Tribunal judiciaire, 11 décembre 2024. 23/02849

Copie ❑ exécutoire ❑ certifiée conforme délivrée le à Me Marie-christine BLEINC COHADE la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe DE NIMES **** Le 11 Décembre 2024 1ère Chambre Civile N° RG 23/02849 - N° Portalis DBX2-W-B7H-J6E7 Minute n° JG24/ JUGEMENT Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : Mme [E] [P] [X] épouse [Y] née le 25 Octobre 1966 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Christiane DEBONO-CHAZAL, avocat du barreau de Lyon, avocat plaidant et Me Marie-christine BLEINC COHADE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant M. [L] [Y] né le 30 Juillet 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Christiane DEBONO-CHAZAL, avocat du barreau de Lyon, avocat plaidant et Me Marie-christine BLEINC COHADE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant à : S.A.R.L. CITYA PERI La SARL CITYA PERI, Société à responsabilité limitée, au capital de 41456.00 euros, ayant son siège social sis [Adresse 1], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nîmes, sous le numéro 680.200.516, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, avocats au barreau d’AVIGNON, avocats plaidant Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 15 Octobre 2024 devant Antoine GIUNTINI, Vice-président, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu'il en a été délibéré. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [P] [Y] née [X] étaient propriétaires d'un appartement sis [Adresse 4], acquis par l'intermédiaire d'un courtier pour défiscalisation. lls ont confié la gestion de cet appartement à la Régie CITYA PERI en souscrivant à la garantie loyers impayés proposée par la régie. Par l'intermédiaire de la régie, ils ont ainsi consenti un bail d'habitation par acte sous seing privé en date du 11 mai 2017 au bénéfice de Madame [K] [R] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 455 €, provision sur charges comprises. Les loyers n'ont pas été réglés régulièrement mais la Régie CITYA PERI n’a pas respecté le contrat de garantie loyers impayés souscrits. Les consorts [Y] ont engagé un avocat aux fins de procédure d’expulsion, soldée par une ordonnance du juge des référé du Tribunal Judiciaire de Nîmes du 19 octobre 2020 ordonnant notamment l’expulsion de la locataire, Madame [K]. Le 10 décembre 2020, ladite ordonnance et un commandement de quitter les lieux ont été signifiés par voie d'Huissier. ll n'a pas été interjeté appel de la décision. La locataire a finalement pu être expulsée de l'appartement. L’appartement a été récupéré dans un état nécessitant des travaux de remise en état, réglés par la Régie CITYA PERI à hauteur de 3.248,39 euros. Dans le cadre d’échanges « pré-contentieux », la Régie CITYA PERI a proposé aux époux [Y] le règlement de l’ensemble des loyers impayés pour un total de 7.389 euros, mais a refusé toute indemnisation au titre du préjudice qu’attendaient les requérants. Par acte de Commissaire de justice du 19 mai 2023, Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [P] [Y] née [X] ont assigné la Régie CITYA PERI devant le Tribunal Judiciaire afin d’obtenir, outre sa condamnation à leur payer 7.389 euros en remboursement des loyers restés dus par la locataire, le versement de 450 euros en remboursement des frais de relance au titre des frais de co-propriété, 8.000 euros de dommages et intérêts et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. * * * Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 24 septembre 2024, Monsieur [L] [Y] et Madame [E] [P] [Y] née [X] demandent au Tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1113, 1231-1 et 1231-6 du code civil de : DIRE et JUGER que le contrat de garantie des loyers a été rompu abusivement par la REGIE CITYA, DIRE et JUGER que la REGIE CITYA a commis une faute, CONDAMNER la SARL CITYA PERI au versement à leur profit d'une somme de 7 389 euros en remboursement des loyers restés dus par la locataire, outre intérêts légaux à compter de la saisine du tribunal de céans, CONDAMNER la SARL CITYA PERI au versement à leur profit d'une somme de 450 euros en remboursement des frais de relance au titre des frais de copropriété,CONDAMNER la SARL CITYA PERI au versement à leur profit d'une somme de 8 000 € à titre de dommages et intérêts pour exécution déloyale du contrat de gestion,CONDAMNER les mêmes au versement à leur profit d'une somme d'un montant de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER les mêmes aux entiers dépens de l'instance, ORDONNER l'exécution provisoire de l'entier jugement à intervenir. A l’appui de leur demande ils mettent en avant que la SARL CITYA PERI a rompu unilatéralement le contrat de garantie des loyers impayés en s’apercevant qu’elle avait consenti bail à un locataire qui ne correspondait pas aux conditions du contrat. Ils font état d’un comportement désinvolte de la SARL CITYA PERI à leur encontre malgré sa faute contractuelle. Ils listent leurs préjudices consistant en la rupture abusive du contrat, la perte des loyers et retards dans le règlement des loyers, les frais de procédure / avocat, le retard dans la reprise du bien en vue de la vente, la mauvaise foi caractérisée, l’abus de droit et un préjudice moral. * * * Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 23 octobre 2023, la SARL CITYA PERI demande au tribunal, de : Lui donner acte qu'elle avait proposé amiablement la prise en charge des loyers impayés et le règlement aux époux [Y] de la somme de 7.389 €, bien avant la présente procédure, et ce par mail des 21 décembre 2022 et 12 janvier 2023. Déclarer cette offre satisfactoire et condamner en tant que de besoin la société CITYA PERI à payer aux époux [Y] cette somme de 7.389 €. Débouter les époux [Y] de l'ensemble de leurs autres demandes, moyens, fins et conclusions. Reconventionnellement, Condamner solidairement Madame [E] [P] [X] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] à lui payer une somme de 1 € symbolique à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Condamner solidairement Madame [E] [P] [X] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] à lui payer une somme de 1.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de Procédure Civile. Condamner solidairement Madame [E] [P] [X] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] aux entiers dépens. La SARL CITYA PERI reconnaît avoir commis une « erreur » ou une « faute » ayant empêché la mise en place de la garantie des loyers impayés. Elle rappelle avoir remboursé l’intégralité des cotisations d’assurance payées inutilement par les époux [Y], ainsi que la remise en état de l’appartement. Elle estime que sa proposition de remboursement des loyers impayés pour 7.389 euros est suffisante. Elle pointe l’absence de justification des 450 euros de frais de relance de la copropriété demandés par les requérants. Elle estime totalement injustifiée la demande au titre d’un prétendu préjudice moral et abusive celle concernant les frais irrépétibles. Elle souligne que sa proposition de remboursement des loyers suffisait donc et que la procédure initiée est abusive. * * * Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures. * * * La clôture est intervenue le 1er octobre 2024 par ordonnance du juge de la mise en l’état en date du 6 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de juge unique du 15 octobre 2024 pour être plaidée. La décision a été mise en délibérée au 11 décembre 2024. * * * MOTIFS DE LA DECISION À titre liminaire, il est rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater », « déclarer », « juger » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile, mais des moyens invoqués par les parties. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES Sur la demande de dommages et intérêts en responsabilité contractuelle Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » L’article 113 du même code rappelle que « le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur ». L’article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». En l’espèce, l’inexécution du contrat “garantie loyers impayés” est reconnue par la SARL CITYA PERI, qui conteste seulement certains postes de préjudices avancés par les époux [Y]. Les 7.389 euros au titre des loyers impayés, sollicités par les requérants, ne sont pas discutés par la défenderesse et il sera fait droit à ce chef de demande. La SARL CITYA PERI conteste par ailleurs la justification par les requérants des 450 euros de frais de rappel de charges. Il ne ressort effectivement pas des pièces produites par les demandeurs qu’ils aient acquitté une telle somme pour ces motifs, étant souligné qu’une somme différente de 480 euros est seulement évoquée à ce titre dans le mail de Me DEBONO-CHAZAL du 1er février 2022 à [Z] [W]. Ce chef de demande sera donc rejeté. S’agissant des 8.000 euros sollicités à titre de dommages et intérêts, il convient déjà de relever que l’Assurance Garanties Locatives souscrite par les époux [Y] couvrait, outre les « Loyers Impayés » et les « Détériorations Immobilières », la « Protection Juridique ». Il ressort également en fin de contrat, une clause stipulant un service « qualité métier » « crée avec mission de recevoir les réclamations et d’y donner suite en procédant à une instruction des dossiers afin de rechercher, dans un esprit de conciliation, une solution amiable ». Force est de constater que cet engagement “qualité métier” n’a pas été suivi d’effet au regard du nombre de relances, tant pour l’éviction de la locataire défaillante que pour la remise en état de l’appartement, effectuées par l’avocat que les époux [Y] ont dû engager pour pallier l’inexécution contractuelle de la SARL CITYA PERI. C’est d’ailleurs à tort, au regard de l’étendue de la garantie souscrite, et de son inexécution par la débitrice, que la responsable administratif et financière – [Localité 3] de la SARL CITYA PERI a refusé de prendre en charge les factures de Maître [B] par mail du 12 janvier 2023. Il sera enfin rappelé que la souscription d’une garantie « Loyers Impayés », « Détériorations Immobilières » et « Protection Juridique » avec « qualité métier » répond, outre l’assurance financière, à un objectif de tranquillité d’esprit pour le créancier largement bafoué ici au regard des tracas judiciaires essuyés par les époux [Y], et consécutifs à l’inexécution de ses obligations par la SARL CITYA PERI depuis 2017. En conséquence, le préjudice moral des requérants sera justement apprécié à la somme de 3.000 euros. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». L’exercice d’une action en justice constitue un droit qui n’a pas de caractère absolu, mais qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol. Le demandeur à ce titre doit en outre démontrer un préjudice distinct des frais irrépétibles engagés. En l’espèce, la SARL CITYA PERI, qui de surcroît succombe à l’instance, ne démontre pas que l’action des époux [Y] ait été animée d’une quelconque mauvaise foi ou intention de nuire. Elle n’établit pas davantage de préjudice distinct de celui des frais irrépétibles engagés pour cette procédure, indemnisables sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile exclusivement. Elle sera, par voie de conséquence, déboutée de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ». En outre, il est constant que la créance d'une somme d'argent dont le principe et le montant résultent de la loi ou du contrat et non de l'appréciation du juge porte intérêt dès la sommation de payer. Il sera donc fait droit à la demande des époux [Y] de faire courir les intérêts au taux légal à compter du jour de l’acte introductif d’instance, soit le 19 mai 2023. Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. La SARL CITYA PERI qui succombe à l’instance en supportera les dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations L’équité commande en l’espèce de condamner la SARL CITYA PERI à payer aux consorts [Y] au titre des frais irrépétibles la somme de 3.000 €. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire, CONDAMNE la SARL CITYA PERI à payer à Madame [E] [P] [X] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] la somme de 7 389 euros en remboursement des loyers restés dus par la locataire, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2023, DEBOUTE Madame [E] [P] [X] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] de leur demande de condamnation de la SARL CITYA PERI au versement à leur profit d'une somme de 450 euros en remboursement des frais de relance au titre des frais de copropriété, CONDAMNE la SARL CITYA PERI à payer à Madame [E] [P] [X] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice moral CONDAMNE la SARL CITYA PERI à payer à Madame [E] [P] [X] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SARL CITYA PERI de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Madame [E] [P] [X] épouse [Y] et Monsieur [L] [Y] pour procédure abusive, DEBOUTE la SARL CITYA PERI de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SARL CITYA PERI aux entiers dépens de l'instance, RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. Le présent jugement a été signé par Antoine GIUNTINI, Vice-président et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition. Le Greffier, Le Président,