Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/00301

MINISTÈRE DE LA JUSTICE TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024 Minute : 895/24 N° RG 24/00301 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GPU7 NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion DEMANDERESSE: S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE, dont le siège social est sis 5 rue Montaigne - 76000 ROUEN représentée par Me Frédéric DUFIEUX, avocat au barreau du HAVRE DÉFENDEURS: Monsieur [C] [J], demeurant 3 rue Val Bucaille - 8 Tour Oise - 76400 FÉCAMP comparant Madame [K] [J] née [Z], demeurant 3 rue Val Bucaille - 8 Tour Oise - 76400 FÉCAMP comparante COMPOSITION DU TRIBUNAL : Lors des débats et du délibéré : PRÉSIDENT : Sylvie DE GAETANO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargée des contentieux de la protection GREFFIER : Ségolène DUPERRON DÉBATS : en audience publique le 10 Juin 2024, le délibéré ayant été fixé le 24 septembre 2024 JUGEMENT : contradictoire premier ressort par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. SIGNÉ PAR : Sylvie DE GAETANO, Magistrat à titre temporaire au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Ségolène DUPERRON, Greffier, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 13 juin 2011, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE a consenti un bail d’habitation à M. [C] [J] et Mme [K] [J] sur des locaux situés au 3, rue Val Bucaille - 8 Tour Oise - 76400 - FECAMP, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 275,11 euros. Par actes de commissaire de justice du 24 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5249,19 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [C] [J] et Mme [K] [J] le 28 décembre 2023. Par assignations du 1er mars 2024, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [C] [J] et Mme [K] [J] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,5895,65 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2024,450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 mars 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture. Prétentions et moyens des parties À l'audience du 10 juin 2024, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 juin 2024, s'élève désormais à 7386,01 euros. La société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [C] [J] et Mme [K] [J] exposent que le montant du loyer a énormément augmenté au cours des dernières années. Monsieur perçoit une indemnité chômage et Madame un salaire d’environ 1000 euros par mois. Le couple a un enfant autiste et Madame est enceinte d’une second enfant qui sera handicapé. M. [C] [J] et Mme [K] [J] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. M. [C] [J] et Mme [K] [J] ont indiqué avoir déposé un dossier de surendettement lequel a été déclaré recevable le 14 mai 2024 À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 24 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 5249,19 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 janvier 2024. Les locataires ont saisi la commission de surendettement laquelle a déclaré le dossier recevable le 14 mai 2024, soit postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire, laquelle demeure, par conséquent acquise. Conformément aux dispositions de l’article 24 VI 1°de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement En l’espèce, les locataires ayant repris le paiement du loyer courant, il convient de leur accorder des délais pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [C] [J] et Mme [K] [J] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. Ces délais seront accordés dans l’attente de la décision en matière de surendettement, laquelle se substituera ensuite au présent jugement quant aux modalités d’apurement de la dette. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à leur expulsion, et à celle de tout occupant de leur chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l’espèce, la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 juin 2024, M. [C] [J] et Mme [K] [J] lui devaient la somme de 7386,01 euros, soustraction faite des frais de procédure. M. [C] [J] et Mme [K] [J] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [C] [J] et Mme [K] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l’indemnité d’occupation En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [C] [J] et Mme [K] [J], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 juin 2011 entre la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE, d’une part, et M. [C] [J] et Mme [K] [J], d’autre part, concernant les locaux situés au 3, rue Val Bucaille - 8 Tour Oise - 76400 - FECAMP est résilié depuis le 5 janvier 2024, CONDAMNE solidairement M. [C] [J] et Mme [K] [J] à payer à la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE la somme de 7386,01 euros (sept mille trois cent quatre-vingt-six euros et un centime) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 juin 2024, AUTORISE M. [C] [J] et Mme [K] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, et ce, dans l’attente des mesures qui seront décidées en matière de surendettement, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [C] [J] et Mme [K] [J], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 5 janvier 2024, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [C] [J] et Mme [K] [J] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, M. [C] [J] et Mme [K] [J] seront solidairement condamnés à verser à la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, l'indemnité d’occupation sera réévaluée le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE au troisième trimestre de l’année précédente, conformément à l’article 112 de la Loi du 27 mars 2014, modifiant l’article 210 de la loi du 29 décembre 2010 applicable à la révision des loyers conventionnés  DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision, CONDAMNE in solidum M. [C] [J] et Mme [K] [J] à payer à la société IMMOBILIERE BASSE SEINE, devenue S.A. d’HLM 3F NORMANVIE la somme de 250 euros (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum M. [C] [J] et Mme [K] [J] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 24 novembre 2023 et celui des assignations du 1er mars 2024. Ainsi jugé le 24 SEPTEMBRE 2024. LE GREFFIER LE MAGISTRAT Ségolène DUPERRON Sylvie DE GAETANO