Tribunal judiciaire, 23 décembre 2024. 24/05369

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [O], [Y] [U] Monsieur [T] [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe MORRON Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/05369 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5AEJ N° MINUTE : 24/8 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 23 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007 DÉFENDEURS Madame [O], [Y] [U], demeurant [Adresse 3] comparante en personne Monsieur [T] [U], demeurant [Adresse 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 octobre 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et de Alexis QUENEHEN, Greffier lors du délibéré, Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05369 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5AEJ EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 05/03/2015, la SA D’HLM EFIDIS, devenue SA CDC HABITAT SOCIAL, a donné à bail à [O] [Y] [U] et [T] [U] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 401,47 euros outre des charges provisionnelles mensuelles de 230,01 euros. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 29/02/2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 1900 euros. Par actes de commissaire de justice délivrés en date du 15/05/2024 à étude, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [O] [Y] [U] et [T] [U] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;ordonner, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de [O] [Y] [U] et [T] [U] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; condamner [O] [Y] [U] et [T] [U] au paiement d’une somme provisionnelle de 4104,73 euros au titre des loyers et charges, impayés au 30/04/2024, sauf à parfaire à l’audience, en tout état de cause aux loyers impayés jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire ;condamner [O] [Y] [U] et [T] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle, à compter de la date de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer et charges majoré de 10% ; condamner [O] [Y] [U] et [T] [U] au paiement d'une somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au Préfet. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 2] le 16/05/2024. L’affaire était appelée à l’audience du 23/10/2024. La bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4422,95 euros, septembre 2024 inclus, et maintient toutes ses autres demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance. Elle s’oppose à la demande de suspension de effets de la clause résolutoire avec délais de paiement. Décision du 23 décembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/05369 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5AEJ [O] [Y] [U] et [T] [U], comparant en personne, sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement suspensifs. Ils déclarent des revenus professionnels de 1300 euros et 1000 euros. Ils habitant le logement avec leurs trois enfants mineurs (16 ans, 8 ans et 4 ans). Ils indiquent avoir repris le paiement du loyer. Un diagnostic social et financier était transmis à la bailleresse au cours des débats. La décision était mise en délibéré au 23/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du code susvisé, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation. A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. La bailleresse justifie de la saisine de la CCAPEX le 27/02/2024 pour signaler les impayés. Elle est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 2] six semaines avant l’audience en application des textes applicables au jour de l’assignation. Sur l’existence d’une clause résolutoire Aux termes de l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure au 29/07/2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail ne contient pas de clause résolutoire, mais a été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de ces nouvelles dispositions. Une clause résolutoire est donc légalement prévue à ce titre. Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire Le commandement de payer délivré le 29/02/2024 reproduisait les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail ayant été renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la réforme de la loi du 6 juillet 1989, il convient de faire application des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 telles qu’en vigueur après le 29/07/2023. [O] [Y] [U] et [T] [U] n’ayant pas réglé la totalité de la dette dans les six semaines suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 11/04/2024 à minuit, soit à compter du 12/04/2024. [O] [Y] [U] et [T] [U] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire. Il résulte du décompte locatif que les locataires ont réglé l’intégralité du loyer de septembre avant l’audience. Ils ont effectué un virement de 1000 euros le 12/10/2024 et avaient déjà effectué un virement de 2143,61 euros le 28/09/2024. Par conséquent, compte tenu de la reprise du paiement intégrale du loyer et de la capacité d’apurer la dette, il y a lieu de prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, selon les modalités fixées au dispositif. En cas de non-paiement des mensualités ou du loyer courant, il convient de rappeler qu’en application de l’article 24 de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l’absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de [O] [Y] [U] et [T] [U], et de tout occupant de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux. En ce cas, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril solidairement de [O] [Y] [U] et [T] [U], à défaut de local désigné. Le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur la demande en paiement de l'arriéré et les délais de paiement Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte produit que [O] [Y] [U] et [T] [U] restent devoir une somme de 3422,95 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 12/10/2024, mois de septembre 2024 inclus, hors frais. Il convient en conséquence de condamner [O] [Y] [U] et [T] [U] au paiement provisionnel de cette somme sous réserve des loyers et charges échus depuis cette date et éventuellement impayés, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais de paiement, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle due, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [O] [Y] [U] et [T] [U] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi, et de condamner [O] [Y] [U] et [T] [U] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Il n’y a pas lieu de faire droit à la majoration, la bailleresse ne justifiant pas d’un préjudice supérieur à la perte du loyer et charges. Sur les demandes accessoires L'exécution provisoire est de droit et sera prononcée. Compte tenu de la situation des parties et au regard de l’équité il n’y a pas lieu de faire droit à la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner [O] [Y] [U] et [T] [U] aux dépens de la procédure incluant l’assignation. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : RENVOIE les parties à se pourvoir au fond, et dès à présent ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 12/04/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], pour défaut de paiement des loyers et charges ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire ; CONDAMNE [O] [Y] [U] et [T] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme provisionnelle de 3422,95 euros au titre des loyers et charges dus au 12/10/2024, mois de septembre 2024 inclus, outre les loyers impayés dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; AUTORISE [O] [Y] [U] et [T] [U] à s'acquitter de la dette par 35 mensualités de 95 euros, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 36ème et dernière mensualité étant égale au solde de la dette en principal majoré des intérêts ; RAPPELLE qu'en cas de respect par [O] [Y] [U] et [T] [U] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise ; RAPPELLE qu'à défaut d'un seul versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par courrier recommandé avec avis de réception restée infructueuse ; DIT que la SA CDC HABITAT SOCIAL pourra alors faire procéder à l'expulsion de [O] [Y] [U] et [T] [U], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; AUTORISE, en ce cas, la SA CDC HABITAT SOCIAL à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril solidairement de [O] [Y] [U] et [T] [U] à défaut de local désigné ; CONDAMNE, en ce cas, [O] [Y] [U] et [T] [U] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL à titre de provision, l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant des loyers et des charges, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi ; REJETTE la demande de majoration ; CONDAMNE [O] [Y] [U] et [T] [U] aux dépens de la procédure incluant le coût de l’assignation ; DIT n’y avoir lieu à condamnation en application de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETTE les autres demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le greffier La juge des contentieux de la protection