Tribunal judiciaire, 18 novembre 2024. 24/07175

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [C] [M], Monsieur le Préfet de [Localité 3] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/07175 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5P46 N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le lundi 18 novembre 2024 DEMANDERESSE ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971 DÉFENDEUR Monsieur [C] [M], demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Jean-François SEGOURA, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 04 septembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2024 par Yasmine WALDMANN, Juge des contentieux de la protection assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière Décision du 18 novembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/07175 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5P46 EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing prenant effet au 25/08/2016, la SA ICF LA SABLIERE a consenti à [C] [M] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial de 259,70 euros outre des charges provisionnelles mensuelles de 139,53 euros. Par acte de commissaire de justice délivré le 18/07/2024 à étude, la SA ICF LA SABLIERE a fait assigner [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire et au visa des articles 1728 et 1735 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, L444-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation : juger que [C] [M] a commis des nuisances locatives, a enfreint les dispositions de son contrat de bail et du règlement intérieur de l’immeuble ; - prononcer la résiliation du bail d’habitation consenti à [C] [M] à ses torts exclusifs ; - ordonner l’expulsion immédiate de [C] [M] et celle de tous les occupants de leur chef des lieux loués avec assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire ; - supprimer le bénéfice du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; - condamner [C] [M] à payer une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au loyer actualisé doublé, augmenté des charges, tel que [C] [M] le réglait et ce, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux ; - condamner [C] [M] à payer la somme de 528 euros au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de mars 2024 incluses, selon décompte arrêté au 18/04/2024 ; - condamner [C] [M] au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris les frais de constat par commissaire de justice. L’affaire était appelée et examinée à l’audience du 04/09/2024. La SA ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, maintient ses demandes telles qu'exposées dans l'assignation reprise oralement. [C] [M], régulièrement avisé, ne comparait pas et n’est pas représenté. Il convient de se référer aux écritures pour un plus ample exposé des moyens, en vertu de l’article 455 du code de procédure civile. La décision a été mise en délibéré au 18/11/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Sur la demande de résiliation du bail Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion Le juge peut, sur le fondement des dispositions de l’article 1184 du code civil, prononcer la résiliation de tout contrat synallagmatique, dès lors que l’une des parties ne satisfait pas à son engagement. Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat. Conformément à l'article 7b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Ces dispositions sont rappelées par le bail liant les parties, de même que par le règlement intérieur. La SA ICF LA SABLIERE verse aux débats au soutien de ses prétentions : - le contrat de bail du 24/08/2016 et le règlement intérieur des résidences ; - des notes d’information aux locataires des 08/11/2023, 21/11/2023, 23/11/2023 informant qu’une plainte contre X est déposée par l’établissement suite à des actes de vandalisme dans la résidence ; - des photographies de parties communes non datées et sans légende ; - une copie des dépôts de plainte par la SA ICF LA SABLIERE et une habitante de l’immeuble des 09/11/2023 et 27/03/2024 pour dégradations ; - des courriels des 10/11/2023 et 27/03/2024 de responsables de l’établissement locatif au sujet du comportement de [C] [M] ; - un courrier simple à l’intention de [C] [M] du 15/11/2023 pour rappeler les obligations locatives ; - plusieurs fiches de signalement d’incident complété par la bailleresse depuis novembre 2023 ; - deux courriers à [C] [M] le mettant en demeure de cesser ses manquements au règlement ; - un procès-verbal par commissaire de justice du 03/05/2024. En l’espèce, il résulte de ces nombreuses pièces que [C] [M] est à l'origine de très nombreuses nuisances qui perturbent gravement la tranquillité de ses voisins et de la gardienne de l’immeuble. En effet, [C] [M] a dégradé plusieurs éléments des parties communes depuis novembre 2023 (dégradation des portes des gaines techniques sur plusieurs étage, dégradation de la gaine dans l’ascenseur, destruction des éclairages, dégradation du vitrage du SAS de l’immeuble, dégradation de la porte d’entrée de la gardienne). En outre, trois plaintes ont été déposées par un voisin, par la gardienne et par la SA ICF LA SABLIERE pour des comportements agressifs et menaçants de la part de [C] [M]. Le responsable des travaux en cours dans l’immeuble a également signalé par courriel du 15/12/2023 avoir subi des propos menaçants et injurieux de la part de [C] [M], lui disant par ailleurs qu’il devait leur « mener la vie difficile tout au long des travaux ». Aussi, la gardienne de l’immeuble a signalé à cinq reprises depuis novembre 2023 que [C] [M] urinait et crachait contre sa porte d’entrée. Elle évoque également ces faits dans sa plainte du 27/03/2024. Le procès-verbal de constat du 03/05/2024 relate les témoignages de trois habitants de l’immeuble, évoquant tous les dégradations évoquées précédemment et des destructions de leurs propres biens (sonnettes de porte d’entrée, arrachage d’une boîte aux lettres). Les témoignages évoquent également des nuisances sonores au milieu de la nuit et de manière régulière, sans plus de précision. La SA ICF LA SABLIERE justifie de l’envoi de plusieurs courriers à [C] [M] le mettant en demeure d’avoir à occuper paisiblement les lieux et à cesser les nuisances. La demanderesse a également affiché dans les parties communes des photographies des éléments dégradés ou détruits et alerté sur les conséquences de ces comportements. Il y a donc lieu de retenir à la charge de [C] [M] un manquement à son obligation de jouissance paisible des lieux loués, suffisamment grave pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail, et ce à la date du présent jugement. En conséquence, il convient d'ordonner la libération des lieux selon les modalités énoncées dans le dispositif de la présente décision, et en tant que de besoin, l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux Selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Le délai ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. En l’espèce, la SA ICF LA SABLIERE démontre des manquements graves et répétés de la part de [C] [M] à son obligation d’occupation paisible des lieux, causant un environnement insécurisant pour les autres habitants et pour la gardienne de l’immeuble, particulièrement visée par le défendeur. Malgré les courriers envoyés au défendeur, les dépôts de plainte et les affichages dans les parties communes, [C] [M] a poursuivi ses agissements (dégradations et agressions). Ainsi, il est manifeste que [C] [M] a agi de mauvaise foi, et ne peut bénéficier de ce fait du délai de deux mois prévu à l’article susvisé. Par conséquent, il y a lieu d’écarter l’application des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Il convient de rappeler que le défendeur bénéficie du sursis à exécution de l’expulsion durant la trêve hivernale en vertu de l’article L412-6 du même code. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts de la bailleresse, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due, à compter du lendemain de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif de [C] [M] constitué par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, au montant du loyer qui aurait été payé si le bail s'était poursuivi et de condamner [C] [M] au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus. Compte-tenu du préjudice de jouissance subi par la SA ICF LA SABLIERE du fait de l’absence d’occupation paisible des lieux par [C] [M], et afin d’assurer un caractère contraignant et dissuasif, il y a lieu de majorer l’indemnité d’occupation à hauteur de 50% du montant du loyer hors charges. Sur la demande en paiement de l'arriéré Il ressort du décompte actualisé produit par la SA ICF LA SABLIERE que [C] [M] reste devoir une somme de 528 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 10/07/2024, échéance de juin 2024 incluse. Il convient en conséquence de condamner [C] [M] au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les demandes accessoires [C] [M], qui succombe, sera condamné aux dépens incluant le coût du constat par commissaire de justice du 03/05/2024. Il convient en équité de condamner [C] [M] à régler à la SA ICF LA SABLIERE, qui a dû exposer des frais dans la présente procédure, la somme de 300 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail d’habitation concernant les lieux situés [Adresse 1], occupés par [C] [M] ; ORDONNE en conséquence à [C] [M] et tout occupant de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour [C] [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés après la signification de la décision, la SA ICF LA SABLIERE pourra, après délivrance d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin ; ECARTE l’application des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution relatives au délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux ; RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution a lieu à s’appliquer ; AUTORISE la SA ICF LA SABLIERE à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [C] [M] à défaut de local désigné ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE [C] [M] à payer à payer à la SA ICF LA SABLIERE la somme de 528 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 10/07/2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; FIXE l'indemnité d'occupation mensuelle due par [C] [M] à la SA ICF LA SABLIERE, à compter du lendemain de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au loyer qui aurait été payé si le bail avait continué, majoré de 50% de son montant, et au montant des charges en sus ; CONDAMNE [C] [M] à payer à la SA ICF LA SABLIERE la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE [C] [M] aux dépens incluant le coût du constat par commissaire de justice du 03/05/2024 ; ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 3] de la présente décision ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. La greffière La juge des contentieux de la protection