Cour d'appel, 24 mai 2023. 22/02245

24/05/2023 ARRÊT N°329/2023 N° RG 22/02245 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O2YZ AM/IA Décision déférée du 07 Février 2022 - Juge des contentieux de la protection de montauban ( 21/00050) V.LAGARRIGUE [K] [Z] C/ [H] [P] CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANT Monsieur [K] [Z] [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Nathalie BERTHIER, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.010870 du 27/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉ Monsieur [H] [P] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Crystel CAZAUX, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 1er août 2007, M. [H] [P] a donné à bail à M. [K] [Z] un logement situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 688 euros provision sur charges comprises. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 3080 euros au principal, visant la clause résolutoire, a été délivré le 8 avril 2021, en vain. Par acte du 22 juin 2021, dénoncé le 24 juin 2021 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute Garonne, M. [P] a fait assigner M. [Z] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban statuant en référé afin d'obtenir : - la constatation de la résiliation du bail, - l'expulsion des occupants, - le paiement à titre provisionnel de l'arriéré de loyers arrêté et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire du 7 février 2022, le juge a : - constaté la résiliation du bail au 9 juin 2021, - dit que [K] [Z] est occupant sans droit ni titre, - ordonné, faute du départ volontaire de [K] [Z] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique, - condamné [K] [Z] à payer à [H] [P] les sommes suivantes : - une provision de 3 305,33 euros au titre des loyers et charges échus impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2021, - une provision de 3 654,67 euros au titre de l'indemnité d'occupation due du 9 juin 2021 au 31 décembre 2021, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, - à compter du 1er janvier 2022, une provision de 770 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 1er du mois suivant pour chaque période mensuelle, - condamné [K] [Z] à payer à [H] [P] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné [K] [Z] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification au préfet, - rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, - dit que la présente décision sera transmise au préfet du Tarn-et-Garonne. Par déclaration en date du 14 juin 2022, M. [Z] a interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES M. [Z], dans ses dernières écritures en date du 4 août 2022, demande à la cour, vu les articles 1153 devenu 1231-6 , 1153-1 devenu 1231-7, 1728, 1134 du code civil et les articles 7 et 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 modifié, de': - réformer l'ordonnance de référé dont appel en ce qu'elle a : . constaté la résiliation du bail au 9 juin 2021, . dit que [K] [Z] est occupant sans droit ni titre, . ordonné faute de départ volontaire de [K] [Z] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, . condamné [K] [Z] à payer à [H] [P] les sommes suivantes : une provision de 3305,33 euros au titre des loyers et charges échues impayées avec intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2021, une provision de 3654,67 € au titre de l'indemnité d'occupation due du 9 juin 2021 au 31 décembre 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, à compter du 1er janvier 2022, une provision de 770 € par mois au titre de l'indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du premier du mois suivant pour chaque période mensuelle, . condamné [K] [Z] à payer à [H] [P] la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, . condamné [K] [Z] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l'assignation et de sa notification au préfet En conséquence, Statuant à nouveau,, - débouter M. [P] de ses demandes, fins et prétentions, - fixer la créance provisionnelle de M. [P] comme suit : . 275,33 € au titre des loyers et charges échus impayés au 8 juin 2021 . 2 123,47 € au titre de l'indemnité d'occupation due du 9 juin 2021 au 31 décembre 2021, - accorder à M. [Z] des délais de paiement dans la limite de trois années pour le règlement de sa dette provisionnelle, - suspendre l'effet de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, - ordonner que la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise si les délais accordés sont entièrement respectés en vertu des dispositions de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 modifié, - débouter M. [P] de ses demandes formées en première instance tant au titre de l'article 700 du code de procédure civile que des dépens, - condamner M. [P] aux dépens de première instance et d'appel M. [Z], qui ne conteste pas l'existence d'impayés, les explique d'une part par ses difficultés d'insertion professionnelle et d'autre part par la carence du bailleur qui n'a pas remédié au dysfonctionnement de la chaudière pendant des mois. Il discute le montant de la provision sur deux points : les sommes versées au titre de l'APL ne ressortent pas dans le commandement et ses deux versements de 750 euros les 15 avril et 27 mai 2021 n'ont pas non plus été pris en compte. L'appelant sollicite des délais de paiement sur trois ans et la suspension de la clause résolutoire en raison de sa situation précaire. Suivant dernières conclusions du 29 août 2022 portant appel incident, M. [P] prie la cour, vu les articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de : - débouter M. [K] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance de référé du 7 février 2022, Y ajoutant, - condamner M. [K] [Z] à payer à M. [H] [P] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel. M. [P] expose, au soutien de sa demande de confirmation, que la dette locative s'élève à la somme de 13120 euros mois d'août 2022 inclus. Il s'oppose à l'octroi de délais à M. [Z] qui n'a quasiment jamais payé le loyer courant, n'a pas comparu en première instance et se maintient dans les lieux, en l'absence de perspectives de règlement. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le constat de la résiliation, les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire L'article 835 alinea 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire..." Le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit notamment pour défaut de paiement de tout ou partie d'un seul terme de loyer, des charges justifiées ou du dépôt de garantie. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bailleur a fait délivrer le 8 avril 2021 un commandement de payer la somme de 3080 euros au principal. Ce montant correspond aux loyers impayés de janvier à avril 2021, selon le relevé de compte locatif arrêté au 31 août 2022, et si M. [Z] a bien bénéficié de l'APL à cette période, il ressort de l'attestation de paiement produite que cette prestation n'a commencé à être versée directement au bailleur qu'à compter du mois de juin 2021, comme celui-ci l'indique dans son décompte : la somme de 3080 euros réclamée était donc bien due. Par ailleurs, la copie d'une photo de thermomètre envoyée par téléphone à un interlocuteur non identifié en janvier 2021 ne suffit pas à démontrer que la chaudière du logement a dysfonctionné, que cela a duré plus d'un jour et surtout que le bailleur en a été averti. Il sera donc retenu que le commandement de payer a été délivré de bonne foi et pour un montant exact. Or, au cours des deux mois qui ont suivi, un seul versement a été enregistré par le bailleur, celui de la somme de 750 euros le 10 avril 2021, et à supposer même que le second paiement de même montant allégué par le locataire soit réellement intervenu, il n'aurait pas suffi à apurer les causes légitimes du commandement. La clause résolutoire a donc joué et la décision doit être confirmée en ce qu'elle a constaté que les conditions de son acquisition étaient réunies à la date du 9 juin 2021, ordonné l'expulsion du locataire et mis à sa charge une provision sur l'indemnité d'occupation. M. [Z] formule cependant une demande de suspension de ses effets, sans toutefois l'accompagner de pièces justificatives. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.". En l'espèce, il ressort du décompte locatif figurant au dossier du bailleur que, depuis le commandement, le locataire n'a effectué aucun paiement en sus de l'APL versée au bailleur pendant 5 mois : le paiement des échéances courantes n'est pas assuré. Au demeurant, M. [Z], bénéficiaire du RSA depuis juin 2020 et percevant à ce titre 497,50 euros par mois, n'explique pas comment il pourrait faire face à un loyer mensuel de 770 euros, voire même de 464 euros si ses droits à APL étaient rétablis. Il paraît donc tout-à-fait impossible, alors qu'il ne peut faire aucun versement au titre de des loyers courants, qu'il soit en mesure d'apurer sa dette, fut-ce en 36 mois. Dans ces conditions, les délais de paiement sollicités ne sauraient lui être accordés, de sorte que les effets de la clause résolutoire ne peuvent être suspendus, la décision déférée étant confirmée de ce chef. Sur la provision L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. manifestement illicite. L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, c'est moyennant un loyer mensuel que M. [P] a consenti le bail à M. [Z] et le relevé du compte locataire arrêté au mois d'août 2022 fait apparaître une dette locative d'un montant de 13120 euros quittancement d'août 2022 inclus. Le bailleur ne conclut toutefois pas à la réformation de la décision sur le quantum de la provision allouée. L'appelant conteste pour sa part la somme retenue, arguant de versements de l'APL de janvier à mai 2021 et de deux paiements de 750 euros les 15 avril et 27 mai 2021. Cependant, il a été vu plus haut que l'allocation servie par la CAF à cette période a été versée à l'allocataire et non au bailleur, et s'il justifie bien de remises de deux fois 750 euros en espèces sur un compte, M. [Z] n'établit pas qu'il s'agit de celui du bailleur : la preuve des paiements allégués en avril et mai 2021 n'est donc pas rapportée. En conséquence, la décision sera confirmée également quant au montant de la provision allouée au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 31 décembre 2021. Sur les frais et dépens M. [Z] qui succombe également en appel sera condamné aux entiers dépens. L'équité commande d'allouer à M. [P] la somme supplémentaire de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Confirme l'ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant, Condamne M. [K] [Z] à verser à M. [H] [P] la somme supplémentaire de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [K] [Z] aux dépens de l'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER