Cour d'appel, 22 décembre 2023. 22/06296

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 22 DÉCEMBRE 2023 (n° , 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/06296 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFRG3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Février 2022 - Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 19/08190 APPELANTE S.A.S. ALMA NOTAIRES immatriculée au RCS de Paris sous le numéro RG 784 307 316, agissant poursuites et diligences prise en la personne de son représentant légal domiciliè en cette qualitè audit siège, [Adresse 1] [Localité 4] Représentée et assistée de Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 substituée par Me Elodie CAZENAVE, avocat au barreau de PARIS INTIMÉE Madame [V] [F] née le 02 septembre 1968 à [Localité 6] (Inde) [Adresse 3] [Localité 5] Représentée er assistée de Me Benjamin ROCHE de l'AARPI VADIS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque :C988 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 octobre 2023 , en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame. Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre , chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre Nathalie BRET, conseillère Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour initialement prévue le 17 novembre 2023 prorogée au 15 décembre 2023 puis au 22 décembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Marie-Ange SENTUCQ , présidente de chambre et par Marylène BOGAERS, greffier, présent lors de la mise à disposition. FAITS ET PROCÉDURE Par acte notarié du 16 novcmbre 2017 établi par Maître [U] [I], Madame [G] [M] veuve [Y], Madame [X] [Y] et Madame [E] [Y] ont consenti à Madame [V] [F], une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 5], moycnnant lc prix de 370.000 euros, la promesse expirant le 16 février 2018. Etaient stipulées à l'acte : - une indemnité d'immobilisation de 37.000 euros partiellement réglée le jour de la signature de la promesse à hauteur de la somme de 5.000 euros. - une condition suspensive liée à l'obtention, par le bénéficiaire, d'un ou plusieurs prêts d'un montant maximuun de 286.000 euros, d'une durée de 25 ans maximum et d'un taux d'intérêts maximum de 2 % l'an (hors assurance), au plus tard le 16 janvier 2018. A l'expiration de la promesse, la vente n'a pas été réalisée. Par acte d'huissier de justice du 23 juillet 2019, et après vaine mise en demeure, Madame [G] [M], Madame [X] [Y] et Madame [E] [Y] ont fait assigner Madame [V] [F] devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages et intérêts. Par acte d'huissier de justice du 18 mai 2020, Madame [V] [F] a fait assigner en intervention forcée la SAS Alma Notaires devant le tribunal judiciaire de Bobigny. Ces deux procédures ont été jointes par le juge de la mise en état le 8 octobre 2020. Par jugement réputé contradictoire du 7 février 2022, la SAS Alma Notaires étant non représentée, le tribunal judiciaire de Bobigny a ainsi statué : 'CONDAMNE Madame [V] [F] à payer à Madame [G] [M], Madame [X] [Y] et Madame [E] [Y] la somme dc 32.000 curos au titre de l'indcmnité d'immobilisation, REJETTE la demande en paiement de dommages et intérêts présentée par Madame [G] [M], Madame [X] [Y] et Madame [E] [Y] à l'encontre de Madame [V] [F], CONDAMNE la société par actions simplifiées Alma Notaires à garantir Madame [V] [F] de la condamnation prononcée à son encontre au titre de l'indemnité d'immobilisation à hauteur de 16.000 euros, CONDAMNE la SAS Alma Notaires à payer à Madame [V] [F]. la somme dc 3.000 euros en réparation de son préjudice moral, REJETTE la demande présentéc par Madame [V] [F] en paiement de dommages et intérêts à l'encontre de Madame [G] [M], Madame [X] [Y] et Madame [E] [Y], CONDAMNE Madame [V] [F] à payer à Madame [G] [M], Madame [X] [Y] et Madame [E] [Y] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SAS Alma Notaires à payer à Madame [V] [F] la somme de 2.000 euros en application dc l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Madame [V] [F] et la SAS Alma Notaires aux dépens, ORDONNE l'exécution provisoire du présent jugement.' La SAS Alma Notaires a interjeté appel par déclaration reçue au greffe le 24 mars 2022. Par conclusions n°3 d'appelante récapitulatives signifiées le 15 septembre 2023, la SAS Alma notaires demande à la cour de : Vu la promesse de vente du 16 novembre 2017 Vu les articles 1101 et suivants du code Civil Vu l'article 1240 du code civil INFIRMER le jugement du 7 février 2022, - en ce qu'il a jugé que le notaire est tenu d'une obligation de conseil et de mise en garde concernant l'opportunité économique d'une opération, - en ce qu'il a jugé que la SAS ALMA NOTAIRES a manqué à ses obligations de conseil et de mise en garde, en omettant de conseiller à Madame [V] [F] d'insérer à la promesse de vente conclue le 16 novembre 2017 une condition suspensive tenant à la revente effective de son propre bien, - en ce qu'il a jugé que ces manquements de la SAS ALMA NOTAIRES auraient fait perdre une chance à Madame [F] de ne pas voir réaliser son préjudice, consistant à être condamnée à payer l'indemnité d'immobilisation, - en ce qu'il a condamné la SAS ALMA NOTAIRES à garantir Mme [V] [F] de la condamnation prononcée à son encontre au titre de l'indemnité d'immobilisation à hauteur de 16.000 €, - en ce qu'il a condamné la SAS ALMA NOTAIRES à payer à Madame [V] [F] la somme de 3.000 € en réparation de son préjudice moral, - en ce qu'il a condamné la SAS ALMA NOTAIRES à payer à Madame [V] [F] la somme de 2.000 € en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, - en ce qu'il a condamné in solidum Mme [V] [F] et la SAS ALMA NOTAIRES aux dépens. Statuant à nouveau, DEBOUTER Madame [V] [F] de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de la SAS ALMA NOTAIRES, à défaut de rapporter la preuve d'une faute du notaire dans le cadre de ses fonctions qui soit à l'origine pour elle d'un préjudice certain, réel, et actuel pouvant lui ouvrir droit à réparation. DEBOUTER Madame [V] [F] de sa demande tendant à voir infirmer le jugement en ce qu'il a retenu que le montant de l'indemnité d'immobilisation s'élevait à 32.000 €, DEBOUTER Madame [V] [F] de sa demande tendant à voir dire que le montant de l'indemnité d'immobilisation s'élevait à 37.000 € et à voir condamner la SAS ALMA NOTAIRES à la garantir à hauteur de l'intégralité de cette somme. DEBOUTER Madame [V] [F] de sa demande de condamnation de la SAS ALMA NOTAIRES à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation d'un préjudice moral. DEBOUTER Madame [V] [F] de sa demande de condamnation de la SAS ALMA NOTAIRES à la garantir des condamnations prononcées à son encontre au profit des consorts [Y], promettants, de sa demande de dommages et intérêts au titre d'un préjudice moral et de sa demande au titre de l'article 700 du CPC et dépens. DEBOUTER Madame [V] [F] de sa demande d'infirmation du jugement en ce qu'il l'a condamnée aux dépens solidairement avec la SAS ALMA NOTAIRES, et de sa demande de condamnation de cette dernière seule au paiement des dépens. Subsidiairement, JUGER que le montant de l'indemnisation de la chance perdue par Madame [F] ne saurait être supérieur ni égal à 50% du montant de la condamnation au titre de l'indemnité d'immobilisation, et INFIRMER le jugement sur le quantum retenu. JUGER que la perte de chance de Madame [V] [F] de ne pas voir réaliser le préjudice consistant à être condamnée à payer l'indemnité d'immobilisation en raison d'un manquement du notaire est nulle. DEBOUTER Madame [V] [F] de toutes ses demandes à ce titre. Vu les articles 908, 909 et 910-4 du Code de Procédure Civile, DECLARER irrecevable la demande de Madame [F], formée le 8 septembre 2023, tendant à voir condamner la SAS ALMA NOTAIRES à la garantir de la condamnation prononcée à son encontre au profit des consorts [Y], à hauteur de la somme de 3.000 €, au titre des frais irrépétibles. En tout état de cause, DEBOUTER Madame [V] [F] de cette demande infondée. CONDAMNER Madame [V] [F] à payer à la SAS ALMA NOTAIRES la somme de 4 000€ en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNER Madame [V] [F] aux entiers dépens d'appel et de première instance. Par conclusions d'intimée et d'appelantee incidente n°1 signifiées le 31 août 2022 Madame [V] [F] demande à la cour de : Vu le jugement du 7 février 2022, Vu la promesse unilatérale de vente en date du 16 novembre 2017, Vu les articles 1112-1, 1186, 1193, 1217, 1231-1, 1321-3, 1304, 1304-6 et 1844-3 du code civil, Vu les articles 325 et 331 du code de procédure civile, S'AGISSANT DE L'INDEMNITE D'IMMOBILISATION CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a retenu les manquements de la SAS ALMA NOTAIRES à ses obligations de conseils et de mise en garde en omettant de lui conseiller d'insérer à la promesse de vente du 16 novembre 2017 une condition suspensive tenant à la revente effective de son bien. INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a retenu que le montant de l'indemnité d'immobilisation s'élevait à 32.000 € ; INFIRMER le jugement en ce qu'il a estimé condamné la SAS ALMA NOTAIRES à ne garantir Madame [F] qu'à hauteur de la moitié de l'indemnité d'immobilisation ; Statuant à nouveau, JUGER que le montant de l'indemnité d'immobilisation s'élevait à 37.000 € CONDAMNER la SAS ALMA NOTAIRES à garantir Madame [F] à hauteur de l'intégralité du montant de l'indemnité d'immobilisation, soit à hauteur de 37.000 €. SUR LE PREJUDICE MORAL DE MADAME [F] CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a retenu le principe de la condamnation de la SAS ALMA NOTAIRES au titre du préjudice moral subi par Madame [F] du fait de ses manquements ; INFIRMER le jugement en ce qu'il a condamné la SAS ALMA NOTAIRES à ne verser à Madame [F] que la somme de 3.000 € au titre de son préjudice moral ; Statuant à nouveau CONDAMNER la SAS ALMA NOTAIRES à verser à Madame [F] la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral ; Sur le surplus, INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la SAS ALMA NOTAIRES à verser à Madame [F] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a condamné la SAS ALMA NOTAIRES à hauteur de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile; INFIRMER le jugement de première instance en ce qu'il a condamné in solidum Madame [F] et la SAS ALMA NOTAIRES aux dépens de première instance ; Statuant à nouveau CONDAMNER, la SAS ALMA NOTAIRES à hauteur de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure de première instance ; CONDAMNER la seule SAS ALMA NOTAIRES aux entiers dépens de première instance; Dans tous les cas, CONDAMNER la SAS ALMA NOTAIRES aux entiers dépens d'appel et à hauteur de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d'appel. La clôture était prononcée par ordonnance du 21 septembre 2023. SUR QUOI, La Cour, 1- L'obligation de conseil du notaire Le tribunal a jugé, au rappel des articles 1103,1186, 1193 et 1304-3 du Code civil et des stipulations de la promesse de vente, que l'indemnité d'immobilisation est acquise au promettant si le bénéficiaire ne justifie pas de l'accomplissement des démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles, l'acquisition de l'indemnité d'immobilisation pour le promettant n'étant pas subordonnée à une mise en demeure préalable du bénéficiaire de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive ; que Madame [F] ne versant aux débats que deux courriels de refus de prêt sans aucune caractéristiques financières des demandes de prêt adressées, ne démontre pas avoir accompli les diligences qui lui incombaient et ne produit aucun élément de nature à établir que toute demande de prêt n'aurait pu être acceptée aux conditions prévues au contrat ; que les courriels échangés entre Madame [F] et Maître [U] [I] le 9 octobre 2017, établissent que la vente du logement de Madame [F] ne constituait qu'un moyen de financement de l'acquisition future du bien objet de la promesse et n'était pas un élément essentiel de la vente de sorte que la condition suspensive de l'obtention du prêt stipulée dans l'intérêt de Madame [F] est réputée accomplie. Au rappel de l'article 1231-1 du Code civil, le jugement retient que dès lors que Maître [U] [I] avait été informé par Madame [F] de la mise en vente de sa propriété personnelle afin de disposer d'un apport personnel en vue de cette nouvelle acquisition, le notaire a manqué à son obligation de conseil et de mise en garde en omettant de conseiller à Madame [F] d'insérer à la promesse de vente conclue le 16 novembre 2017 une condition suspensive tenant à la revente effective de son propre bien. Il a cependant estimé que si le notaire avait bien rempli son devoir de conseil, il n'est pas certain que les défenderesses se seraient engagées et a retenu le préjudice lié à la perte de chance de ne pas voir réaliser son préjudice consistant à être condamnée à payer l'indemnité d'immobilisation, qu'il a évalué à la moitié de celle-ci. Madame [F] soutient d'une part que le notaire n'a pas concouru à la bonne exécution de la promesse en ne répondant pas, après la signature de l'acte, aux différentes sollicitations de l'appelante ( 14 relances entre le mois de février 2018 et février 2019) et en laissant les parties dans une incertitude qui a nuit à l'efficacité de l'acte en empêchant la prorogation de la promesse alors que les courriels échangés entre les parties établissent que celles-ci n'étaient pas opposées à la prorogation de l'échéance. Elle fait valoir d'autre part que si le notaire a manqué à son devoir de conseil lors de la formation du contrat en omettant de faire figurer dans la promesse une condition suspensive relative au nécessaire préalable de la vente de son bien personnel pour financer le bien qu'elle projetait d'acquérir puisqu'il savait que le financement de l'opération n'était envisageable que si la vente de son bien était réalisée avant la caducité de la promesse, protection d'autant plus indispensable qu'au mois de décembre 2017, Madame [F] avait appris que son bien ne pouvait être qualifié d'habitation au sens des dispositions du Code de l'urbanisme ce qui en a considérablement amoindri la valeur, le tribunal s'est mépris sur les conséquences de cette faute à laquelle Madame [F] impute notamment sa condamnation au versement de l'indemnité d'immobilisation. Elle demande à la cour de juger que contrairement à ce que le tribunal a retenu de manière erronée, le montant de l'indemnité d'immobilisation s'élève à 37 000 euros et non 32 000 euros et qu'ayant d'ores et déjà versé aux consorts [Y] la somme de 16 000 euros conformément au dispositif du jugement, la société Alma Notaires doit être condamnée à lui régler la somme de 16 000 euros et à lui restituer celle de 5 000 euros qu'elle détient. La société Alma Notaires fait valoir qu'il ne peut lui être fait grief de n'avoir pas inséré une telle clause qui aurait eu un caractère potestatif et aurait exposé les promettants à une incertitude inacceptable dans la mesure où ils s'étaient investis dans un autre projet d'acquisition cependant que les parties ne se sont pas entendues pour insérer dans l'acte une telle clause. Elle rappelle qu'elle a exécuté les causes du jugement tant à l'égard de Madame [F] que des consorts [Y] et que c'est uniquement en raison de la défaillance de Madame [F] dans l'administration de la preuve lui incombant qu'elle a été condamnée au paiement de l'indemnité d'immobilisation en application des dispositions contractuelles qu'elle avait acceptées. Elle souligne que la vente du bien était un moyen de financement de l'acquisition envisagée et qu'il appartenait à Madame [F] de solliciter un prêt relais ou de se prévaloir d'un refus de prêt alors qu'elle a préféré demander une prorogation du délai de réalisation de la promesse de vente qu'elle a obtenue, ce qui démontre l'absence de manquement imputable au notaire; Elle constate l'absence de préjudice indemnisable dès lors que rien ne vient démontrer que mieux informé, le créancier de l'obligation de conseil et d'information aurait agi de façon différente à éviter le dommage et l'absence de lien de causalité entre la faute prétenduement imputée au notaire, du fait de n'avoir pas prévu de condition suspensive tenant à la vente de l'immeuble et la condamnation au paiement de l'indemnité d'immobilisation, alors que seule la faute de l'appelante, qui ne s'est pas prévalue dans le délai contractuel de la non réalisation de la condition suspensive stipulée en sa faveur, est seule à l'origine de sa condamnation. Réponse de la cour Selon les dispositions de l'article 1240 du Code civil : ' Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.' Il en résulte que le notaire répond de la faute commise dans l'exercice de sa mission d'officier public sur le fondement de sa responsabilité délictuelle issue de l'article 1240 du Code Civil, la mise en 'uvre de sa responsabilité obéissant à un même régime, supposant la triple existence d'une faute de l'officier public, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre la faute et le préjudice. Ce régime diffère du droit commun en ce qu'il met à la charge du notaire la preuve de ce qu'il a valablement accompli sa mission et qu'il a satisfait à son obligation de conseil. En sa qualité d'officier public, le notaire est tenu d'une obligation de conseil visant à assurer la validité et l'efficacité des actes auxquels il prête son concours qui bénéficie à toutes les parties à l'acte qu'il dresse. Il doit ainsi prendre toutes les dispositions utiles pour que l'acte atteigne les effets recherchés par les parties, les conseiller sur les moyens juridiques les plus adéquats pour y parvenir et expliquer l'acte qu'il est chargé de recevoir, sa portée et ses effets. Cependant lorsque la faute est démontrée, celle-ci n'ouvre droit à réparation qu'autant qu'elle est à l'origine d'un préjudice qui lui soit directement imputable. En l'espèce les nombreux courrriels transmis par Madame [F] à l'étude de Maître [I] entre le 9 octobre 2017 et le 18 février 2019 montrent que dès la première prise de contact, Madame [F] a informé le notaire très précisément de son plan de financement en vue d'acquérir le bien mis en vente par les consorts [Y], indiquant 'avoir mis en vente sa propriété actuelle de [Localité 5] sur la base d'une estimation de 230 000 euros lui conférant après déduction du remboursement du capital restant dû sur son prêt, un apport personnel de 85 000 euros + apport de sa mère 30 000 euros'. Elle concluait, au rappel que Madame [Y] lui avait demander de patienter le temps de réunir tous les éléments du dossier :' Etant donné que ma maison n'est en vente que depuis 15 jours, cela m'arrange également que nous n'ayons pas à signer tout de suite la promesse de vente.' Entre la prise de rendez-vous de signature de la promesse intervenue le 16 novembre 2017 et la proposition de Maître [I] d'un rendez-vous de signature de l'acte authentique le 20 février 2018 alors que la promesse était arrivée à échéance le 16 février, un courriel est produit en date du 29 janvier 2018 par lequel Madame [F] informait le notaire que ' les acquéreurs ( du bien qu'elle avait mis en vente) ont rencontré le service de l'urbanisme, qu'ils pourront habiter le bâtiment pendant la durée de la construction et qu'elle a besoin d'un délai supplémentaire d'un mois pour finaliser l'achat/vente'. Tous les autres courriels adressés au notaire Maître [I], produits par Madame [F], sont postérieurs à l'échéance de la promesse et ont pour objet les différents échanges entre les protagonistes ( acquéreurs de Madame [F], Madame [F], vendeurs de Madame [F]) concernant les attentes de financement puis les refus de prêt et enfin l'accord donné par Madame [Y] le 31 juillet 2018 ( venderesse) pour ' prolonger les délais de recherche de financement'. Cependant il résulte des termes clairs de la promesse dont le notaire Maître [I] a reçu les consentements que : - celle-ci est consentie pour une durée expirant le 16 février 2018 à 16 heures sauf prorogation automatique de 8 jours calendaires pour finaliser sa réalisation - la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente soit, en cas d'impossibilité de signer l'acte de vente avant l'expiration du délai ci-dessus par le seul fait du Promettant, par la levée de l'option faite par tous moyens auprès du notaire rédacteur - au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans l'un ou l'autre cas et délais ci-dessus(...) Le Bénéficiaire sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse auxdites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du Promettant qui disposera alors librement du bien (...) - l'indemnité d'immobilisation séquestre : 's'imputera à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise, sera restituée au Bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées à l'acte, et sera versée au Promettant et lui sera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible, faute pour le Bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.' Ainsi il ne peut être reproché au notaire de n'avoir pas proposé à Madame [F] d'insérer dans la promesse une condition suspensive soumettant ladite promesse à la vente de son bien immobilier quand d'une part, l'accord de la venderesse pour une telle condition suspensive, contrairement à ce que soutient Madame [F], n'est aucunement démontré mais seulement son accord donné le 31 juillet 2008 bien après l'échéance de la promesse ' pour prolonger les délais de recherches de financement' et que d'autre part, à supposer même qu'une telle clause ait été consentie par la venderesse, elle n'aurait emporté aucune certitude quant à la réalisation de la vente dans le délai initialement convenu. Il en résulte que Madame [F] a été très clairement informée par les stipulations de l'acte des conséquences de la non réalisation des conditions suspensives stipulées en sa faveur, de la durée de la promesse et de sa déchéance intervenant de plein droit sans mise en demeure en cas de défaillance de l'une des conditions suspensives. Les clauses de la promesse étaient de surcroît protectrices de ses intérêts puisqu'il lui suffisait, à défaut d'avoir réalisé son bien immobilier avant l'échéance de la promesse, soit d'adresser au notaire la justification de la non-obtention des financements bancaires pour se voir restituer l'indemnité d'immobilisation dans son intégralité soit de recueillir, directement ou par le truchement du notaire, dès avant l'échéance de la promesse, et non 6 mois après son échéance, l'accord de la Promettante pour en reporter le terme. Il apparaît par conséquent que la société Alma Notaires a pris toutes les dispositions utiles pour que la promesse unilatérale de vente ait les effets recherchés par les parties, celle-ci ne pouvant être réalisée qu'au vu d'un financement bancaire dépendant de la vente du bien immobilier dont Madame [F] était propriétaire cependant que Madame [F] a été clairement avertie par les stipulations claires de la promesse de la déchéance de plein droit de celle-ci en cas de non réalisation de l'une des conditions stipulée en sa faveur. Partant, Madame [F] qui n'excipe pas de l'absence d'explication par le notaire des clauses de la promesse lors de sa signature ni, au demeurant, de la non compréhension de ces mêmes stipulations, échoue à rapporter la preuve d'une faute ouvrant droit à un préjudice indemnisable imputable au notaire. De ce chef, le jugement qui a condamné la société Alma Notaires à garantir partiellement Madame [F] du paiement de l'indemnité d'immobilisation sera infirmé, la charge de cette indemnité devant être supportée par Madame [F] seule à hauteur de la somme de 37 000 euros, montant stipulé à l'acte et non 32 000 euroscomme indiqué par erreur dans le dispositif du jugement. 2-La demande de dommages et intérêts Le tribunal, au visa de l'article 1231-1 du Code civil a retenu qu'au vu des courriels nombreux échangés entre Madame [F] et le notaire et de l'inquiétude manifestée par Madame [F] en l'absence de réponse de celui-ci, le préjudice moral de Madame [F] était établi et justifié à hauteur de 3 000 euros. Madame [F] rappelle sa bonne foi, ayant donné son numéro de son courtier à Madame [Y] pour lui prouver qu'elle avait obtenu un accord de principe de financement sous condition que le couple intéressé par l'acquisition de sa maison obtienne son crédit et souligne qu'elle avait accepté de baisser son prix à la seule valeur du terrain soit 190 000 euros. Elle souligne que les fautes de Maître [I] l'ont contrainte à gérer ce litige alors qu'elle devait dans la même période s'occuper de sa mère mourante, générant un stress permanent et une fatigue intense cependant qu'aujourd'hui avec le même budget, elle ne peut acquérir qu'un bien d'une surface comprise au mieux entre 113 et 117 m2. La SAS Alma Notaires observe que Madame [F] échoue à faire la preuve que la situation qu'elle décrit soit en lien avec la faute du notaire alors que c'est uniquement parce que l'appelante n'a pas été en mesure de réunir les fonds pour payer le prix fixé que la vente n'a pu se concrétiser. Réponse de la cour Madame [F] produit tous les échanges qui établissent que la promesse n'a pu aboutir par le fait du refus de financement opposé à ses acquéreurs le 1er juin 2018 et qu'elle-même n'a obtenu un accord de financement que sous la condition suspensive de la vente de son bien via un courtier sollicité dès avant la signature de la promesse lequel n'a pas été vendu dans le délai de la promesse. La révision à la baisse du prix de vente de son propre bien pour parvenir à la vente et partant obtenir le financement nécessaire à l'acquisition projetée et le silence gardé par le notaire postérieurement à l'échéance de la promesse alors que celle-ci était devenue caduque par le fait de la non réalisation des conditions suspensives stipulées en faveur de Madame [F] du seul fait de cette dernière, ne sauraient être imputés comme une faute au notaire dont il a été vu qu'il avait satisfait à son obligation d'information et de conseil. Partant et sur infirmation du jugement, Madame [F] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts. 3- Les frais irrépétibles et les dépens Le tribunal a condamné Madame [F] aux dépens avec la société Alma Notaires et cette dernière à lui régler une somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles. La société Alma Notaires, au visa de l'article 910-4 du Code de procédure civile soulève l'irrecevabilité de la demande de Madame [F] tendant à être garantie de sa condamnation au titre des frais irrépétibles, formulée au mépris du principe de la concentration des moyens. Cependant le sens de l'arrêt conduit à infirmer le jugement sur les frais irrépétibles et les dépens et à débouter Madame [F] du chef de ses demandes au titre des frais irrépétibles sans qu'il y ait lieu par voie de conséquence de statuer sur le moyen tiré de la violation des dispositions de l'article 910-4 précité. Madame [F] sera seule condamnée aux entiers dépens. La SAS Alma Notaires sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La Cour, INFIRME le jugement en ce qu'il a condamné la SAS Alma Notaires à garantir partiellement Madame [V] [F] du paiement de l'indemnité d'immobilisation, en ce qu'il a statué sur les dommages et intérêts, les frais irrépétibles et les dépens ; Statuant à nouveau de ces chefs, DEBOUTE Madame [V] [F] de l'intégralité des demandes dirigées à l'encontre de la SAS Alma Notaires ; DEBOUTE Madame [V] [F] et la SAS Alma Notaires de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ; CONFIRME le jugement pour le surplus de ces dispositions ; CONDAMNE Madame [V] [F] aux entiers dépens ; LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,