Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 24/01926

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES LOYERS COMMERCIAUX JUGEMENT DU 24 OCTOBRE 2024 N° RG 24/01926 - N° Portalis DB22-W-B7I-R62V Code NAC : 30C DEMANDERESSE : La société SAINTE THERESE exerçant sous l’enseigne HÔTEL [10], société à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 500 447 941 dont le siège social est situé [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Chantal DE CARFORT de la SCP BUQUET-ROUSSEL-DE CARFORT, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Fabrice GUILLOUX, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉFENDEURS : 1/ Monsieur [Y] [O] né le 09 Mai 1936 à [Localité 9] (27), demeurant [Adresse 2], 2/ Madame [V] [E] épouse [O] née le 11 Mars 1942 à [Localité 13] (10), demeurant [Adresse 2], représentés par Maître Eric CHEVALIER, avocat plaidant au barreau de l’EURE et par Maître Dominique REGNIER, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. DÉBATS : Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant par délégation de Monsieur le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, et statuant en matière de loyers commerciaux, conformément aux dispositions de l’article R. 145-23 du Code de Commerce, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier. Lors de l’audience du 26 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré pour que le jugement soit rendu ce jour. * * * * * * EXPOSE DES FAITS Par acte dressé en la forme authentique le 10 novembre 2010, Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [E] épouse [O] ont donné à bail à la société Central Hotel Shi, aux droits de laquelle vient la société Sainte-Thérèse, des locaux sis [Adresse 1], à [Localité 5] (78), à destination d’hôtellerie, location de salles et de matériel de réception, organisation de séminaires et réunion, préparation et vente de plats cuisinés et de tous produits alimentaires, production et négoce de produits alimentaires, bar, restaurant, pour une durée de neuf années à compter du 11 novembre 2010, moyennant un loyer annuel de 45.000 euros. Arrivé à échéance le 10 novembre 2019, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Le 4 février 2020, la société Sainte-Thérèse a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2020, moyennant un loyer de 54.290,40 euros par an, hors taxes et hors charges. Le 27 mars 2020, les époux [O] ont accepté le principe du renouvellement mais ont demandé la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 57.700 euros par an, hors taxes et hors charges. Au regard des effets liés à la crise du Covid-19, la société Sainte-Thérèse a sollicité, par courrier du 14 novembre 2020, la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 33.000 euros par an, hors taxes et hors charges. Faisant suite à un mémoire préalable notifié aux époux [O] le 8 décembre 2021, la société Saint-Thérèse les a assignés, par exploits introductifs d’instance en date du 31 mars 2022, devant le juge des loyers commerciaux de Versailles en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 34.094,42 euros par an, hors taxes et hors charges. Par jugement du 23 novembre 2022, la présente juridiction a : - constaté le renouvellement au 1er avril 2020 du bail commercial liant les parties et portant sur un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 5] (78) ; - dit que le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce ; - avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé à la valeur locative des locaux, ordonné une expertise et commis pour y procéder Madame [H] [G] ; - fixé le loyer provisionnel dû par la société Sainte-Thérèse, pour la durée de l’instance, au montant du loyer résultant du bail échu, indexé conformément aux stipulations contractuelles ; - réservé les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens ; - sursis à statuer sur les autres demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. L’experte a déposé son rapport le 11 septembre 2023 et l’affaire a été rappelée à l’audience du 26 septembre 2024. Aux termes de son dernier mémoire notifié aux époux [O] par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 5 août 2024, la société Sainte-Thérèse demande au juge des loyers commerciaux de : Par application des articles R. 145-3 à R. 145-6, R.145-8 du code de commerce, A titre principal : - fixer le loyer de renouvellement en valeur locative en application de la méthode hôtelière ; - fixer le montant du loyer en renouvellement au 1er avril 2020 à la somme annuelle de 39.000 € hors taxes et hors charges, en principal, pour les locaux loués ; A titre subsidiaire : - fixer le montant du loyer en renouvellement au 1er avril 2020 à la somme annuelle de 54.300 euros hors taxe et hors charges, en principal, pour les locaux loués, En tout état de cause : - assortir des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à partir de l’assignation délivrée à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil et la capitalisation dans les conditions de l’article 1343-2 du même code, de ceux dus depuis une année entière ; - condamner Monsieur et Madame [O] au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens ; - d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Elle expose que l’immeuble donné à bail, exploité comme hôtel deux étoiles, est composé de deux bâtiments, un bâtiment A comprenant l’accueil, la restauration et la salle de séminaire, et un bâtiment B comprenant vingt-quatre chambres pour une capacité maximale de 48 personnes. Il se situe à l’entrée de la commune de [Localité 5], à proximité de [Localité 8] (14 km) et [Localité 7] (25 km), sur la route nationale 13 qui relie [Localité 11] à la Normandie. Il est en bon état d’entretien, à l’exception de sa façade. Après avoir rappelé les conditions et charges du bail liant les parties, elle souligne que la détermination de la valeur locative doit être réalisée conformément à la méthode hôtelière qui tient compte, dans son procédé, des usages observés dans la branche d’activité considérée. Elle s’oppose à la méthode de lissage invoquée par les époux [O] pour tenir compte de la période affectée par la pandémie. Elle indique que prendre en considération les chiffres et ratio d’avant-crise s’avérerait contra legem, le montant du loyer du bail renouvelé devant être déterminé par rapport aux éléments existant à la date du renouvellement soit, en l’espèce, au 1er avril 2020, étant observé que rien n’empêche les bailleurs, ultérieurement, d’engager une procédure en révision triennale du loyer fixé. Elle explique que l’établissement a accusé une perte de chiffre d’affaires même en 2022 avec des recettes inférieures à 19,82 % à celles de l’année 2019 et un nombre de chambres occupées inférieur de près de 20 % à la situation ante covid. En application de la méthode hôtelière, elle demande de retenir la valeur locative fixée par l’expert au 1er avril 2020 soit 39.000 euros. A titre subsidiaire, elle demande que la méthode de lissage soit appliquée sur trois années. Elle ajoute que les taux retenus par l’experte sont corrects et souligne que leur critique par les bailleurs n’est pas justifiée. Aux termes de leur dernier mémoire notifié à la société Sainte-Thérèse par lettre recommandée dont l’accusé de réception a été signé le 2 août 2024, M. [Y] [O] et Madame [V] [E] demandent au juge des loyers commerciaux de : Vu les articles R. 145-3 et suivants du code de commerce, A titre principal, - débouter la société Sainte-Thérèse de l’intégralité de ses demandes, - fixer le loyer du bail renouvelé à 67.000 euros hors taxes au 1er avril 2020, à titre subsidiaire, - fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 à 62.000 euros annuels hors taxes et hors charges, à titre plus subsidiaire, - fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 à 67.000 euros annuels hors taxes et hors charges avec abattement à 48.000 euros pour les années 2020 et 2021, à titre plus subsidiaire encore - fixer le loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 par application du lissage à 62.500 euros annuels hors et hors charges et subsidiairement 57.000 euros, en tout état de cause, - prononcer l’exécution provisoire, - condamner la société SAINTE THERESE à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 7000 du cpc outre les dépens qui incluront les frais d’expertise. Ils s’opposent à ce qu’une valeur lissée soit retenue estimant que l’impact du covid a été négligeable voir nul eu égard aux indemnités dont a bénéficié la société SAINTE THERESE. Ils contestent le taux d’occupation retenu par l’experte dont il estime qu’il devrait être plutôt de 62 %. Ils estiment également que le taux sur recettes devant être retenu est de 18 %. Ils critiquent également les taux retenus pour 2020, les taux d’occupation étant supérieurs au taux de 40 % retenu par l’experte. Ils font valoir que es conséquences de la crise sanitaire sur le chiffre d’affaires de la société Sainte Thérèse-Hôtel [10] ont été compensés par les aides conséquentes reçues ce dont elle n’a pas justifié. MOTIFS Sur la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé Par jugement du 23 novembre 2022, la présente juridiction a jugé que le montant du loyer du bail renouvelé devaitt être fixé à la valeur locative, conformément aux dispositions de l’article R. 145-10 du code de commerce En vertu de l’article R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. En application de ce texte, les parties conviennent du principe que le loyer doit être calculé selon la méthode dite « hôtelière ». Conformément aux indications de l’experte judiciaire, cette méthode consiste à fixer la valeur locative par référence à la recette globale praticable hors taxes. Cette dernière se compose : - de la recette d’hébergement déterminée en appliquant à la capacité de l’établissement en nombre de chambres un prix praticable hors taxes de source statistique, issues de données visant des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique et ajusté selon la typologie des chambres. Elle est corrigée d’un taux d’occupation choisi en fonction du classement de l’hôtel, de l’emplacement géographique et des éléments statistiques recueillis pour des établissements de même catégorie ainsi que d’un abattement au titre des commissions versées aux online travel agencies. Il est appliqué à la recette d’hébergement un taux déterminé selon la catégorie de l’hôtel, les normes habituellement admises pour des établissements comparables, les caractéristiques physiques de l’immeuble. - des recettes annexes (petits-déjeuners, parking, salle de séminaire, spa…) valorisées également sur une base praticable, auxquelles sont appliqués des taux déterminés selon que ces recettes résultent essentiellement de l’outil immobilier ou du travail de l’exploitant. Il est enfin pratiqué le cas échéant un abattement pour tenir compte des charges exorbitantes de droit commun. Sur la date des éléments à prendre à compte Il est de jurisprudence constante que pour apprécier la valeur locative, ne peuvent être pris en considération, pour le calcul prix du bail renouvelé, que les éléments existant à la date du renouvellement (3e Civ., 4 février 1997, n° 95-13.916, 3e Civ., 9 mars 2022, n° 20-19.188) y compris s’agissant d’un hôtel (3e Civ., 17 décembre 2003, n° 02-18.057). Il en résulte qu’en l’espèce les éléments à prendre en considération ne peuvent être que les éléments connus au 1er avril 2020 et la juridiction ne saurait prendre en compte l’évolution postérieure de l’épidémie de covid-19. Sur le nombre de chambres et le prix de la chambre L’experte retient un nombre de 24 chambres dans l’hôtel ce dont les parties conviennent. Elle retient également sur la base des données récoltées dans l’environnement proche de l’hôtel un prix unitaire de 70 € HT. Il en résulte une recette d’hébergement maximale de 613.200 € (70x24x365 jours). Sur le taux d’occupation Sur la catégorie d’hôtels retenue, l’experte a fait reposer son évaluation sur un tableau statistique INSEE. Toutefois, elle n’a pas étayé son choix de ne retenir que le taux d’occupation retenu pour les hôtels indépendants sans le croiser avec le taux des hôtels 1et 2 étoiles dont il ressort qu’il est supérieur aux hôtels 3, 4 et 5 étoiles. Il en ressort que retenir seulement le taux moyen d’occupation pour les hôtels indépendants sous-évalue le taux théorique pour l’hôtel [10] dès lors que celui-ci fait partie de la catégorie des deux étoiles. Le croisement des deux données proposé par le bailleur apparaît donc pertinent dès lors qu’il permet de tenir compte de la catégorie de l’hôtel sans le pénaliser par l’intégration des hôtels de chaînes. S’agissant du taux à retenir, il convient de rappeler que les évènements postérieurs au 1er avril 2020 ne peuvent être retenus. Il en résulte que les taux relevés par l’experte en 2021 ne sauraient être utilisés. Si les données de 2020 sont absentes du fait de l’épidémie de la covid 19, il ne saurait, pour autant, être fixé un taux d’occupation théorique de 0 %. En effet, la fermeture administrative en cours au 1er avril 2020, en se replaçant à cette date et sans prendre en compte les éléments postérieurs, doit être considérée comme une fermeture ponctuelle et conjoncturelle comme aurait pu l’être une fermeture pour travaux ce qui impose, par conséquent, de reprendre le taux d’occupation antérieur à cette fermeture pour apprécier l’activité à cette date. En reprenant pour base les taux relevés par l’experte pour l’année 2019 et en croisant le taux des hôtels indépendants et des hôtels des deux premières catégories (57,1 % et 66,9%), il y a donc lieu de retenir un taux d’occupation théorique de 62 % qui, au demeurant, correspond aux taux d’occupation réellement constatés dans l’établissement en 2018 et 2019 suivant les pièces produites par la demanderesse. Il en résulte une recette théorique après abattement pour commissions des OTA dont le taux n’est pas contesté par les parties de : 349.769 € = [(613.200 € x 62 %) x 92%]. Sur le taux sur recettes L’experte estime que les normes applicables en matière d’hôtels de cette catégorie varient de 18 % à 21 %, ces normes théoriques n’étant pas critiquées par les parties. Elle retient toutefois un taux de 16 % au titre de la situation de l’hôtel dans son évaluation pour 2019 ou 17 % pour son évaluation au 1er avril 2020. Sur ce point, il ressort de la description de la situation géographique de l’hôtel en page 5 du rapport que l’hôtel est implanté entre la vallée de l’Eure et les bords de Seine au sein d’une petite commune rurale de 471 habitants, assez favorable à une exploitation touristique de proximité notamment de [Localité 8] (Fondation [6]). L’experte ajoute que la situation est dotée d’une accessibilité privilégiée en bordure de la Route Nationale 13 et à quelques centaines de mètres d’un accès à l’autoroute A 13 qui relient l’agglomération parisienne à la Normandie. Les locaux sont édifiés sur partie de la parcelle cadastrale ZD60 avec accès en façade depuis le Route Nationale à 40 mètres environ de la voirie. Cette description ne permet pas de caractériser une situation d’isolement exceptionnelle telle qu’il faille retenir un taux inférieur aux taux habituellement en vigueur admis par les parties. Il y a donc lieu de retenir un taux de 18 % ce qui permet de retenir une valeur locative brute sur l’hébergement de 62.958 € = (349.769 € x 18%). Sur la valeur locative Les parties conviennent qu’à la valeur locative brute ci-dessus calculée, il convient d’ajouter les recettes du petit-déjeuner pour lesquelles elles souscrivent au chiffre de référence de 75.000 euros retenu par l’experte et le pourcentage de 10 %. En revanche, il n’y a pas lieu de retenir à la date du 1er avril 2020, pour les motifs précédemment exposés, la décote de 33 % pratiquée par l’experte dans son évaluation au 1er avril 2020. Il convient donc d’ajouter à ce titre la somme de 7.500 euros soit une somme de 70.458 € que le bailleur arrondit à 70.000 €, plafond s’imposant à la juridiction. Les parties convenant également de l’abattement de 5 % retenu par l’experte en raison de la clause du bail prévoyant le transfert à la locataire du coût des travaux de mise aux normes éventuellement prescrits par l’administration, il y a lieu de retenir une valeur locative de 66.500 € (70.000€ x 95%) hors charges et hors taxes au 1er avril 2020. Sur la date de point de départ des intérêts Le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur la date de point de départ des intérêts de droit, laquelle constitue une demande accessoire intimement liée à la contestation relative à la fixation du loyer. Il est de principe qu’à défaut de convention contraire, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l'origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c'est le preneur qui a saisi le juge. En l’espèce, la preneuse étant à l’origine de la procédure, les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la notification du premier mémoire en défense, c’est-à-dire à compter du 24 mai 2022. En revanche, le bailleur n’ayant pas sollicité la capitalisation des intérêts, elle ne sera pas ordonnée. Sur les autres demandes Sur les dépens Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Dans la mesure où chacune des parties a intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés entre elles par moitié. Sur les frais irrépétibles Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, les dépens étant partagés, chaque partie conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits. Sur l’exécution provisoire En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort : - FIXE, au 1er avril 2020, le montant du loyer du bail renouvelé liant la société SAINTE THÉRÈSE - Hôtel [10] à Monsieur [Y] [O] et Madame [V] [E] épouse [O] et concernant un ensemble immobilier situé [Adresse 1] cadastré section ZD [Cadastre 3] et [Cadastre 4] à [Localité 5] (78) à la somme de 66.500 € hors taxes et hors charges par an ; - DIT que les intérêts au taux légal dus sur le différentiel de loyer courent à compter du 24 mai 2022 ; - DIT n’y avoir lieu à ordonner la capitalisation des intérêts ; - REJETTE les autres demandes des parties ; - DIT que chaque partie restera tenue des frais irrépétibles qu’elle a personnellement exposés pour la défense de ses droits ; - ORDONNE le partage par moitié des dépens de l’instance, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ; - RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi fait, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 OCTOBRE 2024, par Monsieur LE FRIANT, Juge des Loyers Commerciaux, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT