Tribunal judiciaire, 14 août 2024. 24/05268

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT DENIS [Adresse 3] [Localité 10] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 12] REFERENCES : N° RG 24/05268 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZOCA Minute : 24/00879 Monsieur [O] [V] Représentant : Me Jean-baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0368 C/ Madame [H] [W] Monsieur [B] [W] Monsieur [C] [I] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me ABADIE Jean-Baptiste Copie délivrée à : Mme [W] [H] Mr [W] [B] Mr [I] [C] Le JUGEMENT DU 14 Août 2024 Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Août 2024; par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; Après débats à l'audience publique du 24 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ; ENTRE DEMANDEUR : Monsieur [O] [V] [Adresse 6] [Localité 9] né le 05 Août 1944 à [Localité 13] (53) de nationalité Française représenté par Me Jean-baptiste ABADIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0368 D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [H] [W] [Adresse 7] [Localité 10] non comparante Monsieur [B] [W] [Adresse 4] [Localité 11] non comparant Monsieur [C] [I] [Adresse 5] [Localité 8] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 1er juin 2021, Monsieur [O] [V] a donné à bail à Madame [H] [W] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 7] moyennant un loyer mensuel de 1 405 euros outre une provision pour charges de 20 euros par mois. Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 1er juin 2021. Par acte sous seing privé séparé du même jour, Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] se sont portés caution solidaire de la locataire au titre des obligations résultant du contrat précité, pour un maximum de 50 000 euros au titre des impayés de loyers et de charges et des réparations locatives, notamment. Madame [H] [W] a quitté les lieux en cours d’exécution du bail. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 17 janvier 2023, un commissaire de justice a convoqué la locataire sortante pour un état des lieux de sortie le 26 janvier 2023. Un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie a donc été établi le 26 janvier 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024, Monsieur [O] [V] a fait assigner Madame [H] [W], Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de : - condamner solidairement Madame [H] [W], Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] à lui payer : - la somme de 18 996,14 euros arrêtée au 26 février 2023 avec intérêts légaux à compter du présent jugement, - la somme de 3 131 euros au titre des dégradations locatives, montant du dépôt de garantie déduit - la somme de 158,94 euros au titre de la prise en charge de la moitié du coût du procès-verbal de commissaire de justice, - condamner in solidum Madame [H] [W], Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] à lui payer : - la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, - les dépens. A l’audience du 24 juin 2024, Monsieur [O] [V], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Madame [H] [W], Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I], bien que régulièrement assignés par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Il sera statué par décision réputée contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé aux termes de l’assignation de Monsieur [O] [V] pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. L'affaire a été mise en délibéré au 14 août 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les arriérés de loyers et de charges L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat. En l'espèce, le bailleur produit un décompte établissant que Madame [H] [W] reste lui devoir la somme de 17 862 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à l’échéance de janvier 2023 au prorata des jours effectifs d’occupation soit 26 jours. S’il estime que la locataire sortante est redevable d’un mois de préavis soit jusqu’au 26 février 2023, soit d’une somme supplémentaire de 1 134,14 euros, il ne justifie aucunement que le point de départ du préavis serait le 26 janvier 2023, faute de produire des pièces afférentes à un congé délivré à cette date alors que l’état des lieux de sortie a été justement établi le 26 janvier 2023. En conséquence, Madame [H] [W] sera condamnée à verser à Monsieur [O] [V] la somme de 17 862 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à janvier 2023. Sur la condamnation solidaire des cautions L’article 2288 du code civil, dans sa version antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 15 septembre 2021, dispose que celui qui se rend caution d’une obligation, se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. L’article 2290 du même code dispose que le cautionnement ne peut excéder ce qui est dû par le débiteur, ni être contracté sous des conditions plus onéreuses. Il peut être contracté pour une partie de la dette seulement, et sous des conditions moins onéreuses. Le cautionnement qui excède la dette, ou qui est contracté sous des conditions plus onéreuses, n'est point nul : il est seulement réductible à la mesure de l'obligation principale. Enfin l’article 2292 dispose que le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté. En l’espèce par actes sous seing privés séparés des 1er juin 2021, Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] se sont portés caution solidaire des engagements financiers de Madame [H] [W] pour un montant maximum de 50 000 euros au titre des loyers et charges et réparations locatives, notamment. Ils ont par ailleurs signé le contrat de bail conclu avec la locataire. En conséquence, Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] seront solidairement condamnés avec Madame [H] [W] du paiement de la somme de 17 862 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2023. Sur les dégradations locatives et le défaut d'entretien du preneur En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c'est au bailleur de rapporter la preuve de l'existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement. En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée amiable établi contradictoirement le 1er juin 2023 que le logement a été pris en bon état d’entretien et de réparation, aucune mention de réserve ou de dégradation n’ayant été portée sur le constat signé des parties au contrat de bail. Il résulte de la comparaison entre ledit état des lieux et le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 26 janvier 2023, les dégradations suivantes : - séjour : sol encrassé, papier peint sale encrassé et déchiré, plinthes écaillées et encrassées, peinture au plafond et sur les murs encrassée, trous de cheville non rebouchés, robinet de radiateur manquant, prises électriques arrachées, carreaux de carrelage cassés, point lumineux non fonctionnel, - cuisine : carrelage encrassé et peinture écaillée et encrassée, mobilier de cuisine cassé et hors d’usage, équipement électroménager cassé hors d’usage, ouverture dans le mur sur la cour intérieure, prise électrique arrachée, - chambre sur rue : parquet griffé et encrassé, peinture des murs et plafond encrassée, prises électriques arrachées, robinet de radiateur cassé, fenêtre sur rue encrassée, - salle de bain : carrelage mural sale et entartré, carrelage au sol encrassé, peinture et au mur et au plafond écaillée et encrassée, lavabo et meuble sous vasque cassé et hors d’usage, baignoire encrassée et entartrée, bouchon de vidage de la baignoire manquant, toilettes encrassées, - chambre sur cour intérieur : vitrage cassé, peinture sale, vitrage de la porte de la cuisine cassée, - cour intérieure : encombrée de détritus, - sous-sol / cave : présence de détritus, escalier endommagé, porte hors d’usage imbibée d’eau sale, chauffe eau hors d’usage avec fuite d’eau, parquet flottant hors d’usage, parement de mur arraché, auréoles et traces d’humidité, cloison perforée, porte perforée, peinture sale et encrassée. Sur ces constatations objectives agrémentées de photos, faisant état de trous, carreaux et mobiliers cassés, peintures, papier peint et carrelage détériorés, lieux encombrés, porte détériorée, il est établi que la locataire sortante a manqué à son obligation d’entretien des lieux, alors que l’occupation n’a duré que deux ans, ce qui outrepasse l’usure naturelle du temps. Par ailleurs, les équipements cassés dans la cuisine outrepasse l’usage normal des lieux. L’état d’encrassement des lieux caractérise par ailleurs un manquement à l’obligation de restituer les lieux en bon état. Sur les sommes réclamées à ce titre, le demandeur produit une facture de l’entreprise Fridja d’un montant de 4 401 euros du 10 mars 2023 portant sur les réparations relatives aux constatations du commissaire de justice à savoir le nettoyage et le débarrassage de la cave (125 euros), la démolition et l’évacuation des gravats (260 euros), la réparation de l’escalier de la cave (90 euros), la fourniture et la pose de porte en bois (246 euros), la fourniture et la pose d’une plaque de cuisson, d’un four et d’une hotte de cuisine (675 euros), la réparation de la porte de la cuisine pour 75 euros, la fourniture et la pose de deux glaces pour fenêtres (146 euros), la fourniture et la pose de prises de courant (115 euros), la réparation d’une fenêtre (89 euros), d’une grille d’aération (55 euros), la peinture générale sur les murs pour 2 150 euros et la fourniture et la pose d’un meuble de salle de bain (285 euros). Aucun des travaux portés sur la facture n’outrepasse le périmètre des dégradations précités. En conséquence de ces éléments, Madame [H] [W] sera condamnée à verser à Monsieur [O] [V] la somme de 2 996 euros au titre des dégradations locatives (4 401 - 1 405 euros au titre du dépôt de garantie). Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] en tant que caution solidaire seront condamnés solidairement au paiement de cette somme. Sur la demande au titre des frais de procès-verbal de constat En application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. En l’espèce Monsieur [O] [V] justifie de l’établissement régulier d’un procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice, après convocation de la locataire sortante par lettre recommandée avec accusé de réception, pour un coût de 317,88 euros. Conformément aux dispositions précitées, Madame [H] [W] sera condamnée à rembourser la moitié du coût du procès-verbal soit la somme de 158,94 euros. Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] en qualité de caution solidaire, seront condamnés solidairement au paiement de cette somme. Sur les mesures accessoires Madame [H] [W], Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens. Il est inéquitable de laisser à Monsieur [O] [V] la charge de ses frais irrépétibles. Madame [H] [W], Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe Condamne solidairement Madame [H] [W], Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 17 862 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 26 janvier 2023, avec intérêts légaux à compter de la présente décision ; Condamne solidairement Madame [H] [W], Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 2 996 euros au titre des réparations locatives (dépot de garantie déduit), avec intérêts légaux à compter de la présente décision ; Condamne solidairement Madame [H] [W], Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 158,94 euros au titre des frais d’établissement du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie ; Condamne in solidum Madame [H] [W], Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] à payer à Monsieur [O] [V] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Madame [H] [W], Monsieur [B] [W] et Madame [C] [I] aux dépens ; Rappelle que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection