Tribunal judiciaire, 20 août 2024. 24/02239

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [Y] [J] Madame [M] [V] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine BERLANDE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02239 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EPQ N° MINUTE : 8 JUGEMENT rendu le 20 août 2024 DEMANDERESSE S.C.I. MONTORGUEIL BACHAUMONT, [Adresse 1] - [Localité 3] représentée par Maître Catherine BERLANDE de la SELARL 3B2C, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Monsieur [Y] [J], [Adresse 2] - [Localité 4] comparant en personne Madame [M] [V], [Adresse 2] - [Localité 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Marie-Laure KESSLER, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 20 août 2024 par Marie-Laure KESSLER, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier Décision du 20 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02239 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EPQ EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 30 juin 2009, la SCI MONTORGUEIL BACHAUMONT a consenti un bail d’habitation à M. [Y] [J] et Mme [M] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 932 euros et d’une provision pour charges de 152 euros. Par actes de commissaire de justice du 10 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 7 771,53 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Y] [J] et Mme [M] [V] le 13 novembre 2023. Par assignations du 2 février 2024, la SCI MONTORGUEIL BACHAUMONT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [J] et Mme [M] [V] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,12 996,01 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 janvier 2024,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 21 mai 2024, la SCI MONTORGUEIL BACHAUMONT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 mai 2024, s'élève désormais à 23390,07 euros. La SCI MONTORGUEIL BACHAUMONT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [Y] [J] expose qu’il est aidant de son enfant handicapé et qu’il a du faire face à une baisse de revenus due à une baisse des aides versées pour s’occuper de son fils. Il précise que la situation va être revue et qu’il va de nouveau toucher 1.600 euros par mois. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à domicile, Mme [M] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [Y] [J] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Autorisée à le faire, la bailleresse a adressé une note en délibéré par courrier électronique du 17 juin 2024 dans laquelle elle indique que la somme de 5.224,48 euros a bien été versée par les locataires et que la dette locative s’élevant désormais à la somme de 18.165,59 euros, elle acceptait la suspension de la clause résolutoire et le règlement de la dette en 14 mensualités de 1.297,54 euros chacune, payées le 10 de chaque mois, avec une clause de déchéance du terme. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La SCI MONTORGUEIL BACHAUMONT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 7 771,53 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 janvier 2024. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après. En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la SCI MONTORGUEIL BACHAUMONT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 juin 2024, M. [Y] [J] et Mme [M] [V] lui devaient la somme de 18.165,59 euros. M. [Y] [J] et Mme [M] [V] ne contestant pas ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [Y] [J] et Mme [M] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2 275,24 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI MONTORGUEIL BACHAUMONT ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [Y] [J] et Mme [M] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juin 2009 entre la SCI MONTORGUEIL BACHAUMONT, d’une part, et M. [Y] [J] et Mme [M] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4] est résilié depuis le 11 janvier 2024, CONDAMNE solidairement M. [Y] [J] et Mme [M] [V] à payer à la SCI MONTORGUEIL BACHAUMONT la somme de 18 165,59 euros (dix-huit mille cent soixante-cinq euros et cinquante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2024, AUTORISE M. [Y] [J] et Mme [M] [V] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 14 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 1 298 euros (mille deux cent quatre-vingt-dix-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Y] [J] et Mme [M] [V], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 janvier 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [J] et Mme [M] [V] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [Y] [J] et Mme [M] [V] seront solidairement condamnés à verser à la SCI MONTORGUEIL BACHAUMONT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, DÉBOUTE la SCI MONTORGUEIL BACHAUMONT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE solidairement M. [Y] [J] et Mme [M] [V] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 novembre 2023 et celui des assignations du 2 février 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge