Tribunal judiciaire, 19 août 2024. 24/00149

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00149 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GV3T MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le : 19/08/24 à : Me SAUBERT Copie exécutoire délivrée le :19/08/24 à : M. [G] [E] [E] Mme [G] [E] [E] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- JUGEMENT DU 19 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Société SEDRE [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Fabrice SAUBERT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS : Monsieur [R] [G] [E] [E] [Adresse 2] Bât A - appt 12 [Localité 5] non comparant, ni représenté Madame [Y] [G] [E] [E] [Adresse 2] Bât A - appt 12 [Localité 5] comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 19 Août 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 15 juillet 2014, la SEDRE a donné en location à Monsieur [R] [G] [E] [E] et Madame [Y] [G] [E] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], Bât. A, Appt. [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 574,80€ charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 5 avril 2024, la SEDRE, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 27 novembre 2023 resté sans effet, a assigné Monsieur [R] [G] [E] [E] et Madame [Y] [G] [E] [E] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Benoît aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, - Ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [G] [E] [E] et Madame [Y] [G] [E] [E], de leurs personnes et de leurs biens, ainsi que de tout occupant de ce lieu et ce avec le concours de la force publique s’il y a lieu, - Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls des défendeurs, - Condamner solidairement Monsieur [R] [G] [E] [E] et Madame [Y] [G] [E] [E] à lui payer pour les causes sus énoncées : - une somme de 1.766,77€ outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir, - une indemnité d’occupation égale au montant du prix du loyer révisable conformément à la législation en vigueur et des charges jusqu'à libération effective de tout occupant, - une somme de 350 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - les dépens, comprenant notamment les frais de commandement de payer et de l’acte d’assignation. A l’audience du 17 juin 2024, la demanderesse, représenté par un conseil, a maintenu ses demandes. Monsieur [R] [G] [E] [E], cité à domicile, n’a pas comparu. Madame [Y] [G] [E] [E] comparant en personne a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Elle par ailleurs précisé que le défendeur ne vivait plus au domicile sans qu’il ne soit justifié qu’il en ait informé la demanderesse. Le juge n’a pas été destinataire de l'enquête sociale. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 19 août 2024. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La procédure a été régulièrement portée à la connaissance de la partie défenderesse, qui n’a pas contacté le tribunal pour solliciter le renvoi de l’affaire ou faire valoir ses arguments. Le fond de l’affaire peut ainsi valablement être évoqué. Sur la recevabilité Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative . Par ailleurs, conformément aux termes de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 (n° 24-70.002), les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.  L’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de 6 semaines avant l’audience, conformément à la prescription légale. La CCAPEX a été saisie le 19 décembre 2023. Par conséquent, la demande est ainsi recevable. Sur le fond Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire. Le demandeur justifie avoir délivré le 27 novembre 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 1.177,18€ représentant le soldes des loyers et charges impayés arrêté au mois de d’octobre 2023 à hauteur de 1.067,57€ et les frais pour 109,61€. Les causes de ce commandement, qui reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas été réglées dans leur intégralité par les défendeurs dans le délai de deux mois de la délivrance de l’acte. Il est dès lors constant que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire sont réunies à compter du 28 janvier 2023. L’arriéré de loyer et charges En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit l’obligation pour le locataire de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le relevé de compte) être créancier de Monsieur [R] [G] [E] [E] et Madame [Y] [G] [E] [E] au titre des loyers et charges et échus impayés arrêtés au 11 juin 2024 d’une somme de 1.515,19€, que les intéressés seront condamnés à payer solidairement compte tenu de la clause de solidarité prévue au contrat, avec intérêts à compter de la présente décision, déduction faite: des frais de procédure inclus dans les dépens,des frais de de rejet de prélèvement, non contractuellement convenus. Conformément aux dispositions des paragraphes V et VII de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.   Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. En l’espèce, la défenderesse a repris le paiement du loyer. Elle a expliqué avoir été victime d’un AVC et avoir été contrainte de se rendre en métropole pour des soins, ce qui lui a causé des difficultés financières. Elle a demandé l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et a proposé de s’acquitter de la dette moyennant le versement mensuel d’une somme de 100€. Il sera fait droit à la demande de délai selon les modalités prévues en dispositif. En conséquence, le tribunal pendant les délais accordés au dispositif suspend les effets de la clause résolutoire qui sera réputée ne jamais avoir joué si les locataires respectent strictement l’échéancier fixé pour le remboursement tout en continuant à assumer le règlement des loyers courants. À défaut, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets à la suite d’une mise en demeure et l’expulsion des locataires et de tout occupant de leur chef sera ordonnée, en cas d’opposition avec le concours de la force publique. Dans le respect des textes, l’expulsion ne pourra intervenir que dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux. Il sera procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais du défendeur. L’indemnité d’occupation, Du jour de la résiliation jusqu’au jour de leur départ effectif des lieux, les défendeurs seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 574,80€ révisables selon les modalités prévues au contrat. Les dépens L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Monsieur [R] [G] [E] [E] et Madame [Y] [G] [E] [E], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer et de l’acte d’assignation. L'exécution provisoire étant de droit conformément aux dispositions de l'article 514-2 du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de l'ordonner. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARE l’action de la SEDRE recevable, CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 28 janvier 2023, CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [G] [E] [E] et Madame [Y] [G] [E] [E] à payer à la SEDRE la somme de 1.515,19€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 11 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ; ACCORDE des délais de paiement à Monsieur [R] [G] [E] [E] et Madame [Y] [G] [E] [E], DIT que Monsieur [R] [G] [E] [E] et Madame [Y] [G] [E] [E] devront s’acquitter des sommes dues par versements mensuels de 100 euros minimum et cela avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, DIT que le solde sera versé lors de la dernière échéance, DIT que si les locataires respectent strictement l’échéancier fixé la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué, DIT qu’à défaut, la dette devient immédiatement exigible dans son intégralité et la clause reprendra immédiatement son plein effet à l'expiration d'un délai de 10 jours suivant l'envoi d'une mise en demeure de payer et ORDONNE en conséquence dans cette hypothèse l’EXPULSION de Monsieur [R] [G] [E] [E] et Madame [Y] [G] [E] [E], de leurs personnes, de leurs biens, et de tout occupant de leur chef et en cas d’opposition avec le concours de la force publique, CONDAMNE in solidum dans cette hypothèse solidairement Monsieur [R] [G] [E] [E] et Madame [Y] [G] [E] [E] à payer à la SEDRE le montant des loyers dus à la date de résiliation et à compter de la résiliation du bail et jusqu'à leur départ effectif des lieux une indemnité d’occupation mensuelle de 574,80€ révisables selon les modalités prévues au contrat, RAPPELLE qu’en tout état de cause les locataires ne pourront être expulsés des lieux qu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, DIT qu'il pourra être procédé en tant que de besoin, conformément à l'article 65 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991, à l'enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux et à leur séquestration dans un garde meuble aux frais du défendeur, DEBOUTE la SEDRE de la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [G] [E] [E] et Madame [Y] [G] [E] [E] aux dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer et de l’acte d’assignation. La greffière, Le juge,