Texte intégral
AFFAIRE : N° RG 21/00496 -
N° Portalis DBVC-V-B7F-GWCP
ARRÊT N°
JB.
ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 28 Janvier 2021
RG n° 20/02400
COUR D'APPEL DE CAEN
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 21 NOVEMBRE 2023
APPELANTE :
La S.C.I. 2.H IMMO
N° SIRET : 824 992 267
[Adresse 5]
[Localité 3]
prise en la personne de son représentant légal
représentée et assistée de Me David DREUX, avocat au barreau de CAEN
INTIMÉS :
Monsieur [P] [J]
né le [Date naissance 1] 1969 à [Localité 6] (81)
[Adresse 7]
[Localité 4]
Madame [A] [F] épouse [J]
née le [Date naissance 2] 1979 à [Localité 8]
[Adresse 7]
[Localité 4]
représentés et assistés de Me Jean-Jacques SALMON, substitué par Me ALEXANDRE, avocats au barreau de CAEN
DÉBATS : A l'audience publique du 28 septembre 2023, sans opposition du ou des avocats, Mme DELAUBIER, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré
GREFFIER : Mme COLLET
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
M. GUIGUESSON, Président de chambre,
Mme DELAUBIER, Conseillère,
Mme VELMANS, Conseillère,
ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 21 Novembre 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme GUIBERT, greffier
* * *
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte authentique reçu le 28 mai 2019 par devant Me [B] [U], notaire à [Localité 10], la société civile immobilière (SCI) 2.H Immo a fait l'acquisition auprès de M. [P] [J] et son épouse Mme [A] [F] de différents lots de copropriété dépendant d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 9], moyennant le prix de 86 000 euros.
Parmi ces lots, figuraient en particulier le numéro 625 loué à M. [M] [S] suivant bail du 20 mai 2016 pour un loyer mensuel de 390 euros charges comprises et le numéro 144 loué à M. [O] [W] suivant bail du 1er avril 2018 pour un loyer mensuel de 405 euros, charges comprises.
Par courrier du 11 octobre 2019, la société 2.H Immo a informé M. et Mme [J] que les locataires n'avaient payé aucun loyer depuis la vente de l'immeuble et proposé un règlement amiable du litige par le versement d'une indemnité transactionnelle de 10 000 euros.
Le 16 octobre 2019, M. et Mme [J] ont répondu à la société 2.H Immo que les locataires étaient à jour du paiement de leurs loyers à la date de son acquisition des lots en cause, expliquant la situation de chacun des anciens locataires en produisant divers justificatifs.
Par acte du 27 juillet 2020, la société 2.H Immo a fait assigner M. et Mme [J] devant le tribunal judiciaire de Caen afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, leur condamnation solidaire au paiement d'une somme de 9 680 euros à titre de dommages et intérêts et d'une indemnité procédurale sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire du 28 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Caen a débouté la société 2.H Immo de l'ensemble de ses demandes, la condamnant aux entiers dépens.
Pour statuer en ce sens, le tribunal a écarté toute réticence dolosive des vendeurs au sujet de leurs relations contractuelles avec le locataire M. [W].
En outre, il a considéré que si l'absence de toute information délivrée sur les difficultés de paiement rencontrées avec M. [S] constituait une réticence dolosive de la part des époux [J], la société 2.H Immo n'établissait pas la réalité d'un quelconque préjudice en résultant de sorte qu'elle n'était pas fondée en sa demande de dommages et intérêts.
Par déclaration du 22 février 2021, la société 2.H Immo a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 5 septembre 2023, la société 2.H Immo demande à la cour de :
- déclarer irrecevable comme nouvelle la demande présentée par M. et Mme [J] tendant au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Caen le 28 janvier 2021 ;
Statuant à nouveau,
- condamner solidairement M. et Mme [J] à lui payer la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- débouter M. et Mme [J] de leurs demandes ;
- condamner solidairement M. et Mme [J] à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner solidairement M. et Mme [J] aux entiers dépens.
*
Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 1eravril 2022, M. et Mme [J] demandent à la cour de :
A titre principal,
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
A titre reconventionnel,
- condamner la société 2.H Immo à leur payer, unis d'intérêts, la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;
A titre subsidiaire,
- réduire le montant des dommages-intérêts demandés à de plus justes proportions ;
En tout état de cause,
- déclarer la société 2.H Immo irrecevable en sa demande de dommages et intérêts excédant la somme de 9 680 euros sollicitée en première instance ;
- débouter la société 2.H Immo de l'ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;
- condamner la société 2.H Immo à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société 2.H Immo aux entiers dépens.
L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 20 septembre 2023.
Pour l'exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
***
MOTIFS
I- Sur les fins de non-recevoir :
- Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts excédant la somme de 9680 euros réclamée en première instance :
M. et Mme [J] font valoir que la demande de dommages et intérêts présentée par la société 2.H Immo tendant au paiement de la somme de 12 000 euros est nouvelle en appel en sa différence de 2320 euros et par suite irrecevable dans la mesure où son montant excède celui sollicité devant le juge de première instance à hauteur de 9680 euros.
La société 2.H Immo explique solliciter une somme à titre de dommages et intérêts portée à 12 000 euros en cause d'appel pour réparer le préjudice subi résultant du dol commis par les époux [J] dès lors qu'informée de la situation locative exacte, elle n'aurait pas acquis les lots aux mêmes conditions financières. Elle explique que la dite somme correspond à 85% de la perte financière subie pour un montant total de 12073,51 euros au titre des loyers impayés, frais d'huissier, honoraires d'avocat engagés dans le cadre de procédures judiciaires diligentées à l'encontre des locataires, outre les difficultés financières résultant du fait que le prêt n'était plus couvert par les loyers, de sorte que l'indemnisation sollicitée pouvait être arrondie à 12 000 euros.
*
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
L'article 565 du même code ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.
En application de ces dernières dispositions, ne sont pas nouvelles, les prétentions par lesquelles les parties élèvent le montant de leurs réclamations dès lors qu'elles tendent à la même fin d'indemnisation du préjudice subi.
En l'espèce, les demandes de dommages et intérêts présentées par la société 2.H Immo en première instance comme en cause d'appel tendent à la réparation du préjudice résultant de la réticence dolosive alléguée à l'encontre des époux [J] et donc aux mêmes fins.
De surcroît, le montant des dommages et intérêts sollicité en appel résulte uniquement de l'actualisation du préjudice invoqué au regard de l'aggravation des loyers impayés et de la révélation d'un fait nouveau, à savoir l'information donnée par l'huissier chargé de poursuivre l'exécution des décisions de justice obtenues par la société 2.H Immo de l'impossibilité à recouvrir l'une des dettes locatives.
Dès lors, la demande de dommages et intérêts majorée à hauteur d'appel à 12000 euros ne constitue pas une demande nouvelle irrecevable.
La fin de non-recevoir soulevée par M. et Mme [J] sera en conséquence rejetée.
- Sur la recevabilité de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. et Mme [J] :
La société 2.H Immo soulève l'irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. et Mme [J], nouvelle en cause d'appel, en application de l'article 564 du code de procédure civile.
Les époux [J] répliquent qu'ils n'ont formulé aucune demande en première instance de sorte que leurs prétentions présentées en cause d'appel, le seraient-elle pour la première fois, ne peuvent être considérées comme nouvelles et sont donc recevables.
*
Selon l'article 567 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles sont également recevables en appel.
Il en résulte qu'une demande reconventionnelle émanant d'un défendeur en première instance, est recevable pour la première fois en cause d'appel.
La demande reconventionnelle en dommages et intérêts formée pour la première fois en cause d'appel par M. et Mme [J], défendeurs en première instance, est recevable dans la mesure où elle constitue l'accessoire de sa demande principale tendant au débouté de la société 2.H Immo de l'intégralité de ses demandes.
Pour ces motifs, la fin de non-recevoir soulevée par la société 2.H Immo sera rejetée.
II- Sur le dol reproché aux époux [J] sur la situation locative du bien vendu :
La société 2.H Immo fait valoir que les époux [J] ont commis un dol lors de la vente ouvrant droit à réparation en application des articles 1137 et 1240 du code civil.
Elle prétend que le dol allégué résulte de la déclaration des vendeurs reprise dans l'acte selon laquelle les locataires étaient à jour de leurs loyers sans que M. et Mme [J] ne l'informe de la situation locative exacte des lots. Elle précise que cette information était déterminante pour son consentement dans la mesure où elle a acquis le bien litigieux au moyen d'un emprunt dont le coût devait être pris en charge par le paiement des loyers, que les deux locataires en place n'ont jamais payé le moindre loyer depuis sa prise de possession des locaux vendus le 28 mai 2019 et qu'en conséquence, elle n'aurait pas fait cette acquisition aux mêmes conditions si elle avait été informée des retards de paiement de MM. [W] et [S].
La société 2.H Immo souligne qu'il ressort en effet des relevés bancaires produits par M. et Mme [J], du commandement de payer en date du 1er juillet 2018 et d'une précédente demande de garantie financière auprès du FSL (Fonds de Solidarité Logement) formulée par le passé par M. [S] que les vendeurs connaissaient des difficultés de paiement avec ce locataire, ce dont elle aurait dû être informée.
M. et Mme [J] répliquent que le caractère déterminant de la réticence dolosive alléguée n'est pas établi en ce que d'une part, la société 2.H Immo ne rapporte pas la preuve de l'acquisition des lots au moyen d'un emprunt dont le coût devait être pris en charge par les loyers payés par les locataires [S] et [W], ni même du bouleversement de l'équilibre de l'opération économique en raison du défaut de paiement des loyers et d'autre part, la société 2.H Immo n'a jamais fait état lors de la signature des actes de vente de l'importance que revêtait pour elle l'absence de défaut de paiement des loyers.
En définitive, ils assurent dans ces conditions ne pas avoir manqué à leur obligation d'information.
*
Il résulte de l'article 1137 du code civil que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Le dol peut ainsi être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter.
Il suppose en conséquence la réunion de trois éléments : l'existence d'une manoeuvre frauduleuse, qui peut être un mensonge ou une réticence dolosive, un élément intentionnel résultant de la volonté de son auteur de tromper le contractant et enfin le dol doit avoir déterminé la victime à donner son consentement.
Il est apprécié au jour de la formation du contrat mais il peut être révélé par des faits postérieurs à cette date.
La victime de manoeuvres dolosives est en droit, dans le cadre d'une action délictuelle, de solliciter l'allocation de dommages et intérêts sans réclamer la nullité de la vente.
Le dol ne se présume pas et doit être prouvé.
Enfin, le préjudice réparable de la victime d'un dol qui ne demande pas la nullité du contrat correspond uniquement à la perte de chance d'avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.
Liminairement, il sera rappelé que l'acte authentique de vente en date du 28 mai 2019 a été précédé d'une promesse unilatérale de vente régularisée le 6 avril 2019 entre M. et Mme [J] et M. [U] [I], associé de la société 2.H Immo, portant sur l'ensemble immobilier objet de l'acte de vente précité.
Cet acte stipule expressément que deux des lots vendus étaient loués pour l'un à M. [S] suivant bail d'habitation du 20 mai 2016 et pour l'autre à M. [W] suivant bail d'habitation du 1er avril 2018, précisions étant apportées quant à leur durée et le montant des loyers, les dits baux ayant été annexés à la promesse de vente. Pour chacun des contrats, le promettant déclarait que 'le locataire est à jour de ses paiements'.
Il est constant que dans le cas d'une promesse unilatérale de vente où seul le promettant s'engage à vendre et que le bénéficiaire ne contracte pas l'obligation d'acheter, l'obligation de loyauté, de bonne foi et de sincérité s'apprécie lors de la vente définitive.
L'acte définitif de vente conclu entre la société 2.H Immo -et non plus M. [I] et les époux [J] contient exactement les mêmes stipulations quant à la situation locative de l'ensemble immobilier, les vendeurs déclarant à nouveau que chaque locataire 'est à jour de ses paiements'.
Il y est ajouté que 'les parties font leur affaire personnelle de tous comptes au prorata de loyers ou remboursement éventuel de loyers d'avance et de tous comptes de charges. Le vendeur rembourse ce jour à l'acquéreur qui le reconnaît, directement et par la comptabilité du notaire les dépôts de garantie versés par les locataires en place. Le vendeur déclare n'avoir aucun litige en cours avec son locataire (...).'
La société 2.H Immo a pris possession des lieux le 28 mai 2019 soit le jour même de la signature de l'acte authentique.
Il ne fait pas débat que depuis la réalisation de cette vente, la société 2.H Immo a dû supporter les impayés de M. [W] et M. [S], ce qui l'a obligée à agir en justice en résiliation de bail et paiement des loyers impayés à l'encontre des deux locataires, M. [S] par assignation du 6 juillet 2020 après un commandement de payer du 7 août 2019 et M. [W] par acte du 25 septembre 2019 après commandement de payer du 29 juillet 2019.
L'historique du compte de chaque locataire, les quittances de loyers, les déclarations aux impôts des loyers perçus et les relevés bancaires des époux [J] communiqués par les anciens bailleurs attestent qu'à la date de la signature de l'acte authentique, M. [W] comme M. [S] étaient à jour du paiement de leurs loyers, tel que déclaré par les vendeurs.
Au surplus, il est constant qu'à cette même date, les bailleurs n'avaient aucun litige avec leur locataire.
Il en résulte qu'aucune déclaration mensongère relative au respect par les preneurs des obligations du bail à la date de la signature de l'acte authentique ne peut être retenue à l'encontre de M. et Mme [J].
S'agissant du logement occupé par M. [W], les documents précités révèlent au surplus que celui-ci avait procédé sur l'ensemble de la période de location au paiement régulier de ses loyers. La société 2.H Immo ne produit aucun autre élément qui permettrait de justifier que des loyers étaient demeurés impayés antérieurement à la vente, ce qui exclut toute absence d'information délivrée par vendeurs sur ce point et donc une éventuelle réticence dolosive concernant la situation locative passée de ce preneur.
S'agissant du logement occupé par M. [S], les mêmes pièces sus-visées, ajoutées à divers courriers adressés par la Caf du Calvados, révèlent que celui-ci a perçu l'APL dès le début du bail puis l'ASL à compter du 25 octobre 2016, allocations versées directement sur le compte bancaire des anciens bailleurs et que le complément du loyer était payé par M. [S] ce régulièrement jusqu'en juillet 2017 puis de manière espacée avec des montants variables, en raison de son activité professionnelle de musicien l'obligeant à de fréquents déplacements à l'étranger et à la perception irrégulière de revenus. Il apparaît également que le FSL, garant de M. [S] en cas de loyers impayés, est intervenu à deux reprises en 2018 alors qu'un commandement de payer a été signifié au locataire le 1er juillet 2018 pour un montant de 1 455,88 euros, les rappels d'ASL, les versements du FSL et paiements opérés par M. [S] ayant toutefois permis en définitive de régulariser la situation locative ce plusieurs mois avant la signature de l'acte.
Il est par ailleurs constant que ces informations ont été apportées pour la première fois par les époux [J] dans leur courrier de réponse adressé le 16 octobre 2019, soit postérieurement à la vente, à l'acquéreur qui s'était plaint auprès d'eux des impayés qu'il subissait.
Toutefois, cette absence d'information sur les difficultés rencontrées par le passé par les anciens bailleurs dans le paiement des loyers par M. [S] ne saurait constituer une réticence dolosive ouvrant droit à indemnisation au profit de la société 2.H Immo.
En effet, rien ne vient étayer l'affirmation de l'acquéreur selon laquelle il n'aurait pas conclu la vente ou à tout le moins y aurait consenti à d'autres conditions s'il avait eu connaissance des difficultés de paiement passées de M. [S] à jour de ses loyers à la date de la vente.
La seule acquisition de l'ensemble immobilier de trois appartements au moyen d'un emprunt ne présume pas de l'affectation des loyers perçus pour deux d'entre eux au remboursement des mensualités dont la cour ignore le montant.
Il ressort de l'acte de vente que les locataires devaient seulement être à jour du paiement des loyers, ce qui était le cas, sans autre mention concernant leur situation locative passée. Il est constant que lors de la signature de l'acte de vente, alors qu'elle était représentée par son gérant M. [G] [I], professionnel de l'immobilier, assisté au surplus par son notaire, la société 2.H Immo n'a pas interrogé M. et Mme [J] sur ce point.
Les courriels échangés entre M. [G] [I] et M. [J] préalablement à la promesse de vente, ne font pas état d'autres interrogations de sa part que celle 'd'avoir la certitude que les deux locataires en place sont à jour dans les loyers' ce que lui a confirmé M. [J] expressément. Au surplus, dans son mail du 4 mars 2019, M. [I] évoque son projet de réaliser des travaux dans chaque appartement, précisant que 'si deux appartements sont loués, il y a des frais pour remettre en état lorsque les locataires partiront', travaux budgetés à hauteur de 8 à 10 000 euros, ce qui ne révèle pas l'importance pour la société 2.H Immo de compter à terme sur les loyers des locataires en place pour son investissement.
En définitive, la société 2.H Immo est défaillante à rapporter la preuve que l'absence de retard de paiement de loyer dans le passé était un critère déterminant de son consentement et qu'en particulier le coût de l'emprunt devait être pris en charge par les loyers payés par M. [W] et M. [S]. De plus, aucun élément ne permettait pour les vendeurs de considérer que l'information relative aux difficultés locatives passées de M. [S], alors à jour de ses loyers à la date de la régularisation de la vente, était déterminante pour la société 2.H Immo.
Le dol reproché à M. et Mme [J] n'est pas donc pas établi.
Pour l'ensemble de ces motifs, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande indemnitaire présentée la société 2.H Immo sur le fondement de l'article 1137 du code civil.
- Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive :
Le droit d'agir en justice, y compris en appel, ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d'erreur grossière équipollente au dol, ce qui n'est pas démontré au cas présent.
La demande formée par M. et Mme [J] à ce titre sera en conséquence rejetée.
- Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement doit être confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Il est justifié de faire partiellement droit à la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile présentée en appel par M. et Mme [J] et de condamner la société 2.H Immo au paiement de la somme de 1 500 euros sur ce fondement.
La société 2.H Immo, partie perdante, doit être déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée aux entiers dépens de la procédure d'appel.
***
PAR CES MOTIFS :
La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Rejette les fins de non-recevoir soulevées par les parties ;
Rejette la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive présentée par M. [P] [J] et Mme [A] [F] épouse [J] ;
Condamne la société 2.H Immo à payer à M. [P] [J] et Mme [A] [F] épouse [J] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ;
Rejette la demande formée par la société 2.H Immo sur le même fondement ;
Condamne la société 2.H Immo aux dépens de la procédure d'appel.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
G. GUIBERT G. GUIGUESSON
