Cour d'appel, 30 novembre 2023. 20/01411

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 30 NOVEMBRE 2023 ph N° 2023/ 394 N° RG 20/01411 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFQSL Syndicat des copropriétaires [Adresse 5] C/ [S] [P] [R] [O] épouse [P] Copie exécutoire délivrée le : à : Me François AUBERT SCP COUTURIER & ASSOCIÉS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 24 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 15/00938. APPELANT Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] située [Adresse 5] [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA GRAND BLEU, dont le siège social est [Adresse 2] représenté par Me François AUBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMES Monsieur [S] [P] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Christophe COUTURIER de la SCP COUTURIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE Madame [R] [O] épouse [P] demeurant [Adresse 1] représentée par Me Christophe COUTURIER de la SCP COUTURIER & ASSOCIÉS, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Patricia HOARAU, Conseiller, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l'audience, avant les plaidoiries. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Novembre 2023 Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES M. [S] [P] et Mme [R] [O] épouse [P] ont suivant acte notarié du 19 février 2013 acquis deux studios constituant les lots n° 5 et 6, situés au rez-de-chaussée de la copropriété dénommée [Adresse 5] sise [Adresse 5] à [Localité 4], dont l'état descriptif de division a été modifié. Se plaignant d'être privés de l'accès aux parties communes de l'immeuble situées au sous-sol, M. et Mme [P] ont par exploit d'huissier du 16 janvier 2015, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, devant le tribunal de grande instance de Draguignan, aux fins de voir : - dire et juger qu'en leur qualité de propriétaires des lots 5 et 6 et en leur qualité de copropriétaires, ils ont droit d'utiliser les parties communes situées au sous-sol de l'immeuble, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur remettre les clés de l'accès aux parties communes situées au sous-sol de l'immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser les charges payées à tort, - condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice subi, outre 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par assignation du 30 juin 2015, M. et Mme [P] ont régularisé leur procédure à l'égard de Me [C] [W] ès-qualités d'administrateur judiciaire du syndicat des copropriétaires. Par jugement du 24 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan a : - condamné le syndicat des copropriétaires à remettre à M. et Mme [P] les clés du local désigné comme « chaufferie » dans le plan joint au procès-verbal d'assemblée générale du 6 mars 1987, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, - rejeté la demande de remboursement de charges et la demande de dommages et intérêts présentées par M. et Mme [P], - ordonné l'exécution provisoire, - condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, - condamné le syndicat des copropriétaires à payer à M. et Mme [P], pris ensemble, la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 28 janvier 2020, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées sur le RPVA le 5 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Grand Bleu, demande à la cour : - d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture du 3 octobre 2023, - de débouter les consorts [P] de toutes leurs demandes fins et conclusions, et compte tenu de la vente intervenue de leur bien, les déclarer irrecevables dans leur demande de remise de clés, - de réformer le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 24 septembre 2019 (RG 15/00938), en ce qu'il a : - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à remettre à [S] [P] et [R] [O] épouse [P] les clés du local désigné comme « chaufferie » dans le plan joint au procès-verbal d'assemblée générale du 6 mars 1987, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] aux dépens, - condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5] à payer à [S] [P] et [R] [O] épouse [P], pris ensemble, la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - de confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 24 septembre 2019 en ce qu'il a débouté les époux [P] de toutes leurs demandes fins et conclusions tendant au remboursement des charges de copropriété, - de condamner les époux [P] à lui payer la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Le syndicat des copropriétaires fait valoir en substance, outre sa récente représentation par la SAS Foncia Grand Bleu : Sur la perte de la qualité à agir, - que le nouveau syndic a découvert dans les archives que les époux [P] ont fait d'objet d'une saisie immobilière et que leurs biens ont été vendus par jugement d'adjudication du 10 décembre 2021, dont il a appris l'existence par l'ordonnance rendue le 5 décembre 2022 en matière de distribution de prix, - que les époux [P] ont perdu toute qualité pour agir et qu'il ne peut être question de leur remettre des clés d'un local dont ils ne sont plus propriétaires, - qu'il est surprenant qu'ils n'en aient pas informé la cour, Sur le fond, - que depuis 1987 le syndicat des copropriétaires n'a jamais détenu les clés du local « chaufferie », partie commune spéciale aux lots 3, 4, 5 et 6 accessibles uniquement par le garage n° 1, - que les époux [P] auraient dû demander ces clés à leur vendeur, tenu de l'obligation de délivrance, - que les époux [P] auraient dû demander l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale, la question du changement des clés du local chaufferie, commun aux lots 3, 4 5 et 6, avec remise des clés à chacun des copropriétaires concernés, que n'ayant pas formulé correctement leur demande, il n'a pas pu être statué utilement et la question a été renvoyée à une assemblée qui n'a pas pu se tenir compte tenu des difficultés pécuniaires de la copropriété, - que les époux [P] auraient dû agir contre la SCI Les oliviers, qui a annexé le couloir créé pour l'accès au local chaufferie ainsi que le local chaufferie, - que dans leurs conclusions du 23 novembre 2020, les époux [P] reconnaissent expressément avoir reçu l'une et l'autre clé et avoir désormais plein accès au local chaufferie, mais que c'était à eux de diligenter l'action contre la SCI Les oliviers propriétaire du lot n° 1, qui faisait obstruction, - que M. et Mme [P] n'ont subi aucun préjudice imputable à lui, - que M. et Mme [P] ne peuvent en aucune façon être exonérés du paiement des charges de copropriété, votées et dues pour l'entretien et la conservation de l'immeuble. Dans leurs conclusions d'intimés déposées et notifiées sur le RPVA le 23 novembre 2020, M. et Mme [P] demandent à la cour : Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Vu le décret n° 67-223 du 17 mars 1967, pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Vu le règlement de copropriété du 14 mars 1973, Vu le jugement du 24 septembre 2019, - de débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes présentées à leur encontre, - de confirmer le jugement rendu le 24 septembre 2019 en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à leur remettre les clés de l'accès aux parties communes situées au sous-sol de l'immeuble, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, - d'infirmer le jugement rendu le 24 septembre 2019 en ce qu'il a rejeté la demande de remboursement de charges et la demande de dommages et intérêts présentées par eux, - de condamner le syndicat des copropriétaires à leur rembourser la quote-part des charges afférentes aux parties communes spéciales affectées aux lots 5 et 6, indument payées depuis le 19 février 2013 pour cause d'impossibilité de jouissance, - de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 5 000 euros, en réparation des préjudices subis par eux au titre du trouble de jouissance, ainsi qu'en raison de la résistance abusive du syndicat, - de confirmer le jugement rendu le 24 septembre 2019 en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens, - de confirmer le jugement rendu le 24 septembre 2019 en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'artic1e 700 du code de procédure civile, Y ajoutant, - de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement à leur profit de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en appel, - de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens. M. et Mme [P] soutiennent : - qu'ils sont confrontés depuis l'acquisition de leur appartement à l'inaction du syndicat des copropriétaires pour que leur soient remises les clés des parties communes mentionnées dans leur acte de propriété et seule la décision de condamnation appelée, a conduit ledit syndicat des copropriétaires à faire le nécessaire, - que le refus de remettre les clés et permettre l'accès aux parties communes situées en sous-sol de l'immeuble est illégal et constitue une violation des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, articles 3 et 4, - que le syndicat des copropriétaires savait que les parties communes étaient occupées de manière irrégulière et n'a rien fait pour y mettre fin, - que la procédure en référé engagée par le syndicat des copropriétaires pour obtenir tardivement les clés, vient confirmer le bien-fondé de leur demande, - qu'ils ont attendu 229 jours après la date de signification du jugement pour obtenir les clés, sous réserver de vérification que les clés reçues le 31 août 2020 leur permettent enfin d'accéder aux parties communes, - qu'ils maintiennent donc leur demande de remboursement des charges de copropriété indûment payées depuis le 19 février 2013, - qu'en outre ils ont subi un préjudice certain, en raison d'une part de leur impossibilité d'utiliser les parties communes et d'autre part la mauvaise foi et la résistance abusive du syndicat des copropriétaires - qu'ils ont pris la décision de vendre l'appartement mais que la possibilité d'obtenir les clés des parties communes rendait quasi-impossible la vente avec une procédure en cours, que cela a aggravé leurs difficultés financières de sorte qu'aujourd'hui ils se voient contraints de faire face à une procédure de saisie-vente immobilière. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 3 octobre 2023. L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture L'article 803 du code de procédure civile applicable en procédure d'appel par renvoi de l'article 907, énonce que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation. L'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision de la juridiction. Il est constaté qu'aucune motivation n'est avancée à la demande de révocation, les dernières conclusions ne comportant d'ailleurs aucune mise en évidence des modifications apportées aux précédentes écritures, contrairement à ce qui est imposé par l'article 954 du code de procédure civile. En tout état de cause il est constaté que l'information de l'actualisation de la représentation du syndicat des copropriétaires ne constitue pas une cause de révocation de l'ordonnance de clôture. Quant à la pièce nouvelle n° 19, ainsi que la prétention nouvelle tendant à l'irrecevabilité de la demande de remise des clés, elles ne constituent pas une cause grave justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture, ce d'autant que dans les précédentes conclusions des parties, il était mentionné que les clés litigieuses avaient été remises. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande tendant à la révocation de l'ordonnance de clôture et la cour n'est saisie que des dernières conclusions avant clôture déposées et notifiées le 23 février 2021 et des pièces n° 1 à 18. La cour n'est donc pas saisie de la perte de la qualité à agir de M. et Mme [P]. Sur la demande de remise des clés du local « chaufferie » Le syndicat des copropriétaires qui affirme avoir remis les clés du local « chaufferie » à M. et Mme [P], après avoir mis en 'uvre une action en référé, ce qui est reconnu, sollicite l'infirmation du jugement sur ce point, tandis que M. et Mme [P] en réclament la confirmation. Il ressort des pièces produites que M. et Mme [P], étaient lorsque le jugement appelé a été rendu, propriétaires en vertu de leur titre : - du lot n° 5, ainsi décrit : au rez-de-chaussée un studio comprenant loggia et séchoir, cuisine derrière, salle d'eau avec WC, entrée et les 162/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, - du lot n° 6 ainsi décrit : au rez-de-chaussée un studio avec loggia, kitchenette, salle d'eau avec WC, entrée et les 109/1000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, - avec la précision que les lots ont été réunis en un seul appartement et sont composés comme suit : une entrée, un séjour double avec cuisine américaine aménagée et équipée, accès balcon, dégagement, trois chambres dont deux avec accès balcon, salle de bains avec WC et buanderie. Leur titre de propriété du 19 février 2013 vise l'état descriptif de division du 14 mars 1973 modifié par acte du 10 mars 1987, contenant le dépôt du procès-verbal d'assemblée générale du 6 mars 1987, stipulant que « le local chaufferie est divisé en deux locaux de la manière indiquée sur le plan annexé au permis de construire du 27 juin 1984. La partie qualifiée audit plan « chaufferie » devient partie commune spéciale aux lots 3, 4, 5 et 6 appartenant à Monsieur et Madame [Z]. D'autre part, Monsieur et Madame [Z] créent un accès à ce local chaufferie pris sur le garage n° 1, cet accès sera également partie commune spéciale aux lots 3 à 6. (') ». Il est justifié que dès le mois de juin 2013, ils ont demandé seuls, ainsi que par l'intermédiaire du notaire, à avoir un accès « aux caves », partie commune, par référence au modificatif de l'état descriptif de division. Cette question a fait l'objet d'une résolution à la demande de M. et Mme [P], au cours de l'assemblée générale du 18 juin 2014, étant précisé qu'il était admis que le local auquel ils sollicitaient d'avoir accès dénommé « chaufferie » n'avait plus cet objet du fait de l'abandon du chauffage collectif dès l'époque du modificatif de l'état descriptif de division. Cette résolution a été rejetée à l'unanimité, en leur absence. Le syndicat des copropriétaires justifie avoir, postérieurement au jugement appelé le condamnant à la remise des clés du local « chaufferie » sous astreinte, mis en demeure la société Les oliviers le 30 septembre 2019, puis avoir initié une procédure en référé contre cette société, en présence de M. et Mme [P], à qui les clés ont été finalement remises en août 2020. Il ressort de l'ensemble de cet exposé que le local « chaufferie » constitue une partie commune spéciale à leurs lots, et que M. et Mme [P] étaient donc fondés à en réclamer le libre accès. Le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point, même si entretemps, il a été exécuté. Sur la demande de remboursement des charges de copropriété M. et Mme [P] estiment avoir indument payé les charges de copropriété alors qu'ils n'avaient pas accès aux parties communes en sous-sol. Selon les dispositions de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Il est constaté sur ce point, que M. et Mme [P] qui sollicitent l'infirmation du jugement, ne versent aux débats aucune pièce sur les charges qu'ils ont réglées et leur répartition et privent la cour, de la possibilité d'apprécier tant l'existence que le quantum de ce qu'ils auraient réglé de manière indue. Ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre et le jugement appelé confirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts M. et Mme [P] estiment avoir subi un préjudice pour ne pas avoir pu accéder aux parties communes et pour résistance abusive et mauvaise foi du syndicat des copropriétaires. Selon l'article 1147 devenu 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'inexécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, il est établi que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation de faire respecter le règlement de copropriété tel que modifié en 1987, pour permettre à M. et Mme [P] d'accéder à toutes les parties communes, y compris ce local « chaufferie », relevant des parties communes spéciales à leurs lots, imposant à ceux-ci de diligenter une action judiciaire le 30 juin 2015. En revanche, il n'est pas démontré de résistance abusive ni de mauvaise foi du syndicat des copropriétaires dans le cadre de la présente procédure. Cette faute leur a causé un préjudice de jouissance qui doit être évalué à 500 euros, en l'état des pièces produites, si bien que le jugement appelé sera infirmé sur ce point. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement appelé dans ses dispositions concernant les dépens et les frais irrépétibles. L'appelant qui succombe, sera condamné aux dépens d'appel et aux frais irrépétibles qu'il est inéquitable de laisser à la charge de M. et Mme [P]. PAR CES MOTIFS Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] représenté par son syndic, de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture ; Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [S] [P] et Mme [R] [O] épouse [P] ; Statuant à nouveau sur ce point, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic, à payer à M. [S] [P] et Mme [R] [O] épouse [P], la somme de 500 euros (cinq cents euros) à titre de dommages et intérêts ; Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic, aux dépens d'appel ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 4], représenté par son syndic, à verser à M. [S] [P] et Mme [R] [O] épouse [P], la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président