Cour d'appel, 17 mai 2023. 21/04399

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 3 ARRÊT DU 17 MAI 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04399 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDHSF Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Janvier 2021 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 19/05815 APPELANTE S.C.I. [Adresse 1] Agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social: [Adresse 2] [Localité 3] Immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 414 082 016 Représentée par Me Gayané BALEKIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0072 INTIMEES S.A.S. [Localité 4] [Localité 5] Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social: [Adresse 1] [Localité 6] Immatriculée au RCS de Paris sous le n° 837 866 920 Représentée par Me Christophe BORÉ de la SELARL A.K.P.R., avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 19 S.A.R.L. PIZZA KALEM SPEED Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social: [Adresse 1] [Localité 6] défaillante, signification par procès verbal dans les conditions de l'article 659 du code de procédure civil COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 18 Avril 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Nathalie RECOULES, Présidente de chambre Douglas BERTHE, Conseiller Emmanuelle LEBEE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Laurène BLANCO ARRÊT : - défaut - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Laurène BLANCO, Greffier présent lors de la mise à disposition. Exposé du litige  Suivant acte du 14 octobre 2016, la société civile immobilière [Adresse 1] a donné à bail commercial à la société Pizza Kalem Speed un local situé sis à [Localité 6] pour y exploiter une activité de  « pizzeria, toute restauration, traiteur et vente de produit alimentaire (pas de grosse cuisson... ) » . Ce bail a été conclu pour une durée de neuf ans à compter du 14 octobre 2016, moyennant un loyer mensuel de 1 200 euros hors charges et hors taxes et une provision sur charges mensuelle de 70 euros . Le 26 février 2018, la société Pizza Kalem Speed a cédé son fonds de commerce à la société [Localité 4] [Localité 5] en ce compris le droit au bail. Le 16 mai 2018, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la société [Localité 4] [Localité 5] pour paiement de la somme de 4 699,93 euros. Par ordonnance en date du 7 janvier 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a, en substance, rejeté la demande d'acquisition de la clause résolutoire présentée par le bailleur et débouté la société [Localité 4] [Localité 5] de ses demandes de suspension de paiement du loyer et d'injonction d'effectuer des travaux. Par acte en date du 23 avril 2019, le bailleur a fait assigner la société [Localité 4] [Localité 5] et la société Pizza Kalem Speed aux fins de voir prononcer la résolution judiciaire de la cession de bail, d'annuler le contrat, ordonner l'expulsion de la société [Localité 4] [Localité 5], condamner les défenderesses à lui payer la somme de 19 630 euros au titre de l'arriéré de loyers, celle de 8 000 euros de dommages-intérêts et celle de 10 000 euros à titre d'indemnité de procédure. Par jugement en date du 19 janvier 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Paris a déclaré irrecevable la demande aux fins de résolution judiciaire du bail et aux fins d'annulation de la cession du bail commercial intervenue le 26 février 2018, débouté la bailleresse de sa demande aux fins de voir prononcer la nullité du contrat de bail conclu avec la société Pizza Kalem Speed, de ses demandes aux fins de voir ordonner l'expulsion de la société [Localité 4] [Localité 5] et de paiement d'une indemnité d'occupation, de sa demande de paiement de la somme de 19 630 euros au titre du montant de l'arriéré et de celle de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts et, statuant sur la demande reconventionnelle, a ordonné à la bailleresse de procéder à la mise en place d'un compteur triphasé et ordonné la suspension de l'obligation de paiement des loyers depuis le mois de mars 2018 jusqu'à la réalisation des travaux ordonnés, l'a condamnée à payer à la société [Localité 4] [Localité 5] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, a débouté la société [Localité 4] [Localité 5] du surplus de sa demande de dommages et intérêts notamment de sa demande en paiement d'une somme mensuelle de 3 000 euros jusqu'au raccordement du local à un compter d'électricité triphasé, débouté la bailleresse de sa demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile, l'a condamnée aux dépens dont il a ordonné la distraction et a rejeté les autres demandes. La société civile immobilière 1 bis Pierre Larousse a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 7 mars 2021. Moyens et prétentions en cause d'appel Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous : Vu les conclusions récapitulatives de la société civile immobilière 1 bis Pierre Larousse, en date du 18 novembre 2021, tendant à voir la cour infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté la société [Localité 4] [Localité 5] du surplus de sa demande de dommages et intérêts, notamment de sa demande en paiement d'une somme mensuelle de 3 000 euros jusqu'au raccordement du local à un compteur d'électricité triphasé, statuer à nouveau, débouter la société [Localité 4] [Localité 5] de ses demandes, prononcer la nullité de la cession du fonds de commerce, à titre subsidiaire, « prononcer la résiliation, à défaut la résolution judiciaire du bail du 14 octobre 2016, suite aux manquements imputables à la société Pizza Kalem Speed, d'une part, à la société [Localité 4] [Localité 5], d'autre part » et ordonner l'expulsion de la société [Localité 4] [Localité 5] sous astreinte, condamner solidairement la société [Localité 4] [Localité 5] et la société Pizza Kalem Speed à lui payer la somme de 66 426,68 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2021, la somme de 2 950 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle et jusqu'à libération des lieux, la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens dont la distraction est demandée ; Vu les conclusions récapitulatives de la société [Localité 4] [Localité 5], en date du 8 juillet 2021, tendant à voir la cour déclarer la société civile immobilière 1 bis Pierre Larousse irrecevable en sa demande tendant à lui voir déclarer inopposable l'acte de cession du fonds de commerce intervenu entre les sociétés Pizza Kalem Speed et [Localité 4] [Localité 5], confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, à la seule exception de celles qui ont fixé à la somme de 5 000 euros les dommages intérêts et prescrit les travaux mis à la charge de la société civile immobilière [Adresse 1], infirmer le jugement de ces deux seuls chefs et statuant à nouveau, condamner la société civile immobilière [Adresse 1] à lui payer la somme de 123 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice d'exploitation sur la période de mars 2018 à juillet 2021, outre la somme de 3 000 euros par mois à compter du mois d'août 2021 jusqu'à l'achèvement des travaux de mise en conformité de l'installation électrique et la remise en service de cette alimentation, ordonner à la société civile immobilière de procéder aux travaux d'achèvement de la mise en conformité de l'alimentation en électricité du local commercial donné à bail, par le raccordement du compteur aux installations du local commercial et la validation de l'installation par la société Enedis, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, ajouter au jugement, condamner la société civile immobilière à payer à la société [Localité 4] [Localité 5] la somme de 6 846,12 euros au titre des travaux d'électricité, celle de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens. La société Pizza Kalem Speed à laquelle ont été signifiées la déclaration d'appel et les conclusions n'a pas constitué avocat. Discussion Sur la recevabilité de la demande en inopposabilité de l'acte de cession de fonds de commerce : L'intimée soutient que la demande est irrecevable en cause d'appel en raison de sa nouveauté, précisant que le premier juge n'avait en effet été saisi que d'une demande de résolution judiciaire de l'acte de cession à raison de prétendus travaux illicitement réalisés par le locataire cédant, ce qui constitue incontestablement une demande distincte de celle de l'inopposabilité de ladite cession au bailleur pour défaut de respect du formalisme de celle-ci. Cependant, comme le soutient à bon droit la bailleresse, ces deux demandes tendent aux mêmes fins, à savoir la mise à néant du bail, de sorte que, par application de l'article 565 du code de procédure civile, la demande en inopposabilité de la cession est recevable. Sur l'opposabilité à la bailleresse de la cession et la résiliation du bail : L'article 9 du bail prévoit, au titre de la cession du fonds, un droit de préemption au profit du bailleur, un acte notarié, l'intervention du bailleur à l'acte, sa convocation par acte extra-judicaire 15 jours au moins avant la signature et la remise d'une grosse de l'acte au bailleur, l'inobservation de ces clauses entraînant la résiliation de plein droit du bail. Il n'est pas discuté que ces formalités n'ont pas été littéralement respectées, la société civile immobilière en déduisant l'inopposabilité à son égard de la cession du bail et la résiliation de celui-ci. Cependant, comme le rappelle la société [Localité 4] [Localité 5], cessionnaire, l'acte de cession énonce que, par message électronique en date du 23 février 2018, message dont la bailleresse ne dénie pas l'existence, M. [D], en sa qualité de gérant de la société civile immobilière, a donné l'autorisation de cession comme suit : « par la présente autorisons la cession du bail commercial Pizza Kalem Speed aux mêmes conditions que celles du 14 octobre 2016 au profit de [Localité 4] [Localité 5] » ; la société civile immobilière a déclaré par lettre en date du 21 février 2018, annexée à l'acte, avoir renoncé à son droit de préférence et est en possession d'un exemplaire de l'acte de cession ; enfin elle a régularisé le 23 février 2018 un accord entre cédant et cessionnaire sur les modalités de paiement de l'arriéré locatif et a remis à la cessionnaire le 1er mars 2018 une attestation reconnaissant son accord pour mettre à disposition les locaux pour que la société [Localité 4] [Localité 5] y établisse son siège social et y exploite son activité. Ces actes positifs, dépourvus de toute ambiguïté, démontrent que la bailleresse avait renoncé à se prévaloir de l'irrégularité formelle de la cession de sorte qu'elle ne peut invoquer celle-ci à l'appui de sa demande en résiliation du bail. Sur la résiliation du bail pour manquements commis par les intimées  : La bailleresse soutient que la société Pizza Kalem Speed avait réalisé des travaux importants sans demander l'autorisation du bailleur ni même l'en informer, en effectuant des branchement sauvages dans la gaine technique de l'immeuble qui lui auraient permis d'avoir une alimentation en 380V, alors que, selon l'état des lieux, le local était vide et composé de quatre murs et de quatre prises 220V. à supposer que l'installation sauvage défectueuse ait été le fait de la société Pizza Kalem Speed, ce qu'ainsi que l'avait relevé le premier juge, ne démontre pas la bailleresse, celle-ci, dès lors qu'elle a accepté la cession du bail, n'est plus fondée à en demander la résiliation aux torts du cédant. La cour approuve également le premier juge en ce qu'il a retenu que les impayés antérieurs à la cession n'avaient pas été d'une gravité justifiant la résiliation du bail aux torts du cédant, étant ajouté que la bailleresse avait admis cette absence de gravité en régularisant, le 23 février 2018, un accord entre cédant et cessionnaire sur les modalités de paiement de l'arriéré locatif . La bailleresse soutient également que le défaut de paiement des loyers par la cessionnaire constitue une faute justifiant la résiliation du bail. Cependant, la décision entreprise, assortie de l'exécution provisoire, ayant ordonné la suspension du paiement des loyers jusqu'à à la mise en place d'un compteur triphasé et les parties étant contraires sur la date à laquelle il a été mis en place ce compteur, le défaut de paiement des loyers ne constitue pas une faute de nature à justifier la résiliation du bail aux torts de la cessionnaire. Sur le manquement à l'obligation de délivrance : Il n'est pas discuté et il résulte tant d'un constat d'huissier du 14 avril 2018 que d'un rapport de diagnostic établi par le bureau Véritas le 27 juillet 2018 qu'au regard de la puissance des appareils de cuisson du restaurant, l'installation électrique des locaux était en 380 V, alors que le départ du compteur du local loué installé dans la gaine technique située dans les parties communes est en 220 V et qu'une installation non conforme a été réalisée à partir des câbles situés dans cette gaine a'n d'obtenir une alimentation en 380 V. La bailleresse soutient qu'elle n'a pas manqué à son obligation de délivrance, que le bail ne prévoyait pas de grosse cuisson et qu'en en louant un local composé de quatre prises 220V et mesurant 35m², elle avait mis à disposition un local doté d'une alimentation électrique de nature à permettre l'activité de restauration prévue au bail, qu'un compteur monophasé peut parfaitement convenir pour les appareils de petite cuisson, peu important à cet égard que la société Pizza Kalem Speed eût installé des appareils de cuisson nécessitant un compteur triphasé. Cependant, dès lors que les locaux loués étaient à destination de pizzeria et de toute restauration, l'obligation de délivrance impliquait la possibilité de faire fonctionner un four à pizza et appareils de cuisson, ceux équipant le restaurant étant aux termes du procès-verbal de constat produit, en courant triphasé, étant ajouté qu'il n'est donné aucune définition de la «  grosse cuisson » qui serait exclue aux termes de la clause de destination des lieux. En l'absence de courant triphasé installé conformément aux normes, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et les locaux étaient inexploitables. La suspension de l'obligation de paiement des loyers à compter du mois de mars 2018 était donc justifiée de sorte qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné la suspension de l'obligation de paiement des loyers depuis le mois de mars 2018. Toutefois, le jugement avait limité l'obligation du bailleur à la pose d'un compteur triphasé conforme permettant le raccordement des locaux loués au réseau d'électricité et l'usage des appareils de cuisson alors, ainsi que le soutient le preneur, que la délivrance n'est complète que lorsque les locaux loués sont raccordés au compteur, le coût de ce raccordement étant à la charge du bailleur. Sur la date de l'achèvement des travaux : Aux termes de son dispositif, la bailleresse demande à la cour de constater qu'elle a fait réaliser les travaux de câblages nécessaires pour l'installation du compteur suivant facture de la société [P] en date du 27 janvier 2020. Elle n'en tire cependant aucune conséquence quant à la date de reprise du paiement des loyers se bornant à demander la condamnation de la société [Localité 4] [Localité 5] à lui payer la somme de 66 426,68 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er septembre 2021, correspondant au montant des loyers impayés depuis le mois de mars 2018, alors qu'à la page 22 de ses écritures elle admet, que si la cour devait estimer que les travaux réalisés en janvier 2020 étaient nécessaires à l'exploitation de l'activité, il conviendrait alors de condamner la société [Localité 4] [Localité 5] à reprendre le paiement des loyers à compter du mois de février 2020. De son côté, la société preneuse soutient, qu'elle a payé aux lieu et place de la bailleresse une facture d'électricité d'un montant de 6 846,12 euros TTC, correspondant au coût des travaux de raccordement au compteur, à la charge de la bailleresse, dont elle demande le remboursement, que la bailleresse n'a pas achevé les démarches auprès de la société Enedis de sorte que le restaurant n'a pu être exploité et qu'il convient de la condamner, sous astreinte, à achever les travaux. La bailleresse soutient pour sa part que cette demande en paiement n'étant pas liée à l'évolution du litige est nouvelle et donc irrecevable. S'agissant des travaux de raccordement au compteur triphasé, de vérification de l'installation et de l'établissement du contrôle de l'installation avec le vérificateur Consuel, cette demande est liée à l'évolution du litige et est donc recevable. Le poste de la facture relatif au changement du disjoncteur faisant double emploi avec la somme facturée antérieurement à ce titre par la société [P] au bailleur, il sera fait droit à ce chef de demande à hauteur de la somme de (6 846, 12 - 970, 56 =) 5 875, 56 euros. Il ressort des pièces versées au dossier qu'à la fin du mois d'août 2021, la société Enedis n'avait toujours pas reçu le document signé du syndic de la copropriété permettant de procéder à la mise en service alors que plusieurs semaines de délais étaient nécessaires pour convenir d'une date d'intervention. Le bailleur, dans ses dernières écritures du mois de novembre 2021, a limité sa demande en paiement de loyers aux mois de mars 2018 à septembre 2021 et précisé que l'exploitation avait repris en octobre 2021. En l'absence de nouvelles écritures avant l'ordonnance de clôture en date du 8 mars 2023, la cour déduit que le paiement des loyers a repris à compter du mois d'octobre 2021 et que la mise en service a eu lieu au cours du mois de septembre précédent. Il n'y a donc lieu, ni de condamner le preneur à payer des loyers pour la période de mars 2018 à septembre 2021, ni d'ordonner l'exécution de travaux de conformité sous astreinte. Sur les demandes de dommages-intérêts : La société [Localité 4] [Localité 5] estime sa perte de bénéfice à la somme de de 3 000 euros par mois compte tenu du type d'activité, de la fermeture pendant la crise sanitaire, mais de la possibilité de la vente à emporter pendant cette crise et réclame la condamnation de la bailleresse à lui payer la somme de 123 000 euros, évaluée à la date de juillet 2021, outre la somme de 3 000 euros par mois jusqu'à la mise en service de l'alimentation électrique. Le bailleur s'oppose à la demande ne se fondant sur aucun élément probant et sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a accordé au preneur la somme de 5 000 euros de dommages-intérêts. En l'absence de production par le preneur de la moindre pièce à l'appui de sa demande, notamment de pièces comptables permettant d'établir quel aurait été le résultat à attendre d'une exploitation pendant la période de suspension du paiement des loyers, la cour adopte les motifs du premier juge qui, pour limiter à la somme de 5 000 euros le montant des dommages-intérêts accordés à la société [Localité 4] [Localité 5], a relevé que la société n'avait pas démarré son activité, ne démontrait pas exposer des frais de fonctionnement, et se trouvait dispensée du paiement de loyers. Sur les demandes accessoires : La solution du litige conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive formée par l'appelante. Le jugement entrepris sera confirmé sur l'indemnité de procédure allouée. L'appelante qui succombe principalement en son appel, doit être condamnés aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à l'intimée, en application de ces dernières dispositions, la somme dont le montant est précisé au dispositif. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME le jugement en ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il jugement a limité la suspension du paiement des loyers à la mise en place d'un compteur triphasé ; Statuant à nouveau de ce chef, Ordonne la suspension du paiement du loyer jusqu'au raccordement d'un compteur triphasé aux installations du local commercial et la validation de l'installation par la société Enedis, soit jusqu'au 30 septembre 2021 ; Y ajoutant, Dit que la demande relative au paiement de la somme de 6 846, 12 euros au titre de la facture de la société ECS est recevable ; Condamne la société civile immobilière [Adresse 1] à payer à ce titre à la société [Localité 4] [Localité 5] la somme de 5 875, 56 euros ; Déboute les parties du surplus de leurs demandes ; Condamne la société civile immobilière 1 bis Pierre Larousse à payer à la société [Localité 4] [Localité 5] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. LE GREFFIER LA PRESIDENTE