Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/05961 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZS2M
Minute : 24/941
Monsieur [F], [V], [K] [G]
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
Madame [S] [B] épouse [G]
Représentant : Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0164
C/
Monsieur [T] [P]
Madame [M] [I] [W] [D]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Monsieur [F], [V], [K] [G],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
représenté par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS
Madame [S] [B] épouse [G],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocats au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [T] [P],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté
Madame [M] [I] [W] [D],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 24 août 2020, Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] ont donné à bail à Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 808,60 euros, augmenté des provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 novembre 2023, Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] ont fait signifier à Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1620,80 euros en principal, au titre des loyers impayés au 1er octobre 2023. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 10 novembre 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 1er juillet 2024, Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] ont fait assigner Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] aux fins de :
" à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" à titre subsidiaire , prononcer la résiliation judiciaire du bail ,
" condamner Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] à laisser libre de tout occupant de son chef et remettre les clefs à Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] à compter du jugement à intervenir,
" ordonner, à défaut d'avoir libérer les lieux dans les temps impartis, l'expulsion de Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est,
" dire que le sort des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux sera régi dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution,
" condamner solidairement Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] au paiement de la somme 2301,50 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mai 2024, montant à parfaire au jour du jugement avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
" les condamner solidairement au paiement à Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, jusqu'à libération effective des lieux,
" les condamner solidairement au paiement de la somme de 1000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 5 juillet 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 1538,26 euros arrêtée au 6 septembre 2024, loyer du mois de septembre inclus. Ils sont opposés à l'octroi de délais de paiement d'office.
Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] soutiennent que Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai fixé après la délivrance du commandement de payer du 9 novembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D], régulièrement assignés, à personne, et à personne présente au domicile, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
L'affaire a été mise en délibéré au 21 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur la recevabilité de la demande :
En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu par l'article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.
Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, d'une part, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 5 juillet 2024 en vue d'une audience prévue le 9 septembre 2024, soit plus de six semaines après.
En conséquence, les demandes de Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] aux fins de constat de résiliation du bail et de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
En outre, Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] justifient avoir signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le contrat a été conclu le 24 aout 2020 pour une durée de trois ans et tacitement reconduit le 24 aout 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 9 novembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
L'acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l'article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.
Or, en l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Si son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s'applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.
De plus, les effets légaux d'un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).
Le contrat ayant été reconduit après l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.
Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines, ni en tout état de cause dans le délai de deux mois. Les paiements effectués s'élèvent à 700 euros le 27 novembre 2023 et 750 euros le 4 décembre 2023.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 décembre à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 août 2020 à compter du 22 décembre 2023.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l'occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, d'un montant égal au loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner in solidum Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 août 2020, du commandement de payer délivré le 9 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 septembre 2024 que Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Le contrat de bail prévoit expressément la solidarité entre les locataires.
En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] à payer à Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] la somme de 1538,26 euros, au titre des sommes dues au 6 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] à payer à Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevables les demandes de Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire du bail,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 août 2020 entre Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] d'une part, et Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 22 décembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] à compter du 22 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] à payer à Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] la somme de 1538,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 septembre 2024 échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] à payer à Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de l'échéance d'octobre 2024, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] à payer à Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] [P] et Madame [M] [I] [W] [D] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 9 novembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE Monsieur [F] [V] [K] [G] et Madame [S] [B] épouse [G] de leurs autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
