Cour de cassation, 16 janvier 2020. 18-23.768

CIV.3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 16 janvier 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10003 F Pourvois n° H 18-23.768 et n° J 18-23.862 JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Statuant sur les pourvois n° H 18-23.768 et n° J 18-23.862 formés par la société Les Princes, société civile immobilière, dont le siège est [...] , contre un arrêt rendu le 8 juin 2018 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. Q... I..., domicilié [...] , 2°/ à Mme B... E..., domiciliée [...], 3°/ à M. R... E... T... , domicilié [...] , 4°/ à Mme C... G..., domiciliée [...] , 5°/ à la société [...] , société civile professionnelle, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; La SCP [...] ont formé par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 3 décembre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Les Princes, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société [...] ; Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° H 18-23.768 et n° J 18-23.862 ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation identique des pourvois principaux et incidents annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE les pourvois ; Laisse à chaque partie la charge de ses dépens ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize janvier deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyen identique produit aux pourvois principaux n° H 18-23.768 et n° J 18-23.862, par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Les Princes Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR prononcé la nullité de la vente du lot [...] intervenue le 12 juillet 2001 entre M... W... et la SCI Les Princes ; AUX MOTIFS QUE « suivant l'article 10 de la loi du 31 janvier 1975, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions projetées pour le local qu'il occupe. La SCP notariale et la SCI Les Princes soutiennent que la vente conclue entre les consorts E... et la SCI Les Princes n'était pas la première vente après division après division de l'immeuble, dès lors que celui-ci avait été, dès l'origine et selon ses statuts, divisé en jouissance. Les consorts E..., quant à eux, prétendent que le retrait des parts de la société West Paris par M... W..., le 14 juin 2001, constitue la première cession après la division de l'immeuble. Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; à ces justes motifs il suffit d'ajouter que l'article 10 de la loi précitée se réfère à une « vente » et donc à un acte à titre onéreux, et non à une concession, qui peut être acte à titre gratuit comme l'était le retrait de parts opéré en son temps par M... W..., retrait qui ne peut être assimilé à une vente au sens du texte précité. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit nulle la vente conclue le 4 juin 2001 entre M... W... et la SCI Les Princes. Sur le préjudice allégué par M. A... M. A... prétend qu'en omettant de lui notifier le droit de préemption dont il disposait sur le lot qui lui était donné à bail, il a été privé d'une chance de l'acquérir et, par conséquent, de la plus-value acquise par ce bien entre le 14 juin 2001 et le présent arrêt. Toutefois d'une part, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, dérogatoire au droit commun de la vente, ne prévoit d'autre sanction à la violation du droit de préemption du locataire que la nullité de la vente conclue irrégulièrement, d'autre part, M. A... ne prouve pas, eu égard à la modicité de ses ressources (1 102 euros par mois en 2000) et son âge (56 ans) lors de la vente litigieuse, qu'il aurait eu la possibilité d'acquérir ce bien, même en contractant des prêts bancaires ou familiaux, ses allégations sur l'intention de sa soeur de lui prêter à cet effet une somme de 30 000 euros n'étant fondées que sur une attestation de celle-ci, dépourvue de force probante, ainsi que l'a dit le premier juge » (arrêt pages 4 et 5) ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE« Sur la nullité de la vente : M. Q... conclut à la nullité de la vente du 12 juillet 2001, pour violation du droit de préemption dont il pouvait, selon lui, bénéficier en application de l'article 10 I, al. 1er de la loi n° 75-1351 du 31 janvier 1975. Il fait valoir que les conditions d'application de cette disposition sont réunies. Il souligne que la division de l'immeuble n'a pu s'opérer qu'à compter de la publication, le 3 mai 1979, du règlement de copropriété du 3 avril 1979. Il ajoute que l'acte du 10 juillet 2001 constitue la première vente depuis cette division. Il précise que : ni la transformation de la SA West Paris en SCI - sans création d'une nouvelle personne morale - ni le retrait de Mme M... W... épouse H... de cette SCI le 14 juin 2001, avec attribution de la propriété du lot 18 sous la forme d'un partage, ne constituent une vente au sens de l'article 10 I de la loi du 31 janvier 1975. Enfin, il considère que la vente du 12 juillet 2001 qui porte sur trois lots appartenant à Mme M... W..., épouse H... (les lots [...], [...], et [...]) n'est pas une vente en bloc de nature à exclure l'application du droit de préemption de l'article 10 I précité. Les ayants droits de M... W... épouse H... contestent l'existence d'un droit de préemption, en l'espèce. Ils rappellent que la SA West Paris a fait construire l‘immeuble litigieux et qu'elle en était donc le premier propriétaire, les associés étant titulaires d'un droit de jouissance. Ils soutiennent qu'aux termes de l'acte de retrait du 14 juin 2001, la société West Paris a cédé le lot [...] à Mme M... W... épouse H... de sorte que la vente du 12 juillet 2001 constitue la deuxième cession depuis la division. La SCI Les Princes conclut dans le même sens. Elle considère que le retrait constitue la première cession. Elle ajoute que la vente porte sur trois lots et qu'elle constitue une vente en bloc excluant le droit de préemption du locataire. La SCP [...] soutient que Monsieur Q... ne peut revendiquer un droit de préemption portant sur un appartement situé dans un immeuble placé, dès sa constitution, sous le régime de la copropriété, même en l'absence de tout règlement en ce sens. Elle précise qu'en l'espèce, il a toujours été considéré que l'immeuble avait fait l'objet, dès sa construction, d'une division en jouissance au profit des titulaires de parts de la société anonyme, ce qu'a confirmé implicitement l'assemblée générale extraordinaire du 5 janvier 1961. La SCP [...] soutient également que l'acte de retrait du 14 juin 2001 constitue la première cession après division de l'immeuble. L'article 10 I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 dispose que « préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire ». Le droit de préemption s'applique, selon le paragraphe III du même article « aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet". Mais il ne s'applique pas « aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment ». Par acte authentique reçu le 12 juillet 2001 par Maître J..., notaire de la SCP [...] , Mme M... W... épouse H... a cédé à la SCI Les Princes trois lots lui appartenant dans l'immeuble sis [...] dont le lot [...]. La SCI Les Princes fait valoir qu'il s'agit d'une vente en bloc excluant le droit de préemption du locataire. L'article 10 III restreint effectivement l'application de l'article 10, puisqu'il dispose qu'il ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation ou professionnel dudit bâtiment. Toutefois pour qu'il y ait vente en bloc, il faut que l'intégralité es lots composant l'immeuble soit vendue en même temps. La vente groupée de lots distincts n'est pas une vente en bloc. La SCI Les Princes ne peut donc soutenir que la vente de trois lots par Mme M... W..., épouse H... constitue une vente en bloc excluant le droit de préemption. Le droit de préemption prévu à l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975 s'applique à la première vente suivant la division ou la subdivision de l'immeuble. Reprenant les termes d'une consultation du Cridon sur laquelle elle fonde son argumentation, la SCP [...] fait valoir que : - la première division au sens de l'article 10 de la loi du 31 janvier 1975 peut être une division en jouissance, et non pas seulement une division en propriété ; - le locataire d'un appartement situé dans un immeuble placé, dès sa construction, sous le régime de la copropriété ne bénéficie pas du droit de préemption de l'article 10 de la loi du 31 janvier 1975. Il convient toutefois de constater que ce schéma ne correspond pas à la situation de l'espèce. En effet, il ne résulte d'aucune pièce que l'immeuble construit par la SA West Paris a été divisé, dès sa construction, en propriété ou même en jouissance. Il a été placé sous le régime de la copropriété aux termes d'un règlement de copropriété du 3 avril 1979. Par acte authentique reçu par Maître J..., notaire, le 14 juin 2001, Mme M... W..., épouse H... a formalisé son retrait de la société West Paris et s'est vue attribuer en contrepartie, les lots correspondants aux parts dont elle était titulaire, parmi lesquels le lot [...] loué à M. Q.... Le droit de préemption s'applique à la première vente suivant division. Le retrait d'un associé est une opération de partage et non une vente. La première vente suivant la division de l'immeuble situé [...] est donc celle qui a été consentie par Mme M... W..., épouse H... à la SCI Les Princes, suivant acte authentique reçu par Maître J..., notaire associé de la SCP [...] , le 12 juillet 2001. Conformément aux dispositions de l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975, le bailleur devait, à peine de nullité de la vente, faire connaître à M. A... , locataire de bonne foi, l'indication du prix et les conditions de la vente projetée, cette notification valant offre de vente. Le défaut de notification entraîne la nullité de la vente. Sur le préjudice M. Q... soutient qu'il a perdu une chance d'acquérir l'appartement qu'il occupait en 2001 et qu'il ne peut plus acheter en raison de la hausse des prix. Il évoque des capacités financières dont il disposait pour acquérir le bien. Il fait référence à l'apport de 30 000 euros que sa soeur aurait pu mettre à sa disposition et le prêt de 50 000 euros qu'il aurait pu contracter. Il demande donc réparation à hauteur de 219 020 euros représentant 80 % de la différence (273 775,49 euros) entre la valeur du bien aujourd'hui (350 000 euros) et le prix de vente en 2001 (76 224,51 euros). Les ayants cause de M... W... épouse H... soutiennent que le demandeur ne démontre pas qu'il avait l'intention d'acquérir et qu'il disposait des capacités financières pour le faire. La SCP [...] soutient que le préjudice allégué n'est pas certain, faute pour le demandeur de rapporter la preuve de ses capacités financières. Il convient d'abord de rappeler que la perte de chance implique la disparition certaine d'une éventualité favorable. Le 12 juillet 2001, le lot [...] a bien été vendu à la SCI Les Princes pour un prix de 76 224,51 euros. En 2001, M. A... percevrait des revenus mensuels de 1 113 euros. Pour justifier l'existence de capacités financières qui lui auraient permis d'acquérir le bien litigieux en 2001, M. A... produit une attestation de sa soeur en date du 7 mars 2014 qui indique qu'elle disposait à l'époque, de la faculté contributive pour consentir un don manuel lui permettant de financer l'apport nécessaire à hauteur de 31 000 euros. Cette attestation tardive est insuffisante pour établir que M. A... aurait pu effectivement bénéficier de cette somme. Pour le solde, M. A... expose qu'il aurait souscrit un prêt de 50 000 euros et se fonde sur les conditions accordées à l'acquéreur d'un autre lot vendu par Mme W... lors d'une vente du 22 mars 2000. Aucune pièce ne permet toutefois de démontrer que M. A... était en mesure de bénéficier des mêmes conditions financières, eu égard à sa situation personnelle. Il prend également pour référence les échéances qu'il aurait eu à régler sur la base du taux effectif moyen sur 276 mensualités. M. A... ne démontre pas qu'un prêt pouvait lui être consenti sur 23 ans, ce qui impliquait qu'il rembourse ce prêt jusqu'à 79 ans. Il ne rapport pas la preuve de la disparition certaine d'une éventualité favorable. Faute de rapporter la preuve du préjudice allégué, sa demande de dommages et intérêts ne peut qu'être rejetée » (arrêt, pages 8 à 11 et pages 12 et 13) ; ALORS D'UNE PART QUE le droit de préemption prévu à l'article 10 I n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ne concerne que la première cession consécutive à la division de l'immeuble en copropriété ; qu'en l'espèce, il est constant que M... W..., épouse H..., a acquis la propriété du lot [...] de la SCI West Paris suivant acte authentique du 14 juin 2001 ; que l'acte d'acquisition du lot [...] par la SCI Les Princes en date du 12 juillet 2001 ne constitue en conséquence pas la première cession après division de l'immeuble ; qu'en prononçant la nullité de l'acte de vente du 12 juillet 2001 pour violation du droit de préemption, la cour d'appel a violé l'article 10 I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ; ALORS D'AUTRE PART QUE tout jugement doit être motivé à peine de nullité ; que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; que la confirmation, ratification ou exécution volontaire dans les formes et à l'époque déterminées par la loi, emportent la renonciation aux moyens et exceptions que l'on pouvait opposer contre l'acte nul d'une nullité relative ; que la confirmation par exécution peut être opposée à des tiers qui disposent de l'action en nullité ; qu'en l'espèce, la SCI Les Princes a demandé à la cour d'appel d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il avait prononcé la nullité de la vente du lot [...] en date du 12 juillet 2001 en faisant valoir que « M. Q... tout en sollicitant la nullité, ne propose pas l'acquisition du bien immobilier, se limitant à revendiquer l'indemnisation d'un prétendu préjudice M. Q... avait connaissance du changement de propriétaire auquel il adressait mensuellement le règlement de son loyer depuis 2001. M. Q... savait donc depuis 2001 que le bien avait été vendu. M. Q... est mal fondé à solliciter la nullité de la vente. Il s'agit d'une nullité nécessairement relative à laquelle le locataire, en n'indiquant ne pas vouloir acheter, a nécessairement renoncé (outre le fait qu'il ait réglé les loyers pendant 5 ans au nouveau propriétaire) » (conclusions pages 14 et 15) ; qu'en prononçant la nullité de la vente du lot [...], intervenue le 12 juillet 2001, sans répondre à ce moyen pertinent de la SCI Les Princes, tiré du fait que M. A... était informé, dès juillet 2001, de la vente ainsi que de l'absence de la notification préalable du droit de préemption et a néanmoins préféré confirmer cette vente en exécutant le contrat de bail et en versant au nouveau bailleur pendant cinq ans le loyer mensuel, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen identique produit aux pourvois incidents n° H 18-23.768 et n° J 18-23.862, par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la SCP J..., Bancarel, U..., F... et Goubert, Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR prononcé la nullité de la vente du lot [...] intervenue le 12 juillet 2001 entre M... W... et la SCI Les Princes ; AUX MOTIFS QUE « suivant l'article 10 de la loi du 31 janvier 1975, préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec avis de réception à chacun des locataires ou occupants de bonne foi l'indication du prix et des conditions projetées pour le local qu'il occupe ; que la SCP notariale et la SCI Les Princes soutiennent que la vente conclue entre les consorts E... et la SCI Les Princes n'était pas la première vente après division après division de l'immeuble, dès lors que celui-ci avait été, dès l'origine et selon ses statuts, divisé en jouissance. Les consorts E..., quant à eux, prétendent que le retrait des parts de la société West Paris par M... W..., le 14 juin 2001, constitue la première cession après la division de l'immeuble ; que ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; à ces justes motifs il suffit d'ajouter que l'article 10 de la loi précitée se réfère à une « vente » et donc à un acte à titre onéreux, et non à une concession, qui peut être acte à titre gratuit comme l'était le retrait de parts opéré en son temps par M... W..., retrait qui ne peut être assimilé à une vente au sens du texte précité ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit nulle la vente conclue le 4 juin 2001 entre M... W... et la SCI Les Princes ; Sur le préjudice allégué par M. A... M. A... prétend qu'en omettant de lui notifier le droit de préemption dont il disposait sur le lot qui lui était donné à bail, il a été privé d'une chance de l'acquérir et, par conséquent, de la plus-value acquise par ce bien entre le 14 juin 2001 et le présent arrêt ; que toutefois d'une part, l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, dérogatoire au droit commun de la vente, ne prévoit d'autre sanction à la violation du droit de préemption du locataire que la nullité de la vente conclue irrégulièrement, d'autre part, M. A... ne prouve pas, eu égard à la modicité de ses ressources (1 102 euros par mois en 2000) et son âge (56 ans) lors de la vente litigieuse, qu'il aurait eu la possibilité d'acquérir ce bien, même en contractant des prêts bancaires ou familiaux, ses allégations sur l'intention de sa soeur de lui prêter à cet effet une somme de 30 000 euros n'étant fondées que sur une attestation de celle-ci, dépourvue de force probante, ainsi que l'a dit le premier juge » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Sur la nullité de la vente : M. Q... conclut à la nullité de la vente du 12 juillet 2001, pour violation du droit de préemption dont il pouvait, selon lui, bénéficier en application de l'article 10 I, al. 1er de la loi n° 75-1351 du 31 janvier 1975 ; qu'il fait valoir que les conditions d'application de cette disposition sont réunies ; qu'il souligne que la division de l'immeuble n'a pu s'opérer qu'à compter de la publication, le 3 mai 1979, du règlement de copropriété du 3 avril 1979 ; qu'il ajoute que l'acte du 10 juillet 2001 constitue la première vente depuis cette division ; qu'il précise que : ni la transformation de la SA West Paris en SCI - sans création d'une nouvelle personne morale - ni le retrait de Mme M... W... épouse H... de cette SCI le 14 juin 2001, avec attribution de la propriété du lot [...] sous la forme d'un partage, ne constituent une vente au sens de l'article 10 I de la loi du 31 janvier 1975 ; qu'enfin, il considère que la vente du 12 juillet 2001 qui porte sur trois lots appartenant à Mme M... W..., épouse H... (les lots 1, [...], et 30) n'est pas une vente en bloc de nature à exclure l'application du droit de préemption de l'article 10 I précité ; que les ayants-droit de M... W... épouse H... contestent l'existence d'un droit de préemption, en l'espèce ; qu'ils rappellent que la SA West Paris a fait construire l‘immeuble litigieux et qu'elle en était donc le premier propriétaire, les associés étant titulaires d'un droit de jouissance ; qu'ils soutiennent qu'aux termes de l'acte de retrait du 14 juin 2001, la société West Paris a cédé le lot [...] à Mme M... W... épouse H... de sorte que la vente du 12 juillet 2001 constitue la deuxième cession depuis la division ; que la SCI Les Princes conclut dans le même sens ; qu'elle considère que le retrait constitue la première cession ; qu'elle ajoute que la vente porte sur trois lots et qu'elle constitue une vente en bloc excluant le droit de préemption du locataire ; que la SCP [...] soutient que Monsieur Q... ne peut revendiquer un droit de préemption portant sur un appartement situé dans un immeuble placé, dès sa constitution, sous le régime de la copropriété, même en l'absence de tout règlement en ce sens ; qu'elle précise qu'en l'espèce, il a toujours été considéré que l'immeuble avait fait l'objet, dès sa construction, d'une division en jouissance au profit des titulaires de parts de la société anonyme, ce qu'a confirmé implicitement l'assemblée générale extraordinaire du 5 janvier 1961 ; que la SCP [...] soutient également que l'acte de retrait du 14 juin 2001 constitue la première cession après division de l'immeuble ; que l'article 10 I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 dispose que « préalablement à la conclusion de toute vente d'un ou plusieurs locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel, consécutive à la division initiale ou à la subdivision de tout ou partie d'un immeuble par lots, le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, faire connaître par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, à chacun des locataires ou occupants de bonne foi, l'indication du prix et des conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupe. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire » ; que le droit de préemption s'applique, selon le paragraphe III du même article « aux ventes de parts ou actions des sociétés dont l'objet est la division d'un immeuble par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance à temps complet ». Mais il ne s'applique pas « aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel dudit bâtiment » ; que par acte authentique reçu le 12 juillet 2001 par Maître J..., notaire de la SCP [...] , Mme M... W... épouse H... a cédé à la SCI Les Princes trois lots lui appartenant dans l'immeuble sis [...] dont le lot [...] ; que la SCI Les Princes fait valoir qu'il s'agit d'une vente en bloc excluant le droit de préemption du locataire ; que l''article 10 III restreint effectivement l'application de l'article 10, puisqu'il dispose qu'il ne s'applique pas aux ventes portant sur un bâtiment entier ou sur l'ensemble des locaux à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation ou professionnel dudit bâtiment ; que toutefois pour qu'il y ait vente en bloc, il faut que l'intégralité des lots composant l'immeuble soit vendue en même temps ; que la vente groupée de lots distincts n'est pas une vente en bloc ; que la SCI Les Princes ne peut donc soutenir que la vente de trois lots par Mme M... W..., épouse H... constitue une vente en bloc excluant le droit de préemption ; que le droit de préemption prévu à l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975 s'applique à la première vente suivant la division ou la subdivision de l'immeuble ; que reprenant les termes d'une consultation du Cridon sur laquelle elle fonde son argumentation, la SCP [...] fait valoir que : la première division au sens de l'article 10 de la loi du 31 janvier 1975 peut être une division en jouissance, et non pas seulement une division en propriété ; que le locataire d'un appartement situé dans un immeuble placé, dès sa construction, sous le régime de la copropriété ne bénéficie pas du droit de préemption de l'article 10 de la loi du 31 janvier 1975 ; qu'il convient toutefois de constater que ce schéma ne correspond pas à la situation de l'espèce ; qu'en effet, il ne résulte d'aucune pièce que l'immeuble construit par la SA West Paris a été divisé, dès sa construction, en propriété ou même en jouissance ; qu'il a été placé sous le régime de la copropriété aux termes d'un règlement de copropriété du 3 avril 1979 ; que par acte authentique reçu par Maître J..., notaire, le 14 juin 2001, Mme M... W..., épouse H... a formalisé son retrait de la société West Paris et s'est vue attribuer en contrepartie, les lots correspondants aux parts dont elle était titulaire, parmi lesquels le lot [...] loué à M. Q... ; que le droit de préemption s'applique à la première vente suivant division ; que le retrait d'un associé est une opération de partage et non une vente ; que la première vente suivant la division de l'immeuble situé [...] est donc celle qui a été consentie par Mme M... W..., épouse H... à la SCI Les Princes, suivant acte authentique reçu par Maître J..., notaire associé de la SCP [...] , le 12 juillet 2001 ; que conformément aux dispositions de l'article 10 I de la loi du 31 décembre 1975, le bailleur devait, à peine de nullité de la vente, faire connaître à M. A... , locataire de bonne foi, l'indication du prix et les conditions de la vente projetée, cette notification valant offre de vente ; que le défaut de notification entraîne la nullité de la vente ; Sur le préjudice M. Q... soutient qu'il a perdu une chance d'acquérir l'appartement qu'il occupait en 2001 et qu'il ne peut plus acheter en raison de la hausse des prix ; qu'il évoque des capacités financières dont il disposait pour acquérir le bien. Il fait référence à l'apport de 30 000 euros que sa soeur aurait pu mettre à sa disposition et le prêt de 50 000 euros qu'il aurait pu contracter. Il demande donc réparation à hauteur de 219 020 euros représentant 80 % de la différence (273 775,49 euros) entre la valeur du bien aujourd'hui (350 000 euros) et le prix de vente en 2001 (76 224,51 euros) ; que les ayants cause de M... W... épouse H... soutiennent que le demandeur ne démontre pas qu'il avait l'intention d'acquérir et qu'il disposait des capacités financières pour le faire ; que la SCP [...] soutient que le préjudice allégué n'est pas certain, faute pour le demandeur de rapporter la preuve de ses capacités financières ; qu'il convient d'abord de rappeler que la perte de chance implique la disparition certaine d'une éventualité favorable ; que le 12 juillet 2001, le lot [...] a bien été vendu à la SCI Les Princes pour un prix de 76 224,51 euros ; qu'en 2001, M. A... percevrait des revenus mensuels de 1 113 euros ; que pour justifier l'existence de capacités financières qui lui auraient permis d'acquérir le bien litigieux en 2001, M. A... produit une attestation de sa soeur en date du 7 mars 2014 qui indique qu'elle disposait à l'époque, de la faculté contributive pour consentir un don manuel lui permettant de financer l'apport nécessaire à hauteur de 31 000 euros ; que cette attestation tardive est insuffisante pour établir que M. A... aurait pu effectivement bénéficier de cette somme ; que pour le solde, M. A... expose qu'il aurait souscrit un prêt de 50 000 euros et se fonde sur les conditions accordées à l'acquéreur d'un autre lot vendu par Mme W... lors d'une vente du 22 mars 2000 ; qu'aucune pièce ne permet toutefois de démontrer que M. A... était en mesure de bénéficier des mêmes conditions financières, eu égard à sa situation personnelle ; qu'il prend également pour référence les échéances qu'il aurait eu à régler sur la base du taux effectif moyen sur 276 mensualités ; que M. A... ne démontre pas qu'un prêt pouvait lui être consenti sur 23 ans, ce qui impliquait qu'il rembourse ce prêt jusqu'à 79 ans ; qu'il ne rapporte pas la preuve de la disparition certaine d'une éventualité favorable ; que faute de rapporter la preuve du préjudice allégué, sa demande de dommages et intérêts ne peut qu'être rejetée » ; 1°) ALORS QUE le droit de préemption prévu à l'article 10 I n° 75-1351 du 31 décembre 1975 n'est institué que lors de la première cession consécutive à la division de l'immeuble en copropriété ; qu'il résulte des constatations de l'arrêt que « par assemblée générale extraordinaire du 27 février 1950, la société West Paris a décidé que la propriété des actions entrainerait pour leurs titulaires, la jouissance gratuite d'un appartement ou d'une boutique et la constitution de groupes d'actions en vue de cette affectation, chaque groupe correspondant à un lot » (jugement p. 2, al. 10 ; arrêt p. 2, antépénultième al.) et donc que la première division de l'immeuble est intervenue à cette date ; qu'il en résultait que la vente intervenue le 12 juillet 2001 n'était pas la première cession consécutive à la division de l'immeuble ; qu'en prononçant la nullité de l'acte de vente du 12 juillet 2001 qui aurait été conclue en violation du droit de préemption, la cour d'appel a violé l'article 10 I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 ; 2°) ALORS QU'en toute hypothèse, le droit de préemption prévu à l'article 10 I n° 75-1351 du 31 décembre 1975 n'est institué que lors de la première cession consécutive à la division de l'immeuble en copropriété ; qu'en l'espèce, il est constant que Mme M... W..., épouse H..., a acquis la propriété du lot [...] de la SCI West Paris suivant acte authentique du 14 juin 2001 ; que l'acte d'acquisition du lot [...] par la SCI Les Princes en date du 12 juillet 2001 ne constitue en conséquence pas la première cession après division de l'immeuble ; qu'en prononçant la nullité de l'acte de vente du 12 juillet 2001 pour violation du droit de préemption, la cour d'appel a violé l'article 10 I de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975. Le greffier de chambre