Cour d'appel, 27 septembre 2023. 20/00786

ARRÊT DU 27 Septembre 2023 JYS / NC --------------------- N° RG 20/00786 N° Portalis DBVO-V-B7E -C2J3 --------------------- Jonction avec le RG 22/00081 [J] [F] C/ [Y] [N] [M] [F] ------------------ GROSSES le aux avocats ARRÊT n° 371-23 COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur [J] [F] né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 10] de nationalité française, agent d'entretien domicilié : [Adresse 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/003197 du 02/10/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) représenté par Me Catherine NICOULAUD MOREAU, avocate au barreau d'AGEN APPELANT d'un jugement du tribunal de proximité de MARMANDE en date du 28 août 2020, RG 11-19-000113 D'une part, ET : Monsieur [Y] [H] [N] né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 9] de nationalité française, retraité domicilié : [Adresse 6] représenté par Me Ludovic VALAY, SELARL VALAY - BELACEL - DELBREL - CERDAN, avocat au barreau d'AGEN Monsieur [M] [F] né le [Date naissance 3] 1984 à [Localité 7] de nationalité française domicilié : [Adresse 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/004179 du 05/02/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN) représenté par Me Laurent BOURRILLON, avocat au barreau d'AGEN INTIMÉS D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 14 juin 2023 devant la cour composée de : Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience Greffière : Nathalie CAILHETON ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' FAITS Le 13 mars 2014, [Y] [N] usufruitier, a donné à bail, contenant clause résolutoire, à [J], père, et [M], fils, [F] la maison d'habitation à [Localité 8] dont ses enfants [K] et [A] ont la nue-propriété, à compter du 1er avril suivant, moyennant un loyer mensuel de 615 euros charges comprises, aidé d'une allocation de 255 euros. En 2017, la Caisse d'allocations familiales a suspendu l'allocation personnalisée au logement sur plainte du locataire. Les consorts [N] ont fait citer les locataires pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire pour 2 362,15 euros d'arriéré locatif et ont été déboutés par ordonnance de référé du 1er mars 2018 ; sur la demande reconventionnelle, une expertise du logement a été diligentée, mais qui a conclu à la décence du logement et que des travaux sont à la charge de [M] [F], de nettoyage de moisissures et entretien de la chaudière ainsi qu'il lui a été reproché le refus d'accès au professionnel du chauffage. L'expertise de M. [S] dit notamment, sur l'état de conservation et d'entretien de l'habitation que le clos et le couvert sont en bon état, les parois intérieurs verticales portent des traces de moisissures qui proviendraient d'une insuffisance du renouvellement du volume intérieur d'air et surtout d'un manque de chauffage de l'immeuble, l'apparition de ces microorganismes étant de la responsabilité de l'occupant, en ne provenant pas d'un excès d'humidité du bâti car les bas des parois sont secs et propres. Sur le chauffage, il indique que la thèse de M. [F] du dysfonctionnement affectant la chaudière mixte murale apparaît peu crédible, du fait de l'existence d'un contrat d'entretien de cet organe avec des visites intermédiaires à demande. Il semblerait que le locataire [M] B. a désiré supprimer le coût important d'un abonnement au gaz ; il n'a peut-être pas calculé le surcoût indispensable de son abonnement électrique pour satisfaire le besoin en énergie du système de chauffage et de production d'eau chaude avec de l'électricité. Il rappelle qu'un cumulus électrique est plus gourmand en énergie que les quantités de gaz utiles à ces mêmes besoins en eau chaude. La société entretenant la chaudière a identifié la panne l'affectant : l'utilisation d'un seul radiateur, les autres étant fermés par [M] B., a provoqué des dommages sur le vase d'expansion équipant la chaudière ce qui a induit un vidage complet du réseau de distribution du fait de la dégradation de la soupape de sécurité. Il apparaît que les problèmes affectant la chaudière mixte soient du fait de [M] B. L'expert remet en cause les travaux non professionnels réalisées par [M] B. sans que son bailleur en fut avisé : mise en place d'un insert dans le foyer de cheminée du salon sans tubage isolé du conduit de fumée existant, ne pouvant être utilisé en l'état. Selon commandement du 19 février 2019, Ph. [N] a fait délivrer nouveau commandement visant la clause résolutoire, de payer 6 113,03 euros depuis avril 2017, infructueux. PROCÉDURE Suivant acte d'huissier délivré le 17 avril 2019, [Y] [N], [K] [N] et [A] [N] ont fait assigner [J] [F] et [M] [F] devant le tribunal d'instance de Marmande sur le fondement de l'acquisition de la clause résolutoire pour être condamnés au principal, à l'expulsion locative et à payer 6 113 euros au titre des loyers dus jusqu'en décembre 2018 inclus outre une indemnité d'occupation mensuelle de 650 euros jusqu'à libération effective du logement. Par jugement contradictoire du 28 août 2020, le tribunal a : - déclaré recevable l'assignation du 17 avril 2019, - déclaré recevable le commandement de payer du 19 février 2019, - déclaré irrecevables à agir [K] [N] et [A] [N] pour défaut de qualité, - déclaré [Y] [N] recevable en son action, - débouté [Y] [N] de sa demande en constat d'acquisition des effets de la cause résolutoire, - condamné solidairement [U] [F] et [M] [F] à payer à [Y] [N] 10.455 euros au titre de leurs dettes locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision, - rejeté l'exception d'inexécution invoquée par [M] [F], - débouté [U] [F] de l'ensemble de ses demandes, - condamné [M] [F] et [U] [F] aux entiers dépens, - condamné [M] [F] et [U] [F] à payer à [Y] [N] 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. Pour débouter du jeu de la clause résolutoire, le tribunal a jugé que les sommes réclamées ne correspondent qu'aux échéances d'avril 2017 à décembre 2018 dont le juge des référés a constaté qu'elles ne s'élèvent qu'à la somme des montants des aides au logement suspendues pour son indécence. Pour condamner les consorts [F] à payer la dette locative, le tribunal a jugé que le bailleur n'avait pas donné congé, tous les preneurs résidaient dans les lieux loués, la dette de janvier 2019 à mai 2020 est entièrement justifiée en l'absence de versement de l'allocation de logement et l'exception d'inexécution ne joue pas tant que le logement est habitable. Par déclaration au greffe, [J] [F] a fait appel de ce que le tribunal l'a condamné à payer à [Y] [N] 10.455 euros, le 20 octobre 2020 ; il a intimé [Y] [N] et [M] [F]. Ce recours a été enrôlé sous le numéro 20/786. Par jugement du 2 décembre 2021, le juge du contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marmande a fait droit à l'exception de litispendance soulevée par [M] [F] et s'est dessaisi envers la présente cour du litige des fins de l'assignation en référé de [Y] [N] du 29 avril 2021 tendant à faire prononcer l'acquisition de la clause résolutoire, faire expulser [J] et [M] [F] outre les condamner au principal à l'arriéré locatif et à une indemnité d'occupation mensuelle. Cette instance a été enrôlée sous le numéro 22/81. PRÉTENTIONS Selon conclusions visées au greffe le 3 mai 2021, [J] [F] demande de : - débouter [Y] [N] de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées contre lui, faisant droit à sa demande reconventionnelle, de : - condamner [Y] [N] à titre de dommages et intérêts à 1 000 euros pour procédure abusive, - condamner [Y] [N] à 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'appelant expose que, par lettre du 14 décembre 2015, le bailleur lui a fait notifier son congé à l'échéance du bail, le 31 mars 2017 ; il avait donc un nouveau logement au 1er avril 2017. Il fait valoir que le juge n'a pas pris la mesure de la situation de fait où les époux sont de passage à l'adresse de leur fils, notamment au moment de l'expertise des désordres de la location. Selon conclusions visées au greffe le 15 février 2021, [Y] [N] demande, en confirmant le jugement, de : - débouter [J] [F] de toutes ses demandes en appel, - condamner [J] [F] à payer 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. L'intimé expose que l'arriéré de loyers de 705 euros au 1er avril 2017 était dû, l'allocation de logement a été suspendue le 1er juin 2017, le juge des référés a suspendu le paiement des loyers et rejeté le jeu de la clause résolutoire au lieu de la suspendre seulement, l'expert a conclu à l'absence de désordres imputables au bailleur mais à des dégradations des locataires et la Caisse a maintenu la suspension de l'allocation rétroactivement du fait de ces derniers. Il fait valoir qu'à l'annonce du congé de [J] [F] en 2017, son fils ne s'y est pas joint, le rendant inefficace ; son épouse était encore présente aux opérations d'expertise le 11 avril 2018, le congé n'a pas été accepté par lui et il n'a jamais eu restitution des clés. Selon conclusions visées au greffe le 11 février 2021, [M] [F] demande, infirmant le jugement en ce qu'il a été condamné à payer à Ph. [N] 10.455 euros au titre de leurs dettes locatives avec intérêts au taux légal à compter de la décision et 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en statuant à nouveau, de : - débouter [Y] [N] de toutes ses demandes, - condamner [Y] [N] aux entiers dépens, - confirmer le jugement pour le surplus. L'intimé appelant incident expose que le bailleur avait déjà fait délivrer commandement le 9 août 2017 pour 705 euros de loyers prétendus impayés, d'avril à juillet 2017, correspondant exactement aux montants des allocations suspendues en raison de l'indécence du logement ; il a fait nouveau commandement en 2019 pour la période d'avril 2017 à décembre 2018 ne correspondant encore qu'aux montants de l'aide au logement toujours suspendue pour l'indécence. Il fait valoir que le locataire ne peut pas être tenu au paiement des causes de cette aide, dont la somme est erronée. Il précise qu'il s'est maintenu seul dans le logement depuis le départ de ses parents le 31 mars 2017. Par ordonnance du 8 décembre 2021, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions de Ph. [N] du 7 avril 2021 de, principalement, constater l'acquisition de la clause résolutoire au profit du bailleur et ordonner l'expulsion de [J] et [M] [F] en fixant leur indemnité d'occupation et les condamnant à payer 7 380 euros de loyers et indemnités d'occupation au 31 décembre 2019. Par ordonnance du 23 février 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné la jonction des procédures 22/81 et 20/786 sous le numéro 20/786. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile. Le conseiller de la mise en état a ordonné le 24 mai 2023, la clôture de la procédure et fixé l'affaire à plaider. MOTIFS 1 / Sur les loyers dûs : [J] [F] produit la photocopie d'une lettre simple du 29 mars 2017 sans indication du destinataire : "Monsieur, par la présente, je viens vous signaler que mon épouse et moi-même quittons votre logement en date du 01/04/2017. Veuillez agréer'", sans l'enveloppe permettant de justifier l'adressage ni l'envoi en recommandé simple ou avec accusé de déception. Il ne suffit pas au locataire [J] [F] d'affirmer qu'il a quitté la location sur la base de la volonté du propriétaire pour le prouver ; les lettres du bailleur du 14 décembre 2015 : "Je me vois dans l'obligation de mettre fin au bail au plus tard à son échéance soit le 31 mars 2017" et du 20 septembre 2016 : "je vous ai annoncé que je mettrai fin au bail au plus tard à son échéance soit le 31 mars 2017 et aujourd'hui je vous le confirme'" ne sont pas corroborées par l'accomplissement des formalités de fin de bail, l'état des paiements et des lieux et la remise des clés et la restitution ou la conservation du dépôt de garantie de [J] [F] ; à défaut d'une acceptation expresse, de préférence dans un écrit tracé, la signature d'un autre bail d'habitation à l'adresse actuelle ne vaut pas acquiescement de [J] [F] à son congé. Le bail d'habitation de [J] [F] est donc encore en cours avec Ph. [N]. Les locataires [J] et [M] [F] ne peuvent opposer au bailleur l'exception d'inexécution compte tenu des conclusions de l'expert [S] et du fait de la non-réalisation des travaux de chauffage par [M] [F] dans les règles de l'art. Ils ne justifient d'aucune preuve des paiements des sommes réclamées et se fondent sur le droit de Ph. [N] au versement direct de l'allocation de logement pour s'exonérer du paiement du prix entier du loyer. Néanmoins, ils ont signé le bail d'habitation au montant exact de 615 euros mensuels et le non-versement du montant de 255 euros de prestation de logement est entièrement de leur fait. En effet, la suspension de cette allocation par la Caisse n'était pas fondée puisque l'expertise n'a pas confirmé l'indécence et l'insalubrité alléguées par eux du logement, de sorte que la prestation était bien toujours due à Ph. [N] ; mais que les locataires étant alors objectivement en retard des paiements des loyers et charges se sont vus à bon droit suspendre l'allocation, cette fois à leur détriment. Ils sont ainsi définitivement devenus redevables de l'entièreté des loyers et des charges. Il en résulte que la somme de 6 113 euros au commandement est justifiée et la condamnation au montant principal de 10 455 euros au titre du bail en cours obligeant [J] et [M] [F] est due solidairement. Le jugement sera confirmé de ce chef. 2 / Sur l'abus de procédure : En considération des motifs qui précèdent et du succès de Ph. [N] dans sa prétention au paiement intégral des loyers et des charges, [J] et [M] [F] ne justifient pas en quoi Ph. [N] a commis une faute en les actionnant en justice pour faire valoir son droit à l'application de la principale obligation des locataires aux clauses du bail. La demande n'est pas fondée. 3 / Sur les dépens : [J] et [M] [F] qui succombent en toutes leurs prétentions en appel les supporteront en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il convient de condamner [J] et [M] [F] à payer à [Y] [N] 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile PAR CES MOTIFS : La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort, Confirme le jugement, Y ajoutant, Déboute [J] [F] de sa demande à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'abus du droit d'ester en justice de [Y] [N], Condamne [J] et [M] [F] aux dépens d'appel, Condamne [J] et [M] [F] à payer à [Y] [N] 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, Le Président,