Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 18/07055

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C.F.E. + C.C.C. délivrées le : à Me ORLOWSKA (E1796) Me COPPINGER (P0053) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 18/07055 N° Portalis 352J-W-B7C-CNDSF N° MINUTE : 6 Assignation du : 13 Juin 2018 JUGEMENT rendu le 24 Octobre 2024 DEMANDERESSE S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS (RCS de Paris 518 177 647) [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1796 DÉFENDERESSE S.N.C. SNC DU [Adresse 4] (RCS de Paris 832 335 137) [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Maître Frédéric COPPINGER de la S.C.P. COBLENCE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0053 Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 18/07055 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNDSF COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, assistés de Henriette DURO, Greffier. DÉBATS À l'audience du 23 Mai 2024 tenue en audience publique. Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire En premier ressort Sous la rédaction de Cédric KOSSO-VANLATHEM EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 24 août 2007, la S.C.I. SCI CLICHY BRANTÔME a donné à bail commercial renouvelé à Madame [F] [X] épouse [J] des locaux composés d'une boutique et d'un dégagement avec sanitaires privatifs en rez-de-chaussée constituant le lot n°2 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 11] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er janvier 2007 afin qu'y soit exercée une activité d'achat, de vente, de location et de réparation de tous articles d'horlogerie, de bijouterie, d'appareillage et d'outillage électronique, de jouets, de maroquinerie, de cadeaux, de souvenirs, d'articles et de textiles de Paris, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 24.000 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu. Par acte sous signature privée en date du 22 octobre 2007, Madame [F] [X] épouse [J] a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. PIGALLE SOUVENIRS. Par acte sous signature privée en date du 17 décembre 2009 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°31 A des 13 et 14 février 2010, la S.A.R.L. PIGALLE SOUVENIRS a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS. Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er janvier 2016. Par acte notarié dressé au cours de l'année 2017, la S.C.I. SCI CLICHY BRANTÔME a cédé la propriété des locaux donnés à bail à la S.N.C. SNC DU [Adresse 4]. La S.N.C. SNC DU [Adresse 4] a fait diligenter une expertise immobilière non judiciaire unilatérale confiée à Madame [L] [Z], laquelle a établi un rapport en date du 27 février 2018 estimant le montant de l'indemnité d'éviction globale due à la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS en cas de refus de renouvellement du bail à la somme de 254.000 euros. Par acte d'huissier en date du 29 mars 2018, la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS a fait signifier à la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial à compter du 1er avril 2018. Par acte d'huissier en date du 24 mai 2018, la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] a fait signifier à la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS son refus de renouvellement du contrat de bail commercial avec offre de paiement d'une indemnité d'éviction. Par exploit d'huissier en date du 13 juin 2018, la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS a fait assigner la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] devant le tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis tribunal judiciaire de Paris, en désignation d'un expert chargé d'évaluer le montant de l'indemnité d'éviction devant lui revenir. Postérieurement à l'introduction de la présente instance, par acte d'huissier en date du 1er octobre 2019, la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] a exercé son droit de repentir, sur le fondement des dispositions de l'article L. 145-58 du code de commerce, indiquant à la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS qu'elle consentait au renouvellement du contrat de bail commercial en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 42.000 euros hors taxes et hors charges. Par jugement contradictoire en date du 29 janvier 2021, le tribunal a notamment : constaté le principe du renouvellement du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 1er octobre 2019 ; ordonné une expertise immobilière judiciaire confiée à Monsieur [H] [N] aux fins d'estimation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 et du montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] pour la période comprise entre le 24 mai 2018 et le 30 septembre 2019 ; et fixé le loyer provisionnel dû par la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS pendant la durée de l'instance au montant du dernier loyer contractuel indexé, outre les charges locatives. L'expert judiciaire a organisé une visite contradictoire des locaux le 15 mars 2021, a adressé un pré-rapport aux parties le 14 mai 2021, et a déposé son rapport définitif le 8 juillet 2021, évaluant le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à la somme annuelle de 28.862,63 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019, et le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due à la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] pour la période comprise entre le 24 mai 2018 et le 30 septembre 2019 à la somme totale de 46.562,55 euros. Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 15 septembre 2022, la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS demande au tribunal, sur le fondement de l'article L. 145-28 du code de commerce, et des articles 1343-5, 1347 et suivants, et 1719 du code civil, de : – la déclarer recevable en ses demandes ; – y faisant droit, dire et juger que l'indemnité d'occupation qui a couru du 24 mai 2018 au 30 septembre 2019 sera affectée d'un abattement de minoration correspondant à 20% de la valeur locative ; – fixer l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 2.549,66 euros ; – dire que l'indemnité d'occupation due entre le 24 mai 2018 et le 30 septembre 2019 s'élève à la somme totale de 41.389,58 euros ; – dire que les loyers réglés entre le 24 mai 2018 et le 30 septembre 2019 pour un montant total de 36.741,46 euros viendront en déduction du montant de l'indemnité d'occupation due ; – en conséquence, fixer l'indemnité d'occupation à la somme totale de 4.647,94 euros ; – lui accorder un délai de douze mois pour s'acquitter de ce montant par versement de la somme mensuelle de 387,32 euros en sus du loyer courant ; – sur le loyer du bail renouvelé, dire qu'il n'existe aucun motif de déplafonnement ; – fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 28.862,63 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019 ; – condamner la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] à remettre aux normes l'électricité du local, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de quinze jours à compter de la date de signification du jugement à intervenir ; – à défaut, l'autoriser à entreprendre les travaux de remise aux normes aux frais de la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] ; – débouter la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] de l'ensemble de ses demandes ; – condamner la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] à lui payer la somme de 9.190 euros à parfaire, outre la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement dus, à titre principal, ou la somme de 5.500 euros à titre subsidiaire, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; – condamner la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] aux dépens, avec distraction au profit de Maître Dorothée ORLOWSKA ; – dire n'y avoir lieu de suspendre l'exécution provisoire du jugement à intervenir en raison de la nature du litige et de son ancienneté. À l'appui de ses prétentions, la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS approuve l'expert judiciaire d'avoir fixé le montant de la valeur locative à la somme annuelle de 38.245 euros hors taxes et hors charges, mais souligne que pendant près d'un an et demi, elle s'est trouvée dans un état de précarité dès lors qu'elle a perdu l'exclusivité qui la liait à l'un de ses fournisseurs principaux la S.A.R.L. CARTEXPO, qu'elle a cessé tout investissement, qu'elle a freiné l'ensemble de ses achats et qu'elle a été contrainte de bloquer sa stratégie de développement sur les marques « PSG » et « FFF », si bien que c'est un abattement de précarité de 20%, et non de 10% comme retenu à tort par l'expert, qui doit être appliqué à la valeur locative, de sorte que l'indemnité d'occupation statutaire due à la bailleresse s'élève à la somme annuelle de 30.596 euros hors taxes et hors charges, soit à la somme totale de 41.389,58 euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 24 mai 2018, date de refus du renouvellement du bail, et le 1er octobre 2019, date d'effet du renouvellement à la suite de l'exercice du droit de repentir, dont doivent être déduits les loyers qu'elle a d'ores et déjà versés, par compensation. Elle affirme que la crise sanitaire liée à l'épidémie de covid-19 a eu un impact particulier sur les commerces de souvenirs, ce qui justifie sa demande de délais de paiement. Elle conteste toute modification notable des facteurs locaux de commercialité, et adhère à la pondération des locaux retenue par l'expert judiciaire, de sorte que le prix du bail renouvelé doit être fixé à la somme annuelle de 28.862,63 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019 correspondant au montant du loyer plafonné. Elle fait valoir que l'électricité des locaux est défaillante, ce qui justifie sa demande d'injonction de réalisation de travaux de remise aux normes sous astreinte, ou sa demande d'autorisation d'entreprendre de tels travaux aux frais de la défenderesse. Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 18/07055 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNDSF Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 25 octobre 2022, la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] sollicite du tribunal, sur le fondement des articles L. 145-28, L. 145-33, R. 145-2 à R. 145-7 du code de commerce, et de l'article 1353 du code civil, de : – la déclarer recevable en ses demandes ; – fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 38.245 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019, correspondant au montant de la valeur locative retenue par l'expert judiciaire compte tenu du déplafonnement du loyer ; – fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS pour la période comprise entre le 24 mai 2018 et le 30 septembre 2019 à la somme de 46.562,55 euros hors taxes et hors charges, compte tenu de la valeur locative déplafonnée et d'un abattement de précarité de 10% ; – ordonner la compensation entre les sommes déjà réglées par la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS et les sommes dues au titre de la fixation du loyer du bail renouvelé et de l'indemnité d'occupation, et partant, fixer le delta restant dû par la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS aux sommes suivantes : • la somme de 20.539,52 euros au titre du loyer du bail renouvelé ; • la somme de 9.748,36 euros au titre de l'indemnité d'occupation ; – en conséquence, condamner la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS à lui payer les sommes suivantes : • la somme de 20.539,52 euros au titre du loyer du bail renouvelé ; • la somme de 9.748,36 euros au titre de l'indemnité d'occupation ; – débouter la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS de sa demande de délais de paiement ; – débouter la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS de toutes prétentions contraires, et notamment de sa demande formée au titre des travaux de remise aux normes de l'électricité du local ; – condamner la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; – condamner la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS aux dépens, en ce compris les honoraires de l'expert judiciaire d'un montant de 4.000 euros, avec distraction au profit de Maître Frédéric COPPINGER de la S.C.P. COBLENCE AVOCATS ; – rappeler l'exécution provisoire de droit du jugement à intervenir. Au soutien de ses demandes, la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] se rallie aux conclusions du rapport d'expertise judiciaire ayant fixé le montant de l'indemnité d'occupation statutaire à la somme annuelle de 46.562,55 euros hors taxes et hors charges tenant compte d'un abattement de précarité de 10%. Elle avance qu'au cours du bail expiré, de nombreux sex-shops ont fermé pour laisser place à des bars, épiceries, restaurants et commerces, et ajoute qu'une nouvelle boutique « VERTICAL'ART » ouverte sept jours sur sept et qu'une brasserie « [V] [9] » se sont implantées, que la salle de concert « LES TROIS BAUDETS » a amorcé sa renaissance, et que les enseignes « DAILY MONOP » ou « BIO C BON » ne désemplissent pas, ce qui constitue une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant que le montant du loyer de renouvellement corresponde à celui de la valeur locative à la hausse. Elle précise que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 725 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 58,48 m², le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 38.245 euros hors taxes et hors charges. Elle souligne que les indemnités d'occupation et loyers provisionnels d'ores et déjà réglés par la locataire doivent se compenser avec le montant de l'indemnité d'occupation statutaire et du loyer du contrat de bail commercial renouvelé qui seront fixés par le jugement à intervenir. Décision du 24 Octobre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 18/07055 - N° Portalis 352J-W-B7C-CNDSF Elle s'oppose à tout délai de paiement ainsi qu'aux travaux de remise aux normes électriques exigés par la preneuse, lesquels ne sont pas justifiés. La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 26 octobre 2022. L'affaire a été retenue à l'audience collégiale de plaidoirie du 23 mai 2024, et la décision a été mise en délibéré au 24 octobre 2024, les parties en ayant été avisées. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS aux fins de voir « dire » et « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu'il n'y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision. Sur l'action en paiement de l'indemnité d'occupation Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. Il résulte de la combinaison de ces dispositions : que d'une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L.145-33 du code de commerce (Civ. 3, 3 octobre 2007 : pourvoi n°06-17766 ; Civ. 3, 13 décembre 2018 : pourvoi n°17-28055 ; Civ. 3, 15 juin 2023 : pourvoi n°22-13376) ; et que d'autre part, cette indemnité d'occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l'indexation du loyer de base (Civ. 3, 8 juin 2023 : pourvois n°22-11657 et n°22-11663), mais peut être affectée d'un coefficient de précarité (Civ. 3, 21 février 2001 : pourvoi n°99-11035 ; Civ. 3, 20 mars 2007 : pourvoi n°06-10476 ; Civ. 3, 18 janvier 2011 : pourvoi n°09-17007 ; Civ. 3, 4 janvier 2012 : pourvoi n°10-27752). En vertu des dispositions des deuxième à huitième alinéas de l'article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d'accord, la valeur locative est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. Selon les dispositions de l'article R. 145-3 du même code, les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1°) de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2°) de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3°) de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4°) de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5°) de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. Enfin, conformément aux dispositions de l'article R. 145-7 dudit code, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. À défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. En l'occurrence, il ressort du rapport d'expertise judiciaire en date du 8 juillet 2021 que les locaux donnés à bail : dépendent d'un immeuble ancien de six étages édifié dans la seconde moitié du XIXème siècle à façade en pierre de taille et à maçonnerie enduite présentant un bon état de ravalement ; jouissent d'une bonne visibilité avec un linéaire de façade d'environ 5,95 mètres ; et bénéficient d'une bonne configuration (pièce n°9 en défense, pages 12 et 13). D'après la 5ème édition de la charte de l'expertise en évaluation immobilière éditée au mois de mars 2017, la surface utile brute d'un local correspond à la surface de plancher de la construction après déduction des éléments structuraux (tels poteaux, murs extérieurs ou refends) et des circulations verticales, et le principe de pondération consiste à ramener les différentes catégories de surfaces réelles, selon leur intérêt, à une surface courante ou étalon en appliquant des coefficients de pondération, permettant de comparer des locaux qui ne sont pas facilement comparables entre eux (façade, niveaux, surfaces de nature différente) ; pour les commerces de centre-ville, la surface pondérée est établie à partir de la surface utile brute en décomposant celle-ci en zones affectées de coefficients variant en fonction de leur intérêt commercial (surface de vente, réserves, etc.). En l'espèce, l'expert judiciaire note que les locaux litigieux présentent une surface utile de 60,68 m², et retient qu'ils sont divisés en trois zones, à savoir : une première zone de vente d'une surface utile et d'une surface pondérée de 29,75 m² ; une deuxième zone de vente d'une surface utile de 27,45 m² et d'une surface pondérée de 21,96 m² ; et une arrière-boutique avec réserve et sanitaires privatifs d'une surface utile de 3,48 m² et d'une surface pondérée de 1,04 m² ; soit une surface pondérée totale de 52,75 m² (pièce n°9 en défense, page 17). Si la bailleresse conteste cette évaluation pour arguer d'une surface pondérée totale de 58,48 m² (pages 16 et 17 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater qu'elle n'en tire aucune conséquence dans la mesure où elle sollicite la fixation de l'indemnité d'occupation statutaire due pour la période comprise entre le 24 mai 2018 et le 30 septembre 2019 à la somme de 46.562,55 euros estimée par l'expert judiciaire, laquelle a été calculée sur la base d'une surface pondérée de 52,75 m². Dès lors, il convient de retenir que les locaux donnés à bail présentent une surface pondérée totale de 52,75 m². Eu égard à l'étude des diverses données et des onze références issues de son observation du marché constituées de trois renouvellements amiables, de sept locations nouvelles et d'une fixation judiciaire, et tenant compte notamment de l'emplacement correct des locaux en cause sur une artère animée de jour comme de nuit et traditionnellement touristique, et de la bonne configuration des lieux, l'expert judiciaire retient une valeur locative unitaire statutaire d'un montant de 725 euros par mètre carré pondéré (pièce n°9 en défense, pages 33 à 36), laquelle ne fait l'objet d'aucune contestation. Enfin, l'expert a appliqué à la valeur locative un abattement de précarité de 10% (pièce n°9 en défense, page 37). Si la locataire allègue avoir perdu l'exclusivité qui la liait à l'un de ses fournisseurs principaux la S.A.R.L. CARTEXPO, avoir cessé tout investissement relatif aux travaux de réfection de la façade et du store, aux travaux d'éclairage intérieur et extérieur et au changement du rideau métallique, et avoir été contrainte de bloquer sa stratégie de développement sur les marques « PSG » et « FFF » alors qu' « elle entendait amorcer une stratégie de croissance sur ces deux marques car les magasins distribuant du textile PSG sont assez distants du point de vente et des achats "coup de cœur" peuvent se produire si la boutique est bien achalandée (modèles, tailles,...) » (pages 8 à 10 de ses dernières conclusions), ce qui justifierait l'application d'un abattement de précarité de 20%, force est cependant de constater que ces assertions ne sont étayées par aucun élément. En tout état de cause, il y a lieu de souligner que la période de maintien dans les lieux a duré de la date de refus du renouvellement du contrat de bail commercial à la date d'effet du renouvellement du bail consécutivement à l'exercice par la bailleresse de son droit de repentir, l'expert judiciaire notant, dans sa réponse au dire adressé par le conseil de la preneuse en date du 2 juillet 2021, que « la période concernée, entre le 24 mai 2018 et le 30 septembre 2019, soit 16 mois et 7 jours, correspond, en matière d'indemnité d'éviction, à un délai qualifiable d'usuel, qui à notre avis ne justifie pas la majoration de l'abattement proposé à 10% » (pièce n°9 en défense, page 42). Ces conclusions emportent la conviction de la présente juridiction. L'indemnité d'occupation statutaire s'élève donc à la somme annuelle de : (52,75 x 725) - (52,75 x 725 x 10%) = 34.419,38 euros hors taxes et hors charges. Dès lors, pour la période comprise entre le 24 mai 2018 et le 30 septembre 2019, soit pour une durée de 16 mois et 7 jours, l'indemnité d'occupation statutaire s'élève à la somme totale de : [(34.419,38 ÷ 12) x 16] + [[(34.419,38 ÷ 12) x 7] ÷ 30] = 46.561,77 euros. En conséquence, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS à la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] à la somme de 46.561,77 euros hors taxes et hors charges pour la période comprise entre le 24 mai 2018 et le 30 septembre 2019 inclus. Sur l'action en fixation judiciaire du loyer du contrat de bail renouvelé Sur les règles de fixation du loyer du bail renouvelé Aux termes des dispositions de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1) les caractéristiques du local considéré ; 2) la destination des lieux ; 3) les obligations respectives des parties ; 4) les facteurs locaux de commercialité ; 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Un décret en Conseil d'État précise la consistance de ces éléments. En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article L. 145-34 du même code, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le plafonnement constitue une exception au principe de la fixation du loyer selon la valeur locative, si bien que le loyer du bail renouvelé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci et en l'absence de motif de déplafonnement, soit à la valeur locative en présence d'un motif de déplafonnement. En l'espèce, la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] invoque l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité. En conséquence, il convient de rechercher s'il existe une modification notable des facteurs locaux de commercialité justifiant que le prix du bail renouvelé corresponde au montant de la valeur locative. Sur la modification notable des facteurs locaux de commercialité En vertu des dispositions de l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. En outre, selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte de la combinaison de ces dispositions qu'il appartient au bailleur qui demande la fixation du loyer renouvelé au montant de la valeur locative à la hausse d'apporter la preuve d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité (Civ. 3, 1er mars 2000 : pourvoi n°98-18787 ; Civ. 3, 28 septembre 2004 : pourvoi n°03-14174 ; Civ. 3, 25 mars 2014 : pourvoi). En l'espèce, s'agissant de la fermeture de sex-shops dans le quartier, l'expert judiciaire note qu' « au cours du bail, côté pair, on ne relève l'implantation que d'un seul commerce "tendance" (O'TACOS), mais si 3 commerces licencieux ont fermé, 2 autres ont ouvert » (pièce n°9 en défense, page 29). En ce qui concerne la boutique dénommée « VERTICAL'ART », l'expert judiciaire souligne que « ce commerce original, implanté au [Adresse 3], est mitoyen des locaux loués. Il a succédé à une ancienne supérette et un magasin d'équipement de la personne sportswears. D'une surface de 1.000 m², il a nécessité d'importants travaux pour y installer la salle d'escalade accompagnée d'un bar/restaurant, ce dernier en façade du boulevard. Toutefois, son implantation date du 25 octobre 2019 (source blog.trainme.co du 11/12/2019), soit hors période d'examen des facteurs locaux de commercialité (01/2017 - 09/2019) » ; l'expert précise que « le bailleur soutient que la clientèle y est accueillie depuis le mois de septembre 2019. En admettant que cela soit le cas, l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité s'apprécie sur la durée écoulée du bail, et non pas sur l'ultime événement ou inauguration survenus dans les derniers jours du bail, pour la bonne et simple raison que la clientèle de cette salle n'a pas pu sérieusement profiter aux locaux loués pour seulement quelques jours avant l'échéance contractuelle » (pièce n°9 en défense, pages 30 et 38). Pour ce qui est de la brasserie « [V] [9] », l'expert judiciaire relève que « [R] [V] et [T] [D] se sont associés pour ouvrir, courant 2010, le "Café [9]", en mitoyenneté de la salle de concerts éponyme, au lieu et place d'un bar/brasserie/tabac traditionnel "[9]". L'implantation de ce nouvel établissement [V] avait été vue à l'époque comme une nouveauté pour le quartier Pigalle. Depuis, cette brasserie a été reprise en 2013 et rebaptisée "La Cantine de [9]". Si le décor design resté en place en fait un lieu "branché", la cuisine se veut traditionnelle. L'effet d'entraînement qui aurait pu naître à travers l'ouverture d'autres établissements "branchés" ne s'est pas concrétisé. Par ailleurs, la clientèle "branchée" qui fréquente l'établissement n'est pas celle qui fréquente les locaux loués dont les articles de souvenirs s'adressent prioritairement aux touristes. L'intérêt de cette nouvelle "cantine" n'est pas démontrée au regard de l'activité exercée » (pièce n°9 en défense, page 30). Concernant la renaissance de la salle de concerts dénommée « LES TROIS BAUDETS », l'expert judiciaire fait observer que « ce cabaret de la chanson française a été inauguré en 1947, puis transformé à la fin des années 1960 en sex-shop et cabaret érotique, puis en salle de concert pop/rock au milieu des années 1990. Sa réhabilitation par la Ville de [Localité 10] permet de rouvrir les lieux le 10 février 2009 avec un retour à son concept initial. Il ne s'agit donc pas d'une création à proprement parler, mais de la renaissance d'un cabaret mythique du quartier Pigalle » (pièce n°9 en défense, page 30). Enfin, à propos des enseignes « DAILY MONOP » et « BIO C BON », l'expert judiciaire mentionne que « Monop' et Monoprix étaient déjà implantés sur le [Adresse 8] à la prise d'effet du bail en 2007, et sans changement depuis. S'agissant du magasin Bio C Bon (sur la [Adresse 12]) : cette enseigne de produits bio, en faillite, a été placée en redressement judiciaire, puis reprise en novembre 2020 par Carrefour, suivant jugement du Tribunal de Commerce », et ajoute que « le bailleur ne démontre pas en quoi cette enseigne présenterait un intérêt au regard du commerce exercé de vente de souvenirs qui s'adresse principalement aux touristes et beaucoup moins à une clientèle de proximité qui est celle des commerces alimentaires » (pièce n°9 en défense, pages 31 et 39). L'expert judiciaire conclut que : « le nombre de constructions est nettement insuffisant dans l'apport d'une nouvelle clientèle potentielle. La fréquentation globale des 3 métros desservant la portion concernée des [Adresse 8] et de [Adresse 13] est à la baisse. Le merchandising de la portion concernée des [Adresse 8] et de [Adresse 13] n'a pas connu de changement notable. [...] À notre avis, ces éléments ne vont pas dans le sens d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un intérêt pour le commerce exercé » (pièce n°9 en défense, page 32). Ceci est d'ailleurs corroboré par le rapport d'expertise non judiciaire unilatérale en date du 27 février 2018 rédigé par Madame [L] [Z] à la demande de la bailleresse elle-même, dont il ressort qu' « en ce qui concerne l'évolution des facteurs locaux de commercialité, et sous réserve d'une étude approfondie qui n'entre pas dans le périmètre de la présente estimation, on ne relève pas de modification notable. On observe notamment que la fréquentation de la station de métro Pigalle qui dessert le site et peut contribuer à la mesure de l'achalandage local n'a pas connu d'évolution positive depuis la prise d'effet du bail (2007 : 6.005.914 usagers entrants directs et 2016 : 5.589.061). Par ailleurs, depuis les attentats du 13 novembre 2015, la fréquentation des salles de spectacles qui soutiennent l'activité du secteur a connu un repli sensible » (pièce n°6 en demande, page 10). Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] échoue à apporter la preuve de l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité. En conséquence, il convient de débouter la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] de sa demande de fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative. Conclusion sur le montant du loyer du contrat de bail renouvelé Comme précédemment indiqué, la valeur locative des locaux donnés à bail s'élève à la somme annuelle de : 52,75 x 725 = 38.243,75 euros hors taxes et hors charges. De plus, compte tenu du montant annuel du loyer fixé lors du dernier renouvellement, soit 24.000 euros hors taxes et hors charges, et des derniers indices trimestriels des loyers commerciaux publiés au troisième trimestre de l'année 2006 et au deuxième trimestre de l'année 2019, correspondant aux années de conclusion du précédent bail renouvelé et du présent renouvellement, soit respectivement 95,80 et 115,21, le loyer de renouvellement plafonné s'élève à la somme annuelle de : 24.000 x (115,21 ÷ 95,80) = 28.862,63 euros hors taxes et hors charges (pièce n°9 en défense, page 35), ce qui n'est pas contesté. Eu égard à la teneur de la présente décision, en l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité, et dès lors que la valeur locative est supérieure au montant du plafond résultant de la variation indiciaire, le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant de ce plafond. En conséquence, il convient de fixer le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé à la somme annuelle de 28.862,63 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019. Sur la compensation Aux termes des dispositions de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. En outre, en application des dispositions de l'article 1347-1 du même code, sous réserve des dispositions prévues à la sous-section suivante, la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles. Sont fongibles les obligations de somme d'argent, même en différentes devises, pourvu qu'elles soient convertibles, ou celles qui ont pour objet une quantité de choses de même genre. Enfin, en vertu des dispositions de l'article 1348 dudit code, la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible. À moins qu'il n'en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision. En l'espèce, il ressort du décompte en date du 8 novembre 2021 produit aux débats par la bailleresse que la locataire lui a versé, pour la période comprise entre le 24 mai 2018 et le 30 septembre 2019, la somme totale de 36.814,19 euros à titre d'indemnité d'occupation provisionnelle (pièce n°10 en défense). Dès lors, eu égard à la teneur de la présente décision, la preneuse reste redevable de la somme de : 46.561,77 - 36.814,19 = 9.747,58 euros. De même, il résulte de ce même décompte que la locataire a réglé, à compter du 1er octobre 2019, la somme trimestrielle de 6.993,81 euros à titre de loyer provisionnel (pièce n°10 en défense), soit la somme annuelle de : 6.993,81 x 4 = 27.975,24 euros hors taxes et hors charges. Dans la mesure où le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé est supérieur à cette dernière somme, la preneuse demeure redevable d'un complément de loyer. En conséquence, il convient d'ordonner la compensation judiciaire entre le montant de l'indemnité d'occupation statutaire et le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé fixés aux termes de la présente décision d'une part, et le montant des indemnités d'occupation et des loyers provisionnels déjà réglés par la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS d'autre part, et de condamner cette dernière à payer à la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] la somme de 9.747,58 euros en règlement du solde de l'indemnité d'occupation statutaire ainsi que le différentiel existant entre le montant du loyer du bail renouvelé et le montant du loyer provisionnel versé depuis le 1er octobre 2019. Sur la demande de délais de paiement D'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, si la locataire argue qu'il « faut semble-t-il rappeler que la crise sanitaire a particulièrement impacté les commerces de souvenirs » (page 12 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater qu'elle ne produit aux débats aucun élément à l'appui de ces considérations d'ordre général et non circonstanciées, et notamment aucun justificatif de sa situation financière susceptible de démontrer qu'elle se trouverait dans l'incapacité de régler sa dette d'un montant de 9.747,58 euros en une seule échéance. En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS de sa demande de délais de paiement. Sur les demandes d'injonction sous astreinte et d'autorisation à faire réaliser des travaux de remise aux normes de l'électricité Aux termes des dispositions des trois premiers alinéas de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, notamment : 1°) de délivrer au preneur la chose louée ; 2°) d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l'article 1217 du même code, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation. En vertu des dispositions de l'article 1221 dudit code, le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. Selon les dispositions de l'article 1222 de ce code, après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l'obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. Enfin, d'après les dispositions du premier alinéa de l'article 1353 du code susvisé, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. En l'espèce, si la preneuse allègue que « compte tenu de ce refus de renouvellement, il n'a pas été exigé du bailleur la remise aux normes de l'électricité qui à ce jour est toujours défaillante. [...] Encore à ce jour (sept 2022), le bailleur n'a toujours rien entrepris et les présentes valent sommation sous astreinte de remettre aux normes l'électricité » (page 10 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que ces assertions ne sont étayées par aucun élément, la locataire ne précisant d'ailleurs nullement en quoi l'électricité des locaux ne serait pas aux normes. En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS de ses demandes d'injonction sous astreinte et d'autorisation à faire réaliser des travaux de remise aux normes de l'électricité. Sur les mesures accessoires En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, la S.N.C. SNC DU [Adresse 4], partie perdante pour l'essentiel dès lors qu'elle est à l'origine de la présente instance en fixation de l'indemnité d'éviction transformée en fixation du loyer du bail renouvelé à la suite de l'exercice de son droit de repentir, et dès lors que la modification notable des facteurs locaux de commercialité invoquée n'est pas retenue, sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du même code, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles. Aux termes des dispositions des premier, deuxième, quatrième et cinquième alinéas de l'article 700 dudit code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. En l'espèce, il ressort des notes d'honoraires produites aux débats que la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS justifie avoir versé à ses conseils successifs la somme totale de 9.190 euros au titre des diligences effectuées dans le cadre de l'expertise judiciaire et de la présente instance au fond (pièces n°7 et n°8 en demande). Dans ces conditions, et dès lors que la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS ne prospère que partiellement en ses prétentions, la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] sera condamnée à lui payer une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre tant de l'expertise judiciaire que de la présente instance au fond, que l'équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 8.000 euros, à l'exclusion des frais de recouvrement d'un montant de 40 euros dont la réalité n'est pas avérée. En raison de l'ancienneté du litige, et afin de dénuer la voie de recours ouverte de tout caractère dilatoire, l'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et d'ailleurs sollicitée par l'ensemble des parties, apparaît nécessaire et sera ordonnée, en vertu des dispositions de l'article 515 de ce code dans sa rédaction applicable à la date de l'introduction de la présente instance. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, FIXE l'indemnité d'occupation statutaire due par la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS à la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] pour la période comprise entre le 24 mai 2018 et le 30 septembre 2019 inclus à la somme de 46.561,77 euros (QUARANTE-SIX MILLE CINQ CENT SOIXANTE ET UN euros et SOIXANTE-DIX-SEPT centimes) hors taxes et hors charges, DÉBOUTE la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] de sa demande de fixation du loyer du contrat de bail commercial renouvelé au montant de la valeur locative, FIXE le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 28.862,63 euros (VINGT-HUIT MILLE HUIT CENT SOIXANTE-DEUX euros et SOIXANTE-TROIS centimes) hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2019, toutes autres clauses et conditions du contrat de bail commercial liant la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] à la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS, et portant sur les locaux constituant le lot n°2 de l'immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] à [Localité 11], demeurant inchangées, sous réserve des clauses devant être mises en conformité avec les dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et du décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial, ORDONNE la compensation judiciaire entre le montant de l'indemnité d'occupation statutaire et le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé fixés aux termes de la présente décision d'une part, et le montant des indemnités d'occupation et des loyers provisionnels déjà réglés par la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS d'autre part, CONDAMNE la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS à payer à la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] la somme de 9.747,58 euros (NEUF MILLE SEPT CENT QUARANTE-SEPT euros et CINQUANTE-HUIT centimes) hors taxes et hors charges en règlement du solde de l'indemnité d'occupation statutaire due pour la période comprise entre le 24 mai 2018 et le 30 septembre 2019 inclus, CONDAMNE la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS à payer à la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] le différentiel existant entre le montant du loyer du contrat de bail commercial renouvelé fixé aux termes de la présente décision et le montant du loyer provisionnel déjà réglé depuis le 1er octobre 2019, DÉBOUTE la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS de sa demande de délais de paiement, DÉBOUTE la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS de ses demandes d'injonction sous astreinte et d'autorisation à faire réaliser des travaux de remise aux normes de l'électricité formées à l'encontre de la S.N.C. SNC DU [Adresse 4], DÉBOUTE la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] à payer à la S.A.R.L. VICTOR SOUVENIRS la somme de 8.000 (HUIT MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à l'exclusion des frais de recouvrement d'un montant de 40 euros, CONDAMNE la S.N.C. SNC DU [Adresse 4] aux dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, AUTORISE Maître Dorothée ORLOWSKA à recouvrer directement ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, ORDONNE l'exécution provisoire de la présente décision. Fait et jugé à Paris le 24 Octobre 2024 Le Greffier Le Président Henriette DURO Lucie FONTANELLA