Cour d'appel, 05 septembre 2024. 22/02704

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 05/09/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 22/02704 - N° Portalis DBVT-V-B7G-UKAS Jugement (N° 20/01266) rendu le 04 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Lille APPELANTE La SAS Investimmo2 prise en la personne e ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 11] [Adresse 11] représentée par Me Florent Mereau, avocat au barreau de Lille, avocat constitué INTIMÉS Madame [S] [W] née le 05 juillet 1957 à [Localité 12] [Adresse 8] [Adresse 8] Monsieur [D] [W] né le 31 mars 1959 à [Localité 12] [Adresse 3] [Adresse 3] Monsieur [X] [W] né le 24 décembre 1962 à [Localité 12] [Adresse 7] [Adresse 7] venant aux droits de Madame [J] [W] décédée le 19 novembre 2020 à [Localité 12] représentés par Me Bruno Wecxsteen, avocat au barreau de Lille, avocat constitué Monsieur [D] [R] né le 24 octobre 1957 à [Localité 12] [Adresse 1] [Localité 6] Monsieur [F] [R] né le 02 novembre 1958 à [Localité 13] [Adresse 9] [Localité 6] Monsieur [O] [R] né le 14 février 1961 à [Localité 14] [Adresse 4] [Adresse 4] Monsieur [K] [R] né le 18 octobre 1966 à [Localité 14] [Adresse 10] [Adresse 10] Madame [H] [R] épouse [C] née le 22 Mars 1968 à [Localité 14] [Adresse 2] [Adresse 2] venant aux droits de Madame [Y] [W], décédée le 27 septembre 2021 ; elle-même venant aux droits de sa soeur, Madame [J] [W], décédée le 19 novembre 2020 représentés par Me Bruno Wecxsteen, avocat au barreau de Lille, avocat constitué DÉBATS à l'audience publique du 21 décembre 2023, tenue par Samuel Vitse magistrat chargé d'instruire le dossier qui, après a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 septembre 2024 après prorogation du délibéré en date du 21 mars 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 30 novembre 2023 **** Par acte sous seing privé du 17 septembre 2018, Mme [J] [W] a vendu, sous conditions suspensives, à la société Investimmo2 un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 5] moyennant 140 000 euros, les frais d'acte étant évalués à 4 200 euros. La réitération par acte authentique devait intervenir au plus tard le 28 décembre 2018. Le notaire chargé de la vente a convoqué à cette fin les parties le 18 décembre 2018, date reportée au 25 janvier 2019, puis au 23 avril 2019. La vente n'a finalement pas été réitérée. Par acte du 30 janvier 2020, la société Investimmo2 a assigné Mme [W] devant le tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir dire que le jugement à intervenir vaudrait vente de l'immeuble litigieux. L'affaire a été plaidée le 5 octobre 2020. Mme [W] est décédée le 19 novembre 2020. Par jugement du 4 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Lille a principalement dit que le protocole de vente signé le 17 septembre 2018 était caduc, débouté la société Investimmo2 de sa demande de perfection de la vente et condamné celle-ci à payer à Mme [W] la somme de 14 000 euros à titre de dommages et intérêts. La société Investimmo2 a interjeté appel de cette décision. Par ordonnance du 18 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a prononcé la radiation du rôle de l'affaire pour défaut d'exécution du jugement. L'affaire a été réinscrite au rôle le 3 juin 2022. Dans ses conclusions remises le 22 septembre 2022, la société Investimmo2 demande à la cour de : - ordonner la reprise d'instance ; - infirmer le jugement entrepris ; statuant à nouveau : - dire que l'arrêt à intervenir vaudra vente de l'immeuble litigieux et ordonner la publication au service de la publicité foncière ; - débouter les intimés de leur demande relative à la clause pénale et, subsidiairement, réduire le montant alloué à ce titre à la somme d'un euro symbolique ; - condamner les intimés aux dépens et au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Dans leurs conclusions remises le 9 mars 2023, Mme [S] [W] et MM. [D] et [X] [W], venant aux droits d'[J] [W], MM. [D], [F], [O] et [K] [R], et Mme [H] [R] épouse [C], venant aux droits d'[Y] [W], décédée le 27 septembre 2021, elle-même venue aux droits de sa soeur [J] [W], demandent à la cour de : - confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; - débouter l'appelante de toutes ses demandes ; - la condamner, outre aux dépens, à leur payer la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il convient d'observer qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la reprise d'instance, laquelle est d'ores et déjà intervenue par la remise des conclusions précitées des ayants droit d'[J] et [Y] [W]. Sur la demande de constat de la perfection de la vente Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Il résulte ensuite de l'article 1304 du même code que l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain, la condition étant suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Enfin, selon le dernier alinéa de l'article 1304-6, en cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. En l'espèce, les parties sont liées par un protocole de vente conclu le 17 septembre 2018, lequel prévoit que la vente est consentie sous réserve de la réalisation, au plus tard à la date limite prévue pour la réitération par acte authentique, de plusieurs conditions suspensives, dont une stipulée en faveur du vendeur dans les termes suivants : « ' que l'acquéreur ait : - déposé, en garantie de son engagement d'acquérir, le montant des frais et de la partie du prix stipulée payable comptant entre les mains de Maîtres [T] et [A], notaires associés à [Localité 12], ce qui emportera engagement irrévocablement de laisser ces fonds sur un compte ouvert dans les livres de cet office notarial jusqu'à ce que leur affectation définitive puisse être déterminée ; - et manifesté auxdits notaires son intention de signer l'acte authentique de vente dressé par eux en application des présentes. Au cas où l'acquéreur n'effectuerait pas ce dépôt de fonds ou ne manifesterait pas son intention de signer dans le délai convenu, le vendeur pourrait, à son choix : - soit renoncer au bénéfice de la présente condition suspensive stipulée en sa faveur et poursuivre la réalisation de la vente en assignant l'acquéreur dans les trois mois francs suivant la date limite prévue ci-dessus pour la réitération par acte authentique, - soit considérer la présente convention comme caduque, auquel cas l'acquéreur devra lui payer, à titre de dommages-intérêts, une somme équivalente à dix pour cent (10 %) du prix total sus-convenu. Au cas où une commission de négociation incomberait au vendeur, ces dommages- intérêts seraient majorés du montant T.T.C. de cette commission. » Il se déduit d'une telle clause que le vendeur peut se prévaloir de la caducité de la vente à défaut de dépôt entre les mains du notaire instrumentaire du montant des frais et de la partie du prix stipulée payable comptant, soit la somme totale de 144 200 euros. Dès lors que la réitération par acte authentique était prévue au plus tard le 28 décembre 2018, le dépôt de la somme précitée entre les mains du notaire obéissait au même calendrier. S'il résulte des pièces produites que les parties sont implicitement convenues d'un report de cette date butoir au 25 janvier 2019, puis au 23 avril 2019, il n'est pas démontré ni même soutenu que le dépôt de la somme litigieuse aurait eu lieu conformément à l'accord des parties, étant à cet égard relevé qu'un décompte du notaire instrumentaire en date du 24 octobre 2019 laisse apparaître une consignation limitée à 7 000 euros. Il importe de préciser que, par lettre du 7 janvier 2020, [J] [W] a clairement indiqué à la société Investimmo2 qu'elle entendait se prévaloir des dispositions du protocole lui permettant d'invoquer la défaillance de la condition suspensive stipulée en sa faveur et d'opter pour la caducité de la vente, l'appelante voyant à tort dans cette missive l'expression d'un accord du vendeur pour prolonger le délai imparti en vue de procéder au dépôt de la somme litigieuse entre les mains du notaire. Contrairement à ce que soutient la société Investimmo2, il s'avère indifférent qu'un tiers ait pu disposer de la majeure partie de cette somme aux fins de se porter acquéreur du terrain dépendant de l'immeuble bâti. En effet, indépendamment du fait que la somme à disposition apparaît inférieure au montant requis par l'accord des parties, la réalisation de la condition suspensive supposait un dépôt par les soins de l'acquéreur entre les mains du notaire, et non la simple perspective d'un financement après revente de l'immeuble en sa qualité de marchand de biens. Enfin, si les intimés évoquent l'existence d'un rapprochement des parties durant l'instance d'appel afin de parfaire la vente, il est significatif de relever que l'appelante ne s'en prévaut pas, très certainement parce qu'elle a de nouveau omis de consigner la somme qui aurait permis de procéder à la réitération de l'acte, ainsi que le soutiennent, sans être contredits, les intimés. Il résulte de tout ce qui précède qu'il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit caduc le protocole de vente conclu le 17 septembre 2018 et rejeté la demande de constat de la perfection de la vente. Sur les dommages et intérêts Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l'espèce, ainsi qu'il a été dit, le protocole de vente prévoit que, lorsque le vendeur considère caduc la convention des parties, faute de réalisation de la condition suspensive stipulée à son profit, l'acquéreur doit lui payer une somme équivalente à 10 % du prix à titre de dommages et intérêts. Une telle disposition contractuelle s'analyse en une clause pénale, comme telle susceptible de modulation par le juge en application du texte précité. Dans ses conclusions d'appel, la société Investimmo2 se borne à solliciter le rejet de la demande indemnitaire fondée sur la clause pénale, subsidiairement la réduction de son montant à l'euro symbolique, sans démontrer ni même invoquer son caractère excessif. Ainsi que l'ont pertinemment retenu les premiers juges, le montant conventionnellement fixé apparaît justifié au regard du préjudice subi par les intimés, lesquels souffrent d'une immobilisation de leur bien depuis plusieurs années, endurent les tracas de la procédure judiciaire vainement engagée par la société Investimmo2 et doivent désormais se mettre en quête d'un nouvel acquéreur. La décision entreprise sera donc confirmée de ce chef. Sur les dépens et les frais irrépétibles L'issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que la société Investimmo2 soit condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer aux intimés la somme globale de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, sa propre demande formée au même titre étant rejetée. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Condamne la société Investimmo2 à payer à Mme [S] [W], MM. [D] et [X] [W], MM. [D], [F], [O] et [K] [R], et Mme [H] [R] épouse [C], la somme globale de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel ; La déboute de sa propre demande formée au même titre ; La condamne aux dépens d'appel. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet