Cour d'appel, 12 novembre 2024. 22/04064

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRÊT DU 12 NOVEMBRE 2024 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/04064 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFKVK Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Décembre 2021-Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bobigny- RG n° 11-21-000945 APPELANTE Madame [D] [J] veuve [L] Née le 01 janvier 1944 à [Localité 7] (Maroc) [Adresse 3]) [Localité 5] Représentée par Me Virginie TEICHMANN, avocat au barreau de PARIS, toque : A353 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/001840 du 02/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMÉ E.P.I.C. EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de [Localité 5] HABITAT OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT D'EST ENSEMBLE Immatriculé au RCS de BOBIGNY sous le numéro 488 777 160 0018 [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Catherine CHABANNE de l'AARPI CAHN CHABANNE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : PB210 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 30 septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de bail signé le 17 mai 2011, à effet au 17 mai 2011, l'EPIC [Localité 5] Habitat, office public de l'habitat d'est ensemble, ci-après nommé [Localité 5] Habitat, a donné en location à M. [H] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], contre le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 207,32 euros outre une provision sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 207,32 euros. Par acte du 21 novembre 2018, à effet du 21 novembre 2018, [Localité 5] Habitat a donné à bail à M. [H] [X] et Mme [V] [E] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5], contre le paiement d'un loyer mensuel révisable d'un montant de 604,85 euros outre une provision sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 604,85 euros. Mme [D] [L] est la grand-mère de M. [H] [X]. Par courrier du 30 novembre 2018, [Localité 5] Habitat a indiqué à M. [H] [X] l'impossibilité pour lui de bénéficier de deux logements sociaux et son obligation de donner congé pour l'un des baux. Le 10 décembre 2018, Mme [D] [L] a effectué une demande de transfert de bail auprès de [Localité 5] Habitat, demande réitérée le 20 mars 2019 puis le 28 novembre 2019. Saisi par Bondy Habitat par acte d'huissier de justice délivré le 27 mai 2020, par jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny a : - prononcé la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation et ses accessoires situés [Adresse 3] à [Localité 5], conclu entre [Localité 5] Habitat d'une part et M. [H] [X] d'autre part ; - constaté l'occupation sans droit ni titre de Mme [D] [L] à compter de la décision ; - condamné Mme [D] [L] et M. [H] [X] à libérer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], en satisfaisant aux obligations du locataire pour M. [H] [X] ; à défaut, - ordonné l'expulsion de Mme [D] [L], de M. [H] [X] en tant que besoin, et celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - rappelé, s'agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu'il devra être procédé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Mme [D] [L] à payer à [Localité 5] Habitat une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel existant et des charges, subissant les augmentations légales, à compter de la décision et jusqu'à la libération effective des lieux ; - condamné in solidum (Mme [D] [L] et M. [H] [X]) au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ; - rejeté les autres demandes au surplus ; - condamné Mme [D] [L] et M. [H] [X] in solidum aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer ; - rappelé que la décision est assortie de l'exécution provisoire. Par déclaration reçue au greffe le 18 février 2022, Mme [D] [L] a interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision. Dans ses dernières conclusions déposées le 5 octobre 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [D] [L] demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 16 décembre 2021 par le juge des contentieux de la protection du pôle proximité du tribunal judiciaire de Bobigny ; en conséquence, à titre principal, - juger qu'elle remplit les conditions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 ; - juger que le bail du 17 mai 2011, portant sur l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], [Localité 6] lui est transféré ; - à défaut enjoindre [Localité 5] Habitat à lui proposer un autre logement et l'autoriser à rester dans le logement situé [Adresse 3] jusqu'à son relogement ; - débouter en conséquence, [Localité 5] Habitat de sa demande visant à la voir considérer comme occupant sans droit ni titre de l'appartement 9 situé dans l'immeuble qui se trouve [Adresse 3], et de sa demande visant à l'en voir expulsée, sur le fondement de l'occupation sans droit ni titre ; - débouter [Localité 5] Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; à titre subsidiaire, - appliquer le délai de deux mois prévu à l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - appliquer la prorogation du délai prévu à l'article précité par un délai de trois mois en application de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - dire que l'expulsion aurait en l'espèce pour elle des conséquences d'une exceptionnelle dureté ; - accorder un délai supplémentaire de trois ans, soit trente-six mois, à compter de la signification de la décision à intervenir pour quitter les lieux eu égard aux circonstances particulières de l'espèce sur le fondement des dispositions des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution ; - fixer le montant de l'indemnité d'occupation à hauteur du loyer actuel ; - débouter [Localité 5] Habitat l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; en tout état de cause, - débouter [Localité 5] Habitat de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - débouter [Localité 5] Habitat de ses demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens, tant en première instance (300 euros) que devant la présente cour (1 000 euros). Dans ses dernières conclusions déposées le 11 juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, l'OPH Est Ensemble Habitat qui vient aux droits de [Localité 5] Habitat demande à la cour de : - le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes ; à titre principal, - constater que Mme [D] [L] n'a interjeté appel du jugement rendu le 16 décembre 2021 qu'à son encontre ; - en conséquence, constater que la résiliation du bail prononcée par le jugement du 16 décembre 2021 relatif à l'immeuble d'habitation et ses accessoires situés [Adresse 3] à [Localité 5] conclu avec M. [H] [X] d'autre part, est définitive ; - en conséquence, débouter Mme [D] [L] de sa demande tendant à voir juger que le bail du 17 mai 2011 portant sur l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] est transféré à Mme [D] [L] ; subsidiairement , - constater que le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] occupé par Mme [D] [L] a été restitué le 28 septembre 2022 ; - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 au profit de Mme [D] [L] ; - confirmer le jugement rendu en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail relatif à l'immeuble d'habitation et ses accessoires situé [Adresse 3] à [Localité 5] conclu entre lui d'une part et M. [H] [X] d'autre part ; - en conséquence, débouter Mme [D] [L] de sa demande principale de voir dire que le bail du 17 mai 2011 portant sur l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5] est transféré à Mme [D] [L] et de sa demande subsidiaire concernant l'octroi de délais pour quitter les lieux ; en tout état de cause, - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : - dit que Mme [D] [L] est occupante sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] ; - condamné Mme [D] [L] à libérer les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5] ; - à défaut ordonné l'expulsion de Mme [D] [L] du logement situé [Adresse 3] [Localité 5] ainsi que tous occupants de son chef avec au besoin l'assistance d'un serrurier et du concours de la force publique ; - dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné Mme [D] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à son départ effectif ainsi que celui de tous occupants de son chef ; - débouté Mme [D] [L] de ses demandes de voir dire qu'il devra lui proposer un autre logement et devra ainsi la reloger ; - débouté Mme [D] [L] de sa demande de voir dire qu'elle pourrait rester dans le logement situé [Adresse 3] à [Localité 5] jusqu'à son relogement ; - condamné Mme [D] [L] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ; - condamné Mme [D] [L] au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - le recevant en son appel incident ; - supprimer les délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamner en outre Mme [D] [L] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 pour les frais engagés par lui devant la cour d'appel ainsi qu'aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Catherine Chabanne avocat aux offres de droit en application de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Il convient de déclarer recevable l'OPH Est Ensemble Habitat qui vient aux droits de [Localité 5] Habitat. Sur le transfert du bail Il est constant que le bail initial portant sur l'appartement n°9 situé [Adresse 3] à [Localité 5] a été signé le 17 mai 2011 entre l'EPIC [Localité 5] Habitat, aux droits duquel vient l'OPH Est Ensemble Habitat et M. [H] [X]. Il n'est pas discuté que Mme [D] [L] vit dans cet appartement depuis 2012, que le loyer est payé et que M. [H] [X] s'est vu attribuer un autre appartement situé [Adresse 2] dans lequel il vit avec sa compagne par un bail signé le 21 novembre 2018. Néanmoins, il ne peut être considéré que Mme [D] [L] bien que payant son loyer 'se comporte en véritable locataire'(cf. page 9 de ses conclusions) puisque dès le départ M. [H] [X] en novembre 2018, son petit-fils a demandé le 10 décembre 2018, le transfert du bail pour elle, avec une pleine conscience donc qu'elle n'en était pas titulaire. La cour observe d'abord que la résiliation du bail prononcée par le jugement dont il est fait appel en raison d'un défaut d'une occupation personnelle des lieux, n'a pas de caractère définitif, la demande de Mme [D] [L] tendant au transfert du bail litigieux qu'elle a réclamé dès le 10 décembre 2018, ayant nécessairement pour conséquence, si elle aboutit, de la remettre en cause à son bénéfice, sans qu'il apparaisse nécessaire que M. [H] [X], locataire en titre soit dans la cause. Par ailleurs, il ne peut être considéré que cet appartement a été restitué le 28 septembre 2022 puisque Mme [D] [L] vit toujours dans les lieux. Dès lors, le transfert du bail sollicité doit être envisagé au regard des dispositions de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que : 'En cas d'abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue : (...) - au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. (...)A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier', et des dispositions de l'article 40-1 de la même loi qui dispose que : 'L'article 14 leur est applicable (aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation) à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d'adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire. À supposer que Mme [D] [L] remplisse les conditions posées (durée d'occupation, qualité d'ascendant et/ou handicap), reste que l'article 14 pour que le transfert à des personnes, notamment ses ascendants, vivant sous son toit puisse être effectif, vise la seule hypothèse de l'abandon du domicile par le locataire titulaire du bail. Or l'abandon du domicile par le locataire titulaire du bail s'entend du départ du locataire qui a présenté un caractère brusque et imprévisible. Repose sur Mme [D] [L] qui se prévaut de l'abandon, la charge de la preuve de ce que le départ du locataire, M. [H] [X], a présenté ce 'caractère brusque et imprévisible'. Il s'agit d'apprécier les circonstances qui ont entouré ce départ, et ce en fonction du comportement de la personne qui a décidé de quitter les lieux. Or Mme [D] [L] qui ne peut contester le caractère concerté du départ de son petit-fils (cf. la lettre de demande transfert écrite par ce dernier), se contente de prendre pour acquis qu'il s'agit d'un abandon de domicile sans le démontrer, sans par exemple évoquer l'effet de surprise qu'aurait eu le départ de M. [H] [X] qui par ailleurs avait nécessairement anticipé son départ, se voyant attribuer pratiquement à la même adresse un logement plus grand pour pouvoir y vivre avec sa compagne. En l'absence d'abandon de domicile caractérisé, le jugement sera confirmé en ce qu'il a jugé que l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 n'avait pas vocation à s'appliquer rejetant la demande de transfert du bail à Mme [D] [L]. Le jugement sera également confirmé en ce qu'il a jugé sur l'expulsion, les meubles et le paiement d'une indemnité d'occupation. Ce texte ne devant pas recevoir application, l'article 40-1 de la même loi ne le peut davantage et c'est donc sans fondement que Mme [D] [L] sollicite l'attribution d'un autre logement. En revanche, par son état de santé (pièces 9, 9 bis et 13), son âge (78 ans), la faiblesse de ses ressources (cf. pièce 14 RSA) Mme [D] [L] justifie de circonstances qui rendent particulièrement difficile son relogement alors que sa bonne foi, notamment démontrée par un paiement régulier des loyers, n'est pas remise en cause, de sorte qu'un délai d'un an lui est accordé pour quitter les lieux conformément aux articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Partie principalement perdante, Mme [D] [L] sera condamnée aux dépens d'appel, le jugement étant confirmé en ce qu'il a jugé à ce titre. L'équité ne justifie pas qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevable l'OPH Est Ensemble Habitat qui vient aux droits de [Localité 5] Habitat, Confirme le jugement rendu le 16 décembre 2021, Y ajoutant, Accorde à Mme [D] [L] un délai d'un an pour quitter les lieux à compter de la signification du présent arrêt, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que Mme [D] [L] supportera la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,