Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)
JUGEMENT : Syndic. de copro. [Localité 5] c/ [U] [F], [S] [I]
N° Minute: 24/00739
Du 13 Septembre 2024
4ème Chambre civile
N° RG 24/01340 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PT77
Grosse délivrée à
expédition délivrée à
la SCP COURTAUD - PICCERELLE - ZANOTTI - GUIGON-BIGAZZI
le 13 Septembre 2024
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du treize Septembre deux mil vingt quatre
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO,Greffier.
Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;
DÉBATS
A l'audience publique du 15 mai 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 13 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.
PRONONCÉ
Par mise à disposition au Greffe le13 Septembre 2024 , signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
NATURE DE LA DÉCISION : Réputé contradictoire, en premier ressort, au fond.
DEMANDERESSE:
Syndicat des copropriétaires [Adresse 6] représenté par son Syndic en exercice, la société SOGEAIC, dont le siège social est situé [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Maître Alexia PICCERELLE de la SCP COURTAUD - PICCERELLE - ZANOTTI - GUIGON-BIGAZZI, avocats au barreau de GRASSE, avocats plaidant
DÉFENDEURS:
Madame [U] [F]
[Adresse 4]
[Localité 1]
défaillant
Monsieur [S] [I]
[Adresse 2]
[Localité 1]
défaillant
EXPOSÉ DU LITIGE
Mme [U] [F] et M. [S] [I], frère et sœur, sont propriétaires indivis des lots n 01 et 30 d’un immeuble en copropriété dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 2].
Après plusieurs mises en demeure infructueuses, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » a fait délivrer à Mme [U] [F] et M. [S] [I] un commandement de payer la somme de 4.256,21 euros de charges de copropriété dues au 12 mai 2022, par acte de commissaire de justice du 28 juillet 2022.
Par lettre du 18 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » a, une nouvelle fois, mis en demeure Mme [U] [F] et M. [S] [I] de payer la somme de 8.496,64 euros de charges de copropriété dues au 1er mars 2023.
Par actes des 4 et 8 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 2] a fait assigner Mme [U] [F] et M. [S] [I] aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes :
- 10.437,22 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er mars 2024 avec intérêts au taux légal calculés sur la somme de 4.266,21 euros à compter du 28 juillet 2022, date du commandement de payer, et à compter du 18 avril 2023, date de la mise en demeure, pour le surplus,
- 999,81 euros au titre des frais exposés et effectivement réglés pour le recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires,
- 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1.020 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Il fonde sa demande sur les articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que sur l’article 35 du décret du 17 mars 1967 en rappelant qu’un syndicat est fondé à recouvrer les appels de fonds trimestriels sur le budget prévisionnel nonobstant l’absence d’approbation des comptes. Il indique produire les comptes, les procès-verbaux d’assemblée générale les ayant approuvé ainsi que les budgets prévisionnels rendant sa créance incontestable à hauteur de 10.437,22 euros. Il ajoute que cette somme produit intérêts à compter de la mise en demeure par application de l’article 36 d décret du 17 mars 1967.
Il fait valoir que les frais rendus nécessaires par l’inertie de ces copropriétaires ne sauraient être laissés à sa charge et doivent leur être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient enfin que la résistance abusive et injustifiée des défendeurs lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil.
Assignés tous deux par dépôt de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, Mme [U] [F] et M. [S] [I] n’ont pas constitué avocat, avant la clôture de la procédure ordonnée le 15 mai 2024, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande principale en paiement de charges et frais nécessaires.
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance.
En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » produit :
le relevé de propriété démontrant que Mme [U] [F] et M. [S] [I] sont propriétaires indivis des lots n 01 et 30 de l’immeuble,le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 mars 2020 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/12/2018 au 30/11/2019,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/12/2020 au 30/11/2021,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 4 mai 2021 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/12/2019 au 30/11/2020,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/12/2021 au 30/11/2022,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 15 mars 2022 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/12/2020 au 30/11/2021,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/12/2022 au 30/11/2023,
le procès-verbal de l’assemblée générale du 6 avril 2023 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/12/2021 au 30/11/2022,
- approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/12/2023 au 30/11/2024,
l’état des dépenses des exercices clos le 30/11/2020, le 30/11/2021, et le 30/11/2022,l’état financier après répartition au 30/11/2020, au 30/11/2021, et au 30/11/2022,les appels de fonds, charges et provisions adressés à Mme [U] [F] et M. [S] [I],un commandement de payer les charges de copropriété délivré le 28 juillet 2022 à Mme [U] [F] et M. [S] [I] pour la somme de 4.256,21 euros de charges de copropriété dues au 12 mai 2022,une mise en demeure de payer la somme de 8.496,64 de charges de copropriété impayées dues au 1er mars 2023, adressée à Mme [U] [F] et M. [S] [I], par lettre du 18 avril 2023,un relevé de compte débiteur de la somme de 12.133,03 euros au 1er mars 2024.
Ce solde débiteur de 12.133,03 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend :
- des frais de mise en demeure d’un montant de 42 euros le 26/01/2021,
- des frais de relance d’un montant de 42 euros le 08/12/2021,
- des frais de transmission du dossier à l’huissier d’un montant de 240 euros le 12/05/2022,
- des honoraires de commissaire de justice d’un montant de 153,26 euros le 29/07/2022,
- des honoraires de commissaire de justice d’un montant de 762,55 euros le 24/01/2023,
- des frais de transmission du dossier à l’avocat d’un montant de 240 euros le 05/04/2023,
- des honoraire d’avocat d’un montant de 216 euros le 17/04/2023,
le tout pour un montant total de 1.695,81 euros.
Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Par ailleurs, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre de divers frais ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires et que les prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic.
Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés du commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien.
Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la mise en demeure d’un montant de 42 euros et le coût du commandement de payer. Le coût de l’assignation entre en revanche dans les dépens de la présente décision et les honoraires du conseil du syndicat dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile si bien qu’ils ne seront pas inclus dans la créance.
Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » justifie du principe et du montant de sa créance :
- à hauteur de 10.437,22 euros de charges de copropriété arrêtées au 1er mars 2024,
- à hauteur de 195,26 euros de frais nécessaires au recouvrement,
Pour un montant total de 10 632,48 euros que Mme [U] [F] et M. [S] [I] seront condamnés à lui payer, à proportion de leurs droits dans l’indivision à défaut de production du règlement de copropriété contenant une clause de solidarité des copropriétaires indivis.
Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 4.256,21 euros à compter du 28 juillet 2022, date du commandement de payer, et à compter de la délivrance de l’assignation le 8 avril 2024 pour le surplus.
Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts
L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.
L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.
En l’espèce, il ressort des pièces fournies que Mme [U] [F] et M. [S] [I] s’abstiennent, sans faire état de motifs légitimes, de régler toute contribution aux charges depuis le 1er juillet 2021, et imposent à la copropriété de procéder à des avances constantes de fonds pour faire face aux dépenses courantes nécessaires à l’entretien et à la conservation de l’immeuble.
Ils lui causent ainsi un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 500 euros.
Mme [U] [F] et M. [S] [I] seront par conséquent condamnés in solidum, étant coresponsables du préjudice, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 500 euros de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable au litige, la présente décision est exécutoire de plein droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.
Parties perdantes au procès, Mme [U] [F] et M. [S] [I] seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » la somme de 1.020 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
CONDAMNE Mme [U] [F] et M. [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 2] la somme de 10 632,48 euros de charges de copropriété et frais nécessaires au recouvrement, comptes arrêtés au 1er mars 2024, avec les intérêts au taux légal calculés sur la somme de 4.266,21 euros à compter du 28 juillet 2022 et à compter du 8 avril 2024 pour le surplus ;
DIT que Mme [U] [F] et M. [S] [I] seront tenus du paiement de cette somme à proportion de leurs droits dans l’indivision ;
CONDAMNE in solidum Mme [U] [F] et M. [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 2] ([Localité 1]) la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
CONDAMNE in solidum Mme [U] [F] et M. [S] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 2] ([Localité 1]) la somme de 1.020 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » situé [Adresse 2]) de toutes ses autres demandes ;
CONDAMNE in solidum Mme [U] [F] et M. [S] [I] aux dépens ;
Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
