Tribunal judiciaire, 12 décembre 2024. 24/00654

RÉFÉRÉ CIVIL N° RG 24/00654 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MYJB Minute n° COPIE EXÉCUTOIRE à : Me Nicolas FADY - 18 Me Emmanuel JUNG - 103 COPIE CERTIFIÉE CONFORME à: adressées le : 12 décembre 2024 Le Greffier Me Nicolas FADY Me Emmanuel JUNG République Française Au nom du Peuple Français TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG Ordonnance du 12 Décembre 2024 DEMANDERESSE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic TRADIGESTION IMMOBILIER SAS dénommée SYNCHRO sis [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son représentant légal, [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG DÉFENDEURS : Monsieur [R] [D] né le 10 janvier 1959 à [Localité 8] (Turquie) [Adresse 4] [Localité 6] représenté par Me Nicolas FADY, avocat au barreau de STRASBOURG Monsieur [Z] [K] né le 16 mars 1995 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Me Nicolas FADY, avocat au barreau de STRASBOURG COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats à l'audience publique du 26 novembre 2024 Président : Olivier RUER, Premier vice-président Greffier : Cédric JAGER ORDONNANCE : Prononcée par mise à disposition au greffe par : Olivier RUER, Premier vice-président Nathalie BOURGER, Greffier placé Contradictoire En premier ressort Signée par le Président et le Greffier, FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Par actes délivrés le 24 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 6] a assigné Monsieur [R] [D] et Monsieur [Z] [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir, vu les articles 9, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété, - condamner Monsieur [R] [D], bailleur et copropriétaire de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], et Monsieur [Z] [K], locataire du restaurant litigieux Netfood, à remettre ou à faire remettre les skydomes en leur état antérieur aux travaux illicites, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, et plus particulièrement (après ses dernières conclusions) : - à cesser ou a faire cesser par son locataire toute appropriation des parties communes de l'immeuble par l'installation de son conduit de canalisation sortant par le skydome ; - à retirer ou à faire retirer par son locataire le conduit de climatisation sortant par le skydome de la terrasse non accessible de l'immeuble ; - à remettre en l'état ou à faire remettre en l'état par son locataire les deux skydomes situés sur la terrasse non accessible de l'immeuble en leur état initial, tels qu'ils étaient avant les travaux litigieux ; - à remettre en l'état ou à faire remettre en l'état par son locataire les parois latérales du skydome qui ont été découpées pour la pose d'un extracteur d'air de la hotte de cuisson du restaurant ; - à maintenir ou à faire maintenir par son locataire strictement en permanence fermés les skydomes, parties communes de la copropriété ; - à se mettre en conformité ou à exiger de son locataire qu'il se mette en conformité avec les dispositions du Règlement Sanitaire Départemental, et notamment concernant les odeurs de cuisine, en ce qui concerne la distance de 8 mètre minimum, ainsi que concernant les odeurs de cuisine ; - condamner Monsieur [R] [D] et Monsieur [Z] [K] solidairement, à défaut in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - condamner Monsieur [R] [D] et Monsieur [Z] [K] solidairement, à défaut in solidum aux entiers frais et dépens de l’instance. Dans leurs dernières conclusions du 19 novembre 2024, Monsieur [R] [D], Monsieur [Z] [K] et la SAS NET FOOD ont sollicité voir : - donner acte à la SAS NET FOOD de son intervention volontaire ; - débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes dirigées à l’encontre des défendeurs ; - condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [R] [D] et Monsieur [Z] [K] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; à titre subsidiaire, - accorder à la SAS NET FOOD un délai de 6 mois pour faire réaliser les travaux de déplacement de la sortie d’évacuation de la hotte ; - dire et juger que Monsieur [R] [D] sera dispensé de participer aux coûts de la présente procédure concernant les charges de copropriété ; - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens de la procédure. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 6] a répliqué le 21 novembre 2024 pour maintenir ses demandes, les préciser, et les étendre à la SAS NET FOOD. À l’audience du 26 novembre 2024, les parties, se référant à leurs écritures, ont réitéré oralement leurs prétentions. Il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample examen des prétentions et moyens. SUR QUOI Il sera donné acte à la SAS NET FOOD de son intervention volontaire au vu du contrat de bail produit daté du 1er juillet 2022 signé entre Monsieur [R] [D] et la SAS NET FOOD. Aux termes de l'article 835 du Code de Procédure Civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Pour être caractérisé, le dommage imminent ou le trouble manifestement illicite implique l'existence d'un fait matériel ou juridique constituant une violation manifeste de la loi, se traduisant par un trouble d'ores et déjà avéré ou sur le point de se produire. L'existence du trouble manifestement illicite ou du dommage imminent s'apprécie au jour où le juge des référés statue. Le dommage imminent doit porter atteinte à un intérêt légitime juridiquement protégé. Il convient de rappeler que les mesures que peut prononcer le juge des référés doivent tendre strictement à la cessation du trouble constaté, tant dans sa dimension matérielle que juridique (2e Civ., 30 avril 2009, n° 08-16.493). Pour le dire autrement, la mesure prononcée au titre du trouble manifestement illicite doit être strictement adaptée et proportionnée à la cessation de ce trouble. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 6] expose que Monsieur [R] [D] est propriétaire des lots n° 7 et 77 au sein de la copropriété qui sont des locaux commerciaux dans la galerie marchande de la copropriété ; que Monsieur [R] [D] a loué ces locaux commerciaux à un restaurant NET FOOD qui a réalisé des travaux d’installation d’une unité de climatisation et d’extraction d’air de la cuisine sur une terrasse non accessible sans autorisation ; que le Règlement Sanitaire Départementale du Bas-Rhin qui prescrit que l’air extrait des locaux doit être rejeté à au moins 8 mètres de toute fenêtre n’est pas respecté ; que le locataire a installé sans autorisation un conduit d’extraction d’air en passant par le skydome qui est une partie commune ; que l’assemblée générale a voté la fermeture du restaurant dans son assemblée générale du 30 mai 2023 ; que les défendeurs n’ont pas réagi aux mises en demeure. Monsieur [R] [D], Monsieur [Z] [K] et la SAS NET FOOD font valoir que les lots 7 et 77 de la copropriété ont toujours été affectés à l’exploitation d’une activité de restauration rapide ; que ces lots ne disposent d’aucune ouverture, aucune fenêtre vers l’extérieur ; qu’un système d’évacuation des fumées et un système de climatisation existent depuis de nombreuses années sans poser de difficulté. Cependant, le bail commercial produit en pièce n° 6 signé entre Monsieur [R] [D] et Monsieur [L] [C] le 31 juillet 2012 précise, en page 3, que les locaux loués « ne pourront être consacrés par le preneur qu’à l’exploitation d’un commerce de vente de compléments alimentaires et de nutrition sportive, d’articles, notamment mais pas exclusivement textile, et d’accessoires de sport, d’appareils sportifs ». Ainsi, contrairement aux affirmations des défendeurs, les locaux loués n’ont donc pas toujours été affectés à l’exploitation d’une activité de restauration rapide. L’activité de restauration rapide semble résulter pour la première fois du bail du 25 mars 2019 signé avec Monsieur [B] [T] (pièce n° 1). Aucun état des lieux n’est fourni. En tout état de cause, si les défendeurs produisent en pièce n° 8 une facture pour le démontage de l’ancien système de climatisation et l’installation d’une nouvelle unité et justifient ainsi que la climatisation a été changée en août 2023, et existait donc antérieurement à cette date, ils ne s’expriment pas sur la date d’installation du système d’évacuation des fumées. En effet, Monsieur [J] [S], architecte et expert, a précisé dans sa note, qu’il a appelé « note d’expertise », et qu’il n’y a pas lieu d’écarter au prétexte qu’elle ne serait pas contradictoire dès lors qu’elle constitue pour certains de ces éléments un constat visuel, un témoignage, de l’état de la toiture et des installations y figurant, avoir vu, et photographié, page 4/7, « le système d’extraction de fumées de la cuisine du restaurant situé en dessous...les fumées d’extraction sortent par le skydome entre-ouvert ».. « latéralement, sur le côté, une grille qui pourrait correspondre à la prise d’air du local a été déposée et est noire de graisse »...« un groupe de climatisation est également présent et est raccordé au restaurant ». Ainsi, la climatisation et le système d’évacuation des fumées sont deux systèmes différents, deux conduits distincts. Les défendeurs ne justifient pas et ne précisent pas à quelle date le système d’extraction de fumées de cuisine a été installé. Ils ne produisent aucune facture, aucun état des lieux permettant de dater cette installation qui n’existait manifestement pas entre le 31 juillet 2012 et le 25 mars 2019. En tout état de cause, alors que l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 précise que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, les défendeurs ne justifient pas avoir obtenu cette autorisation, ni pour la climatisation, ni pour le système d’extraction des fumées de la cuisine. Dès lors, la climatisation et le système d’évacuation des fumées installés sans aucune autorisation de la copropriété caractérisent un trouble manifestement illicite que le juge des référés ne peut faire cesser qu'en ordonnant leur retrait dans les termes précisés au dispositif. Enfin, il n’y a pas lieu d’octroyer de délai pour faire réaliser les travaux de déplacement de la sortie d’évacuation de la hotte dès lors que l’assemblée générale du 30 mai 2023 a voté dans sa résolution n° 12 à l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés la fermeture du restaurant et que Monsieur [R] [D] n’a pas réagi aux lettres de mise en demeure ni contesté le vote de l’assemblée générale. Ce retrait sera accompagné d’une astreinte à l’encontre de Monsieur [R] [D] qui a loué les locaux à un usage de restauration rapide sans autorisation de la copropriété et de la SAS NET FOOD qui a réalisé les travaux ou occupé les locaux avec des installations réalisées également sans autorisation. L'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile et de rejeter la demande faite sur le même fondement par Monsieur [R] [D] et Monsieur [Z] [K]. Monsieur [R] [D] et la SAS NET FOOD, qui succombent, seront condamnés aux dépens, Monsieur [R] [D] étant par ailleurs débouté de sa demande tendant à être dispensé de participer aux coûts de la présente procédure concernant les charges de copropriété dès lors qu’il succombe. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe, DONNONS acte à la SAS NET FOOD de son intervention volontaire ; CONDAMNONS Monsieur [R] [D], Monsieur [Z] [K] et la SAS NET FOOD à ; - retirer ou à faire retirer le conduit de climatisation sortant par le skydome de la terrasse non accessible de l'immeuble ; - retirer ou à faire retirer le système d’extraction des fumées sortant par le skydome de la terrasse non accessible de l'immeuble ; - remettre en l'état ou à faire remettre en l'état les deux skydomes situés sur la terrasse non accessible de l'immeuble en leur état initial, tels qu'ils étaient avant les travaux litigieux ; - remettre en l'état ou à faire remettre en l'état les parois latérales du skydome qui ont été découpées pour la pose d'un extracteur d'air de la hotte de cuisson du restaurant ; - maintenir ou à faire maintenir strictement en permanence fermés les skydomes, parties communes de la copropriété ; CONDAMNONS, à défaut de respect des retraits, remises en état et maintiens ordonnés ci-dessous, passé un délai de 15 jours à compter de la notification de la présente ordonnance, Monsieur [R] [D] et la SAS NET FOOD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 6] une astreinte de 300 euros par jour de retard ; CONDAMNONS Monsieur [R] [D] et la SAS NET FOOD à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; REJETONS la demande faite par Monsieur [R] [D] et Monsieur [Z] [K] sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS Monsieur [R] [D] et la SAS NET FOOD aux dépens ; REJETONS toutes autres demandes ; RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision. Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier. Le Greffier Le Président