Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 24/01397
N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2YD
Minute : 727/24
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE
[Localité 7] EPIC
Représentant : Me Nathalie FEUGNET, avocat
au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971
C/
Monsieur [G] [E]
Madame [H] [S]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Nathalie FEUGNET
Copie délivrée à :
M. [G] [E]
Mme [H] [S]
Le 03 Juillet 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Juin 2024 ;
par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 25 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 7], EPIC ayant son siège social au [Adresse 4]
Représentée par Me Nathalie FEUGNET, Avocat au barreau de Paris
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [G] [E], demeurant [Adresse 3]
Non comparant
Madame [H] [S], demeurant [Adresse 3]
Comparante
D'AUTRE PART
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 15 octobre 2010, l'Office public de l'habitat de [Localité 7], (ci-après désigné l'OPH de [Localité 7]) a consenti à Mme [H] [S] et M. [G] [E] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 369,83 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent d'un montant de 369 €.
Le 3 juin 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme en principal de 1 457,72 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 19 mai 2022, terme du mois d'avril 2022, et d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 30 janvier 2024, l'OPH de Drancy a fait citer Mme [H] [S] et M. [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et la résiliation du contrat de bail,
" ordonner l'expulsion sans délai de Mme [H] [S] et M. [G] [E] et celle de tous occupants de leur chef des lieux, et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier s'il y a lieu,
" ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls des défendeurs,
" condamner solidairement Mme [H] [S] et M. [G] [E] au paiement :
- de la somme provisionnelle de 8 274,22 € au titre des arriérés de loyers et charges, selon décompte arrêté au 24 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer,
- d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise,
- de la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,
A l'appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et les charges, qu'ils n'ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au contrat de bail est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 25 mars 2024, l'OPH de [Localité 7], représenté, a indiqué qu'un précédent jugement en 2014 avait prononcé la résiliation du contrat de bail, que par avenant, le bailleur avait renoncé à s'en prévaloir, qu'un second jugement a été rendu le 27 mai 2021 dont les locataires ont réglé les causes, que les loyers sont à nouveau impayés et que le paiement du loyer courant n'a pas été repris au jour de l'audience. Il s'oppose en conséquence à l'octroi de délais de paiements, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse.
Madame [S], comparante, a indiqué que Monsieur [E] est sans ressources, qu'elle perçoit un salaire mensuel de 1845 euros, mais se trouve en arrêt de travail depuis trois mois, qu'elle attend un rappel d'indemnités journalières de 2800 euros. Elle sollicite l'octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et propose d'apurer sa dette en réglant la somme de 100 euros en sus du loyer courant.
Monsieur [G] [E], cité à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 1er février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 25 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l'OPH de [Localité 7] justifie avoir saisi la Caisse d'Allocations Familiales le 30 mai 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 30 janvier 2024, pour un impayé locatif toujours persistant à ce jour, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande est recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 3 juin 2022, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Le bail conclu le 15 octobre 2010 contient une clause résolutoire. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juin 2022, pour la somme en principal de 1457,22 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 3 août 2022.
En l'espèce, les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience et le bailleur s'oppose à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
L'expulsion de Mme [H] [S] et M. [G] [E] sera ordonnée, en conséquence, avec l'assistance de la force publique si besoin.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
L'OPH de [Localité 7] ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur la demande de condamnation d'une indemnité mensuelle d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.
En l'espèce, Mme [H] [S] et M. [G] [E] sont devenus occupants sans droit ni titre à compter du 3 août 2022 minuit.
Par conséquent, ils devront indemniser le préjudice subi par le propriétaire, résultant de l'indisponibilité des lieux et de la perte des loyers, en lui versant une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges, et ce, à compter du 4 août 2022, jusqu'à libération définitive des lieux.
La clause de solidarité ne s'étend pas de façon expresse aux indemnités d'occupation, par nature délictuelle, de sorte que la condamnation sera prononcée in solidum.
Sur le montant de l'arriéré locatif
L'OPH de [Localité 7] produit un décompte indiquant que Mme [H] [S] et M. [G] [E] restent lui devoir la somme de 9 587,08 € arrêtée au 13 mars 2024 échéance du mois de février incluse.
Si Mme [H] [S] reconnait le principe de la dette locative, elle en conteste le montant contestant la facturation d'un store. Cependant, aucune facturation d'un store n'est mentionnée dans le décompte locatif produit.
Monsieur [G] [E], non-comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe, ni le montant de cette dette.
Mme [H] [S] et M. [G] [E] seront donc condamnés à verser à l'OPH de [Localité 7] une somme de 9587,08 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse.
Il n'y a pas lieu d'assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n'étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d'imputation des paiements prescrites par l'article 1342-10 du code civil.
En vertu de la clause de solidarité stipulée à l'article 3 des conditions particulières du contrat de location, cette condamnation sera assortie des effets de la solidarité.
Sur les demandes accessoires
Mme [H] [S] et M. [G] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Compte tenu des démarches judiciaires qu'a dû accomplir l'OPH de [Localité 7], Mme [H] [S] et M. [G] [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 octobre 2010 entre la l'OPH de [Localité 7] et Mme [H] [S] et M. [G] [E] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3]) sont réunies à la date du 3 août 2022 ;
Ordonnons en conséquence à Mme [H] [S] et M. [G] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
Disons qu'à défaut pour Mme [H] [S] et M. [G] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai indiqué, l'OPH de [Localité 7] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;
Disons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons in solidum Mme [H] [S] et M. [G] [E] à verser à la Société BATIGERE HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, dûment justifiées au stade de l'exécution, et ce à compter du 4 août 2022, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
Condamnons solidairement Mme [H] [S] et M. [G] [E] à verser à l'Office public d'habitation à loyer modéré de [Localité 7] la somme de 9587,08 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 13 mars 2024, échéance du mois de février 2024 incluse ;
Deboutons l'Office public d'habitation à loyer modéré de [Localité 7] du surplus de ses demandes ;
Condamnons in solidum Mme [H] [S] et M. [G] [E] à verser à l'Office public d'habitation à loyer modéré de [Localité 7] une somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons in solidum Mme [H] [S] et M. [G] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
Rappelons que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 3 juin 2024.
Le Greffier Le Juge
