Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 23/01306

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 4] Minute N° N° RG 23/01306 N° Portalis DBX2-W-B7H-KGAL [H] [P] C/ [M] [C] [S] [X] épouse [C] Le Exécutoire délivré à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024 DEMANDEUR M. [H] [P] né le 06 Novembre 1985 à [Localité 9] ([Localité 9]) [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Maître Camille ALLIEZ, avocat au barreau de NIMES DEFENDEURS M. [M] [C] Né Le 18/07/1989 à [Localité 8] (ALGERIE). né le 18 Juillet 1989 à [Localité 8] (ALGERIE) (ETRANGER) [Adresse 1] [Localité 4] représenté par Maître Xavier COTTIN, avocat au barreau de NIMES Mme [S] [X] épouse [C] née le 28 Février 1992 à [Localité 7] (BOUCHES-DU-RHONE) [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Xavier COTTIN, avocat au barreau de [Localité 4] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Amandine ABEGG, juge du tribunal judiciaire Greffier : Maureen THERMEA, lors des débats et de la mise à disposition au greffe. DÉBATS : Date des Débats : 25 juin 2024 Date du Délibéré : 24 septembre 2024 DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 24 Septembre 2024 en vertu de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Suivant promesse de vente notariée du 20 décembre 2022 expirant le 25 mars 2023, Monsieur [H] [P] s’était engagé à vendre un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] au prix de 42800 euros à Monsieur [M] [C] et Madame [S] [X] épouse [C]. La vente n’a pas eu lieu. Suivant assignation datée du 14 septembre 2023, Monsieur [H] [P] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de [Localité 4] d'une action dirigée contre Monsieur [M] [C] et Madame [S] [X] épouse [C] aux fins de les voir condamnés à payer l’indemnité d’immobilisation. Par jugement en date du 14 mai 2024, le juge des contentieux de la protection s’est déclaré matériellement incompétent pour connaître de la présente affaire et a renvoyé l’affaire à l’audience devant le tribunal judiciaire statuant en matière orale sur les demandes inférieures à 10000€ du Mardi 25 juin 2024 à 9h00. Par conclusions du 22 février 2024 auxquelles il sera référé pour de plus amples motifs, Monsieur [H] [P] demande au tribunal de : - débouter les époux [C] de leurs demandes, - condamner solidairement les époux [C] à payer les sommes de : . 4280 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, . 800 euros au titre du préjudice financier, . 1000 euros au titre du préjudice moral - dire que cette condamnation sera assortie d’une astreinte de 30 euros par jour de retard à compter du délai de 15 jours passé la signification du jugement à intervenir, - condamner solidairement les époux [C] à payer cette astreinte, - condamner solidairement les époux [C] à payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Au soutien de ses prétentions, Monsieur [H] [P] expose que suivant promesse de vente du 20 décembre 2022 expirant le 25 mars 2023, il s’était engagé à vendre un bien immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4] au prix de 42800 euros. Il soutient que la promesse de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation avec un premier versement le 30 décembre 2022 de 1000 euros. Il argue de l’absence de levée d’option prévue à la promesse de vente malgré l’envoi de mise en demeure. Il s’estime fondé à obtenir réparation de ses préjudices subis. Par conclusions 5 mars 2024 auxquelles il sera référé pour de plus amples motifs, les époux [C] dans leurs conclusions sollicitent : * à titre principal : - de prononcer la nullité de la promesse de vente à défaut d’enregistrement dans les 10 jours, - de débouter le demandeur de ses prétentions, * à titre subsidiaire : - De constater la caducité de la promesse de vente, - De juger que les époux [C] ne sont pas en situation de carence, - De rejeter les prétentions de Monsieur [P], * en tout état de cause : - D’ordonner la restitution du dépôt de garantie, - De condamner Monsieur [P] à leur verser la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de leurs prétentions, les époux [C] exposent qu’ils ne sont pas redevables de l’indemnitéd’immobilisation dès lors d’une part que la promesse de vente est nulle pour défaut d’enregistrement dans le délai de dix jours, d’autre part que la situation de carence ne s’applique pas et que le choix de lever ou ne pas lever option n’est pas fautive. A l’audience, les parties étaient représentées par leurs Conseils qui s’en sont remis à leurs écritures. L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024. MOTIFS Il convient à titre liminaire de rappeler qu'il résulte des dispositions de l'article 9 du Code de Procédure Civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 1315 du Code Civil que c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, et que c'est à celui qui s'en prétend libéré d'en rapporter la preuve. Sur la nullité de la promesse de vente En vertu des dispositions de l’article 1589-2 du code civil, “ Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts [sociétés ayant pour objet la construction, l'acquisition ou la gestion d'immeubles à diviser ou divisés par fractions attribuées aux associés, et sociétés dont l'actif est constitué principalement par des terrains non bâtis], si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date”. Ainsi, au vu de l’utilisation de la conjonction de coordination “ou”, l’article 1589-2 du code civil n’impose l’enregistrement de l’acte que s’il s’agit d’un acte sous seing privé et non d’un acte authentique. En l’espèce, la promesse de vente signée le 20 décembre 2022 a été réalisée sous la forme d’un acte authentique et était ainsi dispensé d’enregistrement. Par conséquent, l’exception de nullité sera rejetée. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation L’article 1101 du code civil dispose que “Le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations.” L’article 1103 du code civil dispose que “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.” L’article 1104 du code civil dispose que “Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.” L’article 1231-1 du Code civil dispose que “ Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.” L’article 1231-6 du Code civil dispose que “Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire”. L’article 1217 du Code civil dispose que “La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.” L’article 1219 du Code civil dispose que “Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.” L’article 1353 dispose que “Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.” En l’espèce, par acte notarié du 20 décembre 2022, M. [P] s’est engagé à vendre aux époux [C] un bien immobilier situé [Adresse 2] [Localité 4] au prix de 42800 euros. Ledit acte prévoyait expressément : - d’une part, une indemnité d’immobilisation de 10% du prix, soit 4280€, dont la somme de 1000€ serait versée en séquestre dans le délai de dix jours. Il est précisé le sort de cette somme qui s’imputera sur le prix de vente si cette dernière a lieu, ou bien sera restituée au bénéficiaire (acheteur) si la non réalisation de la vente résulte d’une défaillance de l’une des conditions suspensives. et enfin sera restituée au promettant (vendeur) si le bénéficiaire (acheteur) n’a pas acquis l’immeuble alors que les conditions suspensives ont été réalisées. - d’autre part, outre des conditions suspensives de droit commun, une condition suspensive d’obtention d’un prêt. Ainsi, même si l’acte porte le nom de “promesse de vente”, il prévoyait expressément des engagements réciproques des parties. L’indemnité d’immobilisation, comme son nom l’indique, est la contrepartie de l’engagement du vendeur de ne pas vendre à un tiers pendant une période donnée. La vente n’ayant pas conclue, il n’y a pas lieu de rechercher si la non levée d’option est fautive ou non mais simplement de vérifier, conformément à la volonté des parties (art 1103 du code civil) quel sort doit être réservé à l’indemnité d’occupation. A cet égard, il appartenait aux époux [C], bénéficiaires, au vu des dispositions de l’acte notarié, de démontrer que “la non réalisation de la vente résultait de la défaillance de l’une des quelconques conditions suspensives énoncées à l’acte”. Or, les époux [C] se contentent d’affirmer n’avoir pas levé l’option et ne justifient ainsi pas qu’une des conditions suspensives s’est réalisée. Par conséquent, il sera fait droit à la demande de M. [P] de se voir attribuer l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse de vente du 20 décembre 2022, soit 4280€ : - la somme de 1000 € sous séquestre lui sera versée par le notaire, - le solde de 3280€ lui sera versé par les époux [C]. Tenant les dispositions de l’article 220 du code civil, la condamnation sera solidaire. Sur les demandes au titre d’un préjudice financier et moral L’article 1231-6 du Code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. ». En l’espèce, les sommes dues porteront intérét au taux légal à compter du 28 avril 2023, date de la mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception signée à cette date. S’agissant du préjudice financier, le demandeur justifie avoir vendu le bien en juillet 2023, moins de trois mois après la date initialement prévu. Si le prix est inférieur de 800€, rien ne permet de démontrer que cette baisse serait en lien avec l’absence de réalisation de la première vente. Cette demande sera par conséquent rejetée. S’agissant du préjudice moral, le demandeur ne verse aucun élément permettant d’en déterminer l’existence et l’étendue, tout comme il ne démontre pas la mauvaise foi des défendeurs. Sa demande sera rejetée. Sur l’astreinte, les dépens, l’article 700 du code de procédure civile, et l’exécution provisoire Monsieur [P] demande d’assortir les condamnations pécuniaires d’une astreinte. En l’espèce, tenant les voies d’exécution qui seront offertes au demandeur avec le présent jugement, rien ne justifie à ce stade d’imposer une astreinte. Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [M] [C], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens. Tenant les frais que Monsieur [P] a dû exposer pour voir reconnaitre ses droits et la facture dont il justifie, Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [M] [C] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 1200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS, Le Tribunal judiciaire statuant par jugement mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [M] [C] de leur demande d’annulation de la promesse de vente signée le 20 décembre 2022, CONDAMNE solidairement Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [M] [C] à payer à Monsieur [H] [P] la somme de 4280€ en paiement des sommes dues, ladite somme portant intéret au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 avril 2023 et étant décomposée comme suit : - la somme de 1000€ détenue sous séquestre par Me [E], notaire, - la somme de 3280€ qu’ils devront verser directement, DEBOUTE Monsieur [H] [P] de ses demandes en dommages et intérêts au titre du préjudice financier et du préjudice moral, DEBOUTE Monsieur [H] [P] de sa demande d’astreinte, CONDAMNE in solidum Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [M] [C] au paiement des dépens, CONDAMNE in solidum Madame [S] [X] épouse [C] et Monsieur [M] [C] à payer à Monsieur [H] [P] la somme de 1200€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision bénéfice de l’exécution provisoire. La Greffière La Juge