Texte intégral
N° RG 22/02210 - N° Portalis DBVX-V-B7G-OGHV
Décision du Tribunal de proximité de VILLEURBANNE
au fond du 31 mai 2021
RG : 11-20-002210
[W]
C/
[Z]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 08 Novembre 2023
APPELANTE :
Mme [K] [W]
née le [Date naissance 2] 1951 à [Localité 4] (ALGERIE)
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Anne-sophie KERBRAT, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE
INTIMÉ :
M. [D] [Z]
né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 5] (TUNISIE)
dernière adresse connue : [Adresse 3]
L'huissier chargé de la signification de la déclaration d'appel ayant établi un procès-verbal de recherches infructueuses le 31 mai 2022
Défaillant
* * * * * *
Date de clôture de l'instruction : 13 Décembre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 27 Septembre 2023
Date de mise à disposition : 08 Novembre 2023
Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
- Véronique DRAHI, conseiller
assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier
A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile.
Arrêt par défaut rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat de bail signé le 1er décembre 2019, Mme [K] [W] a donné en location à M. [D] [Z] un local fermé au sous-sol de son habitation principale située au [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 500 euros hors charges, outre le versement d'un dépôt de garantie de 500 euros.
Le contrat comportait une clause particulière ainsi libellée': «'eau + électricité. C'est un local qui est fermé et sert juste à déposer ses affaires.'»
Par lettre recommandée du 10 juin 2020, Mme [W] a notifié au locataire le non-renouvellement du contrat de location à effet au 1er décembre 2020 en lui indiquant notamment': «'Vous deviez faire un dossier pour le registre du commerce pour la location de ce local. C'est pas un appartement c'est un local, on ne peut pas habiter dedans'» et en lui réclamant la somme de 2.200 euros au titre des loyers échus impayés et de l'électricité.
Le 13 juillet 2020, Mme [W] a fait signifier à M. [Z] un commandement de payer pour la somme en principal de 2.700 euros.
Prétendant que la dette locative demeurait impayée, Mme [W] a fait assigner M. [Z] devant le Tribunal de proximité de Villeurbanne en prononcé de la résiliation du bail portant sur le box fermé, en expulsion de l'occupant et en condamnation de ce dernier à payer un arriéré de loyer et des indemnités d'occupation jusqu'à libération des lieux.
Par jugement rendu le 31 mai 2021, le tribunal de proximité de Villeurbanne a statué ainsi':
Requalifie le bail du 1er décembre 2019 en bail d'habitation soumis aux dispositions d'ordre public du titre I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,
Dit que les dispositions du bail signé entre les parties, non-conformes aux dispositions de la loi précitée, seront considérées comme non-écrites,
Dit que le logement loué est indécent au sens de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989,
Réduit le montant du loyer et charges à la somme de 50 euros par mois à compter du 1er septembre 2019 jusqu'à la date à laquelle les travaux de mise aux normes auront été réalisés,
Constate que monsieur [Z] n'est redevable d'aucun arriéré de loyers,
Déboute madame [K] [W] de toutes ses demandes,
Condamne madame [K] [W] aux dépens,
Rappelle que le jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire en application de l'article 514 du Code de procédure civile.
Le tribunal a retenu en substance que':
que la mention manuscrite apposée sur le contrat de bail concernant sa destination à usage de dépôt d'affaire n'est destinée qu'à masquer la réalité des faits, à savoir que les parties ont entendu signer un bail d'habitation,
que le montant du loyer correspond d'ailleurs au prix d'un loyer d'habitation et non d'un garage ou box,
que les photographies produites à l'audience par M. [Z] montrent l'aménagement des lieux en lieu de vie au vu et au su de la propriétaire puisque le local se situe au rez-de-chaussée de sa maison d'habitation à laquelle il est relié par un escalier intérieur,
que Mme [W] tire un profit exorbitant de cette location qui caractérise l'exploitation de la vulnérabilité et de la dépendance de M. [Z] qui ne sait ni lire, ni écrire, pour requalifier le contrat, ramener le loyer mensuel à 50 euros et constater que M. [Z] s'est acquitté depuis l'origine du bail de l'équivalent de 37 échéances de sorte qu'il n'est redevable d'aucun terme de loyers.
Par acte du 21 mars 2022, Mme [W] a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement et de ceux qui en dépendent, excepté ceux se rapportant aux dépens et à l'exécution provisoire.
***
Par conclusions remises au greffe par voie électronique le 31 mai 2022, Mme [K] [W] demande à la cour':
Vu le jugement du Tribunal de Proximité de Villeurbanne du 31 mai 2021 ;
Vu les articles 1217 alinéa 5, 1224, 1227 et 1228 du Code civil ;
Vu les articles 1728 et 1729 du Code civil';
Vu l'article 1103 du Code civil ;
Vu la qualification du bail d'un box à usage de stockage ;
Vu la mauvaise foi évidente de l'intimé ;
Vu les pièces ;
DÉCLARER recevable et fondé l'appel interjeter par Mme [K] [W],
Y faisant droit,
INFIRMER la décision entreprise en ce qu'elle a :
Requalifié le bail à usage d'un sous-sol fermé (article 1708 et suivants du Code civil) du 1er décembre 2019 en bail d'habitation soumis à la Loi du 6 juillet 1989.
Jugé indécent le local de Mme [W] loué à M. [Z], au sens de l'article 6 de la Loi du 6 juillet 1989.
Fixé le montant du loyer et charge, à l'origine à hauteur de 500 euros, à la somme de 50 euros par mois à compter du 1er septembre 2019 jusqu'au travaux de mise aux normes.
Constaté que M. [Z] [D] n'est redevable d'aucun arriéré de loyersDébouté l'appelante de ses demandes en résiliation du bail à usage de stockage, expulsion et paiement au titre des arriérés de loyers, charges et indemnité d'occupation ainsi que de l'article 700 du Code de procédure civile.
STATUANT A NOUVEAU :
PRONONCER la résiliation du bail concernant un box fermé sis [Adresse 3] à [Localité 6] en application des articles 1217, 1224, 1227 et 1228 du Code civil.
ORDONNER sans délai la libération des locaux par M. [Z] [D] ou par tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier.
FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [Z] à un montant égal à celui du dernier loyer charges comprises qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu'à complète libération et remise des clés.
CONDAMNER M. [Z] [D] au paiement de la somme de 13.700 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 23 mai 2022.
DIRE ET JUGER que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 13.07.2020.
CONDAMNER M. [Z] [D] au paiement de la somme de 1.500,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE CONDAMNER en tous les dépens.
Elle reproche au juge de première instance de lui avoir imputer l'usage à titre d'habitation du box fermé donné à bail, alors qu'un tel usage, qui n'est pas de son fait, est au contraire intervenu contre sa volonté. Elle renvoie au courrier de non-renouvellement du bail par lequel elle rappelle au locataire, qui ne paie pas ses loyers, que le bail ne lui a pas été consenti à usage d'habitation. Elle considère que le juge de première instance a interprété le contrat en ignorant la commune intention des parties. Elle précise que le bail a été consenti à usage de stockage, en prévision de la domiciliation d'une future activité commerciale du locataire.
Elle en conclut que les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ne trouvent pas à s'appliquer. En tout état de cause, elle se défend d'avoir privé le locataire de ses droits dès lors que c'est l'intéressé qui s'est présenté comme un futur commerçant ayant besoin d'un local pour finaliser sa demande d'immatriculation au RCS. Elle précise que la circonstance que M. [Z] ne sache ni lire ni écrire n'a occasionné aucun malentendu puisqu'elle s'exprime dans la langue maternelle de son locataire. Elle souligne l'absence d'ambiguïté de la clause particulière insérée au contrat de bail concernant la destination des lieux et elle renvoie également à l'intitulé du bail mentionnant qu'il est soumis aux articles 1708 et suivants du Code civil.
Elle se défend d'avoir décelé la présence constante sur les lieux de M. [Z] mais elle fait valoir que lorsqu'elle s'est rendue compte d'une occupation épisodique à titre d'habitation, elle a immédiatement réagi en notifiant au locataire le non-renouvellement du bail, invoquant ce grief avant même le grief de défaut de paiement des loyers. Elle se défend encore d'avoir exploité la vulnérabilité du locataire qui a en réalité délibérément violé ses obligations contractuelles en transformant le local en habitation au mépris des règles élémentaires de sécurité. Pour finir, elle conteste que le montant élevé du loyer suffise à requalifier le bail, rappelant que le prix relève de la liberté contractuelle.
Concernant l'arriéré locatif, elle fait valoir que M. [Z] a interrompu le paiement des loyers depuis mars 2020, sans même s'acquitter du loyer réduit à 50 euros par le juge de première instance, la dette locative s'élevant désormais à la somme de 13.700 euros selon décompte arrêté au mois de mai 2022, hors frais de procédure.
Il est renvoyé aux écritures de la partie appelante pour plus ample exposé des moyens venant à l'appui de leurs prétentions.
***
M. [D] [Z], qui s'est vu signifier la déclaration d'appel le 31 mai 2022 par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 13 décembre 2022 et l'affaire a été appelée à l'audience du 27 septembre 2023 à l'issue de laquelle la décision a été mise en délibéré à ce jour.
MOTIFS,
Sur la requalification du contrat':
Aux termes des deux premiers alinéas de l'article 12 du Code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.
En l'espèce, il est constant que l'acte sous seing privé régularisé le 1er décembre 2019 entre les parties mentionne un «'bail à usage d'un sous-sol fermé'», soumis aux «'article 1708 et suivants du Code civil'» et il comporte une clause particulière ainsi libellée': «'eau + électricité. C'est un local qui est fermé et sert juste à déposer ses affaires.'».
Pour autant, le juge de premier degré a constaté, au vu des photographies produites par M. [Z] lors de l'audience, que ce local était occupé à usage d'habitation, relevant que lesdites photographies montrent «'la présence de tables, chaises, fauteuils, alcôve séparée par un rideau pour faire chambre'».
Sans contester l'usage ainsi fait du local donné à bail et constaté par le juge du premier degré, Mme [W] soutient que c'est à son insu que M. [Z] a détourné les lieux de l'usage auquel ils étaient contractuellement destinés, à savoir «'à déposer ses affaires'» et elle affirme que, dès qu'elle s'est rendue compte de ce détournement, elle a immédiatement donné congé au locataire.
Or, il sera observé qu'il résulte du jugement de première instance que les lieux loués se situent au rez-de-chaussée de la maison de Mme [W] à laquelle ils sont reliés par un escalier de sorte que l'occupation à usage d'habitation s'est faite, dès l'origine, au vu et au su de la bailleresse.
A cet égard, l'appelante ne convainc pas lorsqu'elle prétend qu'elle «'n'a pas décelé de présence constante sur les lieux depuis le début du bail mais une occupation à titre d'habitation au cours de certaines périodes'» (page 7 de ses écritures). En effet, il sera relevé que la bailleresse ne conteste pas la configuration des lieux et qu'elle ne fournit aucune explication complémentaire de sorte qu'il demeure suffisamment établi qu'elle ne pouvait pas ignorer l'usage fait du local situé au rez-de-chaussée de sa maison.
Surtout, le montant exorbitant du loyer pratiqué démontre que, dès l'origine, le bail a été donné et pris à usage d'habitation, et ce de manière officieuse. A cet égard, le principe de liberté contractuelle pour la fixation du montant du loyer n'enlève rien au fait que le loyer pratiqué, en l'espèce 500 € hors charges, correspond d'avantage au prix d'un appartement que d'un box fermé, d'autant plus compte tenu de la localisation des locaux sur la commune de [Localité 6].
Par ailleurs, l'intention véritable des parties de conclure un bail d'habitation, que les termes du contrat signé le 1er décembre 2019 ne tendent qu'à camoufler, est encore démontrée par la circonstance que la clause particulière du contrat de bail prévoit expressément des charges d'eau et d'électricité, ce qui est inhabituel pour la location d'un emplacement de stationnement ou d'un local à usage d'entrepôt.
Pour se défendre néanmoins d'avoir exploité la vulnérabilité de M. [Z], Mme [W] se prévaut du courrier de non-renouvellement du contrat de bail qu'elle lui a adressé le 1er juin 2020 aux termes duquel elle lui rappelle notamment que le local donné à bail n'est pas un appartement. Or, à l'instar des termes du contrat régularisé le 1er décembre 2019, ce courrier tend manifestement à masquer la réalité d'un bail consenti de manière officieuse à usage d'habitation.
En outre, la possibilité pour la bailleresse de notifier un simple congé au locataire, sans respecter les dispositions protectrices de la loi du 6 juillet 1989 concernant la résiliation ou le non-renouvellement d'un bail d'habitation, constitue une preuve supplémentaire de l'exploitation de la situation de vulnérabilité de M. [Z], qui se voit ainsi privé des protections légales en cas d'impayé de loyers.
Au final, il résulte suffisamment des pièces produites et des mentions non-contestées du jugement rendu le 31 mai 2021 que, sous couvert de location d'un emplacement de stationnement, Mme [W] a consenti à M. [Z] une location d'un local à usage d'habitation. La requalification du bail du 1er décembre 2019 en bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 jugée en première instance sera ainsi confirmée.
Sur l'indécence et la réduction du loyer':
Les alinéas 1 et 2 de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, modifiée le 13 décembre 2000, font obligation au bailleur de remettre un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
En application de l'article 20-1 de cette loi, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.
En l'espèce, il résulte de ce qui précède que le local utilisé comme logement est un garage. Il n'est ni destiné par nature à l'habitation, ni aménagé comme tel dès lors que Mme [W] fait elle-même état de l'absence de respect des règles élémentaires de sécurité et d'hygiène.
Ce local n'étant pas habitable par nature, le juge du premier degré a valablement jugé que le local donné à bail était indécent et il a valabelement réduit le montant du loyer mensuel exigible à la somme de 50 €, de même que le montant du dépôt de garantie a été ramené à la même somme.
Le jugement de première instance sera confirmé sur ces chefs.
Sur la dette locative':
Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, Mme [W] réclame le paiement des loyers échus selon décompte arrêté au 31 mai 2022, soit la somme de 13.700 euros, outre intérêts. Or, il résulte de la réduction de loyers ci-avant examinée que les paiements du locataire (500 € au titre du dépôt de garantie, deux échéances de loyer de 500 € pour les mois de décembre 2019 et janvier 2020 et de la somme de 400€ pour le mois de février 2020) s'élèvent à la somme globale de 1.900 € dont 50 € au titre du dépôt de garantie.
Dès lors, déduction faite du dépôt de garantie, il y a lieu de rectifier le décompte produit par l'appelante dont la créance s'établit comme suit':
Loyers échus du 1er décembre 2019 au 31 mai 2022 (50 € X 30)': 1.500 €
Paiements effectués par le locataire': 1.850 €
Solde en faveur du locataire': - 350 €
En conséquence, le jugement de première instance sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la bailleresse.
Sur le prononcé de la résiliation du bail et les demandes subséquentes en expulsion-indemnité d'occupation':
En vertu des articles 1224 et suivants du Code civil, la résolution peut toujours être demandée en justice, le cas échéant avec dommages et intérêts, le juge appréciant alors souverainement la réalité de l'inexécution alléguée et le cas échéant si celle-ci est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résolution du contrat ;
En l'espèce, il résulte de ce qui précède que, comme en première instance, M. [Z] n'est redevable d'aucun arriéré de loyer, le solde locatif étant en sa faveur à hauteur de 350 € au jour du décompte produit par Mme [W] arrêté au 31 mai 2022. En l'absence de manquement du locataire à son obligation de payer les loyers, la décision de première instance disant n'y avoir lieu à prononcer la résiliation du contrat de bail, expulsion et indemnité d'occupation sera également confirmée.
Sur les autres demandes':
Mme [W], partie perdante à l'instance d'appel, en supportera les dépens et elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
La cour,
Confirme le jugement rendu le 18 janvier 2022 par le Tribunal de proximité de Villeurbanne en ses dispositions critiquées.
Y ajoutant,
Condamne Mme [K] [W] aux dépens de l'instance d'appel.
Rejette la demande de Mme [K] [W] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
