Tribunal judiciaire, 30 juillet 2024. 24/00530

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/00530 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YENJ SL/CG JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 30 JUILLET 2024 DEMANDERESSE : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 4] pris en la personne de son syndic en exercice, L’AGENCE IMMOBILIERE SYNDIC & CO [Adresse 1] [Localité 5] représentée par Me Nicolas LEBON, avocat au barreau de LILLE DÉFENDEUR : M. [F] [Y] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Elodie CHEIKH HUSEIN, avocat au barreau de LILLE PRÉSIDENT : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 25 Juin 2024 JUGEMENT mis en délibéré au 30 Juillet 2024 LE PRÉSIDENT Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Monsieur [Y] est propriétaire des lots n°7 à 8, n°53 et n°62 dépendant d’un immeuble “[Adresse 4]” situé [Adresse 1] à [Localité 5], soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la S.A.R.L. SYNDIC & CO. Par acte de commissaire de justice en date du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la “[Adresse 4]” situé [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la S.A.R.L. SYNDIC & CO, a fait assigner Monsieur [F] [Y] devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de : Vu les articles 10-1,14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 35 et 36 du décret de 1967 pris pour son application, Vu l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner le défendeur au paiement de la somme de 25 723,03 euros pour les arriérés de charges, compte arrêté au 1er janvier 2024, -Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 100,22 euros pour l’exigibilité anticipée des trois prochains appels de charges selon budget prévisionnel voté, -Prononcer et assortir de l’intérêt au taux légal ces condamnations à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2023, -Ordonner la capitalisation des intérêts ainsi échus par année entière, -Condamner le défendeur au paiement des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ordonner qu’ils soient portés sur son compte individuel dans les comptes de copropriété, -Condamner le défendeur au paiement de la somme de 3 000 euros pour dommages et intérêts lié au retard dans le paiement, -Condamner le défendeur au paiement de la somme 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens d’instance, L’affaire a été appelée à l’audience du 16 avril 2024 et renvoyée au 25 juin 2024 pour y être plaidée. A cette date, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] situé [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions et demande au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, de : Vu les articles 10-1,14-1, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 35 et 36 du décret de 1967 pris pour son application, Vu l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner le défendeur au paiement de la somme de 25 723,03 euros pour les arriérés de charges, compte arrêté au 1er janvier 2024, -Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 100,22 euros pour l’exigibilité anticipée des trois prochains appels de charges selon budget prévisionnel voté, -Prononcer et assortir de l’intérêt au taux légal ces condamnations à compter de la mise en demeure du 22 novembre 2023, -Ordonner la capitalisation des intérêts ainsi échus par année entière, -Condamner le défendeur au paiement des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ordonner qu’ils soient portés sur son compte individuel dans les comptes de copropriété, -Débouter le défendeur de sa demande de délai de paiement, -Condamner le défendeur au paiement de la somme de 3 000 euros pour dommages et intérêts lié au retard dans le paiement, -Condamner le défendeur au paiement de la somme 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, -Condamner le défendeur aux entiers frais et dépens d’instance, Aux termes de ses dernières conclusions, Monsieur [F] [Y], représenté par son avocat, demande au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, de : Vu les pièces versées aux débats, Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu la loi ELAN, Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu l’article 2224 du code civil, Vu l’article 1231-6 du code civil, Vu l’article 1343-5 du code civil, Vu les articles 514 et 514-1 du code civil, Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile, -Limiter le montant de la condamnation des arriérés de charges, compte arrêté au 1er janvier 2024, à la somme de 9.006,01 euros ; -Débouter le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 4] du surplus de ses demandes, fins et conclusions ; -Accorder à Monsieur [Y] les plus amples délais de paiement pour s’acquitter des sommes qui seront mises éventuellement à sa charge dans le cadre de la décision à intervenir, lesquels ne sauraient être inférieurs à 24 mois ; -Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à payer à Monsieur [Y] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens. -Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Il est renvoyé à l’assignation et aux écritures du défendeur comparant pour un plus ample exposé des motifs conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile. La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire. MOTIFS DE LA DECISION Sur les charges de copropriété : En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'article 14-1 de cette loi prévoit que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent, Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ». En application de l'article 19-2 de cette même loi, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Cet article est également applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. Il résulte des dispositions d'ordre public de l'article 19-2 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l'issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions échues et à échoir dès lors qu'elles ont fait l'objet d'un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d'un fonds de travaux. L'obligation à la dette existe dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé par le copropriétaire dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats : - un relevé de formalité établissant la qualité de copropriétaire du défendeur, - le règlement de copropriété - le contrat de syndic, - les procès-verbaux des assemblées générales des 08 avril 2021, 03 juin 2022 et 28 juin 2023, ayant approuvé les comptes de l’exercice précédent et adopté le budget prévisionnel de l’exercice suivant, - le relevé de compte individuel arrêté au 14 février 2024, - les balances de l’ancien syndic de copropriété, - les appels de charges et travaux pour les années 2021, 2022, et 2023, ainsi que pour le 1er trimestre 2024, - une deuxième relance en date du 22 novembre 2021, - les mises en demeure en date des 22 avril 2022, 19 juillet 2022 et 22 novembre 2023, - le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 08 février 2020. Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation à hauteur de 25.723,03 euros au titre des arriérés de charges, correspondant aux créances qu’il estime détenir à l’égard de Monsieur [F] [Y], selon décompte arrêté au 1er janvier 2024. Monsieur [F] [Y] s’oppose au paiement de ces sommes, soutenant qu’il résulte du relevé de compte individuel en date du 14 février 2024 (pièce adverse n°5) qu’il existe un solde antérieur débiteur de 16.717,02 euros à la date du 1er janvier 2021, et que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les appels de fonds correspondant à ce « solde antérieur» de sorte qu’il est impossible de vérifier la date d’exigibilité des charges concernées. Il fait valoir que faute pour le syndicat des copropriétaires de démontrer, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, que son action n’est pas prescrite concernant « le solde antérieur débiteur de 16.717,02 euros à la date du 1er janvier 2021 », il devra être débouté de cette demande. Il conclut que le montant des arriérés de charges devra être arrêté à la somme de 9.006,01 euros et non pas à la somme de 25.723,03 euros. Le syndicat des copropriétaires présente une réclamation au titre de l’exigibilité anticipée des trois prochains appels de charge selon budget prévisionnel. Le montant des charges non échues de l’exercice 2024 s’élève à 1.100,22 euros au titre de l’exigibilité anticipée des trois prochains appels de charge selon budget prévisionnel voté. Le décompte au 1er janvier 2024 inclut cependant un report de solde débiteur antérieur au 1er janvier 2021 de 16.717,02 euros, non justifié, des frais de 2ème relance de 10,86 euros, des frais de mise en demeure de 50,37 euros portés au débit du compte les 22 avril 2022 et 19 juillet 2022, une provision sur honoraires de 420 euros, non justifiés, qui ne constituent pas des “frais nécessaires” au sens des dispositions de l’article 10-1 a/ de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant de frais inutiles et répétés sans effet aucun sur le débiteur. Il convient ainsi de déduire la somme de 17.248,62 euros. Monsieur [F] [Y] se trouve ainsi débiteur de la somme de 8.474,41 euros, au titre des charges de copropriété échues impayées, selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, incluant les sommes dues au titre du trimestre, au paiement de laquelle il sera condamné. Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la lettre recommandée de mise en demeure en date du 22 novembre 2023 sur les causes qui y sont visés et à compter de l’assignation pour le surplus. Monsieur [F] [Y] se trouve également redevable des appels de fonds non encore échus et exigibles, pour l’année en cours, à défaut de versement dans le délai de 30 jours après mise en demeure conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, soit selon les pièces justificatives produites, la somme de 1.100,22 euros, qui sera assortie des intérêts légaux, comme la dette principale. Sur la capitalisation des intérêts : Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation est de droit dès lors que les seules conditions posées par l’article 1343-2 du code civil sont réunies, à savoir une demande judiciairement formée et des intérêts dus pour au moins une année entière. Par conséquent, il y a lieu, en l’espèce, d’ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes du dispositif qui suivra. Sur les frais nécessaires au recouvrement : Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes de commissaires de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur. Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [F] [Y] au paiement des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et qu’il soit ordonné qu’ils soient portés sur son compte individuel dans les comptes de copropriété. Monsieur [F] [Y] s’oppose à cette demande, en soutenant qu’il ne s’agit pas d'une demande chiffrée sur laquelle la juridiction est en mesure de statuer. En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais nécessaires au recouvrement, celui-ci s’abstient d’en déterminer le montant, de sorte que cette demande n’est pas chiffrée et porte sur une somme indéterminée. Par conséquent, cette demande sera rejetée. Sur la demande de délais de paiement : Monsieur [F] [Y] sollicite, au visa des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, l’octroi de délais de paiement pour s’acquitter de sa dette, en exposant qu’il justifie d’une perte d’activité profesionnelle, être inscrit à FRANCE TRAVAIL et d’une date limite d’indemnisation (Allocation d’Aide au Retour à l’Emploi) le 15 août 2024. Toutefois, la situation financière actuelle du débiteur et l’absence de perspectives prochaines de retour à meilleure fortune, ne permettent pas de déterminer des mensualités susceptibles d’être tenues par lui pour apurer la dette dans le délai de deux ans fixé à l’article 1343-5 du code civil et par suite de faire droit à la demande de délais de paiement présentée par Monsieur [F] [Y]. Il ne peut pas plus être envisagé un report de paiement de 24 mois, en faisant supporter à la communauté des autres copropriétaires, la défaillance du défendeur. Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive : Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [F] [Y] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dommages-intérêts lié au retard dans le paiement, exposant que le retard injustifié a aggravé sa gestion financière. Monsieur [F] [Y] s’oppose à cette demande, soutenant que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas sa mauvaise foi. Cependant, le syndicat des copropriétaires soutient que le solde débiteur de Monsieur [F] [Y] est pratiquement égal au montant total du budget prévisionnel (à hauteur de 28.280 euros) et que la mauvaise foi de Monsieur [F] [Y] est caractérisée par le fait qu’aucun paiement n’a été enregistré en quatre années, et ce alors même que le débiteur justifie jusqu’au 27 juillet 2024 d’une allocation mensuelle d’environ 2.000 euros. Les manquements de Monsieur [F] [Y] à son obligation de régler les charges de copropriété à échéance sans exposer de raisons pouvant expliquer cette carence sont constitutifs d’une faute causant gravement préjudice à la collectivité des copropriétaires, privée d’une partie des fonds nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ; ce préjudice financier étant certain et distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, d’où il suit que la partie défenderesse sera condamnée au paiement de la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts. Sur les demandes accessoires : Monsieur [F] [Y], qui succombe, supportera les dépens. Sa demande pour frais irrépétibles sera écartée. Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [F] [Y], à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Il n’existe pas en l’espèce de motif justifiant d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe, Condamne Monsieur [F] [Y] à payer syndicat des copropriétaires de la “[Adresse 4]” situé [Adresse 1] à [Localité 5], pris en la personne de son syndic, la SARL SYNDIC & CO : -la somme de 8.474,41 euros (huit mille quatre cent soixante-quatorze euros et quarante et un centimes) au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte arrêté au 1er janvier 2024, appel du 1er trimestre 2024 inclus, -la somme de 1.100,22 euros (mille cent euros et vingt-deux centimes) au titre des charges de copropriété provisionnées mais non encore échues, devenues exigibles, Rejette la demande en paiement au titre des frais nécessaires de recouvrement ; Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; Rejette la demande de délais de paiement de Monsieur [F] [Y] ; Condamne Monsieur [F] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la “[Adresse 4]”, pris en la personne de son syndic, la SARL SYNDIC & CO, la somme de 1000 euros (mille euros) à titre de dommages et intérêts ; Condamne Monsieur [F] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la “[Adresse 4]”, pris en la personne de son syndic, la SARL SYNDIC & CO, la somme de 1.000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [F] [Y] au paiement des entiers dépens de l’instance ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit. Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Sébastien LESAGE Carine GILLET