Tribunal judiciaire, 27 juin 2024. 24/01722

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 8] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/01722 N° Portalis DB3S-W-B7I-Y4NQ Minute : 772/24 S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Représentant : SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516 C/ Madame [R] [G] Monsieur [P] [V] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : SCP LDGR Copie délivrée à : MME [G] M. [V] Le 16 Juillet 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Juin 2024 ; par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ; Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDERESSE : Société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 3], Représentée par Maître PIERRE-LOUIS de la SCP LDGR, Avocats au Barreau de Paris D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [R] [G], demeurant [Adresse 4], Non comparante, Monsieur [P] [V], demeurant [Adresse 4], Comparant en personne D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 11 septembre 2021, Mme [N] [F] et M. [L] [B] ont donné à bail à Mme [R] [G] et M. [P] [V] un appartement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charge de 715,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 100,00 €. Par acte du même jour, Action Logement Services SAS s'est portée caution des engagements de Mme [R] [G] et M. [P] [V]. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d'Action Logement Services SAS. Action Logement Services SAS a, en conséquence, fait signifier à Mme [R] [G] et M. [P] [V], par exploit de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 4 274,00 € visant la clause résolutoire. Par exploit de commissaire de justice en date du 29 janvier 2024, Action Logement Services SAS a fait assigner Mme [R] [G] et M. [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 29 avril 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire. Action Logement Services SAS, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny débouter M. [P] [V] de sa demande et de : o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ; o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ; o en tout état de cause : ? ordonner l'expulsion de Mme [R] [G] et M. [P] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ; ? condamner Mme [R] [G] et M. [P] [V] à payer : ? la somme de 8 599,00 € à valoir sur l'arriéré des loyers arrêté au 26 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4 274,00 euros, sur le surplus à compter de l'assignation ; ? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ; ? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; ? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ; o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision. Pour un exposé des moyens d'Action Logement Services SAS, il y a lieu de se reporter à l'acte introductif d'instance en date du 29 janvier 2024, en application de l'article 455 du code de procédure civile. M. [P] [V], comparant, reconnaît la dette dans son principe et demande l'octroi de délais de paiement à hauteur de 500 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire. Il précise que Mme [R] [G] a quitté les lieux au mois de janvier 2024 et actualise sa situation personnelle et financière. Mme [R] [G], assignée à étude, n'a pas comparu et n'a pas été représentée à l'audience. Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au tribunal avant l'audience. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [R] [G] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Mme [R] [G], assignée à étude n'a pas comparu et n'a pas été représentée à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile. o Sur la qualité à agir d'Action Logement Services SAS L'article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. En l'espèce, par acte sous signature privée en date du 11 septembre 2021, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services SAS s'est portée caution des engagements pris par M. Mme [R] [G] et M. [P] [V] au titre du contrat de bail conclu le 11 septembre 2021. L'article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d'une indemnité d'occupation. Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d'Action Logement Services SAS. Par quittance subrogative en date du 08 avril 2024, le bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 8 599,00 euros de la part d'Action Logement Services SAS au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes locatifs et cautions fournis à la cause. En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services SAS a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité. o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 11 septembre 2021 que Mme [R] [G] et M. [P] [V] doivent payer un loyer d'un montant de 715,00 € hors charge, augmenté de charges récupérables d'un montant de 100,00 €. Le dernier loyer, charges comprises, s'est élevé à la somme de 865,00 euros. La caution subrogée produit un décompte démontrant que les locataires restent devoir la somme de 8 599,00 euros, arrêtée au 26 avril 2024, terme d'avril 2024 inclus. Il y a lieu de condamner Mme [R] [G] et M. [P] [V] au paiement d'une somme de 8 599,00 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 274,00 € à compter du 15 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 730 euros à compter du 29 janvier 2024, sur le surplus à compter du 27 juin 2024, date du jugement. En application de l'article 1310 du code civil, les défendeurs seront condamnés solidairement dès lors qu'une telle clause est stipulée en l'article VII du contrat de bail. o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi. L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, le bail conclu le 11 septembre 2021 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 15 novembre 2023 pour la somme en principal de 4 274,00 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 décembre 2023, 24 heures. A l'audience, M. [P] [V] propose de régler sa dette en mensualités de 500 euros, dans le but de faire suspendre les effets de la clause résolutoire. Cependant, il ne justifie pas de la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l'audience de sorte qu'il n'en remplit pas les conditions légales pour bénéficier d'un tel aménagement. En conséquence, l'expulsion de Mme [R] [G] et M. [P] [V] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. o Sur le paiement d'une indemnité d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui. En l'espèce, le maintien dans les lieux de Mme [R] [G] et M. [P] [V] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 27 décembre 2023, à 24 heures, constitue une faute civile. Il n'est pas démontré que Mme [R] [G] a effectivement quitté les lieux. Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 11 septembre 2021. Le dernier loyer, charges comprises, s'est élevé à la somme de 865 euros. Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail. En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Mme [R] [G] et M. [P] [V] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 1er mai 2024, échéance du mois de mai 2024 ce jusqu'à parfaite libération des lieux. Action Logement Services SAS ne pourra en réclamer le paiement à Mme [R] [G] et M. [P] [V] que sur production d'une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution. o Sur les mesures de fin de jugement Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe : CONDAMNE solidairement Mme [R] [G] et M. [P] [V] à verser à Action Logement Services SAS la somme de 8 599,00 euros, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 26 avril 2024, terme d'avril 2024 avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 274,00 € à compter du 15 novembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 1 730,00 euros à compter du 29 janvier 2024, sur le surplus à compter du 27 juin 2024, date du jugement ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 septembre 2021 entre Mme [N] [F] et M. [L] [B], d'une part, et Mme [R] [G] et M. [P] [V], d'autre part, concernant un appartement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 27 décembre 2023, 24 heures ; ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [R] [G] et M. [P] [V] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Mme [R] [G] et M. [P] [V] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; CONDAMNE in solidum Mme [R] [G] et M. [P] [V] à payer à Action Logement Services l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 mai 2024, terme de mai 2024 inclus et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ; RAPPELLE que Action Logement Services SAS ne pourra réclamer paiement de cette indemnité d'occupation que sur production d'une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution ; CONDAMNE in solidum Mme [R] [G] et M. [P] [V] à payer à Action Logement Services SAS une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Mme [R] [G] et M. [P] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision. Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 juin 2024. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION