Tribunal judiciaire, 10 décembre 2024. 24/00888

TRIBUNAL JUDICIAIRE de LILLE [Localité 3] ☎ :[XXXXXXXX01] N° RG 24/00888 N° Portalis DBZS-W-B7I-YMAI N° de Minute : 24/00221 ORDONNANCE DE REFERE DU : 10 Décembre 2024 [Y] [X] [N] C/ E.P.I.C. PARTENORD HABITAT REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 10 Décembre 2024 DANS LE LITIGE ENTRE : DEMANDEUR(S) M. [Y] [X] [N], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Amélie MACHEZ, avocat au barreau de LILLE ET : DÉFENDEUR(S) E.P.I.C. PARTENORD HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Sandra VANSTEELANT, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Novembre 2024 Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ Par mise à disposition au Greffe le 10 Décembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier RG 888/24 – Page - MA EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé prenant effet le 12 février 2019, l’Office public de l’habitat du Nord, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat (Partenord Habitat) a donné à bail à M. [Y] [X] [N] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel initial de 291,45 euros, outre une provision sur charges de 163,80 euros. Se plaignant de désordres récurrents dans le logement, M. [N] a, par l'intermédiaire de son conseil, mis en demeure son bailleur de remédier au problème d'évacuation de la douche et des toilettes par lettre recommandée avec avis de réception signé le 18 mars 2024. Invoquant la persistance des désordres, M. [N] a, par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, fait assigner la société E.P.I.C Partenord Habitat devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d'obtenir sa condamnation sous astreinte à réaliser des travaux dans le logement et à lui verser une provision à valoir sur ses dommages et intérêts. Appelée à l'audience du 30 septembre 2024, l'affaire a été renvoyé contradictoirement au 4 novembre 2024. A cette audience, M. [N], représenté par son conseil, s'en rapporte à son acte introductif d'instance, après avoir actualisé les travaux restant à exécuter par le bailleur au jour de l'audience. Il demande au juge des contentieux de la protection de condamner Partenord Habitat à : effectuer les réparations des désordres constatés dans le logement sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement à intervenir concernant :l'interphone qui ne fonctionne pas,le tirage de VMC très insuffisant,la manifestation d'humidité sur les murs et les plafonds,le développement de moisissures, d'infiltrations et d'auréoles,la dégradation du plafond de la salle de bain,lui payer une provision sur dommages et intérêts de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi, outre une indemnité de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Il expose et fait valoir qu'il signale depuis plusieurs années à son bailleur des désordres dans le logement sans réaction de sa part, que le Service Communal d'Hygiène et de la Santé de la ville de [Localité 3] a constaté à plusieurs reprises l'état d'indécence des locaux loués à l'occasion de visites effectuées entre le 8 septembre 2020 et le 15 février 2024, qu'il a notamment relevé un problème d'humidité dans plusieurs pièces de l'appartement. Il ajoute qu'il n'a pu utiliser pendant un certain temps la baignoire et l'évier de la salle de bain, lesquels n'ont été débouchés par Partenord Habitat que le 7 mars 2024. Il reproche au bailleur son manque de diligence pour réparer les toilettes bouchées, faisant observer que celui-ci n'est intervenu efficacement dans le logement qu'après l'assignation en justice. Il indique que les toilettes sont restés inutilisables pendant plusieurs mois, l'obligeant à faire ses besoins dans un seau, ce qui justifie l'allocation d'une indemnisation provisionnelle à hauteur de 5 000 euros. Il conteste avoir dégradé l'interphone, soutenant qu'il s'agit d'un dysfonctionnement interne. Partenord Habitat, représenté par son conseil, développe oralement ses écritures déposées à l'audience et visées par le greffier. Il fait valoir que les travaux relatifs à la canalisation des toilettes bouchées, la baignoire bouchée, le refoulement des canalisations et le robinet de gaz ont été entrepris et que les désordres sont résolus. Il s'oppose à la demande de travaux portant sur le remplacement de l'interphone, faisant valoir que l'appareil a été dégradé et que sa réparation incombe au locataire. Il indique que les travaux sollicités relatifs à la VMC, l'humidité et l'absence de cache sur le point lumineux central du hall d'entrée sont commandés et doivent être exécutés. Il ajoute que les débits de VMC ainsi que les causes de l'humidité anormale dans l'appartement n'ont pu être vérifiées, de sorte que le prononcé d'une astreinte n'est pas justifié. Il propose d'indemniser le locataire à hauteur de 2 500 euros au titre du préjudice de jouissance subi résultant de l'impossibilité d'utiliser les toilettes pendant plusieurs mois. Il précise néanmoins qu'il a été diligent pour remédier aux désordres mais que les entreprises mandatées ont rencontré des difficultés pour intervenir dans le logement, les horaires proposés à Monsieur [N] ne lui convenant pas. A l’issue de l’audience, l'affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2024. MOTIFS Sur la demande de travaux sous astreinte Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peuvent ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, (.....). b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus. c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. En application de ce décret, le logement assure « le clos et le couvert ». Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Les éléments d'équipement et de confort doivent permettre d'assurer un chauffage normal. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire. Selon l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution (...). En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] a, aux termes de ses courriers du 12 octobre 2020, du 11 février 2020, du 18 novembre 2021 et du 21 février 2024, et à la suite de sa visite du logement du 8 septembre 2020, du 19 janvier 2021, du 18 octobre 2021 et du 15 février 2024, notamment relevé un tirage très insuffisant de la VMC dans l’ensemble du logement ainsi que la présence d’humidité avec développement de moisissures sur le plafond de la cuisine, sur les murs et plafonds des toilettes et de la salle de bain avec en plus des traces d’infiltrations et des auréoles dans ces deux dernières pièces. Il est également mentionné que l’interphone ne fonctionne pas. Il apparaît donc au vu des différents comptes-rendus d’enquête du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] que le logement présente un problème récurrent d’humidité depuis 2020 avec dégradation des murs et des plafonds, pour lequel Partenord Habitat ne justifie pas être intervenu pour y remédier avant le rendez-vous du 30 octobre 2024 qui a été annulé par le locataire selon le courrier produit par Partenord Habitat (pièce n°8). Le bailleur n’établit pas que Monsieur [N] aurait fait obstacle de manière répétée à la réalisation des travaux signalés au bailleur dès le mois d’octobre 2020. Si les pièces du dossier ne permettent pas d’établir les causes des désordres d’humidité ni les travaux nécessaires pour y mettre fin, il est néanmoins relevé que Partenord Habitat ne conteste pas que ces désordres relèvent de sa responsabilité et ne s’oppose pas à exécuter les travaux suivants dans le logement, seul le prononcé d’une astreinte étant discuté : - la prise de mesure des débits d’air des bouches de VMC, - le remplacement des bouches VMC de la salle de bain et de la cuisine ainsi que le nettoyage des gaines en cas d’obstruction, - le détalonnage des portes de la salle de bain et de la cuisine, - la réfection du plafond de la cuisine et de la salle de bain ainsi que la réfection des murs de la salle de bain. Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande et Partenord Habitat sera condamné à effectuer les travaux suivants dans le logement loué par M. [N] dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance : - prise de mesure des débits d’air des bouches de VMC, - remplacement des bouches VMC de la salle de bain, des toilettes et de la cuisine ainsi que le nettoyage des gaines en cas d’obstruction, - le détalonnage des portes de la salle de bain, des toilettes et de la cuisine, - la réfection du plafond de la cuisine et de la salle de bain (enduit et peinture) ainsi que la réfection des murs de la salle de bain et des toilettes, Les circonstances de l’espèce ne justifient pas le prononcé d’une astreinte dès lors que le bailleur justifie depuis l’assignation en justice avoir réalisé certains travaux dans le logement et avoir programmé courant novembre 2024 ceux restant à effectuer. En revanche, la réparation de l’interphone qui ne fonctionne pas doit rester à la charge du locataire dès lors qu’il résulte de la fiche d’intervention de dépannage du 4 septembre 2024 produite par Partenord Habitat que le combiné est cassé en raison d’une dégradation volontaire. La demande de travaux de ce chef sera donc rejetée. Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation du préjudice de jouissance Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier. L'indemnisation du préjudice de jouissance résultant du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent n'est pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bailleur. En l’espèce, il ressort des développements précédents que le locataire vit dans un logement anormalement humide avec développement de moisissures dans la cuisine, la salle de bain et les toilettes et un endommagement des plafonds et des murs en peinture , et ce depuis plusieurs années. Par ailleurs, il est établi par les pièces du dossier que lors de sa dernière visite du logement le 15 février 2024, le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] a relevé l’obstruction des canalisations de la baignoire et des toilettes. Il résulte de l’attestation de l’employeur de M. [N] que celui-ci a été obligé de prendre des douches sur son lieu de travail (pièce n°9). Partenord Habitat justifie avoir procédé au débouchage de la baignoire le 7 mars 2024, ce qui n’est pas contesté par M. [N], puis au débouchage complet des toilettes le 6 août 2024 après avoir fait exécuter un passage caméra dans la colonne reliant le rez-de-chaussée au dernier étage de l’immeuble, cette dernière intervention ayant permis de remédier définitivement aux désordres. Il s’ensuit que le locataire a vécu plusieurs années dans un logement présentant une humidité excessive dans plusieurs pièces de l’habitation, qu’il a été privé de l’utilisation de la baignoire pendant près de trois semaines ainsi que des sanitaires pendant près de six mois. Partenord Habitat ne démontre pas par les pièces qu’il verse aux débats que la réparation tardive des sanitaires est imputable au locataire. En outre, quand bien même le bailleur aurait fait diligence lorsqu’il a eu connaissance des désordres pour y mettre fin, ce dernier est obligé d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure. Dès lors, le bailleur, qui avait une obligation de résultat de mettre un terme au trouble de jouissance dans un délai raisonnable, a commis une faute de sorte que sa responsabilité apparaît engagée. Le préjudice de jouissance subi par M. [N] sera justement évalué à la somme de 3 000 euros, correspondant à six mois de loyers, somme provisionnelle au paiement de laquelle Partenord Habitat sera condamné. Sur les demandes accessoires En application de l’article 696 du code de procédure civile, Partenord Habitat qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens. Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [N] les frais irrépétibles exposés non compris dans les dépens. Il lui sera alloué la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Enfin, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit en application de l'article 514-1 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référés à l’issue de débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, CONDAMNONS l’Office public de l’habitat du Nord, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat à effectuer dans le logement situé [Adresse 4] à [Localité 3] les travaux suivants dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance : - prise de mesure des débits d’air des bouches de VMC, - remplacement des bouches VMC de la salle de bain, des toilettes et de la cuisine ainsi que le nettoyage des gaines en cas d’obstruction, - le détalonnage des portes de la salle de bain, des toilettes et de la cuisine, - la réfection du plafond de la cuisine et de la salle de bain (enduit et peinture) ainsi que la réfection des murs de la salle de bain et des toilettes ; DIT que l’Office public de l’habitat du Nord, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat devra respecter un délai de prévenance du locataire pour la réalisation des travaux d’au moins quinze jours ; REJETONS la demande d’astreinte ; CONDAMNONS l’Office public de l’habitat du Nord, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat à payer à M. [Y] [X] [N] la somme provisionnelle de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance ; CONDAMNONS l’Office public de l’habitat du Nord, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat à payer à M. [Y] [X] [N] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS l’Office public de l’habitat du Nord, exerçant sous la dénomination Partenord Habitat aux dépens de l’instance ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé à [Localité 3], le 10 décembre 2024. LE GREFFIER LE JUGE