Cour d'appel, 05 septembre 2024. 18/15421

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRET DU 05 SEPTEMBRE 2024 (n° 201/2024, 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : 18/15421 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B54L7 Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 mai 2018 -Tribunal de grande instance de Paris (18ème chambre, 1ère section) RG n° 14/10724 APPELANTE SAS MAISON D. PORTHAULT Agisssant poursuites et diligences de la SELAFA MJA en la personne de Maître [H] [I], son liquidateur, fonctions auxquelles elle a été nommée par jugement du tribunal de commerce de Paris du 9 juin 2015 Immatriculée au R.C.S. Paris de sous le n° 753 261 833 [Adresse 2] [Localité 7] Représentée par Me Jacques GOURLAOUEN, avocat au barreau de Paris, toque : A0396 INTIMEES Société [Adresse 5] APS Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 515 094 951 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 9] [Localité 7] Société de droit étranger [Adresse 6] APS Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 509 622 767 [Adresse 3] [Localité 7] Représentées et assistées par Me Philippe REZEAU de la SELARL QUANTUM IMMO, avocat au barreau de Paris, toque : L158 INTERVENANTE S.E.L.A.F.A. MJA, prise en la personne de Me [H] [I], mandataire judiciaire, ès-qualités de liquidateur judiciaire de la SAS MAISON D. PORTHAULT, désignée à cette fonction par jugement du tribunal de commerce de Bobigny en date du 9 juin 2015 [Adresse 1] [Localité 8] Représentée par Me Olivier PECHENARD, avocat au barreau de Paris, toque : B0899 Assistée de Me Alexandra MERLET de PBM AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : B.899 COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 21 mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre Mme Sandra Leroy, conseillère Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE   Par acte sous seing privé du 21 février 2013, la société [Adresse 5] APS a donné à « bail commercial sous condition suspensive » à la société Maison D. Porthault plusieurs locaux à usage de « création, conception, vente distribution, commerce import-export de tous produits de luxe dans la gamme de linge, vêtements et tous produits de maison » et « réserve », dépendant d'un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7], pour une durée de 12 années à compter de la levée des conditions suspensives et au plus tard le 15 mai 2013, moyennant un loyer de 330.000 euros hors taxes hors charges assorti d'une franchise de 3 mois au titre de l'année 2013, le premier loyer n'étant exigible que passé un délai de 3 mois à compter de la prise d'effet du bail et de 3 mois pour l'année 2014, le premier terme de loyer n'état exigible que le 1er avril 2014. Le contrat était soumis aux conditions suspensives pour le preneur d'obtenir avant le 15 mai 2013 au plus tard, d'une part, les autorisations d'urbanisme nécessaires à la réalisation des travaux d'aménagement des locaux, d'autre part, une autorisation préfectorale à titre personnel de changement de destination, le preneur s'engageant à solliciter cette autorisation avant le 15 mars 2013. Par acte du même jour, la société [Adresse 6] APS a donné à « bail commercial sous condition suspensive » à la société Maison D. Porthault un local à usage de « création, conception, vente distribution, commerce import-export de tous produits de luxe dans la gamme de linge, vêtements et tous produits de maison », dépendant d'un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 7], pour une durée de 12 années à compter de la levée des conditions suspensives et au plus tard à compter du 15 mai 2013, moyennant un loyer de 170.000 euros hors taxes hors charges assorti d'une franchise de 3 mois au titre de l'année 2013, le premier loyer n'étant exigible que passé un délai de 3 mois à compter de la prise d'effet du bail et de 3 mois pour l'année 2014, le premier terme de loyer n'étant exigible que le 1er avril 2014. Ce contrat était soumis aux mêmes conditions suspensives que celles prévues pour les locaux situés [Adresse 5]. Bien que les conditions suspensives prévues dans ces deux contrats n'aient pas été levées, les deux bailleresses ont remis les clefs des locaux à la société Maison D. Porthault au mois de mai 2013, laquelle a fait réaliser des travaux d'aménagement et a débuté son exploitation. Par jugement du 5 février 2014, le tribunal de commerce de Paris a placé la société Maison D. Porthault en redressement judiciaire, Me [J] étant désigné en qualité d'administrateur judiciaire et Me [I] de la société MJA en qualité de mandataire judiciaire. Cette procédure de redressement judiciaire a par la suite été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 9 juin 2015 et Me [I] de la société MJA désigné en qualité de liquidateur judiciaire de cette société. Entretemps, par acte d'huissier de justice du 23 juin 2014, la société [Adresse 5] APS a fait délivrer à la société Maison D. Porthault un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 110.232 euros, de cesser l'activité non autorisée de bureaux dans les locaux situés au rez-de-chaussée et de les remettre dans leur état antérieur. Le 8 juillet 2014, cet acte a été dénoncé à Me [J] en sa qualité d'administrateur judiciaire de la locataire. Par acte d'huissier de justice du même jour, la société [Adresse 6] APS a fait délivrer à la société Maison D. Porthault un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 56.928 euros. Le 13 août 2014, cet acte a été dénoncé à Me [J] en sa qualité d'administrateur judiciaire de la locataire. Ces commandements ont fait l'objet de deux procédures. Par acte d'huissier de justice du 17 juillet 2014, la société Maison D. Porthault et Me [J] ès qualités d'administrateur judiciaire de cette société, ont assigné la société [Adresse 5] APS en opposition à commandement aux fins notamment de voir déclarer caduc le contrat de bail signé le 21 février 2013 et nul le commandement visant la clause résolutoire du 23 juin 2014. La société [Adresse 5] APS a fait citer en intervention forcée et en garantie, Me [I] de la société MJA en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Maison D. Porthault. Par acte du 22 juin 2015, la société [Adresse 5] APS a fait citer en intervention forcée Me [I] de la société MJA en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Maison D. Porthault. La société [Adresse 5] APS ayant signifié des conclusions d'incident aux fins d'obtenir le versement d'une provision de 215.442 euros en contrepartie de l'occupation des locaux, le juge de la mise en état, par ordonnance du 13 janvier 2015, a condamné la société Maison D. Porthault à consigner une somme de 200.000 euros à valoir sur l'occupation des locaux situés [Adresse 5]. Par arrêt du 28 octobre 2015, la cour d'appel a réformé cette ordonnance et condamné Me [I] ès-qualités de mandataire liquidateur de la société Maison D. Porthault à payer à la société [Adresse 5] APS la somme de 90.000 euros à valoir sur les créances postérieures au jugement de redressement judiciaire de la demanderesse. Par acte d'huissier de justice du 17 juillet 2014, la société Maison D. Porthault et Me [J] ès qualités d'administrateur judiciaire de cette société, ont assigné la société [Adresse 6] APS en opposition à commandement aux fins notamment de voir déclarer caduc le contrat de bail signé le 21 février 2013 et nul le commandement visant la clause résolutoire du 23 juin 2014. Par acte d'huissier de justice du 22 juin 2015, la Société [Adresse 6] APS a fait citer en intervention forcée Me [I] de la société MJA en sa qualité de mandataire liquidateur de la société Maison D. Porthault. La société [Adresse 6] AP ayant signifié des conclusions d'incident aux fins d'obtenir le versement d'une provision de 111.618 euros en contrepartie de l'occupation des locaux, par ordonnance du 13 janvier 2015, le juge de la mise en état a condamné la société Maison D. Porthault à consigner une somme de 100.000 euros à valoir sur l'occupation des locaux situés [Adresse 6]. Par arrêt du 28 octobre 2015, la cour d'appel de Paris a réformé cette ordonnance et condamné Me [I] ès qualités de mandataire liquidateur de la société Maison D. Porthault à payer à la société [Adresse 6] APS la somme de 45.000 euros à valoir sur les créances postérieures au jugement de redressement judiciaire de la demanderesse. Toutes les procédures ont été jointes. Le 24 juin 2015, les locaux ont été libérés et les clés restituées aux sociétés [Adresse 4] APS par Me [I] en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société Maison D. Porthault. Par jugement en date du 29 mai 2018, le tribunal de grande instance de Paris a : - dit et jugé que le contrat de bail commercial sous condition suspensive conclu le 2l février 2013 entre la société du [Adresse 5] APS et la société Maison D. Porthault était caduc ; - dit et jugé que le contrat de bail commercial sous condition suspensive conclu le 21 février 2013 entre la société du [Adresse 6] APS et la société Maison D. Porthault était caduc ; - dit et jugé que les parties n'avaient pas été liées par un contrat de bail commercial ; - déclaré de nul effet le commandement de payer et de faire visant la clause résolutoire du bail, délivré par la société du [Adresse 5] APS à la société Maison D. Porthault le 23 juin 2014 ; - déclaré de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, délivré par la société du [Adresse 6] APS à la société Maison D. Porthault le 23 juin 2014 ; - débouté la société du [Adresse 5] de sa demande en paiement de loyers, frais et charges ; - débouté la société du [Adresse 6] de sa demande en paiement de loyers, frais et charges ; - dit et jugé que les locaux ont été occupés sans titre par la société Maison D. Porthault ; - rejeté l'exception d'incompétence au profit du juge commissaire pour statuer sur les demandes en paiement formées par les défenderesses soulevées tardivement par la société Maison D. Porthault ; - condamné Me [I] ès qualités de mandataire liquidateur de la société Maison D. Porthault à payer à la société du [Adresse 5] APS la somme de 482.800 euros au titre de l'indemnité d'occupation globale pour toute la période postérieure au prononcé du redressement judiciaire ; - condamné Me [I] ès qualités de mandataire liquidateur de la société Maison D. Porthault à payer à la société du [Adresse 5] APS (sic) la somme de 251.022 euros au titre de l'indemnité d'occupation globale pour toute la période postérieure au prononcé du redressement judiciaire ; - débouté la société Maison D. Porthault de sa demande tendant à voir condamner la société du [Adresse 5] APS à lui payer la somme de 371.634,16 euros en remboursement du coût des travaux qu'elle a effectués dans les locaux appartenant à cette dernière ; - débouté la société Maison D. Porthault de sa demande tendant à voir condamner la société du [Adresse 6] APS à lui payer la somme de 225.635,02 euros en remboursement du coût des travaux qu'elle a effectués dans les locaux appartenant à cette dernière ; - débouté les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire de la décision ; - rejeté les autres demandes ; - condamné la société Maison D. Porthault aux entiers dépens avec distraction au profit de Me Rezeau, avocat en application de l'article 699 du code de procédure civile. Par déclaration en date du 19 juin 2018, la société Maison D. Porthault a interjeté appel partiel de ce jugement en ce qu'il a condamné Me [I] ès qualités à payer les sommes de 482.800 euros et de 251.022 euros au titre de l'indemnité d'occupation et en ce qu'il a rejeté la demande en remboursement du coût des travaux. Par arrêt mixte du 15 septembre 2021, le pôle 5 ' chambre 3 de la cour d'appel de Paris a : - infirmé le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la caducité des conventions, sur le quantum des indemnités d'occupation, en ce qu'il a débouté la société Maison D. Porthault de sa demande en remboursement des travaux et sur les dépens ; - l'a confirmé en ses autres dispositions ; Statuant à nouveau et y ajoutant, - dit que le contrat de bail commercial conclu le 2l février 2013 entre la société [Adresse 5] APS et la société Maison D. Porthault est nul ; - dit que le contrat de bail commercial conclu le 21 février 2013 entre la société [Adresse 6] APS et la société Maison D. Porthault est nul ; - condamné la société MJA prise en la personne de Me [I] ès qualités de liquidateur de la société Maison D. Porthault à payer à la société [Adresse 5] APS la somme de 337.400 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période allant du 5 février 2014 au 24 juin 2015 ; - condamné la société MJA prise en la personne de Me [I] ès qualités de liquidateur de la société Maison D. Porthault à payer à la société [Adresse 6] APS la somme de 175 715 euros au titre de l'indemnité d'occupation la période allant du 5 février 2014 au 24 juin 2015 ; - dit que la société [Adresse 5] APS devra restituer à la société MJA prise en la personne de Me [I] ès qualités la somme de 82.500 euros au titre du dépôt de garantie ; - dit que la société [Adresse 6] APS devra restituer à la société MJA prise en la personne de Me [I] ès qualités la somme de 42.500 euros au titre du dépôt de garantie ; - ordonné la réouverture des débats afin que les parties concluent, dans l'hypothèse où les dépenses de travaux engagées par la société Maison D. Porthault ne constitueraient pas un préjudice indemnisable, mais constitueraient une créance en restitution consécutive à l'annulation, sur la nature restituable desdites dépenses ; - sursis en conséquence à statuer sur la demande de dommages et intérêts formée par la société MJA prise en la personne de Me [I] ès qualités au titre des travaux réalisés dans les locaux par la société Maison D. Porthault ; - sursis à statuer sur les demandes formées en cause d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - réservé les dépens de première instance et d'appel ; - renvoyé l'affaire à l'audience de mise en état du 12 janvier 2022 à 13 h 00 pour clôture, et à l'audience collégiale du 15 février 2022 à 14 h 00 salle Tocqueville, escalier Z, 4ème étage pour plaidoirie. Les intimées ont formé un pourvoi en cassation. Par ordonnance du 23 février 2022, le conseiller de la mise en état a sursis à statuer en l'attente de l'arrêt de la Cour de cassation à intervenir. Par ordonnance du 7 septembre 2023, le premier président de la Cour de cassation a constaté la déchéance du pourvoi. L'ordonnance de clôture a été prononcée le 6 mars 2024. MOYENS ET PRÉTENTIONS Aux termes de ses conclusions notifiées le 9 janvier 2024, la société MJA, prise en la personne de Me [H] [I], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société Maison D. Porthault, appelante à titre principal et intimée à titre incident, demande à la cour de : - déclarer les sociétés [Adresse 5] APS et [Adresse 6] APS mal fondées en toutes leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter purement et simplement ; Statuant à nouveau,  À titre principal : - juger que la société Maison D. Porthault a réalisé dans les locaux des travaux utiles de rénovation lourde, générateurs d'une plus-value correspondant à leur montant ; - juger que la société Maison D. Porthault est titulaire à l'égard des bailleresses d'une créance de restitution consécutive à l'annulation des baux commerciaux pour un montant total de 545.546,08 € correspondant au coût des travaux effectués ; En conséquence, - condamner in solidum les sociétés [Adresse 5] APS et [Adresse 6] APS à restituer à la société MJA, prise en la personne de Me [H] [I], ès qualités de Liquidateur judiciaire de la société Maison D. Porthault, la somme de 545.546,08 € au titre des dépenses de travaux effectués par la société Maison D. Porthault ; À titre subsidiaire : - juger que les bailleresses ont commis une faute ou une négligence à l'origine de l'annulation du bail commercial, de l'impossibilité de céder le fonds de commerce et de la privation pour la société Maison D. Porthault du bénéfice des travaux réalisés dans les locaux ; - juger que la société Maison D. Porthault est fondée à solliciter l'indemnisation par les bailleurs de son préjudice résultant des travaux engagés en pure perte en vertu de baux commerciaux entachés de nullité pour un montant total de 545.546,08 euros ; En conséquence, - condamner in solidum les sociétés [Adresse 5] APS et [Adresse 6] APS à payer à la société MJA, prise en la personne de Me [H] [I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Maison D. Porthault, la somme de 545.546,08 euros à titre de dommages et intérêts ; En tout état de cause : - condamner in solidum les sociétés [Adresse 5] APS et [Adresse 6] APS à payer à la société MJA, prise en la personne de Me [H] [I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Maison D. Porthault, la somme de 10.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum les sociétés [Adresse 5] APS et [Adresse 6] APS aux dépens de première instance et d'appel, dont distraction pour ceux le concernant au profit de Me Olivier Pechenard, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions notifiées le 14 novembre 2023, la société [Adresse 5] APS et la société [Adresse 6] APS, intimées à titre principal et appelantes à titre incident, demandent à la cour de : - déclarer la société Maison D. Porthault et Me [I] ès qualité irrecevables et mal fondées en leur demande de restitution ; - rejeter leur demande à ce titre ; - les condamner au paiement d'une somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - les condamner en tous les dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés directement par Me Philippe Rezeau, avocat à la cour, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. SUR CE, Conformément aux dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. Il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'donner acte' ou de 'constater', lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions visant à conférer un droit à la partie qui les requiert mais ne sont en réalité que de simples allégations ou un rappel des moyens invoqués. Sur la créance de restitution La société Maison D. Porthault soutient avoir réalisé dans les lieux loués, avant l'annulation des baux commerciaux, des travaux « conséquents » qui ont été utiles à l'immeuble et lui ont « nécessairement » apporté une plus-value compte-tenu de leur nature et de leur ampleur ; qu'elle a dépensé la somme de 545.546,08 euros HT, ce qui est attesté par le grand livre général sur la période du 1er juillet 2012 au 31 décembre 2013 ; que les bailleresses sont tenues de restituer les sommes représentatives des dépenses de travaux engagées en raison de l'anéantissement rétroactif des baux commerciaux. Les intimées opposent qu'en vertu du principe « nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude », la société Maison D. Porthault ne peut réclamer la somme litigieuse dès lors qu'elle connaissait la cause de nullité affectant le contrat lors de sa signature ; qu'en vertu de l'article 1352-5 du code civil, la société Maison D. Porthault ne rapporte pas la preuve de la nature des dépenses ; que les travaux réalisés ne peuvent pas être réutilisés par un autre preneur, de sorte qu'ils n'apportent aucune plus-value à l'immeuble ; que la preuve d'une plus-value n'est pas rapportée. À titre liminaire, la cour rappelle qu'a été définitivement jugé par l'arrêt mixte en date du 15 septembre 2021 que les contrats litigieux liant les parties sont frappés de nullité absolue, au regard des dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation. L'article 1352-5 du code civil dispose que « Pour fixer le montant des restitutions, il est tenu compte à celui qui doit restituer des dépenses nécessaires à la conservation de la chose et de celles qui en ont augmenté la valeur, dans la limite de la plus-value estimée au jour de la restitution. » Contrairement à ce que soutiennent les bailleresses, la nullité prévue aux dispositions légales susvisées étant une nullité absolue, la connaissance préalable que pouvait avoir l'une des parties de son existence ne la prive pas de son droit à restitution de sorte que la mauvaise foi éventuelle du possesseur est indifférente. L'exécution de travaux, dans les locaux pris à bail « brut de béton », par la société Maison D. Porthault n'est pas discutée. Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, le droit du preneur à obtenir une juste réparation pour les dépenses engagées s'apprécie non en fonction de leur résultat économique, de sorte que la valeur intrinsèque des immeubles litigieux résultant de leur implantation dans le triangle d'or parisien est indifférente, mais en considération de l'affectation donnée au fonds, soit en l'espèce un usage de commercial « pour l'activité de création, conception, vente, distribution, commerce, import-export de tous produits de luxe dans la gamme de linge, vêtement et tous produits de maison », lorsqu'elle n'est pas contraire à sa destination normale. Il en résulte que les dépenses engagées pour l'aménagement de la « réserve » sise [Adresse 5] à [Localité 7] en bureau, dénoncé par le bailleur par courrier en date du 26 mars 2014 et constaté par procès-verbal de constat d'huissier en date du 14 mars 2014 et représentant une surface de 42 m² au rez-de-chaussée aux termes de l'article CP1.1 relatif à la désignation des locaux du bail en date du 21 février 2013, ne peuvent donner lieu à restitution, pas plus que les dépenses accessoires à leur réalisation, tels les frais de maîtrise d''uvre ou de bureaux d'étude, en ce que ces aménagements étaient destinés à modifier l'usage des lieux. En revanche, les dépenses engagées selon trois devis de la société AFC France pour une surface totale de 293 m² d'un montant de 350.000 € HT pour le premier, de 5.131,89 € HT pour le deuxième et 20.209,04 € HT pour le troisième, ainsi que les travaux de climatisation à hauteur de 59.320 € HT étaient bien utiles pour permettre un usage des locaux selon leur destination, ayant été livrés « bruts de béton » et constituent la base de la restitution, déduction faite des 14 % de surface représentée par la réserve. En outre, les locaux ayant été livrés « brut de béton », tant de l'installation des fluides ' électricité, plomberie - et de la climatisation, que les travaux de mise en propreté -sols, peinture ' sont nécessairement utiles à l'affectation donnée au fonds, soit en l'espèce un usage commercial. Les sociétés [Adresse 5] APS et [Adresse 6] APS seront donc condamnées in solidum à payer à la société MJA, prise en la personne de Me [H] [I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Maison D. Porthault la somme de 373.808,40 euros HT [(350.000 + 5.131,89 + 20.209,04 + 59.320) ' 14 %]. Sur les demandes accessoires Les bailleresses succombant en leurs prétentions, elles seront condamnées à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel et à payer in solidum à l'appelante la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort ; Condamne in solidum les sociétés [Adresse 5] APS et [Adresse 6] APS à payer à la société MJA, prise en la personne de Me [H] [I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Maison D. Porthault la somme de 373.808,40 euros HT ; Condamne in solidum les sociétés [Adresse 5] APS et [Adresse 6] APS à payer à la société MJA, prise en la personne de Me [H] [I], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Maison D. Porthault la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum les sociétés [Adresse 5] APS et [Adresse 6] APS à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel. La greffière, La présidente,