Cour d'appel, 25 septembre 2023. 21/06410

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 1ère CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2023 N° RG 21/06410 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MNW7 [E] [D] c/ [W] [J] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/027395 du 20/01/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de BORDEAUX) S.A.R.L. FRANKLIN Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 06 octobre 2021 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 20/01671) suivant déclaration d'appel du 23 novembre 2021 APPELANTE : [E] [D] née le [Date naissance 4] 1937 à [Localité 9] (33) de nationalité Française demeurant [Adresse 6] Représentée par Maître Olivier COULEAU de la SELARL GUIGNARD & COULEAU, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉES : [W] [J] née le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 7] (33) de nationalité Française demeurant [Adresse 3] Représentée par Maître Benjamin MULLER, avocat au barreau de BORDEAUX S.A.R.L. FRANKLIN, dont le siège social est [Adresse 8] représentée par Monsieur [P] [F] en sa qualité de liquidateur de ladite société, domicilié [Adresse 5] Représentée par Maître Julia BODIN, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 12 juin 2023 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sylvie HERAS DE PEDRO, Conseillère, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : M. Roland POTEE Conseiller : Mme Sylvie HERAS DE PEDRO Conseiller : Mme Bérengère VALLEE Greffier lors des débats : Mme Séléna BONNET ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE Par acte du 28 juillet 2016, Mme [E] [D] représentée par son mandataire la SARL Franklin a donné à bail à Mme [W] [J] un appartement sis [Adresse 1] à [Localité 7]. Mme [J] a estimé avoir subi de nombreux désordres dans ce logement et elle en a alerté sa compagnie d'assurance qui a diligenté une expertise amiable le 18 novembre 2016. Considérant qu'aucune démarche amiable n'avait pu aboutir, elle a assigné la société Franklin le 2 novembre 2017 devant le tribunal d'instance de Bordeaux afin que soit ordonnée une mesure d'expertise judiciaire. Par ordonnance du 17 avril 2018, le tribunal d'instance de Bordeaux a ordonné une expertise. Par assignation des 7, 8 et 10 août 2018, le juge des référés a déclaré les opérations d'expertise opposables à Mme [D] et au cabinet Agimmo et a fait droit à la demande d'extension de la mission de l'expert consistant en l'examen de la surface habitable de l'appartement. Le 4 décembre 2019, la cour d'appel de Bordeaux a débouté la société Franklin de sa demande de mise hors de cause. Le rapport définitif de l'expert a été déposé le 30 août 2019. Par exploit d'huissier du 4 août 2020, Mme [J] a assigné Mme [D] et la société Franklin devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir notamment condamner Mme [D] et la société Franklin à diverses sommes : * 4 320 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, * 6 000 euros au titre de son préjudice de santé, * 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, * 10 170,76 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice lié à la surface d'habitation. Par jugement du 6 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a : - condamné solidairement Mme [D] et la société Franklin à payer à Mme [J] la somme de 2.300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, - débouté Mme [J] de sa demande au titre de son préjudice de santé, - débouté Mme [J] de sa demande au titre de son préjudice matériel, - condamné solidairement Mme [D] et la société Franklin à payer à Mme [J] la somme de 10 170, 76 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice lié à la surface d'habitation, - rejeté le surplus des demandes, - condamné solidairement Mme [D] et la société Franklin à payer à Mme [J] la somme de 850 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement Mme [D] et la société Franklin aux entiers dépens, - rappelé que la décision est de droit exécutoire. Mme [D] a relevé appel de ce jugement par déclaration du 23 novembre 2021. Par conclusions déposées le 14 avril 2023, Mme [D] demande à la cour de : - déclarer Mme [D] recevable et bien fondée dans ses demandes, Y faisant droit, - réformer partiellement le jugement entrepris, - fixer à 1 000 euros le préjudice de jouissance subi par Mme [J], - réduire de moitié la totalité des indemnités versées à Mme [J] compte tenu de son comportement fautif, - rejeter toutes autres demandes plus amples ou contraires, - dire que la société Franklin prise en la personne de son liquidateur, M. [P] [F], relèvera indemne Mme [D] de la totalité de ses condamnations, - dire n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens tant en première instance qu'en cause d'appel. Par conclusions déposées le 26 mai 2023, Mme [J], formant appel incident, demande à la cour de : - juger que Mme [D] est responsable des désordres affectant le logement pris à bail d'habitation par Mme [J], - juger que Mme [D] et la société Franklin devront réparer le préjudice subi par Mme [J], - confirmer le jugement du 6 octobre 2021 en ce qu'il condamne solidairement Mme [D] et la société Franklin à verser à Mme [J] la somme de 10 170, 76 euros au titre de son préjudice lié à la surface d'habitation, - confirmer le jugement du 6 octobre 2021 en ce qu'il condamne solidairement Mme [D] et la société Franklin à réparer le préjudice de jouissance de Mme [J], mais infirmer le jugement en ce qu'il limite le montant des dommages et intérêts à la somme de 2 300 euros, - infirmer le jugement en ce qu'il déboute Mme [J] de sa demande au titre du préjudice de santé et au titre de son préjudice matériel, En conséquence, - condamner de façon solidaire Mme [D] et la société Franklin à payer à Mme [J] la somme de 4 320 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, - condamner de façon solidaire Mme [D] et la société Franklin à payer à Mme [J] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de santé, - condamner de façon solidaire Mme [D] et la société Franklin à payer à Mme [J] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel, - condamner de façon solidaire Mme [D] et la société Franklin à payer à Mme [J] la somme de 10 170, 76 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la surface d'habitation et au nombre de pièces principales, - condamner de façon solidaire Mme [D] et la société Franklin à payer à Mme [J] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Par conclusions déposées le 25 mai 2023, la liquidation judiciaire de la société Franklin représentée par son liquidateur M. [F], demande à la cour de : - déclarer la société Franklin représentée par son liquidateur M. [F], recevable et bien fondée en ses demandes, - débouter Mme [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, - débouter Mme [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, A titre principal et d'appel incident, - constater qu'aucune faute n'est imputable à la société Franklin, En conséquence, - réformer le jugement dont appel en ce qu'il a : *condamné solidairement Mme [D] et la société Franklin à payer à Mme [J] la somme de 2.300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, *condamné solidairement Mme [D] et la société Franklin à payer à Mme [J] la somme de 10 170,76 euros à titre de dommages et intérêts au titre de son préjudice lié à la surface d'habitation, *rejeté le surplus des demandes, *condamné solidairement Mme [D] et la société Franklin à payer à Mme [J] la somme de 850 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, *condamné solidairement Mme [D] et la société Franklin aux entiers dépens, Statuant à nouveau, - prononcer la mise hors de cause de la société Franklin, représentée par son liquidateur M. [F], A titre subsidiaire, si par impossible la cour devait estimer que la responsabilité de la société Franklin est engagée, - juger que l'attitude de Mme [J] est constitutive d'une faute ayant concouru à l'apparition et/ou à l'aggravation de ses préjudices, - juger en conséquence que le droit à indemnisation de Mme [J] se trouve réduit de 50% compte tenu de son attitude fautive, - juger que la responsabilité de Mme [D], ès qualité de propriétaire bailleresse du logement sis [Adresse 1] à [Localité 7] est engagée, En toute hypothèse, - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : * débouté Mme [J] de sa demande de versement de dommages et intérêts au titre de son préjudice de santé, * débouté Mme [J] de sa demande de versement de dommages et intérêts au titre de son préjudice matériel, - réformer le jugement dont appel en ce qu'il a : * condamné solidairement Mme [D] et la société Franklin à payer à Mme [J] la somme de 2.300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, Statuant à nouveau, - fixer à la somme de 1 000 euros le préjudice de jouissance subi par Mme [J], - condamner in solidum Mme [D] et Mme [J] à verser à la société Franklin, représentée par son liquidateur, M. [F] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum Mme [D] et Mme [J] aux entiers dépens. L'affaire a été envoyée à l'audience rapporteur du 12 juin 2023. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 30 mai 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande au titre de la surface habitable Selon l'article 3-4° de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail précise la surface habitable de la chose louée. L'article R111-2 alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation stipule que pour le calcul de la surface habitable, il n'est pas tenu compte des parties des locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètres. Mme [E] [D] fait valoir que Mlle [J] ayant formé cette demande plus de 6 mois après la prise d'effet du bail, la diminution de loyer n'aurait pu prendre effet qu'à compter du 4 août 2020, date de son assignation et qu'elle a quitté les lieux le 1er avril 2019 de sorte qu'elle ne peut solliciter aucune somme à ce titre, qu'en tout état de cause, son préjudice est inexistant puisqu'elle a pu jouir de toutes les pièces, que ce préjudice se confond avec le préjudice de jouissance, qu'enfin la demande d'une somme de plus de 10000 euros pour une erreur de plume est injustifiée. Mlle [W] [J] réplique que le bail indique une superficie habitable de 50 m2 alors qu'elle n'est que de 19,44 mètres carrés, que sa demande est indemnitaire et non en diminution de loyers et qu'elle a été victime d'un dol de sorte qu'elle n'est pas forclose pour agir. La liquidation judiciaire de la Sarl Franklin réplique pour sa part que Mlle [W] [J] est forclose pour ne pas avoir agi moins de 6 mois après la date d'effet du bail conformément à l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, qu'elle n'a commis aucune faute alors qu'il ne s'agit que d'une simple erreur de plume, et qu'en tout état de cause, elle n'a pas subi de préjudice puisqu'elle a occupé les chambres mansardées et qu'elle avait une parfaite connaissance des lieux. C'est à bon droit que le premier juge a analysé la demande de Mlle [W] [J] en une demande en dommages et intérêts et non en diminution de loyers. La demande est soumise à la prescription quinquennale de droit commun, le point de départ étant le 26 juillet 2016, date d'effet du bail, lorsque Mlle [W] [J] a été en mesure de se rendre compte de la superficie de l'appartement, avec une interruption du délai par l'assignation de la Sarl Franklin le 4 août 2020, soit moins de 5 ans après, de sorte que l'action n'est pas forclose. Il ressort de l'expertise judiciaire que la surface habitable de l'appartement est de 19,44 mètres carrés, au motif que les deux chambres ont une hauteur de plafond inférieure à 1,80 mètres ce qui exclut de les prendre en compte dans le calcul de la superficie, ce qui n'est d'ailleurs pas contesté. C'est par une analyse pertinente des pièces qui lui étaient soumises que le premier juge a estimé le préjudice subi par Mlle [W] [J] de ce chef à la somme de 10170,56 euros correspondant à la différence de superficie sur la base d'un loyer de 520 euros depuis son entrée dans les lieux jusqu'à son départ. La Sarl Franklin, professionnelle de l'immobilier, a commis une faute délictuelle à l'égard de Mlle [J] en lui louant un appartement annoncé faussement comme ayant une superficie utile de 50 M2. Le jugement déféré qui a condamné solidairement la bailleresse et l'agence immobilière à payer cette somme à Mlle [J] sera confirmé. Sur la demande au titre du préjudice de jouissance En application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est notamment obligé de : -délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation, -d'assurer au locataire une jouissance paisible du logement. Mme [E] [D] fait valoir que si le préjudice de jouissance invoqué par Mlle [W] [J] ne fait pas de doute, il a été surévalué, qu'elle n'est pas responsable des travaux votés par la copropriété qui n'ont pas donné satisfaction, que le seul préjudice résulte de la présence d'une bâche occultant le jour dans les seules chambres pendant quelques semaines, que Mlle [W] [J] a choisi de rester dans les lieux pendant 3 ans et enfin qu'elle est à moitié responsable de son dommage en raison de l'obstruction faite à l'entrée des artisans dans son logement. Mlle [W] [J] réplique que l'ampleur des désordres et de son préjudice ressort du rapport d'expertise, qu'elle n'a pas fait obstacle à des travaux de remise en état et que la demande de partage de responsabilité est nouvelle et par conséquent irrecevable, qu'il y a lieu de distinguer deux périodes, soit un préjudice de 180 euros par mois entre août 2016 et septembre 2017 et de 100 euros par mois entre octobre 2017 et mars 2019 pour un total de 4320 euros et que Mme [E] [D] ne peut se défausser sur le syndic. La liquidation judiciaire de la Sarl Franklin soutient pour l'essentiel que son mandat ne comprenait pas la réalisation de travaux de réfection et qu'en tout état de cause, elle n'a commis aucune faute. Subsidiairement, elle soutient que Mlle [W] [J] a concouru à son dommage en refusant d'ouvrir sa porte et que son préjudice est en tout état de cause inexistant. Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'humidité dans le logement était prégnante dans toutes les pièces, en raison tant d'infiltrations en toiture que de l'absence de Vmc, entraînant le décollement des peintures des murs et plafonds, la présence de champignons cryptogames, la présence d'une bâche pendant plusieurs semaines occultant le jour dans les chambres. Ces désordres ont entraîné pour la locataire tant au vu des constatations de l'expert que des attestations [K], [A], [T], [C], [B], [Y] et [R], la nécessité d'éponger les flaques d'eau, de protéger ses affaires, de faire de nombreuses lessives à la laverie en raison du linge souillé et d'avoir dû se faire parfois héberger par des amis en raison de l'état de son logement. Mlle [W] [J] qui a subi ces importants désordres pendant deux ans et demi, de septembre 2016 à son départ fin mars 2019, se verra indemnisée de son préjudice de jouissance par l'allocation de la somme de 4000 euros. Mme [E] [D] ne saurait s'exonérer de sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de sa locataire et devra éventuellement se retourner vers le syndic. La demande de partage de responsabilité, si elle est nouvelle en appel, est recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile, car formée pour faire écarter les prétentions adverses. Il ne saurait être déduit du courrier adressé par la Sarl Franklin à Mlle [W] [J] le 12 novembre 2018 lui reprochant son absence à une réunion avec l'expert d'assurance que cette dernière a fait obstruction à la remise en état de son logement. Le contrat ayant été conclu entre Mme [E] [D] et Mlle [W] [J], et en l'absence de faute avérée de l'agence immobilière, dont le mandat était limité à la stricte gestion locative, seule Mme [E] [D] sera condamnée à lui verser la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Le jugement déféré qui a condamné solidairement Mme [E] [D] et la Sarl Franklin à la somme de 2300 euros à titre de dommages et intérêts sera réformée. Sur le préjudice matériel Il ressort tant des constatations de l'expert que des attestations produites que Mlle [W] [J] a perdu des vêtements, des dessins étant précisé qu'elle est étudiante aux beaux-arts et sa literie en raison de dégradations par les infiltrations d'eau. Ce préjudice matériel sera réparé par l'allocation de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement déféré qui a débouté Mlle [W] [J] de sa demande au titre d'un préjudice matériel sera réformé. Sur le préjudice de santé Mlle [W] [J] justifie par la production de certificats médicaux du Dr [M], médecin généraliste et du Dr [N], psychiatre psychanalyste, qu'elle a souffert de pneumopathies récidivantes traités par antibiotiques et d'un état anxio-dépressif du fait qu'elle vivait dans un appartement subissant des infiltrations d'eau et qu'elle a perdu des productions artistiques. Il est donc démontré un préjudice de santé qui sera réparé par l'allocation de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement déféré qui a débouté Mlle [W] [J] de sa demande à ce titre sera réformé. Sur la demande de Mme [E] [D] de se voir relevée indemne par la Sarl Franklin La Sarl Franklin produit le mandat de gestion donné par Mme [E] [D] en 1997 lequel est limité à la location et la perception de loyers. Dès lors, seule la responsabilité contractuelle liée à la mention d'une surface habitable de 50 m2 alors qu'elle n'était que de 19,44 m2, peut être retenue à l'encontre de la Sarl Franklin, professionnelle de l'immobilier qui n'était pas sans ignorer l'importance d'une telle mention. Elle devra en conséquence relever indemne Mme [E] [D] de la condamnation mise à son encontre au profit de Mlle [W] [J] à hauteur de la somme de 10170,76 euros, dans la limite des sommes versées à Mlle [J]. Il sera ajouté au jugement déféré sur ce point. Sur les autres demandes En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Mme [E] [D] et la liquidation judiciaire de la Sarl Franklin seront condamnées in solidum aux dépens. En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Mme [E] [D] et la liquidation judiciaire de la Sarl Franklin seront condamnées in solidum à payer à Mlle [J] la somme de 1500 euros sur ce fondement. Aucun motif ne justifie de condamner la liquidation judiciaire de la Sarl Franklin à payer une somme à Mme [D] sur ce fondement. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné solidairement Mme [E] [D] avec la Sarl Franklin à payer à Mlle [W] [J] la somme de 2300 euros au titre de son préjudice de jouissance et a débouté Mlle [W] [J] de ses demandes au titre de ses préjudices matériel et de santé, Statuant à nouveau dans cette limite, Condamne Mme [E] [D] à payer à Mlle [W] [J] les sommes de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, de 500 euros en réparation de son préjudice matériel et de 1000 euros en réparation de son préjudice de santé, Condamne la liquidation judiciaire de la Sarl Franklin représentée par M. [F] à relever indemne Mme [E] [D] de sa condamnation à payer à Mlle [W] [J] la somme de 10170,76 euros au titre du préjudice subi au titre de la surface habitable du logement dans la limite des sommes réglées à Mlle [W] [J], Y ajoutant, Condamne in solidum Mme [E] [D] et la liquidation judiciaire de la Sarl Franklin représentée par M. [F] à payer à Mlle [W] [J] la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute Mme [E] [D] de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile à l'encontre de la liquidation judiciaire de la Sarl Franklin représentée par M. [F], Condamne in solidum Mme [E] [D] et la liquidation judiciaire de la Sarl Franklin représentée par M. [F] aux entiers dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Bérengère VALLEE, conseiller, en remplacement de Monsieur Roland POTEE, président, légitimement empêché, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,