Texte intégral
Du 15 novembre 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/01357 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMAH
S.A. DOMOFRANCE
C/
[R] [P]
- Expéditions délivrées à la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
au défendeur
- FE délivrée à la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
Le 15/11/2024
Avocats : la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 novembre 2024
PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
S.A. DOMOFRANCE
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Maître Mathieu RAFFY de la SELARL MATHIEU RAFFY - MICHEL PUYBARAUD
DEFENDEUR :
Monsieur [R] [P]
né le 30 Décembre 1995 à
[Adresse 5]
[Localité 4]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 27 Septembre 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Juillet 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
le défendeur ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 2 septembre 2022, prenant effet le même jour, la SA HLM DOMOFRANCE a donné à bail à Monsieur [R] [P] un logement situé [Adresse 5].
Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2024, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1612,18 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 8 juillet 2024, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Monsieur [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 27 septembre 2024 aux fins de voir :
Déclarer DOMOFRANCE recevable et bien fondée en ses demandes,
Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 2 septembre 2022,
Constater que Monsieur [P] est occupant sans droit ni titre,
Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail,
En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-3 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
Le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 2571,78 euros au titre des loyers dus à la date du 17 avril 2024 (terme de mars 2024 inclus),
Le condamner à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, jusqu'à complète restitution des lieux visés par le bail, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,
Le condamner à lui payer la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Le condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Lors de l'audience du 27 septembre 2024, la SA HLM DOMOFRANCE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 5511,67 euros au 25 septembre 2024, et confirme les termes de sa demande initiale.
En défense, Monsieur [P] comparait en personne, ne conteste pas la dette mais sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.
Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance du bailleur.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 15 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile, la présente décision sera contradictoire.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 9 juillet 2024, six semaines avant la date de l’audience.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 18 janvier 2024.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 alors applicables, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 1612,18 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 17 janvier 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Toutefois, si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 2 septembre 2022 est demeuré régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 17 janvier 2024 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.
Monsieur [P] n’ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 17 janvier 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 18 mars 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Monsieur [P] expose avoir des ressources d’environ 1400 euros mensuels et sollicite un plan d’apurement. Cependant, aucune reprise de paiement du loyer courant n’a été constaté, le dernier règlement remontant à mars 2023, et la dette n’a fait que progresser depuis lors. Il n’est par conséquent pas susceptible de résorber sa dette de manière réaliste.
En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 18 mars 2024.
Dès lors, Monsieur [P] est occupant sans droit ni titre du logement depuis le 18 mars 2024, ce qui constitue pour la SA HLM DOMOFRANCE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 5511,67 euros à la date du 25 septembre 2024.
Cependant, il convient de soustraire de cette somme, un montant de 30,48 euros correspondant aux pénalités de non-réponse à l’enquête annuelle de ressources, non justifiées dans les pièces produites.
Le solde de cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [P] sera donc condamné au paiement de la somme de 5481,19 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 25 septembre 2024 – échéance du mois d’août 2024 incluse. Monsieur [P] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (655,95 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [P].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il sera alloué à la demanderesse à ce titre la somme de 200,00 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 18 mars 2024,
CONDAMNONS Monsieur [R] [P] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5],
AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [R] [P] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (655,95 par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [P] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 5481,19 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 25 septembre 2024 (échéance du mois d’août 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [P] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE, à compter du 1er septembre 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Monsieur [R] [P] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
