Tribunal judiciaire, 01 juillet 2025. 24/20552

N° Minute : TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS RÉFÉRÉS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE du 01 Juillet 2025 Numéro de rôle : N° RG 24/20552 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JO2D DEMANDERESSE : Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA [I], dont le siège social est sis [Adresse 6] représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant ET : DEFENDEUR : Monsieur [F] [R] né le 24 Avril 1989 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Alfred-roger MABOUANA-BOUNGOU, avocat au barreau de TOURS, avocat plaidant DÉBATS : Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier. A l'audience publique du 03 Juin 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Juillet 2025. DÉLIBÉRÉ : Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Juillet 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier. EXPOSÉ DU LITIGE Par requête du 3 février 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] , pris en la personne de son syndic de copropriété la SARL Citya Béranger, a saisi le président du tribunal judiciaire de TOURS aux fins d’autoriser un commissaire de justice à pénétrer dans les lieux [Adresse 4], afin de dresser un procès-verbal descriptif complet du troisième étage du bâtiment A, parties privées et parties communes comprises. Selon ordonnance du président du tribunal judiciaire de TOURS du 8 février 2022, il a été fait droit à la requête du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4]. Par acte de commissaire de justice signifié le 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic de copropriété la SARL Citya [I], a assigné M. [F] [R], devant la présidente du tribunal judiciaire de TOURS, statuant en référé. L’affaire, initialement appelée à l’audience du 18 février 2025, a fait l’objet d’un renvoi, à la demande d’une des parties au moins et été retenue à la dernière audience du 3 juin 2025. Selon ses conclusions déposées à l’audience du 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic de copropriété la SARL Citya [I], représenté par son conseil, sollicite de : Juger son action parfaitement recevable et fondée ;Juger que M. [F] [R] a manqué à son obligation légale d’avoir à solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pour effectuer tout travaux affectant les parties communes de l’immeuble ; Juger que le fait pour M. [F] [R] d’avoir édifié illicitement une mezzanine au-dessus de ses lots, dans les combles de l’immeuble, constitue un trouble manifestement illicite ;Juger que M. [F] [R] ne formule aucune proposition concrète pour y remédier ;Condamner ainsi M. [F] [R] à supprimer la mezzanine ouverte de manière illicite au-dessus du couloir commun du 3ème étage, et à remettre en état les combles préexistants, sous astreinte de 5.000 euros par jour à compter de l’ordonnance à intervenir ;Condamner M. [F] [R] à lui régler la somme de 5.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre à prendre en charge les entiers dépens de la procédure. Il soutient que l’action en restitution à la suite d’une appropriation des parties communes sans autorisation d’assemblée générale des copropriétaires est un droit réel soumis à la prescription trentenaire de sorte que son action n’est à l’évidence pas prescrite. Il ajoute que, dans l’hypothèse où il serait fait application du délai de prescription quinquennal, ce dernier ne commencerait à courir qu’à compter de la connaissance effective de l’ampleur matérielle de la situation. Il précise que ce n’est qu’à compter du procès-verbal de constat dressé le 17 février 2022 qu’il a eu pleinement connaissance de la consistance et de l’implantation illicite de la mezzanine. Il se prévaut des dispositions des articles 835 du code de procédure civile et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et fait valoir que, dès lors qu’il affecte par ses travaux les parties communes, le copropriétaire doit disposer d’une autorisation préalable de l’assemblée générale. Il explique que tel est le cas de la création d’une mezzanine et que, lorsque des travaux affectant les parties communes ont été entrepris sans autorisation, le copropriétaire doit être condamné à remettre les lieux en leur état antérieur, notamment en démolissant les installations irrégulières. Il oppose qu’il ressort du règlement de propriété, de l’état descriptif de division de l’immeuble, du titre notarié d’acquisition de M. [F] [R] et du procès-verbal d’assemblée générale du 30 janvier 2018, que celui-ci a acquis une chambre mansardée et trois greniers pour les transformer en deux appartements dont aucun n’a de mezzanine au-dessus du couloir commun. Il soutient enfin qu’il ne fait qu’exercer une voie de droit visant au respect légitime du règlement de copropriété. Par ses conclusions n°2 déposées à l’audience du 3 juin 2025, M. [F] [R], représenté par son conseil, sollicite de : A titre principal, Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] irrecevable en ses demandes pour cause de prescription ;Subsidiairement, Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] mal fondé en ses demandes, fins et prétentions ;L’en débouter ;En tout état de cause, Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner le même aux entiers dépens. Il invoque les dispositions des articles 42 de la loi 10 juillet 1965 et 2224 du code civil et soutient que, en l’absence d’appropriation des parties communes, l’action tendant à leur remise en état par un propriétaire est une action personnelle soumise comme telle à la prescription attachée à ce type d’action, soit 5 ans à compter du jour de la connaissance du droit ou des faits permettant de l’exercer. Il explique que les copropriétaires avaient connaissance de la présence de la mezzanine dès le 27 novembre 2018 de sorte que la prescription extinctive a été acquise le 26 novembre 2023. Il estime que l’action engagée le 3 décembre 2024 est par conséquent irrecevable car prescrite. Il oppose que la seule affirmation de l’existence d’une mezzanine qui n’apparaîtrait pas sur des documents qui n’ont pas pour objet de décrire l’architecture des lieux ne fait pas preuve d’une appropriation des parties communes à l’occasion des travaux qu’il a réalisés. Il affirme que l’espace constituant la mezzanine préexistait et qu’il n’a procédé à aucuns travaux affectant les parties communes de l’immeuble. Il ajoute que l’enclavement et la configuration de la plateforme préexistante conduit naturellement à considérer qu’elle faisait corps avec l’un des greniers acquis par lui et qu’elle n’a donc pas la nature de communs. Il fait valoir que la saisine de la présente juridiction pour demander une remise en état, au bout de six ans d’existence connue de la mezzanine, témoigne de l’absence de perturbation subie par la copropriété. Il affirme que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un trouble manifestement illicite auquel il y aurait lieu de mettre fin. Il soutient également que la présente action s’inscrit dans une multitude de procédures que le syndicat engage successivement contre lui pour l’empêcher de jouir paisiblement de ses lots et que cela constitue une véritable démarche de harcèlement de la part du syndicat des copropriétaires. Avis a été donné que la décision était mise en délibéré au 1er juillet 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ DE L’ACTION Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. 1- Sur le point de départ du délai de prescription En droit, l’action tendant à la remise en état ou à la démolition d’une construction édifiée sur une partie commune, sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, est une action réelle soumise à la prescription trentenaire de l’article 2224 du code civil. En revanche, en l’absence d’appropriation des parties communes, l’action tendant à la remise en état de ces dernières à la suite de travaux réalisés sans autorisation est une action personnelle, soumise à la prescription quinquennale, conformément aux dispositions de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965. Tel est également le cas de l’action tendant à la remise en état du lot privatif conformément à sa destination initiale. En tout état de cause, le point de départ de l’un ou l’autre de ces délais est la date à laquelle les travaux litigieux et/ou le changement de destination ont été portés à la connaissance des copropriétaires. En l’espèce, il résulte des pièces versées et des observations mêmes du demandeur à la procédure que M. [F] [R] a acquis, par actes notariés du 15 septembre 2017, le lot 09 d’une part et les lots n°08, N°11, n°15 et 16 d’autre part composant le troisième étage de la copropriété située [Adresse 3] et cadastrée section DZ numéro [Cadastre 5]. Selon procès-verbal d’assemblée générale supplémentaire du 30 janvier 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a accepté : - de céder à M. [R] une partie du couloir commun au 4ème étage correspondant au futur lot n°21; - la modification du règlement de copropriété et l’état descriptif de division pour la création du futur lot n°23 et du futur lot n°22 regroupant les lots 9,11,18,20 et 21 afin de créer le lot 23 et regroupant les lots 08,17,19,19 afin de créer le lot 22 comme indiqué sur le plan du géomètre expert Geoplus annexé au courrier de M. [R] sollicitant un vote de résolution à ce titre. M. [F] [R] a ensuite confié, selon devis du 23 février 2018 et facture du 30 juillet 2018, à la SAS AGB Rénovation des travaux de rénovation complète des lots du troisième étage. Selon lettre recommandée avec accusé de réception du 27 novembre 2018, M. et Mme [L], M. [U] et Mme [N], en qualité de copropriétaires de la copropriété située [Adresse 3], ont informé M. [X] [O], en qualité de gestionnaire de la copropriété, qu’ils avaient « constaté qu’une mezzanine et un local technique ont été installés sur les parties communes devant les nouveaux appartements de Mr [R] offrant une jouissance des communs sans achat et sans autorisation ». Par conséquent, il n’est pas contestable que les travaux litigieux, qu’ils relèvent de la prescription quinquennale ou de la prescription trentenaire, ont été portés à la connaissance des copropriétaires à compter du 27 novembre 2018. Le point de départ du délai de prescription doit donc être fixé à cette date. 2- Sur la nature du délai de prescription Les parties sont en désaccord sur le délai de prescription applicable aux faits de l’espèce. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] soulève la prescription trentenaire tandis que M. [F] [R] se prévaut de la prescription quinquennale. Or, cette appréciation est intrinsèquement liée à l’appréciation de l’existence d’un trouble manifestement illicite. La fin de non-recevoir et le trouble allégué reposent effectivement sur la nature de l’action du syndicat, laquelle implique de qualifier juridiquement la nature des travaux réalisés par M. [F] [R]. Les réponses à apporter par la présente juridiction concernant la fin de non-recevoir et le trouble manifestement illicite sont donc les mêmes. Toutefois, la détermination du délai de prescription applicable suppose d’apprécier la nature de l’action et donc de déterminer si les travaux litigieux constituent une appropriation des parties communes ou non. Les plans géoplus annexés à l’assemblée générale du 30 janvier 2018 (ci-après reproduits) comparés au “palier d’aspect récent “décrit page 3 du constat du 17 février 2022 démontrent que M. [R] a manifestement réalisé des travaux sur une partie du couloir partie commune qui n’avait pourtant pas été cédée. Il occupe dès lors manifestement depuis à titre privatif ce palier sans avoir reçu une quelconque autorisation de l’assemblée générale. Toutefois, il sera relevé que si le syndicat des copropriétaires évoque cette problématique dans ses conclusions, il ne formule qu’une demande au titre de la mezzanine. Plan avant assemblée générale Couloir cédé (en grisée partie non cédée) Concernant la mezzanine, le trouble manifestement illicite suppose qu’il n’y ait aucune difficulté quant à la qualification de ce que la partie mezzanine relèverait des parties communes. A titre liminaire, il sera relevé que le 22 mai 2020, le syndicat des copropriétaires avait déjà saisi le juge des référés sur le fondement du trouble illicite et demandé notamment de “supprimer la mezzanine ouverte de manière illicite au dessus du couloir du 3ème étage”. Il sera précisé que la décision résultant de cette première procédure n’a pas été versée aux débats et qu’il n’est soulevé aucune autorité de la chose jugée à ce titre. Il est constant que les travaux affectant le dernier étage n’ont commencé que postérieurement à l’assemblée générale du 30 janvier 2018 et se sont déroulés entre fin février 2018 (devis du 23 février) au 30 juillet 2018 (date de la facture). Or, dans une attestation du 17 décembre 2024, M. [G], chef de travaux de la société AGB RENOVATION a attesté de l’existence d’une mezzanine dans les lots appartenant à M. [R] avant tout travaux de rénovation éalisés en 2018 pour l’aménagement de deux appartements. Il a précisé que les accès à la mezzanine existante se trouvait dans le lot appartenant à M. [R]. Il est manifeste que la qualification de partie commune ou partie privative de la partie mezzanine se heurte à une contestation sérieuse. Dans ce contexte, la qualification ne relève pas des pouvoirs du juge des référés et empêche tant l’examen de la fin de non-recevoir que du trouble manifestement illicite. Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]. II. SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE DOMMAGES ET INTERÊTS Au regard de l’appropriation a minima d’une partie du palier par M. [R], il ne saurait être considéré que la présente procédure est abusive même si les demandes portaient exclusivement sur la mezzanine. La demande formulée à ce titre sera rejetée. III. SUR LES DÉPENS ET LES FRAIS IRRÉPÉTIBLES En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande de dire que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens. L’équité commande également de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort: DIT n’y avoir lieu à référé ; REJETTE l’ensemble des demandes des parties ; DIT que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens. DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Le Greffier D. BOISTARD La Présidente C. BELOUARD