Tribunal judiciaire, 02 août 2024. 24/00203

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 2] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77 @ : [Courriel 9] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/00203 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVAP Minute : 24/258 S.C.I. 42 Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99 S.A.R.L. SEHEP Représentant : Me Marie GERMAIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99 C/ Monsieur [T] [O] Représentant : Me Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31 Copie exécutoire : Me Didier NAKACHE Copie certifiée conforme : Me Marie GERMAIN +Me Celina GRISI Le 09 Août 2024 JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 02 Août 2024; Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection assistée de Monsieur Yoann HENRY, greffier lors de l’audience et Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier lors du délibéré ; Après débats à l'audience publique du 11 Juin 2024 le jugement suivant a été rendu : ENTRE DEMANDEURS : S.C.I. 42, demeurant [Adresse 5] représentée par Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS S.A.R.L. SEHEP, demeurant [Adresse 4] représentée par Me Marie GERMAIN, avocat au barreau de PARIS ET DÉFENDEUR: Monsieur [T] [O], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS EXPOSE DU LITIGE Par acte du 2/11/2019, il a été donné à bail à M. [T] [O] un immeuble à usage d'habitation, situé au [Adresse 3]. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 27/10/2023 concernant un arriéré locatif d’un montant de 5203,56 euros en principal. Par acte d’huissier en date du 27/12/2023, la SCI 42 et la société d'exploitation hôtelière d'[Localité 8] (la société « SEHEP ») ont fait assigner M. [T] [O] aux fins de voir ce dernier condamné au paiement de diverses sommes et être autorisées à procéder à la fois à l’expulsion du défendeur et à l’installation d’une nouvelle serrure concernant le logement. A l’audience, la SCI 42 a déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de voir : constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de M. [T] [O] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir ;ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de M. [T] [O] ;condamner M. [T] [O] au paiement :d'une somme de 8778,04 euros au titre de l’arriéré locatif, avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du mois d’octobre 2023 sur la somme de 5871,76 euros et de l’assignation pour le surplus ;d'une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer en cours, augmenté des charges et taxes à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux ;autoriser la SCI 42 à faire poser à ses frais, dans le logement du défendeur, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un commissaire de justice et d’un serrurier de son choix, le système d’exploitation de serrures à carte magnétique ONITY, le bailleur s’engageant à remettre au locataire le nombre de cartes magnétiques nécessaires pour chaque logement, dès la nouvelle serrure installée  ou, à défaut, ordonner au défendeur la remise d’un double des clefs de son logement auprès de la SEHEP (ou à défaut directement entre les mains du bailleur) à peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir condamner le défendeur au paiement d'une somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût du commandement de payer.Elle modifie ses prétentions à l’oral en sollicitant la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 13421,67 euros, juin 2024 inclus et se réfère pour le reste à ses écritures. La société SEHEP a également déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de voir : autoriser la SEHEP à faire reposer aux frais du bailleur, au besoin avec l’assistance de la force publique, d’un commissaire de justice et d’un serrurier de son choix, sur la porte du logement du défendeur le système d’exploitation de serrures à carte magnétique ONITY, contre remise auprès d’eux du nombre de cartes magnétiques nécessaires pour accéder à leur appartement, dès la nouvelle serrure installée  ou, à défaut, ordonner au défendeur la remise d’un double des clefs de son logement auprès de la SEHEP (ou à défaut directement entre les mains du bailleur) à peine d’astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir ; condamner le défendeur au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Quant au défendeur, celui-ci sollicite, aux termes de ses écritures soutenues oralement, de voir : débouter la SEHEP de l’intégralité de ses demandes ;à titre principal, de voir débouter la SCI 42 de l’intégralité de ses demandes ;à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et juger que M. [O] règlera l’arriéré locatif à hauteur de 50 euros par mois pendant 35 mois et le solde au 36ème mois ;à titre reconventionnel :condamner la SCI 42 à installer, à ses frais, un compteur individuel d’électricité à peine d’astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de signification de la décision à intervenir ;ordonner une expertise des lieux loués et désigner tel expert avec notamment pour mission :de dire si les divers désordres évoqués sont réels ;de les décrire très précisément tant dans leur nature que dans leur gravité ;d’en préciser les causes ;de dire très précisément s’ils sont imputables à la SCI42, en quoi et, le cas échéant, dans quelle proportion ;de déterminer et de chiffrer précisément les travaux de nature à les faire cesser et les travaux de remise en état des lieux endommagés ;de donner son avis sur les préjudices subis par M. [O] et notamment son préjudice de jouissance ;de faire toute proposition utile au règlement du litige ;dispenser le défendeur du versement d’une provision en raison de la décision d’aide juridictionnelle totale ;condamner la SCI42 aux dépens. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité des demandes de la SEHEP La SEHEP justifiant agir à la fois en tant que mandataire de la SCI 42 au titre de la gestion locative des différents appartements composant les étages 5 à 7 de l’immeuble sis [Adresse 3] mais également en tant que « RUS » (Responsable Unique de Sécurité) dudit immeuble, sa qualité et son intérêt à solliciter dans la présente instance l’autorisation de procéder à la modification de la serrure du logement de M. [O] ou, à défaut, de voir ordonner la remise d’un double des clefs de ce dernier sont suffisamment démontrés. Les demandes de la SEHEP, quand bien même elle ne serait ni propriétaire du logement occupé par M. [O], ni directement liée à ce dernier par un contrat de bail, seront dès lors déclarées recevables. Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de loyers et de charges Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 23 de cette même loi dispose par ailleurs que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Aux termes, enfin, de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, il ne découle d’aucune stipulation du contrat de bail produit que le bailleur disposerait de la possibilité d’augmenter de façon unilatérale et sans l’accord de son locataire le montant des provisions pour charges fixé contractuellement à 50 euros par mois. Le bailleur ne justifie au demeurant ni des résultats arrêtés lors de la précédente régularisation ni du budget prévisionnel afférent à l’entretien de l’immeuble. C’est dès lors à bon droit que M. [O] conteste devoir régler les sommes correspondant à l’augmentation, à compter de janvier 2023, des provisions pour charges, celles-ci étant quittancées à hauteur de 200 euros au lieu de 50 euros depuis avril 2023 et un rappel de provisions pour charges ayant été inscrit au débit du compte pour un montant de 450 euros au titre des mois de janvier à mars 2023. La somme de 2700 euros ([15 x 200 euros + 450] – [15 x 50 euros]) sera donc déduite de la créance au titre des loyers et charges. La somme de 3285,47 euros (de laquelle sera déduite la somme de 146,59 euros de frais non justifiés) relative à une reprise de solde débiteur, correspond bien, en revanche, au décompte produit en demande et émanant de l’agence immobilière précédemment en charge du compte locataire de M. [O]. La SCI 42 justifie en outre d’une clause, figurant à l’acte de vente du logement litigieux, la subrogeant dans l’ensemble des droits et obligations du vendeur. La créance de loyers et de charges doit donc être fixée à la somme de 13421,67 – 2700 – 146,59 = 10575,08 euros (juin 2024 inclus). Aucune créance ne venant compenser la somme due au titre de l’arriéré de loyers et de charges, dès lors que seule une demande d’expertise judiciaire a été formulée dans le cadre de la présente instance, il y a lieu en conséquence de condamner M. [O] au paiement de la somme susvisée de 10575,08 euros (juin 2024 inclus) arrêtée au 11/06/2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur la somme de 5203,56 euros et du jugement pour le surplus. Sur la résiliation du bail, l’expulsion et l’indemnité d’occupation S’agissant du bail, les pièces versées aux débats montrent que les causes du commandement de payer délivré le 24/10/2023 n’ont pas été réglées dans les 6 semaines suivant sa signification. Si M. [O] se plaint du caractère « insalubre » de son logement, il n’en tire par ailleurs aucune conséquence s’agissant de la résiliation du bail, n’évoquant aux termes de ses conclusions ni exception d’inexécution liée au caractère éventuellement inhabitable des lieux ni mauvaise foi dans la délivrance du commandement. Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du bail au 8/12/2023 à minuit. M. [O] ne justifie pas avoir repris le paiement des loyers courants. Il ne démontre pas, au surplus, être en capacité de régler la dette locative, y compris de façon échelonnée, dès lors que sa proposition d’échéancier ne permettrait manifestement pas de solder la créance dans les délais légaux. Dans ces circonstances, il ne sera pas accordé de délais de paiements ayant pour effet de suspendre les effets de la résiliation du bail. M. [T] [O] se trouvant sans droit ni titre depuis le 9/12/2023, il convient de lui ordonner de libérer les lieux et de restituer les clefs et d’autoriser, à défaut de départ volontaire des lieux, son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux. M. [T] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux constatée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion. Aucun élément ne justifiant de dépasser la valeur locative du bien, l’indemnité sera égale au montant du loyer et des charges (les taxes locatives étant constitutives de charges récupérables aux termes du décret n°87-713 du 26 août 1987) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/07/2024. Du fait de la condamnation à payer une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur les autres demandes M. [O] occupant désormais sans droit ni titre les lieux litigieux et son expulsion ayant été autorisée, il y a lieu de rejeter les demandes reconventionnelles visant à l’installation d’un compteur individuel d’électricité et au prononcé d’une mesure d’expertise judiciaire concernant les désordres allégués. Du fait de cette occupation sans droit ni titre, il n’y a plus lieu par ailleurs de statuer sur les demandes visant à l’installation d’une serrure de type ONYX sur la porte du logement, celles-ci étant devenues sans objet dès lors que le bailleur retrouvera la libre disposition de son bien une fois la reprise des lieux effectuée conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il a en outre été d’ores et déjà statué ci-dessus sur les demandes subsidiaire de remise d’un double des clefs dès lors qu’il a été ordonné au défendeur de restituer les clefs et qu’à défaut de départ volontaire des lieux, l’autorisation a été donnée au bailleur de procéder à l’expulsion de M. [O], précision étant faite que celle-ci devra être poursuivie selon les voies de droit et conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution auxquelles il n’y a pas lieu de déroger. Sur les demandes accessoires : Il y a lieu de condamner M. [T] [O] aux dépens, sans qu’il soit nécessaire de préciser plus avant les frais compris dans ces derniers. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, assorti de l’exécution provisoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, DECLARE les demandes de la société SEHEP recevables ; CONSTATE, à compter du 8/12/2023 à minuit, la résiliation du bail portant sur les lieux loués à M. [T] [O] et situés au [Adresse 3] ; DEBOUTE M. [T] [O] de sa demande de délais de paiement ayant pour effet de suspendre la résiliation du bail ; ORDONNE en conséquence à M. [T] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI 42 pourra faire procéder à l'expulsion de M. [T] [O], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique le cas échéant ; DEBOUTE la SCI 42 de sa demande d'astreinte ; RAPPELLE que le sort des meubles éventuellement laissés sur place est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE M. [T] [O] à payer à la SCI 42 la somme de 10575,08 euros (juin 2024 inclus) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus selon décompte au 11/06/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27/10/2023 sur la somme de 5203,56 euros et du jugement pour le surplus ; CONDAMNE M. [T] [O] à payer à la SCI 42, à compter du 1/07/2024 et jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié ; REJETTE le surplus des prétentions ; CONDAMNE M. [T] [O] aux dépens. LE GREFFIER LE PRESIDENT REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/00203 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YVAP DÉCISION EN DATE DU : 02 Août 2024 AFFAIRE : S.C.I. 42 Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99 S.A.R.L. SEHEP Représentant : Me Didier NAKACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99 C/ Monsieur [T] [O] Représentant : Me Celina GRISI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 31 EN CONSÉQUENCE la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME revêtue de la formule exécutoire P/le directeur des services de greffe judiciaires