Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 22/04372 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WJDG
JUGEMENT DU 13 SEPTEMBRE 2024
DEMANDEUR :
La société 248 P.L, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE
DEFENDEURS :
M. [M] [S]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représenté par Me Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE
Mme [V] [Y] épouse [S]
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Manuel BUFFETAUD, avocat au barreau de LILLE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge
GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier
DEBATS :
Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Octobre 2023.
A l’audience publique du 16 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 18 juillet 2024 et prorogé au 13 Septembre 2024.
Sophie DUGOUJON, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 13 Septembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing-privé en date du 22 octobre 2020, Monsieur [M] [S] et Madame [V] [Y] épouse [S] (ci-après ''les acquéreurs'') se sont portés acquéreurs d’un immeuble composé d'un rez-de-chaussée à usage commercial et, aux étages, de deux studios et d'un duplex à usage d'habitation, sis [Adresse 1] à [Localité 6] (Nord) appartenant à la S.C.I. 248 P.L. (ci-après ''la société venderesse'') moyennant le prix principal de 180.000 euros.
Aucune condition suspensive relative à l'obtention d'un financement n'avait été stipulée à l'acte mais ce dernier était assorti d'une faculté de substitution au profit des acquéreurs.
Il était prévu que la signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente aurait lieu, au plus tard le 22 janvier 2021.
Suivant exploit d’huissier de Justice daté du 11 février 2021, le notaire instrumentaire a, sur demande de la S.C.I. 248 P.L., sommé Monsieur et Madame [S] de comparaître par devant lui le 18 février suivant à l'effet de régulariser l'acte authentique de vente.
Le 18 février 2021, un procès-verbal de difficultés a été dressé.
Par suite, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 mars 2021, la société 248 P.L. a mis en demeure les époux [S] de lui verser sous huitaine la somme de 18.000 euros au titre de la clause pénale insérée à l'acte sous seing-privé de vente.
Cette mise en demeure étant demeurée vaine, la S.C.I. 248 P.L. a, suivant exploit daté du 29 juin 2022, assigné Monsieur [M] [S] et Madame [V] [Y] épouse [S] devant le tribunal judiciaire de LILLE aux fins de condamnation au versement de ladite somme de 18.000 euros.
Monsieur et Madame [S] ont constitué avocat le 06 juillet 2022.
La clôture de la procédure est intervenue le 18 octobre 2023, suivant ordonnance du même jour, et l'audience de plaidoiries a été fixée au 16 mai 2024.
* * *
Au terme de ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 13 octobre 2023, la S.C.I. 248 P.L. demande au tribunal, au visa de l'article 1103 du Code civil, de :
- dire et juger que ses demandes sont recevables et bien fondées,
En conséquence,
- débouter Monsieur et Madame [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [S] à lui verser la somme de 18.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 22 octobre 2020,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [S] à lui verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [S] aux entiers frais et dépens d’instance.
Au terme de leurs conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique le 19 juillet 2023, Monsieur et Madame [S] demandent au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du Code civil, de :
- débouter la SCI 248 P.L. de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner la SCI 248 P.L. à leur verser la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,
- condamner la SCI 248 P.L. aux entiers dépens de l’instance.
Il est renvoyé aux conclusions récapitulaitves susvisées pour l'exposé des moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement au titre de la clause pénale
Selon l'article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Conformément à l'article 1353 du Code civil, « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. ».
L'article 1231-5 du Code civil prévoit que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a provoqué au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n 'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
Il résulte de ces articles que les parties peuvent insérer à leur contrat une clause pénale prévoyant de manière anticipée le montant forfaitaire des dommages et intérêts dus par une partie en cas d'inexécution contractuelle. Le juge peut, même d'office, en modifier le montant s'il le juge dérisoire ou excessif par rapport au préjudice réellement subi par la partie non défaillante.
En l'espèce, il est stipulé, à l'acte sous-seing privé de vente daté du 22 octobre 2020, une clause pénale, ainsi rédigée (pièce n°7 demanderesse, page 9) :
« 21 STIPULATION DE PENALITE
Au cas où, toutes les conditions relatives à l'exécution des présentes seraient remplies, et dans l'hypothèse où l'une des parties ne régulariserait pas l'acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie la somme de DIX-HUIT MILLE EUROS (18 000,00 EUR) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l'article 1231-5 du Code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l'engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l'autre en exécution de la vente ».
Il est constant que la signature de l'acte authentique, laquelle devait intervenir au plus tard le 22 janvier 2021 (pièce n°7, page 24), n'a jamais eu lieu, un procès-verbal de difficulté ayant été dressé le 18 février 2021 par le notaire instrumentaire, à la suite de la sommation d'avoir à se présenter aux fins de signature délivrée aux acquéreurs par exploit daté du 11 février 2021 (pièces n°9 et 10 demanderesse).
Or, il ressort dudit procès verbal de difficulté, et n'est pas contesté, que les conditions suspensives de droit commun stipulées à l'acte sous seing privé de vente avaient, à cette date, toutes été réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues.
Néanmoins, les époux [S] se défendent de toute défaillance fautive de leur part, faisant valoir qu'au cours du mois de janvier 2021, avant la réitération authentique de la vente, et alors que la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives n'avait pas été justifiée auprès d'eux, leur notaire a informé le notaire instrumentaire qu'ils entendaient se faire substituer par un autre acquéreur, la société PLG 248, ce qui leur a été refusé par la société venderesse pour des motifs fallacieux.
Sur ce, l'acte sous seing-privé de vente avait, en effet, prévu au bénéfice des acquéreurs une faculté de substitution, en ces termes (page 25) :
« 31 FACULTE DE SUBSTITUTION
Il est toutefois convenu que la réalisation par acte authentique pourra avoir lieu soit au profit de l’ACQUÉREUR aux présentes soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner ; [...]
Cette faculté de substitution pourra être exercée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger l'acte de vente, et en tout hypothèse avant la réalisation de toutes les conditions suspensives stipulées aux présentes. [...] ».
La faculté de se faire substituer n’était donc ouverte aux acquéreurs qu'au plus tard au jour de la réalisation de la dernière des conditions suspensives. Ce terme est clairement défini en ce qu’il permet aux deux parties d’identifier la date à partir de laquelle la faculté ne peut plus être exercée en se reportant aux conditions suspensives fixées en pages 7 et 8 de l'acte sous seing privé de vente. Par ailleurs, cette intention de substitution devait être officiellement notifiée au notaire instrumentaire par courrier recommandé avec avis de réception. A cet égard, il doit être précisé que l'emploi, à la clause de faculté de substitution sus-citée, du terme « pourra être exercée » fait référence à la faculté de faire usage du mécanisme de la substitution et ne renvoie en aucun cas au formalisme du recommandé avec avis de réception, lequel était clairement défini comme seule modalité d'exercice de la faculté de substitution.
Dans le cas d'espèce, l'intégralité des conditions suspensives étaient des conditions de droit commun, sauf à préciser que le local commercial de l'immeuble faisait l'objet d'un bail en cours. Aucune condition suspensive d'obtention d'un financement n'avait été prévue à l'acte de vente.
Il résulte des éléments versés aux débats que l'absence de servitude d'alignement a été confirmée par certificat en date du 23 octobre 2020 (pièce n°18/3). L'état hypothécaire de l'immeuble a, quant à lui, été communiqué par le service de la Publicité Foncière le 28 octobre 2020 et l'unique hypothèque légale grevant l'immeuble pour un montant de 2.310 euros a fait l'objet d'une mainlevée le 16 décembre 2020 (pièce n°18/1). Par ailleurs, la purge du droit de préférence du locataire du bail commercial de l'immeuble est intervenue le 07 novembre 2020 (pièce n°17). Enfin, la Métropole Européenne de [Localité 6] a, par courrier daté du 21 décembre 2020, indiqué expressément renoncer à exercer son droit de préemption sur l'immeuble (pièce n°16). C’est donc à cette date que toutes les conditions suspensives étaient remplies, étant précisé qu'il était, par ailleurs, justifié sans difficulté d'une origine de propriété régulière depuis au moins trente ans (pièce n°18/2).
Or, il n'est pas démontré qu'à cette date du 21 décembre 2020, Monsieur et Madame [S] avaient fait usage de leur faculté de substitution, a fortiori par l'envoi au notaire instrumentaire d'une lettre recommandée avec avis de réception, ainsi que prescrit à l'acte sous seing-privé de vente, et pour cause, le contrat de substitution conclu entre eux et la S.C.I. PLG 248 étant daté du 26 janvier 2021, soit d'une date postérieure à la date butoir fixée pour la réitération par acte authentique (pièces n°13 et 15 demanderesse). L'argument selon lequel ils n'auraient, à cette date, toujours pas été expressément informés de la levée de l'intégralité des conditions suspensives est, dès lors, inopérant.
Au surplus et en tout état de cause, force est de constater que les époux [S] ne justifient pas avoir, comme ils l’affirment pourtant, manifesté, par l'intermédiaire de leur notaire, leur volonté d'exercer la faculté de substitution au plus tard au jour de la sommation d'avoir à se présenter devant notaire à laquelle était jointe le projet d'acte notarié qui confirmait la levée des conditions suspensives.
Ainsi, dès lors que les conditions contractuelles d’exercice de la faculté de substitution n’étaient pas remplies, il ne peut être reproché à la société venderesse d’avoir fait obstacle à la mise en œuvre de ladite faculté et à la régularisation de la vente.
Il ressort de ce qui est ci-dessus exposé qu'en refusant de régulariser l'acte authentique alors que, toutes les conditions suspensives étant remplies, ils avaient été mis en demeure à cette fin, Monsieur et Madame [S] se sont rendus responsables d'une rétractation fautive de leur consentement à la vente, ouvrant droit à application de la clause pénale stipulée à l'acte sous seing-privé au profit de la S.C.I. 248 P.L.
Par suite, si la clause pénale a pour objet de contraindre les parties à l'exécution du contrat, elle a aussi pour objet de réparer les conséquences dommageables de l'absence de réitération devant notaire de l'acte sous seing-privé de vente. En prévoyant cette clause pénale, les parties ont entendu évaluer forfaitairement et à l'avance, l'indemnité à laquelle donnerait lieu l'inexécution de l'obligation contractée, sans qu'il y ait lieu de démontrer un préjudice spécifique, le dédommagement étant forfaitairement convenu par les parties.
Dans le cas d'espèce, l'immeuble a finalement pu être cédé par la société 248 P.L., certes pour un prix supérieur (208.000 euros), mais le 1er décembre 2021, soit avec un retard de près d'une année (pièce n°19 demanderesse).
Dès lors, le montant de la peine forfaitairement prévue, soit 10% du prix principal, n'apparaît pas manifestement excessif, de sorte que rien ne justifie qu'il soit fait usage, de surcroît d'office (étant rappelé les termes de l'article 768 du Code de procédure civile selon lequel le tribunal n'a à statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif), de la faculté de modération prévue à l'article 1231-5, alinéa 2 précité.
En conséquence de quoi, Monsieur [M] [S] et Madame [V] [Y] épouse [S] seront condamnés à verser à la S.C.I. 248 P.L. la somme de 18.000 euros au titre de la clause pénale.
Sur les demandes accessoires
En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l'espèce, Monsieur et Madame [S], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens de la présente instance.
Partie perdante et condamnée aux dépens, ils seront déboutés de leur demande sur le fondement de l'article 700 et seront condamnés à verser à la S.C.I. 248 P.L., au titre des frais irrépétibles, une somme qu’il est équitable de fixer à 2.500 euros.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,
Condamne Monsieur [M] [S] et Madame [V] [Y] épouse [S] à payer à la S.C.I. 248 P.L. une indemnité d'un montant de 18.000 euros au titre de la clause pénale prévue à l'acte sous seing-privé du 22 octobre 2020 ;
Condamne Monsieur [M] [S] et Madame [V] [Y] épouse [S] à payer à la S.C.I. 248 P.L. la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Monsieur [M] [S] et Madame [V] [Y] épouse [S] aux entiers dépens de l’instance ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
Le greffier, La présidente.
