Cour d'appel, 07 juin 2023. 22/01065

07/06/2023 ARRÊT N°372/2023 N° RG 22/01065 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OVT2 EV/MB Décision déférée du 10 Janvier 2022 - Juge des contentieux de la protection de Montauban ( 21/00113) Virginie LAGARRIGUE [D] [L] C/ [V] [G] CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU SEPT JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE Madame [D] [L] [Adresse 4] » [Localité 3] Représentée par Me Laurent MASCARAS de l'ASSOCIATION D'AVOCATS MASCARAS CERESIANI - LES AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEE Madame [V] [G] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Charlotte LEVI de la SELARL LEVI - EGEA - LEVI, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E.VET, président O. STIENNE, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E.VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre Le 15 décembre 2018, Mme [V] [G] a pris à bail une maison appartenant à Mme [D] [F] épouse [L]. Par acte du 29 juin 2021, Mme [G] a fait assigner Mme [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban pour obtenir, sur le fondement des articles 3, 3-2, 6 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1719 du code civil, la condamnation de Mme [L] à lui remettre un bail écrit, et à réaliser les travaux de remise en état du cagibi et du mur mitoyen, le tout sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir, ainsi que la condamnation de Mme [L] à lui verser la somme de 5000 € au titre de son préjudice de jouissance, 444,60 € au titre des travaux incombant à la bailleresse et 3000€ à titre de dommages-et-intérêts pour résistance abusive. Par jugement contradictoire en date du 10 janvier 2022, le juge a : - condamné [D] [F] épouse [L] à remettre à [V] [G] un contrat de bail conforme au décret n° 2015-857 du 29 mai 2015 ainsi que la notice d'information visée à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 50 € par jour de retard ; - condamné [D] [F] épouse [L] à faire réaliser les travaux décrits au devis n° 39 de "Entreprise Bose" établi le 5 août 2020 dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 50 € par jour de retard ; - débouté [V] [G] de sa demande relative aux travaux du mur mitoyen; - débouté [V] [G] de sa demande au titre du préjudice de jouissance; - débouté [V] [G] de sa demande en paiement de la somme de 444,60€ ; - débouté [V] [G] de sa demande au titre de la résistance abusive ; - condamné [D] [F] épouse [L] à payer à [V] [G] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné [D] [F] épouse [L] aux dépens ; - rappelé que la décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 15 mars 2022, Mme [L] a interjeté appel de la décision. Le jugement est critiqué en ce qu'il a : - condamné [D] [F] épouse [L] à remettre à [V] [G] un contrat de bail conforme au décret n° 2015-857 du 29 mai 2015 ainsi que la notice d'information visée à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 50 € par jour de retard ; - condamné [D] [F] épouse [L] à faire réaliser les travaux décrits au devis n° 39 de "Entreprise Bose" établi le 5 août 2020 dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 50 € par jour de retard ; - condamné [D] [F] épouse [L] à payer à [V] [G] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné [D] [F] épouse [L] aux dépens ; - rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES Mme [L], dans ses dernières écritures en date du 17 mars 2023, demande à la cour au visa de l'article 564 du code de procédure civile et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de': À titre principal : - prononcer l'infirmation et la réformation du jugement rendu le 10 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban (RG n°21/00113), en tant qu'il a : * condamné [D] [F] épouse [L] à remettre à [V] [G] un contrat de bail conforme au décret n°2015-857 du 29 mai2015 ainsi que de la notice d'information visée à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 50 € par jours de retard ; * condamné [D] [F] épouse [L] à faire réaliser les travaux décrits au devis n°39 de « Entreprise [J] » établi le 05 août 2020 dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 50 € par jours de retard ; * condamné [D] [F] épouse [L] à payer à Mme [V] [G] la somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné [D] [F] épouse [L] aux dépens ; * rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; - confirmer le jugement rendu le 10 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban (RG n°21/00113) en tant qu'il a rejeté les autres demandes de Mme [G] et notamment les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et procédure abusive ; Et statuant à nouveau de voir : - constater le refus de Mme [V] [G] de signer le bail d'habitation qui lui a été remis par Me [P] [N] ; - juger que les travaux de dégorgement des conduits entrepris par Mme [V] [G] sont des travaux d'entretien à la charge du locataire ; - juger que le bail est résilié depuis le 15 octobre 2022 ; - juger que Mme [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2022 ; - dire que Mme [G] ne dispose plus d'une qualité et d'un intérêt à exiger la remise d'un bail écrit et la réalisation de travaux ; - fixer l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Mme [G] à la somme mensuelle de 560€ [loyer de 550 € + provision sur charges de 10 €] à compter de la résiliation du bail ; - condamner Mme [G] à verser à Mme [L] l'indemnité d'occupation susmentionnée du 15 octobre 2022 jusqu'à la libération effectives des lieux et la restitution des clés ; - juger que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ; - condamner Mme [G] à restituer les clés du logement sans délais ; - débouter Mme [V] [G] de toutes demandes, fins et conclusions. - condamner Mme [G] aux entiers dépens et à payer la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. À titre subsidiaire - prononcer l'infirmation et la réformation du jugement rendu le 10 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban (RG n°21/00113) en ce qu'il a condamné Mme [L] sous astreinte de 50 € par jour de retard pour la remise d'un bail écrit et la réalisation des travaux décrits au devis n°39 de « Entreprise [J] ». - confirmer le jugement rendu le 10 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban (RG n°21/00113) en tant qu'il a rejeté les autres demandes de Mme [G] et notamment les dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et procédure abusive ; Et statuant à nouveau de voir : - ordonner le report du point de départ de l'astreinte à compter de la notification de l'arrêt à intervenir ; - prononcer la réduction du montant de l'astreinte ; - juger que le bail est résilié depuis le 15 octobre 2022 ; - juger que Mme [G] est occupante sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2022 ; - fixer l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due par Mme [G] à la somme mensuelle de 560€ [loyer de 550 € + provision sur charges de 10 €] à compter de la résiliation du bail ; - condamner Mme [G] à verser à Mme [L] l'indemnité d'occupation susmentionnée du 15 octobre 2022 jusqu'à la libération effectives des lieux et la restitution des clés ; - juger que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant ; - condamner Mme [G] à restituer les clés du logement sans délais ; - condamner Mme [G] aux entiers dépens et à payer la somme de 3000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [G], dans ses dernières écritures en date du 2 juin 2022 portant appel incident, demande à la cour au visa des articles 3, 3-2, 6 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, et l'article 1719 du code civil, de': - confirmer le jugement du 10 janvier 2022 du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montauban en ce qu'il a : * condamné [D] [F] épouse [L] à remettre à [V] [G] un contrat de bail conforme au décret n°2015-857 du 29 mai 2015 ainsi que la notice d'information visée à l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 50 € par jour de retard ; * condamné [D] [F] épouse [L] à faire réaliser les travaux décrits au devis n°39 de « Entreprise [J] » établi le 5 août 2020 dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, et au-delà, sous astreinte de 50 € par jour de retard ; * condamné [D] [F] épouse [L] à payer à [V] [G] la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné [D] [F] épouse [L] aux dépens ; - débouter Mme [L] de l'ensemble de ses demandes ; - déclarer l'appel incident de Mme [G] recevable et bien fondé ; En conséquence : - réformer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Montauban le 10 janvier 2022 en ce qu'il a : * débouté [V] [G] de sa demande relative aux travaux du mur mitoyen; * débouté [V] [G] de sa demande au titre du préjudice de jouissance; * débouté [V] [G] de sa demande en paiement de la somme de 444,60€ ; * débouté [V] [G] de sa demande au titre de la résistance abusive. Et, statuant à nouveau, - condamner Mme [L] sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir de réaliser les travaux de remise en état de la palissade mitoyenne ; - condamner Mme [L] à payer à la requérante la somme de 444.60€ au titre des travaux incombant à la bailleresse ; - condamner Mme [L] à payer à la requérante la somme de 5.000 € au titre de son préjudice de jouissance ; - condamner Mme [L] à payer à la requérante la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; - condamner Mme [L] à payer à Mme [G] la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - condamner Mme [L] aux entiers dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 avril 2023. La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées. MOTIFS Sur la remise d'un contrat écrit la résiliation du bail : Mme [L] explique que Mme [G] a pris l'initiative d'entrer dans le logement avant la signature d'un bail et que par la suite elle n'a pas voulu signer le bail qui lui était proposé sans raison valable, ce bail ayant été établi par Maître [N] à titre gracieux. Elle fait valoir qu'elle est entrée précipitamment dans le logement sans attendre les expertises prévues aux fins de définir les travaux devant être réalisés et considère que les causes de son refus de signer le bail sont des prétextes. Elle souligne que Mme [G], par son entrée dans les lieux, a donné son consentement sur le logement loué et le montant du loyer tel qu'il apparaît sur les quittances de loyer. En tout état de cause, elle rappelle que Mme [G] a donné son congé par courrier du 14 septembre, annonçant son départ pour le 15 octobre, qu'elle a quitté les lieux et n'a jamais restitué les clés du logement. En conséquence, elle ne justifie ni d'un intérêt ni d'une qualité pour exiger la rédaction d'un bail d'habitation. Elle considère que la lettre de Mme [G] du 14 septembre 2022 est constitutive d'un fait nouveau justifiant ses nouvelles demandes ainsi que sa condamnation en paiement d'une indemnité d'occupation. Mme [G] oppose que lors de son entrée dans les lieux le 15 décembre 2018, aucun bail n'a été signé et qu'aucun état des lieux n'a été réalisé. Le 10 février 2019, Maître [N] et le fils de Mme [L] se sont présentés pour lui faire signer un bail qui ne lui a jamais été remis mais seulement lui permettant de constater des erreurs. Le 11 février 2019, elle a sollicité la transmission d'un bail afin de disposer de l'allocation logement et sollicité la réalisation des travaux promis. Pourtant, le 17 février 2019 lui était adressé une lettre de congé qu'elle a contesté. Force est de constater que Mme [G] n'a pas répondu aux moyens selon lesquels elle a donné congé à la bailleresse et que le bail est résilié depuis le 15 octobre 2022. La bailleresse produit un courrier de la locataire intitulé « déménagement» daté du 14 septembre 2022 annonçant son départ le 15 octobre 2022 c'est-à-dire dans le délai d'un mois, précisant qu'elle est bénéficiaire du RSA et être à la disposition de la bailleresse pour la remise des clés. La locataire ne conteste ni avoir adressé ce courrier, ni avoir quitté les lieux. Le bail est donc résilié depuis le 15 octobre 2022. La locataire ne précise pas en quoi, malgré cette résiliation, elle aurait intérêt à solliciter la rédaction d'un bail écrit. En conséquence, il convient de déclarer cette demande irrecevable à défaut pour elle de justifier d'un intérêt à agir. La locataire ne conteste pas ne pas avoir restitué les clés du logement. En conséquence, elle est redevable d'une indemnité d'occupation dont le montant ne peut que correspondre au montant du loyer qui aurait été perçu si la propriétaire avait récupéré le bien. Cependant, depuis le départ de la locataire, en octobre 2022, la propriétaire n'a engagé aucune démarche auprès d'elle pour récupérer le bien alors que par ailleurs, il lui était loisible de changer la serrure de la maison. En conséquence, la période pour laquelle la bailleresse est en droit de percevoir une indemnité d'occupation - qui sera fixée au montant du loyer soit 550 € - ne pourra être supérieure à un mois. De plus, la locataire, qui ne conteste pas ne pas avoir rendu les clés, doit être condamnée à le faire. Sur les travaux et la demande en dommages-intérêts pour préjudice de jouissance : Mme [L] explique ne jamais s'être engagée à les réaliser. En tout état de cause, elle indique produire un courrier du 23 octobre 2020 par lequel l'entreprise [J] présentait ses excuses pour le retard pris dans la réalisation des travaux en raison de la situation sanitaire. Elle considère qu'il n'est pas établi que les travaux ne résulteraient pas des manquements de Mme [G] et que les sommes dont celle-ci réclame le remboursement correspondent à des frais d'entretien lui incombant. Elle s'oppose à l'octroi de dommages-intérêts en l'absence de preuve par Mme [G] du préjudice qu'elle aurait subi. Mme [G] soutient que les travaux dont elle réclame la réalisation sont nécessaires et que d'ailleurs Mme [L] s'était engagée à réaliser. Elle affirme avoir subi un préjudice de jouissance puisqu'elle a perdu son agrément d'assistante maternelle en raison des manquements de Mme [L]. Il est constant que l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurite physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critere de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé : b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse. La cour rappelle que Mme [G] ne conteste pas avoir quitté les lieux. En conséquence, elle n'a plus intérêt à agir en demande de réalisation de travaux et sa demande à ce titre doit être déclarée irrecevable. Mme [G] sollicite la condamnation de Mme [L] à lui verser 444,60€ correspondant à des travaux qu'elle a réalisés aux lieu et place de la bailleresse. Elle produit une facture de l'entreprise Bovo & fils du 8 mars 2021 d'un montant de 292,60 € correspondant à un « débouchage cuisine+sdb ». Il convient de conclure de cet intitulé que cette facture correspond à des frais de débouchage de canalisation, ce qui correspond à un entretien courant à la charge du locataire, à défaut pour elle d'établir que ce débouchage était rendu nécessaire en raison d'un vice de conception ou d'un dysfonctionnement imputable à la bailleresse. De même, les autres factures produites correspondant à l'achat de matériaux ne sont pas suffisamment explicites pour permettre d'en tirer une quelconque conclusion quant à leur imputabilité alors que cette preuve incombe à la locataire qui en réclame paiement. Cette demande doit donc être rejetée par confirmation du jugement déféré. Mme [L] a exclusivement fondé sa demande de dommages-intérêts sur la perte de son agrément d'assistante maternelle en raison du mauvais état des lieux donnés à bail. Cependant, et alors que le premier juge a rejeté sa demande au motif qu'elle ne justifiait ni de sa qualité d'assistante maternelle, ni d'un agrément, ni de la perte de celui-ci en raison de l'état du logement, elle ne produit aucune pièce supplémentaire en cause d'appel. En conséquence, le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. Sur la demande de dommages-intérêts : Mme [G] considère ne pas avoir à démontrer l'existence d'un préjudice alors qu'elle a sollicité à plusieurs reprises l'établissement d'un bail écrit et sans erreur. Que d'ailleurs, elle a dû faire intervenir son conseil pour obtenir le paiement de l'allocation logement. Mme [L] considère avoir été suffisamment diligente en ce qu'elle a toujours répondu aux demandes de Mme [G]. Mme [G] affirme ne pas avoir à démontrer l'existence d'un préjudice pour fonder sa demande de dommages-intérêts. Cependant, l'article 1240 du Code civil dispose : «Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ». Et à défaut pour Mme [G] de justifier de la réalité de son dommage, sa demande de dommages-intérêts doit être rejetée par confirmation de jugement déféré. Sous les demandes annexes : L'équité commande de confirmer le jugement déféré sur l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes présentées à ce titre en cause d'appel. Enfin, le jugement déféré doit être confirmé sur les dépens et chaque partie gardera la charge des dépens d'appel qu'elle aura engagés. PAR CES MOTIFS: La cour, Statuant dans les limites de sa saisine: Infirme le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [D] [F] épouse [L] à remettre à Mme [V] [G] un contrat de bail et à faire réaliser des travaux, le tout sous astreinte, Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant : Déclare les demandes de Mme [V] [G] en signature d'un bail écrit et réalisation des travaux irrecevables pour défaut d'intérêt à agir, Dit que le bail est résilié depuis le 15 octobre 2022, Déclare Mme [V] [G] occupante sans droit ni titre depuis le 15 octobre 2022, Condamne Mme [V] [G] à verser à Mme [D] [F] épouse [L] une indemnité d'occupation égale à 550 € correspondant au montant du loyer pour une durée limitée d'un mois, Condamne Mme [V] [G] à restituer à Mme [D] [F] épouse [L] les clés de la maison située [Adresse 1], Rejette les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chaque partie gardera la charge des dépens par elle engagés en cause d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT I. ANGER E. VET