement des joints et chute à travers le filet » et a estimé ces travaux complémentaires, nécessitant des moyens de cordage et de passerelles suspendus accrochés depuis la toiture du n°116, à 5000 euros.
Le procès-verbal de l'assemblée générale du 02 juillet 2022 mentionne l'adoption par les copropriétaires du [Adresse 2]-[Adresse 3] de la résolution n°19, laquelle indique dans l'historique du litige qu'elle retrace, que « face au risque de chute de pierres, l'indivision [X] et [E] a mis en demeure la société Sergic représentant le syndicat de copropriétaires du [Adresse 2] de procéder à des réparations urgentes par plusieurs courriers en 2021 et 2022.
Ces courriers sont restés sans réponse, Sergic affirmant que le syndicat n'était pas responsable de l'entretien du mur.
Cependant, une étude réalisée en avril 2022 a confirmé que cet entretien incombait bien au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]. »
Les copropriétaires ont ainsi adopté les travaux de réparation du mur litigieux, consistant en une protection de la cour avec une toiture provisoire, une purge de la façade jusqu'au bas du filet anti-pigeon et une réparation des fissures et joints en haut de la façade, pour un budget de 11 192,50 euros TTC.
Le caractère privatif du mur n'est donc pas contesté par les copropriétaires qui ont accepté de procéder aux travaux nécessaires à sa réparation.
En application des dispositions de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, précédemment énoncé, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est donc engagée de plein droit et il convient de faire droit à la demande de travaux sollicitée par les demanderesses avec prononcé d'une astreinte au vu des risques mis en évidence par l'expert.
Ce dernier, en réponse au caractère urgent ou non des travaux à réaliser, a en effet indiqué dans sa note de synthèse du 13 octobre 2023, qu'il n'estimait pas nécessaire de faire réaliser des travaux d'urgence mais que pour éviter la chute de pierres ou de morceaux de maçonnerie sur un usage de la cour, il demandait aux parties de démarrer les travaux dans un délai inférieur à trois mois.
Il ne mentionne plus de délai dans son rapport définitif mais recommande toutefois que les travaux soient entamés le plus tôt possible, précisant qu'en cas de retard de démarrage de ces travaux, il préconisait la mise en place d'une toiture de protection provisoire au-dessus de la courette du numéro 110.
Par conséquent, il convient d'enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]-[Adresse 3] de réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire (purge complémentaire de la façade du n°116 jusqu'au bas du filet anti-pigeon ; ouverture des fissures du couronnement ; réfection de tout le couronnement avec mise en résine ; réfection des joints des moellons du pignon en partie haute avec mise en place d'un profilé goutte d'eau ; examen et purge sur la hauteur du pignon du mur jusqu'en bas) dans le mois suivant la signification du jugement, et passé cette date sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de deux mois, sans qu'il n'y ait lieu cependant de faire droit à la demande de production d'un « contrat d'un commissaire de justice » sollicité pour justifier de la réalisation des travaux.
Dans l'attente de la réalisation des travaux, il convient également d'enjoindre au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]-[Adresse 3] de faire installer la toiture de protection provisoire préconisée par l'expertise judiciaire dans la semaine suivant la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période d'un mois.
Sur les autres demandes
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, est par conséquent condamné aux dépens de l'instance, incluant ceux de l'instance en référé et les frais d'expertise.
Tenu aux dépens, il est également condamné à payer, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3500 euros à Mmes [J] [X] et [H] [L], prises ensemble.
L'exécution provisoire est de droit et il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]-[Adresse 3] de sa fin de non recevoir ;
ENJOINT au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]-[Adresse 3] de réaliser les travaux préconisés par l'expert judiciaire (purge complémentaire de la façade du n°116 jusqu'au bas du filet anti-pigeon ; ouverture des fissures du couronnement ; réfection de tout le couronnement avec mise en résine ; réfection des joints des moellons du pignon en partie haute avec mise en place d'un profilé goutte d'eau ; examen et purge sur la hauteur du pignon du mur jusqu'en bas), dans le mois suivant la signification du jugement, et passé cette date sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période de deux mois et au besoin l'y condamne ;
DÉBOUTE Mmes [J] [X] et [H] [L] de leur demande de production d'un « contrat d'un commissaire de justice » afin de justifier de la réalisation des travaux ;
ENJOINT au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]-[Adresse 3], dans l'attente de la réalisation des travaux, de faire installer la toiture de protection provisoire préconisée par l'expertise judiciaire dans la semaine suivant la signification du jugement, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard durant une période d'un mois et au besoin l'y condamne ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]-[Adresse 3] aux dépens, incluant ceux de l'instance en référé et les frais d'expertise ;
CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2]-[Adresse 3] à régler à Mmes [J] [X] et [H] [L], prises ensemble, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3500 euros ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Fait et jugé à Paris le 15 novembre 2024
La greffière La présidente
