Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 24/00688

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 30 Juillet 2024 DOSSIER N° : N° RG 24/00688 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VCFC CODE NAC : 5BA - 0A AFFAIRE : S.C.I. REVEILLAUD IMMO C/ [V] [E] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL Section des Référés ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. REVEILLAUD IMMO, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 440 984 300, dont le siège social est sis 23 rue de la Varenne - 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS représentée par Me Nicolas URBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0560 DEFENDEUR Monsieur [V] [E] né le 02 Février 1952 à ROMILLY-SUR-SEINE (10), demeurant 23 rue de la Varenne - 94100 SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS non représenté Débats tenus à l’audience du : 1er Juillet 2024 Date de délibéré indiquée par le Président : 30 Juillet 2024 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 30 Juillet 2024 EXPOSE DU LITIGE Par acte du 25 juin 2008, la S.C.I. REVEILLAUD IMMO a donné à bail professionnel à Monsieur [V] [E], médecin, des locaux situés 23 rue de la Varenne à SAINT MAUR DES FOSSES (94100), moyennant un loyer annuel de 18 000,00 €, payable mensuellement, par avance. Des loyers sont demeurés impayés. La S.C.I. REVEILLAUD IMMO a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte d’huissier du 12 décembre 2023 à Monsieur [V] [E] pour une somme de 8 016,47 € au titre de l’arriéré locatif au 30 novembre 2023. C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 2 mai 2024, la S.C.I. REVEILLAUD IMMO a fait assigner Monsieur [V] [E] devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; - condamner Monsieur [V] [E] à payer à la S.C.I. REVEILLAUD IMMO la somme provisionnelle de 17 612,54 € au titre de l'arriéré locatif à jour du mois d’avril 2024 ; - ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [E] et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 500,00 € par jour de retard ; - se déclarer compétent pour liquider l’astreinte ; - condamner Monsieur [V] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges,à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux ; - juger que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; - condamner Monsieur [V] [E] au paiement d'une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer visant la clause résolutoire, de la signification de l’assignation et des frais d’expulsion, outre les autres dépens à intervenir. Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus. À l’audience du 1er juillet 2024, la S.C.I. REVEILLAUD IMMO, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus. Bien que régulièrement assigné par acte remis à étude, Monsieur [V] [E] n'a pas constitué avocat. À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 30 juillet 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent : L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Cette disposition permet aux parties à un contrat de bail de prévoir une clause résolutoire, octroyant au bailleur la faculté de résilier de plein droit le bail, en cas de non-exécution par le locataire de l’une des obligations mentionnées au contrat. En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire, qui stipule que faute de règlement d’un seul mois de loyer, la location sera résiliée de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Le 12 décembre 2023, un commandement de payer les loyers a été signifié à Monsieur [V] [E]. Il précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois la S.C.I. REVEILLAUD IMMO pourra se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail. En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. REVEILLAUD IMMO n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 8 016,47 €. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 13 janvier 2024. Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. L’expulsion de Monsieur [V] [E] et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance. En l’état du dossier, rien ne justifie d’assortir cette mesure d’une astreinte. Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance. L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier. Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation. L’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [E] depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires. S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. REVEILLAUD IMMO, l'obligation de Monsieur [V] [E] au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1 avril 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 17 612,54 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner Monsieur [V] [E] [loyer du mois d’avril 2024 inclus]. Sur les demandes accessoires : L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [V] [E], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées. Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de Monsieur [V] [E] ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. REVEILLAUD IMMO formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 13 janvier 2024, ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [V] [E] et de tout occupant de son chef des lieux situés 23 rue de la Varenne à SAINT MAUR DES FOSSES (94100) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point, FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par Monsieur [V] [E], à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS Monsieur [V] [E] à la payer, CONDAMNONS par provision Monsieur [V] [E] à payer à la S.C.I. REVEILLAUD IMMO la somme de 17 612,54 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 1 avril 2024 [loyer du mois d’avril 2024 inclus], CONDAMNONS Monsieur [V] [E] aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement, CONDAMNONS Monsieur [V] [E] à payer à la S.C.I. REVEILLAUD IMMO la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELONS que l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire. FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 30 juillet 2024. LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS