Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 23/09428

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 2] [Localité 4] JUGEMENT DU 13 Septembre 2024 N° RG 23/09428 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KXPV Jugement du 13 Septembre 2024 N° : 24/517 Société [J] C/ [W] [I] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Me CASTRES COPIE CERTIFIEE CONFORME à M [I] COPIE PREFECTURE Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 13 Septembre 2024 ; Par Caroline ABIVEN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 31 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR Société [J] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES ET : DEFENDEUR : M. [W] [I] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] comparant en personne EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 mars 2022, la société [J] a consenti un contrat de sous-location à M. [W] [I] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 267,19 € et d’une provision pour charges de 64,64 €. Par acte de commissaire de justice du 25 août 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 540,17 € au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Par acte de commissaire de justice du même jour, la société [J] a également fait sommation à M. [W] [I] de cesser de causer des troubles et des nuisances. La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [W] [I] le 28 août 2023. Par assignation du 15 décembre 2023, la société [J] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : • A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, • A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat, • Ordonner l’expulsion de M. [W] [I] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique, • Supprimer le délai d’expulsion de deux mois à compter de la délivrance du commandement d’avoir à libérer les lieux ainsi que le bénéfice de la trêve hivernale, • Condamner M. [W] [I] au paiement des sommes suivantes : - 759,75 € au titre de l’arriéré locatif arrêté courant décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, - une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, - 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 décembre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 31 mai 2024, la société [J], représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 30 mai 2024, s'élève désormais à 1 571,83 €. Outre l’absence de paiement des loyers et de justificatif d’une assurance locative, la bailleresse précise que M. [W] [I] est également l’auteur de troubles du voisinage. La société [J] considère enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, M. [I] ne réglant que la somme de 7,50 € par mois ce qui ne suffit pas à couvrir le montant total du loyer. M. [W] [I] reconnaît sa dette locative mais conteste les troubles du voisinage, affirmant que la bailleresse n’apporte pas la preuve de ce qu’elle affirme. En outre, il affirme avoir justifié d’une assurance locative auprès d’[J] bien qu’il n’ait pas de justificatif en sa possession au jour de l’audience. Le locataire indique être marié et bénéficier du RSA pour un montant de 760 € par mois, précisant que sa femme est enceinte. Il expose qu’il n’a pas d’emploi, si bien qu’il ne sollicite pas l’octroi de délais de paiement mais indique qu’il reprendra le règlement de son loyer lorsqu’il le pourra. À l’issue des débats, M. [W] [I] a été autorisé à produire en délibéré une attestation d’assurance locative ainsi que les justificatifs de ses revenus, ce qu’il n’a pas fait. La décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, sur les dispositions applicables En vertu de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation. Enfin, conformément à l’article 1104 du même code, les contrats doivent être exécutés de bonne foi. En l'espèce, bien que le contrat du 16 mars 2022 ne soit pas qualifié de contrat de bail mais de « contrat de sous-location », force est de constater que la société [J] a choisi de l’exécuter comme s’il s’agissait d’un contrat de bail, notamment en mentionnant la loi du 6 juillet 1989 au sein du contrat, en fixant un loyer et une provision pour charges sans référence aux revenus du défendeur, en optant pour la délivrance d’un commandement de payer invitant la défenderesse à s’acquitter des sommes dues dans un délai de deux mois et mentionnant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, ou encore en se conformant aux exigences légales relatives à la résiliation du contrat de bail en notifiant le commandement de payer et l’assignation à la CCAPEX. En considération de l’ensemble de ces éléments, le contrat litigieux doit s’analyser comme un contrat de bail et se verra donc appliquer les dispositions de la loi du 6 juillet 1989. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société [J] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 25 août 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 540,17 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 octobre 2023, sans qu’il y ait lieu d’examiner les autres motifs de résiliation du contrat ni d’accorder des délais de paiement au locataire puisque ce dernier n’en a pas sollicité, n’a pas repris le paiement de ses échéances courantes et n’a pas justifié d’une assurance locative. 2. Sur la dette locative Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société [J] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 mai 2024, M. [W] [I] lui devait la somme de 1 571,83 €, soustraction faite des frais de procédure. M. [W] [I] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 540,17 €, à compter de l'assignation sur la somme de 219,58 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 363,50 €. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société [J] ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [W] [I], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 août 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 16 mars 2022 entre la société [J], d’une part, et M. [W] [I], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 26 octobre 2023, DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [W] [I], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement, ORDONNE à M. [W] [I] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, CONDAMNE M. [W] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 363,50 € (trois cent soixante-trois euros et cinquante centimes) par mois, DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, CONDAMNE M. [W] [I] à payer à la société [J] la somme de 1 571,83 € (mille cinq cent soixante et onze euros et quatre-vingt-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2023 sur la somme de 540,17 €, à compter de l'assignation sur la somme de 219,58 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la société [J] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [W] [I] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 25 août 2023 et celui de l'assignation du 15 décembre 2023. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge