Tribunal judiciaire, 24 janvier 2025. 23/03412

GB/CT Jugement N° du 24 JANVIER 2025 AFFAIRE N° : N° RG 23/03412 - N° Portalis DBZ5-W-B7H-JGF2 / Ch1c1 DU RÔLE GÉNÉRAL [P] [I] Contre : [G] [E] [D] [R] épouse [E] S.A.S. ABRY IMMOBILIER S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES S.A. MMA IARD Grosse : le la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES Me Naïma HIZZIR la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES Copies électroniques : la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES Me Naïma HIZZIR la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE LE VINGT QUATRE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, dans le litige opposant : Madame [P] [I] [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND DEMANDERESSE ET : Monsieur [G] [E] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] Représenté par Me Naïma HIZZIR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND Madame [D] [R] épouse [E] [Adresse 8] [Adresse 8] [Localité 5] Représentée par Me Naïma HIZZIR, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND S.A.S. ABRY IMMOBILIER, venant aux droits de la SAS COTE IMMO [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Sophie VIGNANCOUR-DE-BARRUEL de la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND S.A. MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES [Adresse 2] [Localité 7] Représentée par Me Sophie VIGNANCOUR-DE-BARRUEL de la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND S.A. MMA IARD [Adresse 2] [Localité 7] Représentée par Me Sophie VIGNANCOUR-DE-BARRUEL de la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND DÉFENDEURS LE TRIBUNAL, composé de : Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente, Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente, Madame Valérie PIRELLO, Vice-Présidente, En présence de Madame [H] [T], auditrice de justice, assistées lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier. Après avoir entendu, en audience publique du 25 Novembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant : EXPOSE DES FAITS ET PROCEDURE Suivant acte authentique du 23 juillet 2018 reçu par Maître [S], notaire à [Localité 10], Mme [I], a acquis de M. et Mme [E], une maison d’habitation ainsi que plusieurs de ses meubles et équipements, [Adresse 9], pour un prix global de 203.000 €. La vente a été conclue par l’entremise de l’agence immobilière COTE IMMO, aux droits de laquelle vient la société Abry immobilier, assurée auprès de la société MMA, agence mandatée par le vendeur. Se plaignant de la saturation en humidité des murs de la maison et de diverses non-conformités, Mme [I] a fait constater les désordres et non-conformités par un expert amiable le 13 septembre 2018 puis a obtenu, par ordonnance de référé du 25 juin 2019, la désignation de M. [O] pour réaliser une expertise. Celui-ci a rendu son rapport le 29 octobre 2021. En ouverture de rapport, par acte du 14 septembre 2023, Mme [I] a assigné les vendeurs M. et Mme [E] ainsi que l’agence immobilière la société ABRY IMMOBILIER et son assureur la société MMA IARD devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’indemnisation. L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2023. EXPOSE DES PRETENTIONS ET DES MOYENS Par dernières conclusions du 26 juin 2024, Mme [I] demande au tribunal de : - condamner M. et Mme [E] solidairement au paiement des sommes suivantes : > Plomberie : 4 378,82 € > Plâtrerie peinture : 3 881,24 € - condamner in solidum M. et Mme [E] et les sociétés ABRY IMMOBILIER, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, au paiement des sommes de : > Réfection des ouvrages électriques : 9 374,53 €, > Travaux de reprise de la structure du bâtiment annexe : 97 745,31 € HT, > Transformation du garage-atelier en pièce de vie à usage de salle de jeux : 15 564,98 € HT. > Plan de recollement non fourni, absence de tuyaux de sortie et de conduits des fumées du poêle, une des façades du bâtiment annexe non enduite, collecte des eaux pluviales inexistantes et couverture non en tuiles : 10729,82 € HT - condamner in solidum M. et Mme [E], les sociétés ABRY IMMOBILIER, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, au paiement d’une somme de : 13 898,57€ au titre du préjudice de jouissance et du cout locatif payé à perte, A titre subsidiaire, - condamner in solidum M. et Mme [E], les sociétés ABRY IMMOBILIER, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, au paiement des sommes suivantes : > Démolition de l’annexe : 13 299,60€ (compris le coût du constat d’huissier de la SCP VAISSIERE COCHELIN du 6 mai 2022, pour en attester au notaire) > Facture de remise en état électrique, suivant facture STEF ELEC : 1 185,75€ > Facture AUTIER PLOMBERIE 4 816,70€ > Facture remplacement des moteurs de volets : 2 100€ > Moins-value : 40 400€ > Préjudice de jouissance et cout locatif payé à perte : 13 898,57 euros En tout cas : Condamner in solidum M. et Mme [E], les sociétés ABRY IMMOBILIER, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement des sommes suivantes : Préjudice moral : 10 000€ Perte de salaire : 8 400€ Perte de prime : 8 000€ Condamner les mêmes au paiement d’une somme de 10 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi qu’en tous dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire de M. [O].Elle fait valoir que les vendeurs sont tenus de la garantie des vices cachés s’agissant des désordres de plomberie dus à un défaut d’entretien du joint de la douche entraînant des infiltrations et des désordres sur les évacuations encastrées ayant entraîné des fuites. Elle affirme qu’une partie des travaux dans la salle de bains a été effectuée par M. [E] qui connaissait donc les vices cachés lors de la vente. Elle invoque, s’agissant des non-conformités de l’installation électrique et de l’annexe, les dispositions de l’article 1792 du code civil contre les vendeurs et celles de l’article 1240 du code civil contre l’agent immobilier. Reprenant les conclusions de l’expertise, elle affirme que l’ensemble des désordres revêt un caractère décennal. Elle rappelle que les vendeurs ont réalisé eux-mêmes les travaux d’électricité tout comme l’annexe et sont donc redevables de la garantie décennale. Quant à l’agent immobilier, elle lui reproche un défaut de conseil en faisant valoir qu’il ne pouvait lui échapper qu’aucun diagnostic électrique n’était fourni par les vendeurs s’agissant de l’extension d’une part, et que la couverture de l’extension n’était pas en tuile, contrairement au permis de construire dont il avait connaissance d’autre part. Mme [I] précise avoir vendu le 4 octobre 2022 la maison et expose avoir dû démolir l’annexe, non conforme au permis de construire et purger les vices pour ce faire. Elle réclame donc le remboursement de ces travaux outre la moins-value du bien ainsi que des préjudices de jouissance, moral et financier (perte de salaire et perte de prime). Par dernières conclusions du 15 février 2024, M. et Mme [E] demandent au tribunal de : Rejeter les demandes de Mme [I],La condamner aux dépens ainsi qu’à leur payer 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.Ils font valoir que Mme [I] ne justifie pas d’un préjudice subi, ayant vendu le bien à un prix similaire à celui auquel elle l’a acquis et ne justifie pas d’une baisse du prix en raison des travaux de remise en état qu’elle aurait réalisés. Ils ajoutent qu’aux termes de l’acte de vente, Mme [I] a déclaré être informée que la garantie décennale se transmettait à l’acquéreur et n’a pourtant nullement spécifié vouloir poursuivre la responsabilité des vendeurs pour être indemnisée du préjudice résultant des malfaçons sur un fondement décennal. Quant aux désordres de plomberie, ils soutiennent que Mme [I] ne démontre pas que les vendeurs connaissaient les vices cachés de sorte que la clause d’exclusion de la garantie doit s’appliquer. Ils ajoutent que Mme [I] ne démontre pas le lien entre ses difficultés personnelles, d’ordre moral et financier, et le bien immobilier litigieux. Dans ses dernières conclusions du 1er juillet 2024, les sociétés ABRY IMMOBILIER, MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent au tribunal de : Rejeter les demandes formées à leur encontre par Mme [I],A titre subsidiaire, Condamner M. et Mme [E] à garantir la société ABRY IMMOBILIER venant aux droits de la société COTE IMMO, la Société MMA IARD ainsi que la société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES des condamnations qui seraient prononcées contre elles, sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, En tout état de cause, Condamner Mme [I] ou tout autre succombant à payer à la société ABRY IMMOBILIER venant aux droits de la société COTE IMMO, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Mme [I] ou tout autre succombant aux entiers dépens, avec distraction.Elles font valoir, sur la couverture de l’annexe qui n’est pas constitué des mêmes tuiles que la maison que les descriptions sommaires sur la demande de permis de construire ne permettent pas de caractériser que la toiture devait impérativement être des mêmes matériaux que ceux de la maison. Elles ajoutent que Mme [I] a eu accès au permis de construire au plus tard au jour du compromis de vente et qu’elle a visité le bien parfois sans la présence de l’agent immobilier, ne souhaitant donc pas s’attacher ses conseils. Quant au mur non enduit de l’annexe, elles affirment que cet élément était visible lors de la vente. Sur la non-conformité des murs de l’annexe aux normes parasismiques et l’absence de collecte des eaux pluviales, elles rappellent que l’agence immobilière n’a pas de compétence en matière de construction et ne devait donc aucun conseil sur ce point. Elles ajoutent que les normes parasismiques ne s’appliquaient pas au garage construit par les vendeurs. Sur la non-conformité de l’électricité de l’annexe, elles font valoir qu’aucune attestation de conformité n’était obligatoire s’agissant de l’annexe construite depuis moins de 15 ans. Elles ajoutent que les malfaçons électriques n’étaient pas visibles de sorte qu’il ne peut être reproché à l’agent immobilier un défaut de conseil sur ces points. Elles contestent enfin le lien causal entre les préjudices invoqués par Mme [I] et le manquement à l’obligation de conseil sur l’état de l’annexe qui est reproché à l’agence immobilière. A titre subsidiaire, sur leur appel en garantie des vendeurs, elles invoquent la faute de ces derniers qui ont déclaré à l’agent immobilier que le bien était en bon état, ainsi que le montrent les photographies faites lors de la vente, et qui ont dissimulé les défauts dont ils avaient connaissance. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de condamnation de M. et Mme [E] au titre des désordres d’humidité des murs de la maison Il résulte de l’article 1641 du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L’article 1643 du même code précise, quant à lui, que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins qu’il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que l’humidité anormale constatée par Mme [I] lors de son installation dans la maison en juillet 2018 provient uniquement de l’absence d’étanchéité des joints périphériques du receveur de douche, de la canalisation d’évacuation de la douche, de la paroi de douche et du joint de la bonde d’évacuation du receveur de douche. L’expert note que l’origine des venues d’eau concerne uniquement la douche, installation d’origine (page 13 du rapport). Ainsi, contrairement à ce qu’affirme Mme [I], les vices de la douche ne proviennent pas d’un défaut d’entretien du joint de la douche, ce que précise clairement l’expert dans son rapport en page 18. Il n’est pas discuté que ces vices étaient cachés pour un profane lors de la vente du bien, antérieurs à celle-ci et rendent celui-ci impropre à l’usage auquel il est destiné, à savoir l’habitation. L’acte de vente liant les parties stipule une clause de non-garantie des vices cachés au profit des vendeurs. Or, il n’est pas démontré que M. et Mme [E] connaissaient les vices affectant la douche présente dans la salle de bain dès lors que Mme [I] invoque la réalisation de travaux par les vendeurs eux-mêmes s’agissant uniquement de la baignoire balnéo et non de la douche, qui est d’origine. En outre, les vendeurs n’ont pu se rendre compte des désordres sur les alimentations ou les évacuations encastrées, comme le précise l’expert. Ainsi, la présence d’eau sur le sol après utilisation de la douche par les vendeurs lors de leur occupation de la maison ne saurait à elle seule démontrer la connaissance des vices précités par les vendeurs, cette présence n’étant pas anormale lors d’une telle utilisation. En l’absence de démonstration de la connaissance des vices par les vendeurs, la clause de non garantie des vices cachés doit recevoir application. En conséquence, la demande de Mme [I] au titre des travaux de plomberie et plâtrerie peinture dans la salle de bain sera rejetée. Sur la demande de condamnation in solidum des vendeurs, agent immobilier et assureurs de ce dernier Sur la responsabilité des vendeurs L’article 1792 du code civil dispose que : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ». Sur les non-conformités du garage/atelierEn l’espèce, l’acte de vente liant les parties stipule que M. et Mme [E] ont réalisé eux-mêmes les travaux d’édification du garage/atelier en 2015 et rappelle qu’ils sont donc redevables de la garantie décennale dans le délai de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux. Il ressort du rapport de l’expert judiciaire que le garage/atelier construit par les vendeurs n’est pas conforme aux règles de l’art dès lors que la structure ne présente aucun liaisonnement entre les chaînages verticaux et horizontaux, l’ouverture de la porte Est ne présente pas de jambage, aucun liaisonnement n’existe entre l’arche et le chaînage vertical dans l’angle du garage, le dallage sur terre-plein est d’une épaisseur d’environ 12 centimètres tandis qu’il devrait être d’au moins 15 centimètres. Ces malfaçons portent atteintes, ainsi qu’il résulte de l’expertise, à la solidité du bâtiment annexe. Par contre, il ne sera pas retenu la non-conformité du garage/atelier au permis de construire, dès lors que ledit permis de construire n’a jamais été produit au débat et qu’ainsi, les mentions à respecter sur ce permis ne sont pas connues. Les vendeurs ne contestent pas ces non-conformités à la structure du bâtiment annexe et sont, en qualité de réputé-constructeurs, redevables vis-à-vis de l’acquéreur de la garantie décennale. Sur les non-conformités de l’électricité de la maisonEn l’espèce, il a été constaté lors des opérations d’expertise que la zone de protection autour de la baignoire balnéo n’était pas respectée du fait d’une installation rapportée en 2016, postérieure à la construction d’origine et d’une modification de l’installation électrique et que des câbles souples non autorisés ont été utilisés pour effectuer des modifications de l’installation électrique, notamment relatifs au raccordement du réfrigérateur ajouté dans la cuisine. Ces travaux d’électricité et de pose de la baignoire balnéo non conformes, consistant en la pose de câbles électriques souples sous la moquette, la présence d’un boîtier électrique à même le sol sous la baignoire engendrant un risque d’électrocution et de départ de feu, ont été réalisés par les vendeurs et les non-conformités dénoncés dans le délai de garantie décennale. Les risques d’électrocution résultant de ces non-conformités en ce qu’ils ont trait à la santé des personnes occupant la maison rendent l’ouvrage impropre à sa destination. Les vendeurs sont donc tenus de la garantie décennale vis-à-vis de Mme [I] au titre de cette non-conformité de l’électricité de la maison. Sur la responsabilité de l’agence immobilière L’article 1240 du code civil énonce que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l’espèce, il n’est pas démontré de faute de l’agence immobilière dès lors que, s’agissant de l’électricité de la maison, seul le constructeur ou un professionnel de la branche électricité pouvait, compte tenu des raccordements litigieux visibles situés en pied de baignoire dans la salle de bains, en tirer la conclusion d’un risque d’électrocution. L’agence immobilière, qui n’est pas un professionnel de la construction, ne peut donc se voir reprocher un quelconque manquement. Il en est de même, à fortiori des autres branchements litigieux, qui n’étaient pas visibles (branchement du réfrigérateur et câbles sous la moquette). Quant à l’électricité de l’annexe, celle-ci n’était pas soumise à un diagnostic, s’agissant d’un bâtiment de moins de 15 ans, ni à un consuel, comme l’indique l’expert dans son rapport page 18. Par ailleurs, comme le soutiennent les MMA et ainsi qu’indiqué ci-avant, les seules mentions de la demande de permis de construire ne peuvent justifier une non-conformité au permis de construire qui n’est pas produit aux débats et il ne peut donc être reproché un défaut de conseil de l’agence immobilière sur ce point. En conséquence, la demande de Mme [I] contre la société Abry immobilier et ses assureurs sera rejetée. La demande de garantie formée contre les vendeurs est donc sans objet. Sur le préjudice subi Mme [I] réclame, à titre principal, la réfection des ouvrages électriques, des travaux de reprise de la structure du bâtiment annexe, la transformation du garage/atelier en pièce de vie à usage de salle de jeux outre une indemnisation pour le plan de recollement non fourni, l’absence de tuyaux de sortie et de conduits des fumées du poêle, une des façades du bâtiment annexe non enduite, collecte des eaux pluviales inexistantes et couverture non en tuiles. Or elle admet avoir vendu, en cours de procédure le bien, après avoir détruit l’annexe et réalisé des travaux de remise en état électrique de la maison, de plomberie et de remplacement des moteurs de volets. Elle ne justifie donc pas de l’existence des préjudices qu’elle réclame à titre principal. Il convient donc d’examiner ses demandes à titre subsidiaire. La destruction de l’annexe est directement en lien avec la garantie décennale due par les vendeurs : en effet, c’est en raison des malfaçons, entraînant leur responsabilité décennale, que Mme [I] a détruit le garage/atelier. Ces malfaçons n’existaient par définition plus lors de la revente du bien par Mme [I] en 2022 de sorte qu’elle n’était pas tenue d’indiquer à son acquéreur qu’elle entendait poursuivre la responsabilité de M. et Mme [E] pour être indemnisée de celles-ci sur un fondement décennal. La démolition de l’annexe est de la responsabilité des vendeurs et justifie qu’il soit alloué à Mme [I] la somme de 13 299,60 euros réclamé. Il sera noté sur ce point que l’expert chiffrait cette démolition à la somme de 13 506,57 euros HT. La remise en état électrique est également due par les vendeurs au titre de la garantie décennale pour un montant de 1 185,75 euros. Le préjudice de jouissance de la maison, réclamé par Mme [I], est en lien avec les non-conformités électriques et justifie qu’il soit indemnisé à hauteur de 13 898,57 euros ainsi qu’il est justifié par les pièces 13 et 14. Par contre, il n’est pas justifié que les travaux de plomberie réclamés sont en lien avec les malfaçons décrites ci-avant ni le remplacement de moteurs de volets. Sur la moins-value lors de la vente du bien le 4 octobre 2022 invoquée par Mme [I], la maison, acquise en 2018 à un prix de 192 850 euros (biens mobiliers non compris), a été revendue seulement quatre ans plus tard à 188 800 euros (biens mobiliers non compris) soit une somme presque équivalente. Il ne saurait être retenue la valeur de revente selon une simple estimation en 2021 par une agence immobilière, une telle évaluation étant par définition hypothétique. De même, il n’est pas suffisamment démontré par Mme [I] le lien entre les désordres décennaux et les préjudices immatériels tenant à la perte de salaire et perte de prime, étant également à la même période en instance de divorce. Par contre, elle justifie d’un préjudice moral du fait de cette procédure initiée contre les vendeurs qu’il convient de réparer par l’allocation de la somme de 2 000 euros. En conséquence, M. et Mme [E] seront condamnés à payer à Mme [I] la somme de 14 485,35 euros au titre de la démolition du garage/annexe et des travaux de reprise de l’électricité de la maison, outre 13 898,57 euros au titre du préjudice de jouissance et 2 000 euros en réparation de son préjudice moral. Sur les dépens et les frais irrépétibles M. et Mme [E], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Tenus aux dépens, ils seront condamnés à payer à Mme [I] une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’équité commande de rejeter la demande de frais irrépétibles formée par la société Abry immobilier et les MMA. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONDAMNE M. [G] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] à payer à Mme [P] [I] les sommes de : 14 485,35 euros au titre de la démolition du garage/annexe et des travaux de reprise de l’électricité, 13 898,57 euros au titre du préjudice de jouissance,2 000 euros en réparation du préjudice moral,4 000 euros au titre des frais irrépétibles,REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties, CONDAMNE M. [G] [E] et Mme [D] [R] épouse [E] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Le Greffier Le Président