Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 23/55573

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/55573 N° Portalis 352J-W-B7H-C2HHG N° : 2-CH Assignation du : 03, 05 et 07 juillet 2023 [1] [1] 3 copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 26 septembre 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE La S.C.I. K CENT [Adresse 8] [Localité 16] représentée par Maître Gabriel NEU-JANICKI de la SELEURL Cabinet NEU-JANICKI, avocats au barreau de PARIS - #A0891 DEFENDERESSES L’ASSOCIATION SYNDICALE PASSY KENNEDY REPRESENTEE PAR LA SOCIETE CABINET LESCALLIER [Adresse 9] [Localité 11] représentée par Maître Jérémy BERNARD de la SAS DELCADE, avocats au barreau de PARIS - #B0900 La S.C.I. ABFEB [Adresse 2] [Localité 16] La S.A.S. KEN CLUB [Adresse 2] [Localité 16] représentés par Maître Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0053 DÉBATS A l’audience du 07 juin 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante EXPOSE DU LITIGE L’ensemble immobilier Passy Kennedy, situé à [Localité 16], est composé de sept immeubles, divisés en 88 volumes distincts : les immeubles « [Adresse 17] », « [Adresse 18] », « [Adresse 19] », « [Adresse 20] » situés entre [Adresse 1] et le [Adresse 10] ;l’immeuble « [Adresse 21] » situé [Adresse 5]-[Adresse 6], ; l’immeuble « [Adresse 14] », [Adresse 2] ; l’immeuble « [Adresse 22] », [Adresse 3]. Les immeubles « [Adresse 17] », « [Adresse 18] », « [Adresse 19] », « [Adresse 20] » relèvent du statut de la copropriété et ont pour usage principal l’habitation. Les immeubles « [Adresse 21] », « [Adresse 22] » et « [Adresse 14] », appartiennent chacun à un seul propriétaire. La gestion est assurée par l’Association syndicale libre Passy Kennedy (ci-après « l’ASL Passy Kennedy ») ainsi que par l’Union des syndicats des copropriétaires de Passy Kennedy (ci-après « l’Union ») en ce qui concerne les immeubles [Adresse 17], [Adresse 18], [Adresse 19] [Adresse 20] et [Adresse 21]. La société K CENT est propriétaire d’un lot commercial (lot n°3207), autrefois dénommé Le cercle des Hespérides, et de plusieurs emplacements de parking (lots n°3208, 3209, 3210, 3092 et 3093), situés au sein du volume n° 17 de l’ensemble immobilier Passy Kennedy. Se prévalant de l’existence d’une servitude de passage sur le lot n°84 lui permettant d’emprunter un chemin piéton donnant accès à sa terrasse depuis l’entrée située [Adresse 2], dont elle indique avoir été privée à la suite des travaux engagés début 2023 par les sociétés KEN CLUB et ABFEB sur le volume n°84 appartenant à l’ASL Passy Kennedy, la société K CENT a fait assigner ces dernières devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, par acte extrajudiciaire du 3 et 5 juillet 2023, aux fins notamment de voir ordonner le rétablissement dudit passage sous astreinte. Appelée à l’audience du 8 septembre 2023, l’affaire a été renvoyée à la demande des défendeurs. Les parties ont été enjointes de rencontrer un médiateur aux fins de se voir délivrer une information sur la mesure de médiation. La médiation conventionnelle ensuite amorcée n’ayant pas abouti à un accord, l’affaire a été plaidée à l’audience du 7 juin 2024. Aux termes des conclusions déposées et développées oralement, la société K CENT formule les demandes suivantes au visa de l’article 835 du code de procédure civile : « à titre principal : DECLARER la société K CENT recevable et fondée en ses entières demandes, fins et conclusions ;DEBOUTER la société SCI ABFEB, la société KEN CLUB et l'ASSOCIATION SYNDICALE PASSY KENNEDY de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;ORDONNER à la société KEN CLUB et à la SCI ABFEB de :Démolir la construction édifiée sur le passage entre le local commercial propriété de la société K CENT et le patio n°1 du KEN CLUB qui permettait d'accéder à la terrasse de la société K CENT par l'entrée située [Adresse 2];Rétablir dans son état d'origine le passage existant entre le local commercial propriété de la société K CENT et le patio n°1 du KEN CLUB qui permettait d'accéder à la terrasse de la société K CENT par l'entrée située [Adresse 2] à [Localité 16] ;le tout sous astreinte définitive de 2 500 euros par jour de retard passé un délai d'un mois après la notification de l'ordonnance à intervenir et par infraction constatée ;DECLARER l'ordonnance à intervenir commune et opposable à l'ASSOCIATION SYNDICALE PASSY KENNEDY ;A titre subsidiaire : ORDONNER à la société KEN CLUB et à la SCI ABFEB de réaliser un chemin piétonnier de largeur de 2UP entre l'entrée du [Adresse 2] à [Localité 16] et la terrasse du local commercial de la société K CENT, conforme à celui figurant sur le plan annexé à la convocation de l'assemblée générale de l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE PASSY KENNEDY du 29 juin 2021, sous astreinte définitive de 2 500 euros par jour de retard passé un délai d'un mois après la notification de l'ordonnance à intervenir et par infraction constatée ;En tout état de cause : - CONDAMNER in solidum les sociétés KEN CLUB et SCI ABFEB à payer à la société K CENT la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ». Dans ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, l’ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE PASSY KENNEDY demande, au visa du code civil et notamment les articles 1103 et 1192, du code de l’urbanisme et notamment l’article L 480-13, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et notamment ses articles 14 et 15, du code de procédure civile et notamment les articles 12, 32, 73 à 82-1, 122 à 124, 331, 491, alinéa 2, 696, 835, alinéa 1er, et 700, ainsi que le code de procédure civile d’exécution et notamment ses articles L. 131-1 à L. 131-4 : « -à titre liminaire : déclarer irrecevable et débouter la société K Cent de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles ne relèvent pas de la compétence des juridictions de l’ordre judiciaire, et renvoyer les parties à mieux se pourvoir ; A titre subsidiaire : -opposer une fin de non-recevoir et débouter la société K Cent de l’ensemble de ses demandes en ce que la demanderesse n’a pas qualité à agir ; A titre plus subsidiaire : - opposer une fin de recevoir et débouter la société K Cent de l’ensemble de ses demandes dirigées à l’encontre de l’association syndicale libre Passy Kennedy à raison du défaut de qualité et d’intérêt à se défendre de cette dernière ; A titre encore plus subsidiaire : - opposer une fin de non-recevoir et débouter la société K Cent de sa demande tendant à rendre commune et opposable à l’association syndicale libre Passy Kennedy l’ordonnance à intervenir figurant faute pour la demanderesse d’avoir un intérêt à agir en la matière ; A titre bien plus subsidiaire : -débouter la société K Cent de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont infondées car recherchant la mise en œuvre d’une servitude inexistante ; A titre infiniment subsidiaire : -débouter la société K Cent de l’ensemble de ses demandes en ce qu’elles sont infondées car la demanderesse ne subit ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite et ne motive pas les astreintes réclamées par elle ; En toute hypothèse : - débouter la société K Cent de l’ensemble de ses demandes tendant voir l’Association syndicale libre Passy Kennedy et les sociétés ABFEB ainsi que Ken Club condamnées solidairement à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; et - condamner la société K Cent à lui verser une somme de 5 000 euros à parfaire au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ». Les sociétés ABFEB et KEN CLUB formulent quant à elles, les prétentions suivantes, au visa des articles 32, 122, 124 et 835 du code de procédure civile et 689 du code civil : -« déclarer la SCI ABFEB et la Société KEN CLUB recevables et bien fondées en leurs prétentions, fins et conclusions ; Sur les demandes formulées à l’encontre de la SCI ABFEB -CONSTATER que la SCI ABFEB n’est pas maître d’ouvrage des travaux réalisés et dénoncés par la société K CENT ; -DECLARER la société K CENT dépourvue de tout intérêt à agir envers la SCI ABFEB ; -DECLARER la société K CENT irrecevable en son action envers la SCI ABFEB et à défaut la déclarer injustifiée ; -CONDAMNER la société K CENT à payer à la SCI ABFEB une indemnité de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -DECHARGER la SCI ABFEB des dépens ; Sur les demandes formulées à l’encontre de la Société KEN CLUB -DECLARER la Société K CENT irrecevable pour défaut de qualité à agir ; En toute hypothèse -CONSTATER l’absence d’urgence ; -CONSTATER l’absence de servitude de passage grevant le lot n°84 dans les actes versés aux débats par la Société K CENT ; -CONSTATER que l’interprétation des titres constitue une contestation sérieuse interdisant de condamner en cause de référé la société KEN CLUB à procéder à une quelconque démolition, voire à une remise en état ; -DIRE ET JUGER que la société K CENT ne justifie pas d’un trouble effectif ou d’un dommage imminent qui serait imputable aux travaux conduits par la Société KEN CLUB ; -CONSTATER que le local commercial de la Société K CENT n’est pas enclavé ni exploité ; -CONSTATER que l’accès principal du local commercial de la Société K CENT se situe [Adresse 10] ; -DEBOUTER la société K CENT de l’ensemble des prétentions mal fondées et injustifiées ; A titre subsidiaire -CONSTATER que la société K CENT ne démontre pas la réalité d’une servitude de passage grevant le lot n°84 de l’ensemble immobilier PASSY KENNEDY ; -DIRE ET JUGER que le rétablissement du passage allégué par la société K CENT n’apparait pas devoir être prescrit à titre conservatoire pour empêcher l’aggravation du trouble allégué ; -DEBOUTER la société K CENT de l’ensemble des prétentions mal fondées et injustifiées ; En tout état de cause : -CONDAMNER la société K CENT à payer à la Société KEN CLUB une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -CONDAMNER la société K CENT aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Frédéric COPPINGER de la SCP COBLENCE AVOCATS dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ; -REJETER toutes prétentions, fins et moyens plus amples ou contraires ». Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance, aux écritures et aux notes d’audience. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il est rappelé que les demandes tendant à « constater » ne constituent pas, en dehors des cas prévus par la loi, des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et qu'il n'y a pas lieu de reprendre, ni d'écarter dans le dispositif de la présente décision les demandes tendant à cette fin, telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, en ce qu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire de l’ordonnance. Sur l'exception d’incompétence L'article 81 du code de procédure civile dispose que lorsque le juge estime que l'affaire relève de la compétence d'une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir. En vertu du principe de séparation des autorités administratives et judiciaires posé par l'article 13 de la loi des 16 et 24 août 1790, les décisions prises par l'administration dans l'exercice de ses prérogatives de puissance publique échappent à la connaissance de la juridiction judiciaire. Au soutien de l’irrecevabilité des demandes de la société K Cent comme ne relevant pas de la compétence du juge judiciaire, qui s’analyse en réalité en une exception d’incompétence, l’association syndicale libre Passy Kennedy se prévaut des dispositions susvisées et de celles posées par l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme, exposant que la société Ken Club a obtenu le 2 mai 2022 un permis de construire délivré par la ville de Paris, autorisant les travaux entrepris par cette dernière dans le Centre de loisirs et sportif et le local commercial constituant le volume n°86 de l’ensemble immobilier Passy Kennedy, et que le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris ne peut, sans empiéter sur la compétence du juge administratif, ordonner la suspension des travaux autorisés par ce permis de construire. L’article L. 480-13 du code de l’urbanisme prévoit que : « Lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire : 1° Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative (…) ». Il en résulte que, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir ou si son illégalité a été constatée par la juridiction administrative. L'examen de la validité du permis constitue ainsi une question préjudicielle, imposant au juge judiciaire de renvoyer la question de la légalité du permis de construire au juge administratif. Ces dispositions ne sont toutefois applicables que lorsque l’action en responsabilité civile est fondée sur la méconnaissance d’une règle d’urbanisme, sans préjudice de celles fondées sur la méconnaissance les dispositions générales du droit des biens, telles que celles tendant à obtenir la démolition ou la suspension des travaux relatifs à une construction édifiée non pas en méconnaissance d’une règle d’urbanisme mais en violation du droit de propriété ou fondées sur un trouble anormal de voisinage ou sur la méconnaissance d’une servitude de droit privé, celles-ci relevant du champ de compétence du juge judiciaire. Au cas d'espèce, la société K Cent fonde sa demande en suspension des travaux sur l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la violation d’une servitude de passage dont elle prétend bénéficier sur le lot n° 84, anciennement numéroté 7 et 76, lui permettant d’emprunter un chemin piéton donnant accès à sa terrasse depuis l’entrée du [Adresse 2] ; ces demandes ayant trait à la méconnaissance d'une servitude conventionnelle en ce qu’elle résulte des dispositions de l’état descriptif de division en volume de l’ensemble immobilier Passy Kennedy, elles échappent à la compétence de la juridiction administrative. Il convient en conséquence de rejeter l'exception d’incompétence. Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la société K Cent Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Aux termes des articles 31 et 32 du code de procédure civile, l’action en justice est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès d’une prétention et toute prétention émise par une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable. L’association syndicale libre et la société Ken Club opposent une fin de non-recevoir en faisant valoir que la requérante, bien que bénéficiant de la jouissance exclusivement privative, ne peut se prévaloir de griefs affectant la terrasse litigieuse, celle-ci constituant une partie commune de l'immeuble, pour laquelle seul le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir. L’association syndicale libre soutient ensuite qu’elle n’a ni qualité ni intérêt à se défendre dans le cadre de la présente instance, car elle n’est pas le maître d’ouvrage des travaux ayant conduit à la fermeture dudit passage et qu’elle n’a pas plus la capacité juridique d’instruire le maître d’œuvre mandaté dans ce cadre, ni de leur ordonner de s’abstenir de fermer ou d’entraver ce passage. La société K Cent ayant modifié ses demandes dans ses dernières conclusions, en abandonnant celles initialement formulées à l’égard de l’association et en sollicitant uniquement que l’ordonnance à intervenir lui soit déclarée commune et opposable, ce moyen est inopérant. Elle soutient ensuite subsidiairement que la demande tendant à lui rendre commune et opposable l’ordonnance à intervenir doit se voir opposer une fin de non-recevoir, faute pour la requérante de justifier d’un intérêt à la mettre en cause. La SCI ABFEB expose quant à elle que la société K Cent ne dispose d’aucun intérêt à agir à son encontre dans la mesure où seule la société Ken Club est maître d’ouvrage des travaux litigieux. En réplique, la société K Cent expose qu’en tant que copropriétaire elle peut agir contre un tiers dont les agissements troubleraient la jouissance normale de ses parties privatives et/ou des parties communes dont le règlement de copropriété lui confère la jouissance exclusive, sans qu’on puisse lui opposer l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires. Concernant la fin de non-recevoir opposée par la SCI ABFEB, elle soutient avoir bien intérêt à agir à son encontre, compte tenu de l’autorisation qui a été donnée à celle-ci par l’association syndicale libre lors de l’assemblée générale du 29 juin 2021 afin de procéder notamment à différents travaux portant sur le volume 84, parmi lesquels figurent expressément la fermeture du passage entre le local commercial propriété de la société K Cent et le patio de la société Ken Club. Si l'article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 donne qualité au syndicat des copropriétaires pour agir en justice, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires si l'action entre dans les attributions reconnues au syndicat, tant en demande qu'en défense, même contre certains des copropriétaires, le même article prévoit également que tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic, cette formalité n’étant pas prévue sous peine d’irrecevabilité des prétentions. Ainsi, la présente instance en démolition de la construction édifiée sur le passage entre le lot appartenant à la société K Cent et le patio n°1 de la société Ken Club se rapportant aux troubles affectant la jouissance exclusive dont bénéficie la société K Cent sur cette partie commune, cette dernière est recevable à agir dans ce cadre, en sa qualité de copropriétaire. Elle justifie par ailleurs d’un intérêt à rendre commune et opposable la présente ordonnance à l’association syndicale libre, en sa qualité de propriétaire du volume n°84 situé au niveau 0 de l’ensemble immobilier, sur lequel les sociétés Ken Club et ABFEB ont été autorisés à faire réaliser les travaux. Il ressort en outre du procès-verbal de l'assemblée générale du 29 juin 2021, que l'association syndicale libre Passy Kennedy a autorisé à la fois la société Ken Club et la SCI ABFEB, en tant que titulaire d'une convention d'occupation portant sur le volume 41, à savoir le club de sport, à procéder notamment à différents travaux portant sur le volume 84, propriété de l'association syndicale, parmi lesquels la fermeture du passage entre le local commercial propriété de la société K Cent et le patio n°1 de la société Ken Club, sous réserve de réaliser en ses lieux et places un chemin piétonnier de largeur de 2UP entre l'entrée du [Adresse 2] et la terrasse du local commercial de la société SCI K CENT, de sorte que la requérante dispose d’un intérêt à agir à l’encontre de la SCI ABFEB, la qualité de maître d’ouvrage de cette dernière étant inopérante. Ses demandes seront par conséquent déclarées recevables. Sur le trouble manifestement illicite Selon l’article 835, alinéa 1, du même code, « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. (...). » Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit. En l’espèce, la société K Cent se prévaut du bénéfice d’une servitude conventionnelle de passage sur le lot n°84, lui permettant d’emprunter le chemin piéton donnant accès à sa terrasse depuis l’entrée située [Adresse 2], pour demander la remise en état de cette voie empruntée pour accéder au lot n° 3207 dont elle est propriétaire. Elle soutient qu’en obstruant cette voie à la suite des travaux ayant débuté au cours du 1er trimestre 2023, les sociétés Ken Club et ABFEB sont à l’origine d’un trouble manifestement illicite caractérisé par la violation de la servitude de passage conventionnelle dont est grevé le lot n° 84 et de la délibération de l’association syndicale libre du 29 juin 2021. En réplique, l’association syndicale libre conteste l’existence de la servitude conventionnelle alléguée par la requérante, exposant qu’elle n’est pas fondée à réclamer le rétablissement du passage existant entre le lot appartenant à cette dernière et le patio n°1 rattaché au volume n°41 permettant d’accéder à ce lot par l’entrée située au [Adresse 2], dans la mesure où la servitude fondant ces demandes est inexistante. Elle expose que le cahier des charges de l’association syndicale revêt une valeur contractuelle pour ses membres et qu’il lie la société K Cent à ce titre, en sa qualité de copropriétaire au sein de l’immeuble [Adresse 19], et que les servitudes constituées en vertu de ce cahier de charges le sont pour autant qu’elles soient nécessaires à l’utilisation des constructions de l’ensemble immobilier, ce qui n’est pas le cas de la servitude revendiquée par la société K Cent, dans la mesure où son bien dispose d’un accès à la voie publique par l’entrée de l’immeuble [Adresse 19], située au [Adresse 10] à [Localité 16]. Elle ajoute que la servitude alléguée n’a pas pu avoir été constituée sur le fondement de la disposition du cahier de charges invoquée par la société K Cent, ni sur la note de M. [J] [L], géomètre expert ; que si une servitude existe bien, elle a pour seule assiette les escaliers, couloirs, voies de circulation et autres moyens de liaison aménagés, sans conférer de droit de passage sur les jardins et espaces verts de l’ensemble immobilier, y compris ceux rattachés au volume n°89 ; que la résolution figurant au procès-verbal de la séance du 29 juin 2021 de l’assemblée générale de l’association ne mentionne aucunement l’existence de la servitude litigieuse ; que le plan joint à la convocation à cette séance n’est ni mentionné, ni annexé à cette résolution et n’a dès lors aucune valeur obligatoire ; qu’en aucun cas le chemin piéton menant de l’entrée du [Adresse 2] à la terrasse du Cercle des Hesperides ne peut être l’assiette d’une servitude de passage, dès lors qu’il constitue en réalité l’un des cheminements spécialement aménagés dans les jardins du volume, réservé à la promenade. Les société ABFEB et Ken Club soutiennent que l’urgence n’est pas démontrée dans la mesure où les travaux ont démarré il y a longtemps et que la requérante n’apporte aucun élément pour justifier de l’urgence requise par les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile ; qu’elle ne justifie pas de l’existence d’un trouble manifestement illicite compte tenu du fait que la servitude de passage alléguée n’existe pas, celle-ci ne pouvant résulter des mentions du cahier de charges de l’association syndicale libre, que l’état descriptif ne laisse aucunement apparaître l’existence d’une telle servitude, qu’au surplus le fonds n’est pas enclavé ; que la violation évidente d’une règle de droit, exigée par les dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, n’est pas davantage établie. Subsidiairement, elles se prévalent de l’absence de tout trouble ou dommage imminent lié à la continuation des travaux de la société Ken Club, qui ont été expressément autorisés et ne portent aucune atteinte à la jouissance de la propriété de la société K Cent, dont les locaux ne sont pas exploités. Elles soulignent que l’accès audit local commercial n’est pas empêché, que l’accès se fait en principe via le [Adresse 10], qui constitue d’ailleurs l’adresse postale du local commercial, que l’accès à la terrasse de son local commercial depuis l’[Adresse 13] peut d’ailleurs s’effectuer via le [Adresse 1]. Elles ajoutent qu’en tout état de cause conformément aux autorisations données lors des assemblées générales, la société Ken Club entend créer un chemin piétonnier à la fin des travaux. Selon l’article 691 du code civil, « les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres. La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où elles pouvaient s'acquérir de cette manière. » L’article 695 du même code dispose quant à lui que « le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds asservi ». En application de ces dispositions, une servitude de passage, servitude discontinue apparente, ne peut donc être établie que par titre. La preuve de la servitude doit résulter du titre du propriétaire du fonds servant. Elle peut être recherchée dans le titre du fonds dominant lorsque le propriétaire du fonds servant ou son auteur était partie à l’acte constitutif de la servitude, ce qui est le cas notamment lorsque la servitude résulte d’un acte de partage ou lorsque les deux fonds étaient auparavant réunis entre les mains d’un auteur commun. Il est établi en l’espèce d’une part que par acte authentique du 24 janvier 2022, la société K Cent a acquis auprès de la SAS Froggy Park et du syndicat des copropriétaires de la résidence Les Hespérides Passy Lambale, les lots n°3207, n°3208, 3209, 3210, 3092 et 3093, situés au sein du volume n° 17 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 12] à [Adresse 3], [Adresse 7] à [Adresse 4], à [Localité 16]. Au chapitre relatif aux servitudes figurant dans cet acte authentique de vente il est indiqué que : « Le vendeur déclare : -ne pas avoir créé ou laissé créer de servitude ou de droit de jouissance spéciale qui ne serait pas relaté aux présentes, excepté : celles relatée dans la désignation en tête des présentes du lot de copropriété numéro 3207 et qui grève au profit du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES HESPERIDES PASSY LAMBALLE ledit lot d'une servitude de passage techniciens pour accès et entretien du local B.T (superficie de 4 m2),celle d'accès et de passage relatée ci-dessus au profit de l'Acquéreur s'agissant du chemin piéton de type 2UP reliant l'entrée du [Adresse 2] à la terrasse du lot 3207 ;-qu'à sa connaissance, il n'en existe pas d'autres servitudes que celles ou ceux résultant le cas échéant de l'acte, de la situation naturelle et environnementale des lieux, de l'urbanisme, de l'état descriptif de division en volumes et ses modificatifs, du règlement de copropriété et de ses modificatif, du cahier des charges générales de l'Ensemble Immobilier ». La société verse en outre aux débats l’étude du cabinet [L], intitulé « Recherche de la nature juridique du droit d’accès à la terrasse située au rez-de-chaussée du volume n°17 », datée au 21 décembre 2023, qui cite les dispositions suivantes de l’état descriptif de division en volumes de l’ensemble immobilier Passy-Kennedy, reçu par Me [H] [K], notaire à [Localité 15], le 10 septembre 1981, et des modifications ultérieuses, avant de conclure à l’existence de trois servitudes, dont une servitude de passage piéton dans le cadre d'un accès régulier ou d'une promenade dans les espaces verts, une servitude de passage dans le cadre d'opération de vérification, travaux d'entretien et de réparation, ainsi qu’une servitude d'implantation d'escaliers d'accès à la terrasse du volume 17 au rez-de-chaussée : au titre II « Servitudes générales et particulières », chapitre A « Servitudes générales », point n°3 :« Par ailleurs, tous les escaliers, couloirs, voies de circulation et autres moyens de liaison aménagés dans les volumes composant l'ensemble immobilier sont affectés de la charge de supporter le passage pour les besoins de l'entretien, de la réparation ou du remplacement des éléments d'équipements installés dans l'ensemble immobilier, ainsi que pour les réparations à faire aux constructions ou encore pour les besoins du service de l'ensemble immobilier » ; -au chapitre B « Servitudes particulières grevant le volume compris dans le lot n°7 », point n°b : « b) Toutes les voies ou allées de circulation ou de dégagement tous véhicules automobiles ou pour piétons, aménagées dans le volume compris dans le lot n° 7 sont grevées d'une servitude de passage au profit des volumes n° 1 à 6 » ; -au chapitre B « Servitudes particulières grevant le volume compris dans le lot n°7 », point n°c : « c) D'une façon générale, le volume compris dans le lot n° 7, avec les ouvrages et éléments d'équipement y aménagés, est affecté, à titre de servitudes, à l'usage ou à l'utilité des autres volumes composant l'ensemble immobilier » ; - au Chapitre B « Servitudes particulières grevant le volume compris dans le lot n°7 », point n°d : « d) Les dispositions ci-dessus du présent paragraphe s'appliqueront de même aux volumes qui viendraient ultérieurement à être réunis au volume actuellement compris dans le lot n° ; ou à appartenir à l'association syndicale visée à la 20 partie des présentes » ; - au chapitre C « Régime des servitudes », point n°4 : « 4°) L'accès des constructions édifiées dans les différents volumes composant l'ensemble immobilier pour l'exercice des servitudes ci-dessus constituées, et notamment pour la construction, l’implantation, l’utilisation, la vérification, l’entretien, la réparation le remplacement des ouvrages, éléments d'équipement ou locaux objet des servitudes ci-dessus et d'une façon générale en conséquence de celles-ci. ou encore pour l'exécution de l'objet de l'association syndicale dont les statuts figurent à la 7eme partie ci-après, ou pour les réparations à faire aux constructions de l'ensemble immobilier devra être supporte par le ou les propriétaires ou occupants desdites constructions » ; au titre III « Organisation et règlement de l'ensemble immobilier » Chapitre B «Règlement de l'ensemble immobilier », point n°II 1°) :« -II. - 19) Les droits de passage appartenant aux propriétaires des volumes composant l'ensemble immobilier en vertu des stipulations des présentes profiteront, outre à leurs ayants cause, aux personnes à leur services, leurs visiteurs, fournisseurs et clients, aux personnes chargées des opérations de vérification et aux entreprises chargées de travaux d'entretien et de réparation » ; au titre III « Organisation et règlement de l'ensemble immobilier » Chapitre B « Règlement de l'ensemble immobilier », point n°Il 29) :« Les jardins aménagés dans les espaces verts appartenant à l'association syndicale sont réservés exclusivement à la promenade ; Des cheminements seront spécialement aménagés à cet effet, le tout dans les conditions qui seront arrêtées bar l'association syndicale » ; le modificatif à l'état descriptif de division en volumes reçu par Me [H] [K] le 29 juin 1990, au chapitre « Ensemble immobilier Passy-Kennedy Etat Descriptif de Division en Volumes : Modificatif » description du volume n°84 (qui est notamment issu du volume n°7) :« -Le présent lot est grevé des servitudes et charges définies et constituées dans le cahier des charges générales et dans le cahier des charges particulières et leurs modificatifs. Il est précisé que certains locaux techniques ou parties des locaux techniques et équipements tout en étant implantés dans le volume 84 à titre de servitudes font parties intégrantes des bâtiments qu’ils desservent, protègent … ; il en est ainsi des fosses d'ascenseurs ou escaliers sur l'ensemble du programme, d’une partie des locaux techniques du volume 29 au niveau – 2 de la [Adresse 14], au niveau des escaliers de secours des volumes 29-42, 71 et 75 et des escaliers d'accès à la terrasse volume 17, également au niveau 0 des sorties d’aération des volumes 17-41-42-52-71-75, au niveau 0 des auvents protégeant la vitrine de l’espace commercial du volume 29, au niveau 2 des escaliers d'accès – de secours et trappe d'accès du volume 75, au niveau 2 de la [Adresse 14] des équipements techniques (pompes à chaleur) et verrières du volume 71, à ce même niveau de la [Adresse 14] les équipements techniques (pompe à chaleur) et édicule important du volume 29. L'énumération des servitudes énoncées ci-dessus n'étant pas limitative ». La demanderesse se prévaut en outre des plans annexés à la convocation à l’assemblée générale du 29 juin 2021 de l’association syndicale libre Passy Kennedy et des mentions du procès-verbal établi à l’issue de cette assemblée, aux termes duquel a été adoptée la résolution autorisant la « fermeture du passage entre le local commercial et le patio n° 1 du KEN CLUB, d'une largeur de 3,13 mètres et d'une longueur de 20,70 mètres, rattaché au lot n° 76 de l'état descriptif de division en volumes de l'ensemble immobilier PASSY KENNEDY, sous condition de la conclusion préalable d'un bail consenti à la SCI ABFEB par l'ASSOCIATION SYNDICALE et portant sur cette emprise ; création en contrepartie de cette fermeture du passage, d'un passage 2UP permettant l'accès à la terrasse des anciens locaux du CERCLE DES HESPERIDES située dans le jardin, par l'entrée du [Adresse 2] ». Elle produit enfin un courrier du 23 juin 2021 adressé par le cabinet Ciem Gestion, syndic du volume [Adresse 19] au syndic de l’association syndicale libre et de l’union des copropriétaires Passy Kennedy, qui rappellerait selon elle l’existence de cette servitude. Aucun des actes ainsi mentionnés ne se réfère toutefois à un acte constitutif de la servitude émanant du propriétaire du fonds asservi, à savoir l’association syndicale libre. Le titre de propriété du 24 janvier 2022 émane de la société K Cent, à savoir le propriétaire du fonds dominant. L’état descriptif de division ne confère quant à lui aucun droit particulier à ce dernier et ne constitue pas le titre visé à l’article 695 susvisé requis pour se prévaloir de l’existence d’une servitude conventionnelle au profit de son fonds. Si, eu égard à l’ensemble des éléments ainsi produits, il existe des indices apparents en faveur de l’existence d’une servitude consentie au profit du lot appartenant à la société K Cent, il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter l’intention de l’association syndicale libre au profit du fonds appartenant à la société K Cent. La reconnaissance d’une servitude conventionnelle relève dès lors de la compétence du juge du fond, à la saisine duquel les parties seront renvoyées. Faute pour la requérante d’établir avec l’existence requise en référé l’existence d’une servitude conventionnelle, le trouble manifestement illicite fondé sur la violation de cette servitude n’est pas davantage établi, la requérante ne pouvant davantage se fonder, comme elle l’affirme, sur des droits tirés de la délibération du 29 juin 2021, pour caractériser un trouble manifestement illicite résultant de leur violation. Il sera donc dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande de démolition formée à titre principal, ni sur la demande subsidiaire tendant à condamner les sociétés Ken Club et ABFEB à réaliser un chemin piétonnier conforme à celui figurant sur le plan annexé à la convocation à l’assemblée générale du 29 juin 2021. Sur les demandes accessoires La société K Cent, qui succombe, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile par les parties ayant fait la demande. Il n’est en outre pas inéquitable de la condamner au paiement des sommes suivantes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile : 5 000 euros à l’association syndicale libre Passy Kennedy ;5 000 euros à la société Ken Club ;2 000 euros à la société ABFEB. Il est par ailleurs rappelé qu’en vertu des articles 514 et 514-1 de ce code les décisions prises par le juge statuant en référé sont assorties de plein droit de l’exécution provisoire et que celle-ci ne saurait être écartée. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Rejetons l’exception d’incompétence au profit du tribunal administratif ; Déclarons recevables les demandes de la SCI K Cent ; Disons n’y avoir lieu à référé sur l’intégralité des demandes de la SCI K Cent ; Condamnons la SCI K Cent aux dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; Condamnons la SCI K Cent à payer à l’association syndicale libre Passy Kennedy la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SCI K Cent à payer à la SAS Ken Club la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la SCI K Cent à payer à la SCI ABFEB la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que l'exécution provisoire est de droit. Fait à Paris le 26 septembre 2024. La Greffier, La Présidente, Arnaud FUZAT Cristina APETROAIE