Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/00776

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00776 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2PP MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 21 OCTOBRE 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : Monsieur [R] [B] [Adresse 2] [Localité 1] représenté par Me Florian RATINAUD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Monsieur [V] [Z] [M] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] (RÉUNION) non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Valentine MOREL, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 16 Septembre 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Monsieur [R] [B] a donné à bail à Monsieur [V] [Z] [M] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 4] par contrat du 4 janvier 2022, pour un loyer mensuel révisable et d'un montant de 306,14 euros charges comprises à la date de l'assignation. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [R] [B] a fait signifier à Monsieur [V] [Z] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 avril 2024 pour la somme en principal de 2017,46 euros. Monsieur [R] [B] a ensuite fait assigner Monsieur [V] [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Denis de la Réunion par acte de commissaire de Justice du 1er août 2024, délivré à étude aux fins de : - faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, ou subsidiairement, prononcer la résiliation du bail, - obtenir la libération du logement et à défaut que soit ordonnée l'expulsion du locataire, de ses biens et de toute personne introduite dans le logement de son chef, avec concours de la force publique, - condamner Monsieur [V] [Z] [M] en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées à hauteur de 2629,74 euros, somme arrêtée à la date du 11 juin 2024, à actualiser au jour du jugement - fixer le montant de l'indemnité d’occupation due depuis l'acquisition de la clause résolutoire à la somme de 306,14 euros, et dire qu'elle sera révisable comme l'étaient le loyer et les charges et augmentée de la TEOM au prorata du temps d'occupation, - condamner Monsieur [V] [Z] [M] à payer cette indemnité d’occupation jusqu'à la libération du logement, - être autorisé à faire constater par huissier les dégradations à l'issue du bail - être autorisé à séquestrer et faire transporter les meubles laissés dans le logement à sa libération, ces meubles devant être réputés abandonnés ; - condamner Monsieur [V] [Z] [M] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. A l’audience du 16 septembre 2024, à laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [R] [B]- représentée par Me Florian Ratinaud - maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 3548,16 euros. Monsieur [V] [Z] [M], cité à étude ne s'est ni présenté ni fait représenter à l'audience. Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l’audience. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2024 par voie de mise à disposition en application de l'article 450 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel. En outre, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur la recevabilité : Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion par voie dématérialisée (EXPLOC) le 1er août 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 16 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable après le 29 juillet 2023. Par ailleurs, Monsieur [R] [B] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention le 6 mai 2024 en dénonçant le commandement de payer. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET SES CONSÉQUENCES : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 prévoit que " Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Néanmoins, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer la dette visée au commandement de payer résulte de la nouvelle rédaction de l'article 24 issu de la loi du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours ; or, bien que d'application immédiate, ce nouveau délai de 6 semaines ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative, ou ceux délivrés sur le fondement d'une clause résolutoire visant un délai de 2 mois. Or en l'espèce, le bail conclu le 4 janvier 2022 contient une clause résolutoire (article VIII) visant un délai de deux mois pour régulariser les impayés et un commandement de payer visant cette clause, a été signifié le 29 avril 2024, pour la somme en principal de 2017,46 euros. Bien qu'impartissant un délai de 6 semaines pour s'acquitter de la dette, il convient de retenir le délai contractuel de deux mois. Ce commandement n'a pas été régularisé dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à l'issue de ce délai et que le bail a été résilié de plein droit le 30 juin 2024. L'indemnité d’occupation Depuis cette date, le bail est résilié, si bien que Monsieur [V] [Z] [M], occupant sans droit ni titre, est redevable d'une indemnité d'occupation destinée à la fois à compenser l'occupation des lieux par le locataire, et à réparer le préjudice causé au bailleur par cette occupation sans droit ni titre. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer augmenté des charges prévues au contrat de bail, soit la somme de 306,14 euros, et sera due depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la restitution du logement ou l'expulsion. Cette indemnité d’occupation sera indexée sur l'IRL applicable à la date du présent jugement. La libération des lieux loués Monsieur [V] [Z] [M] qui n'a plus de titre justifiant l'occupation du logement devra restituer ce dernier libre de ses biens et de toute personne, dès la signification du présent jugement. À défaut de libération volontaire, Monsieur [R] [B] sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [V] [Z] [M] deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, dans le respect des règles prévues par le code des procédures civiles d’exécution, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier au besoin. Sur les dégradations et le sort des meubles : La demande tendant à être autorisé à faire constater les dégradations du logement après le départ du locataire ne répond à aucune nécessité dès lors d'une part que l'existence de dégradations n'est pas présumée et n'est pas établie en l'espèce, et d'autre part que les formalités de réalisation d'un état des lieux sont prévues à l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. La demande sera rejetée. S'agissant des meubles laissés éventuellement par Monsieur [V] [Z] [M] dans le cadre d'une expulsion, il y a lieu de rappeler que la question est spécifiquement organisée aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Ces dispositions prévoient que la personne expulsée conserve la maîtrise de ses biens et désigne le lieu dans lequel ils seront entreposés, les frais de transport et d'entrepôt étant à la charge de la personne expulsée. En revanche, dans l'hypothèse où Monsieur [V] [Z] [M] restituerait les clés spontanément, en dehors de toute procédure d'expulsion, il convient de prévoir que tous les objets mobiliers laissés dans le logement après restitution des clés seront réputés abandonnés par le locataire sortant, et seront à la libre disposition du bailleur, qui pourra en faire ce que bon lui semble, aux frais et risques de Monsieur [V] [Z] [M]. III. SUR LE MONTANT DES SOMMES DUES : Sur les sommes dues au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés Monsieur [R] [B] produit un décompte arrêté à la date du 11 septembre 2024 faisant état d'un solde débiteur de 3548,16 euros comprenant les échéances de loyer ouyre les frais d'un commandement de payer délivré en 2023 produit aux débats. Ce commandement de payer a été délivré à une date où le locataire avait des impayés, il est donc régulier, et doit être mis à la charge du locataire. Le montant de l'arriéré locatif dont peut être tenu Monsieur [V] [Z] [M] se limite au montant des sommes contractuellement prévues, telles que les loyers et les charges locatives, outre les frais justifiés. À cet égard, il ressort du décompte produit que Monsieur [V] [Z] [M] est redevable de la somme de 3548,16 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 11 septembre 2024. Monsieur [V] [Z] [M] ne comparait pas et n'allègue donc aucun autre paiement. En conséquence, il sera condamné à payer à Monsieur [R] [B] la somme de 3548,16 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2017,46 euros à compter du commandement de payer (29 avril 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [V] [Z] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [B], Monsieur [V] [Z] [M] sera condamné à lui verser une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire assortit de plein droit le présent jugement. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2022 entre Monsieur [R] [B] et Monsieur [V] [Z] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la suite du commandement de payer demeuré infructueux ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, survenue de plein droit à la date du 30 juin 2024 ; ORDONNE à Monsieur [V] [Z] [M] de restituer les lieux libres de toute occupation dans un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement, DIT qu'en cas de libération volontaire des lieux et de remise des clés, l'ensemble des objets mobiliers laissés par Monsieur [V] [Z] [M] dans le logement seront réputés abandonnés et Monsieur [R] [B] sera autorisé à en disposer librement, aux risques et frais de Monsieur [V] [Z] [M] ; AUTORISE Monsieur [R] [B], à défaut de libération volontaire, à procéder à l'expulsion de Monsieur [V] [Z] [M] ainsi que de tous occupants de son chef, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, avec l'assistance de la force publique et le concours d'un serrurier au besoin ; REJETTE la demande tendant à faire estimer par commissaire de Justice les dégradations ; CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [M] à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 3548,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés à la date du 11 septembre 2024 (comprenant l'échéance de septembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2024 sur la somme de 2017,46 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ; CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [M] à verser à Monsieur [R] [B] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 306,14 euros, révisable selon l'IRL applicable au jour du présent jugement, depuis le 1er octobre 2024 et jusqu'à la restitution du logement ou l'expulsion ; CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [M] à rembourser à Monsieur [R] [B] le montant des TEOM échues au prorata de la période d'occupation après résiliation ; CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [M] à verser à Monsieur [R] [B] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [V] [Z] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire par provision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du juge des contentieux de la protection, le 21 octobre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valentine Morel, vice-présidente, et par Madame Sophie Rivière, greffière présente lors de la mise à disposition. La greffière, La vice-présidente, juge des contentieux de la protection