Cour d'appel, 21 novembre 2023. 23/00670

N° RG 23/00670 - N° Portalis DBVM-V-B7H-LWKE N° Minute : C1 Copie exécutoire délivrée le : à Me Nicolas CHARMASSON la SCP LEGALP AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 21 NOVEMBRE 2023 Appel d'une ordonnance (N° R.G. 22/00134) rendue par le juge des contentieux de la protection de Gap en date du 17 janvier 2023, suivant déclaration d'appel du 10 février 2023 APPELANTE : OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DES HAUTES ALPES, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 1] représenté par Me Nicolas CHARMASSON, avocat au barreau de HAUTES-ALPES INTIMÉE : Mme [V] [E] née le 27 Avril 1955 à [Localité 4] (39) de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Aurélie FABBIAN de la SCP LEGALP, avocat au barreau de HAUTES-ALPES substituée par Me Frédéric VOLPATO, avocat au barreau de HAUTES-ALPES COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 19 septembre 2023, Mme Ludivine Chetail, conseillère chargée du rapport, assistée de Mme Claire Chevallet, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile.                                              Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant baildu 24 novembre 2011, l'office public de l'habitat des Hautes-Alpes (OPH 05) a donné en location à Mme [V] [E] un logement à usage d'habitation comprenant un garage en terre battue sous l'habitation, situés dans un immeuble constitué de deux logements au [Adresse 2] à [Localité 1] (Hautes-Alpes). A la suite d'infiltrations dans le garage, l'OPH 05 a effectué des travaux de reprise d'étanchéité et du drain en septembre 2013. Par ordonnance de référé en date du 24 août 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Gap a ordonné une expertise, confiée à Mme [N] [L], qui a déposé un rapport le 18 juillet 2022. Par assignation en date du 20 octobre 2022, [V] [E] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Gap en référé d'heure à heure afin d'obtenir : - la condamnation, sous astreinte journalière de 1 000 euros de retard commençant à courir dans les huit jours de la notification par huissier de l'ordonnance de référé à intervenir, de l'OPH 05 à exécuter en totalité sur le bâtiment sis [Adresse 2] à [Localité 1], les entiers travaux détaillés par Mme [L] dans son rapport et consistant en : ' la réalisation d'un drainage de trois murs enterrés, ' la mise en 'uvre d'un dallage béton dans la garage sur un drainage adapté, ' la pose d'une VMC avec un équilibrage des bouches d'entrée d'air existantes et d'extraction pour garantir un balayage suffisant de l'ensemble de l'appartement aux niveaux 0 et 1 et du garage, ' la mise en peinture de l'appartement après un traitement fongique ; - condamner l'OPH 05 à payer à Mme [V] [E] une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les honoraires de Mme [L], expert judiciaire. Par ordonnance de référé en date du 17 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Gap a : - ordonné à l'OPH 05 de réaliser les travaux de remise en état suivants, tels que préconisés par Mme [N] [L] dans son rapport d'expertise du 18 juillet 2022 (et détaillés en 24 et 27-28 du rapport), dans le logement situé [Adresse 2], loué par Mme [V] [E] : ' réalisation d'un drainage des murs, ' mise en 'uvre d'un dallage béton dans le garage sur un drainage adapté, ' pose d'une VMC avec un équilibrage des bouches d'entrée d'air existante et d'extraction pour garantir un balayage suffisant de l'ensemble de l'appartement au niveau 0 et 1 et du garage, ' mise en peinture de l'appartement après un traitement fongique et mise en place d'un dispositif de déshumidification des niveaux 1 et 2 ; - dit que les travaux devraient débuter dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance (a minima l'étude hydrogéologique et la pose d'une VMC adaptée) ; - dit qu'à l'issue de ce délai de deux mois et à défaut d'exécution volontaire, l'OPH 05 serait redevable d'une astreinte provisoire de 500 euros par semaine de retard, et ce jusqu'au début des premières réalisations ; - dit que les travaux devraient être achevés dans un délai maximum de huit mois à compter de la signification de l'ordonnance ; - dit qu'à l'issue de ce délai de huit mois et à défaut d'exécution volontaire, l'OPH 05 serait redevable d'une astreinte provisoire de 1 000 euros par semaine de retard, et ce jusqu'à parfait achèvement des travaux ; - condamné l'OPH 05 à payer à Mme [V] [E] la somme de 1 000 euros sans intérêt en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné l'OPH 05 à supporter les dépens de l'instance ; - rejeté les autres demandes. Par déclaration d'appel en date du 10 février 2023, l'office public de l'habitat des Hautes-Alpes a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. Mme [V] [E] a interjeté appel incident par conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2023. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 19 mai 2023, l'appelant demande à la cour de réformer l'ordonnance déférée et de débouter Mme [E] de sa demande de condamnation sous astreinte journalière à exécuter en totalité les entiers travaux détaillés par Mme [L], expert judiciaire, outre de toute demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, l'appelant fait valoir que : - Mme [E] n'a aucun intérêt à solliciter une condamnation sous astreinte dès lors qu'elle a refusé les propositions de relogement de l'OPH 05 et souhaitait déménager dans le département de l'Hérault et qu'elle empêche l'exécution des travaux puisqu'elle a annulé ou empêché les interventions des entreprises pour réaliser les travaux préconisés par le juge des référés ; - les infiltrations d'eau par le mur nord du garage enterré situé au rez-de-chaussée n'apparaissent qu'en cas de fortes pluies, l'humidité du garage et des parties communes n'améliore pas l'état de santé de Mme [E] mais cela n'explique pas pourquoi elle a cessé de demander son relogement pendant la procédure ; - la réalisation des travaux dans un bref délai est impossible compte tenu de ce qu'il est soumis aux règles de la commande publique, qu'il faut solliciter l'intervention préalable d'un géotechnicien, que les entreprises du BTP sont actuellement surchargées, qu'il faut solliciter l'intervention d'un architecte maître d'oeuvre, que les premiers travaux réalisables ont été bloqués par Mme [E], et qu'il s'interroge sur l'interêt économique de conserver dans le parc immobilier cette résidence composée de deux logements sociaux. Par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 20 avril 2023, l'intimée demande à la cour de : - rejeter l'appel formé par l'OPH 05 ; - débouter l'OPH 05 de l'intégralité de ses demandes et prétentions ; - confirmer l'ordonnance déférée, sauf en ce qu'elle a fixé le montant des astreintes dues par semaine de retard ; - statuant à nouveau, fixer ce montant par jour de retard et condamner l'OPH 05 à lui payer une indemnité provisionnelle de 2 232 euros correspondant aux frais de retrait du mobilier, de stockage provisoire le temps de l'intervention de M. [K] (deux jours) pour l'installation de la VMC et à la remise en place de ce même mobilier ; - en tout état de cause, condamner l'OPH 05 à payer à Mme [V] [E] une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les honoraires de Mme [L], expert judiciaire. L'intimée réplique que : - il pèse sur l'OPH 05 une obligation de résultat de mettre à la disposition du locataire un logement décent, et le non-respect de cette obligation de délivrance est sanctionné par une action en exécution des travaux nécessaires, le cas échéant sous astreinte ; - l'OPH 05 n'est pas exonérée de cette obligation dès lors que les propositions de relogement qui lui ont été faites soit ne correspondaient pas à ses besoins liés à sa pathologie invalidante et à son activité professionnelle, soit ne la plaçait pas comme locataire prioritaire ; - il est faux de dire qu'elle a refusé l'accès de son appartement à l'artisan chargé de la mise en place de la VMC, puisqu'elle a seulement souhaité faire appel à un professionnel pour prendre possession de son mobilier et le stocker le temps des travaux et elle n'a pas les moyens financiers d'assumer cette charge ; - l'OPH 05 n'a effectué aucune diligence en matière de marché public depuis le mois de juillet 2022, et les délais doivent être raccourcis pour l'inciter à enfin effectuer les travaux prescrits par l'expert ; - la situation est particulièrement préoccupante en ce que l'eau s'infiltre de manière permanente et crée une véritable insalubrité avec des répercussions sur l'état de santé de Mme [E], qui est dans l'incapacité de reprendre une activité professionnelle. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder en référé une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La Cour de cassation a jugé que le juge des référés peut accorder une provision dès lors que l'obligation n'est pas sérieusement contestable (Civ. 1ère, 6 juillet 2016, n° 15-18.763). 1. Sur la demande d'exécution de travaux L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; [...] c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;». En application des l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur au jour du contrat, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire leur mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. En cas de réparations à la charge du bailleur, le locataire peut le mettre en demeure de les réaliser, demander indemnisation de son préjudice ou solliciter la résiliation du bail. En l'espèce, des désordres ont été relevés à plusieurs reprises dans le logement concerné : - par le procès-verbal de constat du 11 mai 2021 qui décrit un dégât des eaux dans le couloir et l'escalier de l'appartement ; - par le rapport de visite de M. [S] [Z], expert mandaté par Mme [E], en date du 14 mai 2021, qui mentionne avoir constaté après un épisode de forte pluie la présence d'eau dans le garage, l'entrée et la cage d'escalier, et une saturation d'humidité relative de l'air au rez-de-chaussée, et conclut à une insalubrité notable des locaux ; - par le rapport de l'expertise judiciaire réalisée par Mme [N] [L], qui a relevé au rez-de-chaussée de l'immeuble une odeur d'humidité générale avec moisissures et une insuffisance de ventilation pour l'évacuer. Il n'existe ainsi pas de contestation sérieuse quant à la réalité des travaux nécessaires à l'entretien du logement concerné, que la qualification de logement indécent soit retenue ou non, ce qui relève de l'appréciation de la juridiction du fond. Au soutien de leurs prétentions respectives, l'appelant et l'intimée invoquent, implicitement pour le premier, explicitement pour la seconde, les dispositions de l'article 1221 du code civil selon lesquelles : « le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier ». Cependant, s'agissant d'une procédure en référé et non au fond, il convient d'écarter ces dispositions, au profit de celles de l'article 835 du code de procédure civile. Il n'y a ainsi pas lieu de rechercher si Mme [V] [E] a un intérêt à exiger la réalisation des travaux préconisés par l'expert, ni de déterminer s'il existe une disproportion manifeste entre le coût pour l'OPH 05 et son intérêt pour Mme [E]. Le fait que le bailleur ait proposé à la locataire une solution de relogement ne permet pas de considérer qu'il a rempli son obligation de délivrance dès lors que celle-ci n'est pas légalement prévue par les dispositions précitées et de l'exonère pas de son obligation de réparer le logement et de délivrer un logement décent. Il en résulte qu'il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation du bailleur de remédier aux désordres constatés par l'expert. Par suite, il convient d'ordonner, conformément aux préconisations de l'expert, qui ne sont pas contestées par les parties, l'exécution des travaux suivants à la charge de l'OPH 05 : - une étude hydro-géologique du terrain ; - une mission de maîtrise d'oeuvre ; - la réalisation d'un drainage des murs ; - la mise en oeuvre d'un dallage béton dans le garage sur un drainage adapté ; - la pose d'une VMC avec un équilibrage des bouches d'entrée d'air existante et d'extraction garantissant un balayage suffisant de l'ensemble de l'appartement aux niveaux 0 et 1 et du garage ; - une mise en peinture de l'appartement après un traitement anti-fongique. Afin de garantir l'effectivité de l'injonction d'exécuter les travaux, il est indispensable de fixer une astreinte, dont les modalités seront déterminées au dispositif du présent arrêt. 2. Sur la demande de provision Il n'est pas sérieusement contestable que Mme [V] [E] va devoir transporter et stocker des meubles et autres objets pendant la durée des travaux, quand bien même elle pourrait le faire avec l'aide de ses proches. En conséquence, il est justifié de lui accorder une provision de 2 232 euros à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, correspondant au devis qu'elle produit (pièce n° 7 de l'intimée). Il convient donc de compléter l'ordonnance déférée sur ce point. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi : Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'elle a : - dit que les travaux devront débuter dans un délai maximum de deux mois à compter de la signification de l'ordonnance (a minima l'étude hydrogéologique et la pose d'une VMC adaptée) ; - dit qu'à l'issue de ce délai de deux mois et à défaut d'exécution volontaire, l'OPH 05 sera redevable d'une astreinte provisoire de 500 euros par semaine de retard, et ce jusqu'au début des premières réalisations ; - dit que les travaux devront être achevés dans un délai maximum de huit mois à compter de la signification de l'ordonnance ; - dit qu'à l'issue de ce délai de huit mois et à défaut d'exécution volontaire, l'OPH 05 sera redevable d'une astreinte provisoire de 1 000 euros par semaine de retard, et ce jusqu'à parfait achèvement des travaux ; Statuant à nouveau et y ajoutant : Dit que les travaux (a minima l'étude hydrogéologique et la pose d'une VMC adaptée) devront débuter dans un délai maximum de deux mois à compter de l'information délivrée par Mme [V] [E] au bailleur de la date de libération des pièces concernées de tout meuble meublant ou autre objet par lettre recommandée avec accusé de réception ; Dit qu'à l'issue de ce délai de deux mois et à défaut d'exécution volontaire, l'office public de l'habitat des Hautes-Alpes sera redevable d'une astreinte provisoire de 500 euros par semaine de retard, et ce pendant une durée de six mois ; Dit que les travaux devront être achevés dans un délai maximum de huit mois à compter de l'information délivrée par Mme [V] [E] au bailleur de la libération des pièces concernées de tout meuble meublant ou autre objet par lettre recommandée avec accusé de réception ; Dit qu'à l'issue de ce délai de huit mois et à défaut d'exécution volontaire, l'office public de l'habitat des Hautes-Alpes sera redevable d'une astreinte provisoire de 1 000 euros par semaine de retard, et ce pour une durée de six mois ; Condamne l'office public de l'habitat des Hautes-Alpes à verser à Mme [V] [E] la somme de 2 232 euros à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice ; Condamne l'office public de l'habitat des Hautes-Alpes à verser à Mme [V] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne l'office public de l'habitat des Hautes-Alpes aux dépens. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère de la deuxième chambre civile, pour la présidente empêchée, et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                         LA PRÉSIDENTE