Cour d'appel, 25 mai 2023. 22/00578

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 22/00578 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FWBT Minute n° 23/00170 [Z], [V] C/ [Z], [A] Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 30 Novembre 2021, enregistrée sous le n° 11-19-1235 COUR D'APPEL DE METZ 3ème CHAMBRE - TI ARRÊT DU 25 MAI 2023 APPELANTS : Monsieur [T] [Z] [Adresse 3] [Localité 6] Représenté par Me Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ Madame [O] [V] épouse [Z] [Adresse 3] [Localité 6] Représentée par Me Laurent ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ INTIMÉS : Madame [B] [Z] [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Hervé HAXAIRE, avocat au barreau de METZ Monsieur [C] [A] [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Me Hervé HAXAIRE, avocat au barreau de METZ DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 26 Janvier 2023 tenue par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, Magistrat rapporteur qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans leur délibéré pour l'arrêt être rendu le 23 mars 2023, prorogé au 25 Mai 2023 GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Madame GUIMARAES COMPOSITION DE LA COUR : PRÉSIDENT : Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre ASSESSEURS : Monsieur MICHEL, Conseiller Monsieur KOEHL, Conseiller ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ; Signé par Madame GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par Madame PELSER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCEDURE Par acte authentique du 19 avril 1989, la société Bail Industrie a vendu l'usufruit de l'immeuble sis [Adresse 3] à M. [N] [Z] et à Mme [E] [Z] et la nue-propriété à deux de leurs enfants, Mme [B] [Z] et à M. [H] [Z]. M. [T] [Z], fils des usufruitiers, a emménagé dans le logement occupé par ses parents et ces derniers sont décédés les [Date décès 5] 1999 et [Date décès 2] 2017. Par lettres recommandées des 15 juin et 11 septembre 2017, Mme [B] [Z] et Mme [J] [Z] ont adressé une mise en demeure à M. [T] [Z] et Mme [O] [V] épouse [Z] aux fins de quitter le logement et verser une indemnité d'occupation de 750 euros par mois. Par acte introductif d'instance du 7 novembre 2019, Mme [B] [Z] et M. [C] [A] ont attrait M. [T] [Z] et Mme [V] devant le tribunal d'instance de Thionville et au dernier état de la procédure, ils ont demandé au juge d'ordonner leur expulsion et les condamner solidairement au paiement de la somme de 36.000 euros au titre de l'indemnité d'occupation du 1er avril 2017 au 1er avril 2021, d'une indemnité d'occupation mensuelle de 750 euros jusqu'à libération des lieux et d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M. [T] [Z] et Mme [V] se sont opposés aux demandes et ont demandé au juge des contentieux de la protection de se déclarer incompétent et subsidiairement de constater l'existence d'un bail verbal, sollicitant une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 30 novembre 2021, le juge des contentieux de la protection de Thionville a: - rejeté l'exception d'incompétence - rejeté la demande de M. [T] [Z] et Mme [V] visant à constater l'existence d'un bail verbal à leur profit portant sur l'immeuble sis [Adresse 3] - ordonné à M. [T] [Z] et Mme [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement et dit qu'à défaut de libération volontaire, ils pourront être expulsés ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec le concours d'un serrurier et de la force publique - débouté Mme [B] [Z] et M. [A] de leur demande d'astreinte - condamné solidairement M. [T] [Z] et Mme [V] à verser à Mme [B] [Z] un indemnité d'occupation de 6.750 euros pour la période allant du 1er avril 2017 au 22 juillet 2019 - condamné solidairement M. [T] [Z] et Mme [V] à verser à Mme [B] [Z] et M. [A] une indemnité mensuelle d'occupation de 750 euros par mois à compter du 22 juillet 2019 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés - débouté les parties de leurs autres demandes - condamné in solidum M. [T] [Z] et Mme [V] à payer une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Par déclaration d'appel déposée au greffe de la cour le 8 mars 2022, M. [T] [Z] et Mme [V] ont interjeté appel du jugement en toutes ces dispositions sauf celle ayant rejeté la demande d'astreinte. Aux termes de leurs dernières conclusions du 7 juin 2022, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement et de : - déclarer Mme [B] [Z] et M. [A] irrecevables, subsidiairement mal fondés en toutes leurs demandes, faute par eux de démontrer leur qualité de propriétaire de l'immeuble litigieux et de produire la justification de publication de leurs droits respectifs de propriété au livre foncier - subsidiairement constater l'existence d'un prêt à usage ou commodat, à tout le moins l'existence d'un bail verbal consenti en leur faveur - en conséquence débouter Mme [B] [Z] et M. [A] de leurs demandes - plus subsidiairement déclarer les intimés irrecevables subsidiairement mal fondés en leur demande au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2017 au 22 juillet 2019 et la rejeter - infiniment subsidiairement ordonner une expertise judiciaire pour évaluer la valeur locative de l'immeuble litigieux et le montant de l'indemnité d'occupation - en tout état de cause condamner solidairement ou in solidum Mme [B] [Z] et M. [A] à leur payer une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 300 euros (sic) au titre des frais irrépétibles d'appel ainsi qu'aux entiers frais et dépens de première instance et d'appel. Sur l'occupation sans droit ni titre, ils contestent la qualité de propriétaires des intimés aux motifs que les actes authentiques ne sont pas produits en appel et qu'ils ne peuvent faire la preuve de la propriété sur l'immeuble en l'absence d'inscription au livre foncier qui seule leur rend opposable les mutations successives sur le bien litigieux. Ils invoquent une donation déguisée voire un recel successoral et contestent la réalité de la vente intervenue le 19 avril 1989 en l'absence de preuve du paiement du prix de vente, laquelle incombe aux acquéreurs, estimant que les intimés ne prouvent pas être propriétaires de l'immeuble. Subsidiairement, au visa des articles 1875 et 1879 du code civil, les appelants soutiennent que l'occupation indivise de l'immeuble avec M. [N] [Z] et Mme [E] [Z] vaut présomption de l'existence d'un prêt à usage. Sur le bail verbal, ils exposent qu'ils étaient dans l'impossibilité morale de se procurer un écrit auprès de leurs parents, que le premier juge a justement retenu l'existence d'un commencement d'exécution constitué par l'occupation du logement depuis 1999 et qu'ils justifient avoir supporté, à titre de loyer, l'intégralité des charges courantes, taxes foncières, taxes d'habitation, travaux de rénovation du logement, ajoutant qu'il n'a pas été mis fin à ce bail de façon régulière. Sur l'indemnité d'occupation, ils font valoir que la demande est injustifiée, que Mme [B] [Z] n'a ni le pouvoir ni la qualité pour solliciter une indemnité d'occupation du 1er avril 2017 au 22 juillet 2019 en l'absence de ses coïndivisaires, que le montant de l'indemnité d'occupation ne correspond pas à la valeur locative du bien acquis pour moins de 10.000 euros et qu'une expertise est nécessaire. Aux termes de leurs dernières conclusions du 7 septembre 2022, Mme [B] [Z] et M. [A] demandent à la cour de confirmer le jugement en toutes ses dispositions et de condamner M. [T] [Z] et Mme [V] à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Sur la recevabilité des demandes, ils exposent qu'en vertu des articles 41 et 44 de la loi du 1 juin 1924, l'inscription d'un droit au livre foncier emporte présomption de l'existence de ce droit en la personne du titulaire sans créer de droit à son profit, que celui qui conteste l'exactitude de l'inscription doit en apporter la preuve contraire, que la réalité de la propriété du bien résulte des actes authentiques translatifs de propriété des 19 avril 1989, 17 décembre 2001 et 22 juillet 2019 et que les actes des 19 avril 1989 et 17 septembre 2001 précisent qu'il est renoncé à la notification prescrite par l'article 49 du décret du 18 novembre 1924, relatif à la tenue des livres fonciers contre la remise d'un certificat d'inscription au notaire. Ils en déduisent que la réalité de la nue-propriété puis la pleine propriété de l'immeuble est établie. Sur la donation ou le recel successoral, les intimés font valoir que la preuve du paiement résulte de l'acte de vente du 19 avril 1989 et du reçu établi par le notaire et délivré à l'organisme prêteur indiquant deux versements pour le compte de M. [Z] et consorts, que les mentions d'un acte authentique vaut jusqu'à inscription de faux, que le prix de vente a été établi par le propriétaire initial qui n'appartient pas à la famille, que M. [N] [Z] et Mme [E] [Z] ne pouvant obtenir un prêt en raison de leurs revenus, âge et état de santé, une partie de leurs enfants a financé l'acquisition de l'immeuble par un prêt bancaire en leur laissant l'usufruit et contestent toute donation déguisée. Sur le prêt à usage, ils indiquent qu'en recevant les membres de sa famille sans cesser lui-même d'habiter, le locataire ne prête pas les lieux loués puisqu'il ne transfère ni la détention ni l'usage de ceux-ci et que les appelants ne peuvent se prévaloir du prêt à usage. Sur le bail verbal, ils estiment que le premier juge a justement considéré que le commencement d'exécution résultant de l'occupation des lieux doit manifester sans équivoque la volonté du bailleur, qu'une simple tolérance n'est pas créatrice de droit, qu'il est nécessaire d'établir qu'il y a eu accord sur la chose et le prix entre le bailleur et le locataire, ce qui n'est pas le cas d'espèce puisque les appelants ne justifient d'aucun paiement de loyer, ni de prise en charge financière d'impôts locaux ou de travaux, de sorte que le bail verbal n'est pas caractérisé. Enfin, ils concluent à la confirmation du jugement sur l'indemnité d'occupation, précisant que les appelants ont quitté les lieux sans restituer les clefs. L'ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'exception d'incompétence Si les appelants ont visé à leur déclaration d'appel la disposition du jugement ayant rejeté l'exception d'incompétence, il est constaté qu'ils ne développent aucun moyen sur ce point et ne forment aucune demande d'incompétence aux dispositifs de leurs conclusions, de sorte que le jugement est confirmé sur ce point. Sur la recevabilité des demandes En application de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Selon l'article 1371 du code civil, l'acte authentique fait foi jusqu'à l'inscription de faux de ce que l'officier public dit avoir personnellement accompli ou constaté. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que : - par acte authentique du 19 avril 1989, la SA Bail Industrie a vendu l'immeuble sis [Adresse 3] aux consorts [Z], l'usufruit revenant à M. [N] [Z] et Mme [E] [Z] et la nue-propriété à Mme [B] [Z] et M. [H] [Z] chacun pour moitié - les nus-propriétaires, Mme [B] [Z] et à M. [H] [Z], ont vendu une partie de leurs droits à une de leur soeur, Mme [J] [Z], par acte authentique du 17 décembre 2001, chacun détenant 1/3 de la nue-propriété sur l'immeuble - suite au décès des usufruitiers, M. [N] [Z] le [Date décès 5] 1999 et Mme [E] [Z] le [Date décès 2] 2017, les nus-propriétaires sont devenus pleinement propriétaires de l'immeuble - par acte authentique du 22 juillet 2019, M. [H] [Z] et Mme [J] [Z] ont vendu les 2/3 de la pleine propriété de l'immeuble à M. [C] [A], fils de Mme [B] [Z], qui a conservé 1/3 de la pleine propriété. Il résulte de l'ensemble de ces pièces qu'au moment de l'assignation, M. [A] et Mme [B] [Z] justifient être les propriétaires de l'immeuble occupé par les appelants. Sur la publicité foncière, il résulte des articles 38-1 de la loi du 1er juin 1924 et 30, 1° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 que l'absence d'inscription d'un acte de propriété au livre foncier a pour conséquence de le rendre inopposable aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques. Si les intimés ne justifient pas de l'inscription des actes authentiques successifs au livre foncier d'[Localité 6], cette absence d'inscription ne vaut inopposabilité aux tiers que si ces derniers démontrent avoir acquis sur l'immeuble du même auteur des droits concurrents soumis à la même publicité ou avoir fait inscrire des privilèges ou hypothèques, la charge de la preuve de ces droits incombant aux tiers qui s'en prévalent. Il est constaté que les appelants ne justifient par aucune pièce remplir les conditions d'application de l'article 30, 1° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, de sorte qu'ils ne peuvent soutenir que l'acte authentique du 22 juillet 2019 et les actes authentiques précédents, leur seraient inopposables. Ce moyen est inopérant. Si les appelants invoquent l'existence d'une donation déguisée, il est constaté qu'ils ne justifient d'aucune décision de justice ou procédure en cours aux fins de faire annuler l'acte de vente du 19 avril 1989, ni d'une procédure d'inscription de faux contre les actes notariés, ni d'une action en recel successorale. Ce moyen est inopérant. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Mme [B] [Z] et M. [A] justifient être propriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] au moment de l'engagement de la présente action en justice et que les appelants doivent être déboutés de leur fin de non recevoir. Sur l'occupation sans droit ni titre Selon l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. En l'espèce, il résulte des explications des parties que l'immeuble dont sont dorénavant propriétaires Mme [B] [Z] et M. [A], était occupé par M. [N] [Z] et Mme [E] [Z] en qualité d'usufruitiers jusqu'à leurs décès et il ressort du certificat de domicile établi le 23 août 1999 par la mairie d'[Localité 6] (pièce n°2) que M. [T] [Z] a été domicilié au domicile de ses parents depuis le 15 septembre 1997. Il est rappelé que la seule occupation des lieux est insuffisante à établir l'existence d'un droit et qu'il appartient aux appelants qui s'en prévalent de rapporter la preuve d'un droit d'occupation des lieux. Selon l'article 1875 du code civil, le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi. Il peut être conclu verbalement et à défaut d'écrit, il appartient à celui qui s'en prévaut de rapporter la preuve de l'existence de ce prêt selon les règles du droit commun. Il est rappelé que le prêt à usage ne se présume pas, alors même que la remise serait établie ou non contestée. En l'espèce, s'il n'est pas contesté que M. [T] [Z] a été hébergé par ses parents dès 1997 et y est demeuré avec sa femme et ses enfants jusqu'au décès de ses deux parents, le seul fait d'avoir été hébergé par les usufruitiers est insuffisant à établir la volonté commune des parties de contracter un prêt à usage. Les appelants ne produisent aucune pièce, notamment des témoignages, de nature à caractériser la volonté des usufruitiers de remettre à leur fils la détention et l'usage du logement qu'ils occupaient eux-mêmes, alors que cet hébergement pouvait relever de la seule solidarité familiale non créatrice de droits. Ce moyen est inopérant. Sur le bail verbal, le premier juge a exactement dit que la preuve d'un tel contrat n'était pas rapportée, en relevant qu'il n'est pas établi que les appelants ont pris en charge quotidiennement leurs parents âgés, les pièces produites par les intimés démontrant au contraire que cette prise en charge était faite par Mmes [B] et [J] [Z]. Il n'est pas plus établi l'existence d'une contrepartie financière à l'hébergement, le premier juge ayant à juste titre relevé que les factures produites sont insuffisamment précises pour attester de la réalité et du financement des travaux allégués et qu'il n'est justifié d'aucun paiement par M. [T] [Z] des impôts fonciers ou autres taxes qui étaient adressés à ses parents. Il est ajouté que les attestations produites par les appelants sont d'une valeur probante insuffisante, celle de M. [P] selon laquelle il a aidé à l'aménagement de la cuisine ne mentionne ni lieu ni date, celle de M. [R] indique avoir uniquement fourni des conseils à M. [T] [Z] pour des travaux de toiture et celle de M. [K] [Z] ne fait état que d'une réunion de famille après le décès des parents concernant la vente de l'appartement. Il découle de l'ensemble de ces éléments que les appelants ne rapportent la preuve ni d'un prêt à usage ni d'un bail verbal, de sorte qu'ils sont occupants sans droit ni titre de l'immeuble appartenant aux intimés. Il est relevé que suite au décès de leur mère, par lettre recommandée du 15 juin 2017, Mme [B] [Z] et Mme [J] [Z], qui étaient alors nues-propriétaires du bien, ont adressé à M. et Mme [T] [Z] une mise en demeure en rappelant qu'ils sont occupants sans droit ni titre de l'immeuble et leur demandant de quitter les lieux pour le 1er septembre 2017 afin de pouvoir vendre le bien immobilier, cette mise en demeure ayant été réitérée le 11 septembre 2017. Il n'est pas justifié de la libération des lieux et remise des clés par les appelants, de sorte que le jugement est confirmé en ce qu'il a dit que M. [T] [Z] et Mme [V] sont occupants sans droit ni titre et a ordonné leur expulsion. Sur l'indemnité d'occupation En application des dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En raison de l'occupation sans droit ni titre de l'immeuble, les propriétaires ont droit à une indemnisation pour le préjudice causé du fait de cette occupation illicite et de la privation de la jouissance du bien immobilier. Sur le montant dû, le premier juge a exactement fixé l'indemnité d'occupation à 750 euros par mois au vu des éléments de preuve produits par les intimés (évaluation par une agence immobilière de la valeur locative du bien), étant relevé que les appelants ne produisent aucune pièce de nature à le remettre en cause. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'expertise judiciaire. Sur la période du 1er avril 2017 au 22 juillet 2019, il résulte de ce qui précède que Mme [B] [Z] était propriétaire en indivision de l'immeuble avec M. [H] [Z] et Mme [J] [Z], qui ne sont pas parties à la procédure. L'action engagée par un coïndivisaire seul tendant à l'expulsion d'occupants sans droit ni titre et au paiement d'une indemnité d'occupation, qui a pour objet la conservation des droits des coïndivisaires, entre dans la catégorie des actes conservatoires que tout indivisaire peut accomplir seul, de sorte que l'action de Mme [B] [Z] est recevable. Cependant, par application de l'article 815-10 alinéa 2 du code civil, l'indemnité d'occupation versée par un occupant sans droit ni titre suite à l'action d'un coïndivisaire doit bénéficier à l'indivision. Il s'ensuit que la demande en paiement faite par Mme [B] [Z] en son nom personnel et non pour le compte de l'indivision existant alors avec son frère et sa soeur, doit être rejetée. Le jugement est infirmé en ce qu'il a condamné les appelants à verser Mme [B] [Z] la somme de 6.750 euros. Pour le reste, le premier juge a exactement condamné les appelants à verser une indemnité d'occupation mensuelle de 750 euros à compter du 22 juillet 2019 jusqu'à la libération des lieux à Mme [B] [Z] et M. [A], propriétaires indivis du bien depuis cette date. Le jugement est confirmé de ce chef. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. M. [T] [Z] et Mme [V], parties perdantes, sont condamnés aux dépens d'appel et à verser à Mme [B] [Z] et M. [A] la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, DEBOUTE M. [T] [Z] et Mme [O] [V] épouse [Z] de leurs fins de non recevoir tendant à l'irrecevabilité des demandes des intimés ; CONFIRME le jugement en ce qu'il a : - rejeté l'exception d'incompétence - rejeté la demande de M. [T] [Z] et Mme [O] [V] épouse [Z] visant à constater l'existence d'un bail verbal à leur profit portant sur l'immeuble sis [Adresse 3] - ordonné à M. [T] [Z] et Mme [O] [V] épouse [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement et dit qu'à défaut de libération volontaire, ils pourront être expulsés ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, avec le concours d'un serrurier et de la force publique - condamné solidairement M. [T] [Z] et Mme [O] [V] épouse [Z] à verser à Mme [B] [Z] et M. [C] [A] une indemnité mensuelle d'occupation de 750 euros par mois, à compter du 22 juillet 2019 jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés - débouté les parties de leurs autres demandes - condamné in solidum M. [T] [Z] et Mme [O] [V] épouse [Z] à payer une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; L'INFIRME en ce qu'il a condamné solidairement M. [T] [Z] et Mme [O] [V] épouse [Z] à verser à Mme [B] [Z] la somme de 6.750 euros au titre de l'indemnité d'occupation et statuant à nouveau, DEBOUTE Mme [B] [Z] de sa demande en paiement de la somme de 6.750 euros au titre de l'indemnité d'occupation pour la période du 1er avril 2017 au 22 juillet 2019 ; Y ajoutant, DEBOUTE M. [T] [Z] et Mme [O] [V] épouse [Z] de leur demande d'expertise judiciaire et celle au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement M. [T] [Z] et Mme [O] [V] épouse [Z] à verser à Mme [B] [Z] et M. [C] [A] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement M. [T] [Z] et Mme [O] [V] épouse [Z] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT