Tribunal judiciaire, 06 juin 2024. 23/03754

Minute n° 2024 / AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES ============ JUGEMENT du 06 Juin 2024 __________________________________________ DEMANDERESSE : S.A. ADOMA 33 avenue Pierre Mendès-France 75013 PARIS représenté par Maître Cynthia LE BERRE, avocate au barreau de PARIS D'une part, DÉFENDEUR : Monsieur [U] [O] [J] Résidence ADOMA Logement A216 85 Rue Félix Ménétrier 44300 NANTES comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA GREFFIER : Michel HORTAIS PROCEDURE : date de la première évocation : 11 avril 2024 date des débats : 11 avril 2024 délibéré au : 06 juin 2024 RG N° N° RG 23/03754 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MU5R COPIES AUX PARTIES LE : CE + CCC à Maître Cynthia LE BERRE CCC à Monsieur [U] [O] [J] + préfecture Copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 6 septembre 2016, pour une durée d’un mois renouvelable, la société anonyme d’économie mixte ADOMA a conclu avec Monsieur [U] [O] [J] un contrat de résidence pour la mise à disposition d’un logement numéro A216 situé 85 rue Félix Menetrier à Nantes (44300), moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 442.29 euros. Est annexé le règlement intérieur, signé du résident. En raison du défaut de paiement des redevances, la société CDC Habitat Adoma a signalé la situation à la caisse des affaires familiales et un plan d’apurement a été signé le 4 janvier 2023. Une mise en demeure de régler les redevances a été adressée au résident par voie de commissaire de Justice en date du 1er septembre 2023. Par acte de commissaire de Justice en date du 28 novembre 2023, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la société ADOMA a assigné Monsieur [U] [O] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de voir constater la résiliation du bail. A l'audience du 11 avril 2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, a repris oralement ses prétentions fixant sa créance à la somme de 6 678.77 euros arrêtée au 8 avril 2024. Elle a précisé la suspension des aides personnalisées au logement depuis le mois de mars 2024 et s’est opposée à la suspension de la clause résolutoire. Régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [O] [J] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 100 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a indiqué percevoir le revenu solidarité active. L'affaire a été mise en délibéré au 6 juin 2024, les parties présentes ayant été avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre luminaire, il convient de préciser que les contrats de résidence sociale sont exclus du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et sont régis par les dispositions de droit commun du code civil et les dispositions convenues entre les parties. Sur la résiliation du contrat et ses conséquences Aux termes de l’article 1103 du code civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”. L’article 1224 du code civil dispose pour sa part que “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”. L’article 11 du contrat de résidence, mettant à disposition de Monsieur [U] [O] [J] un logement à usage d’habitation, prévoit que « le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception (…) ». Or l’article 5 dudit contrat dispose que la redevance, qui évolue chaque année conformément à la réglementation en vigueur, est payée mensuellement à terme échu, et au plus tard le cinquième jour du mois suivant. Par un courrier en date du 7 juillet 2023, notifié par voie de commissaire de justice le 1er septembre 2023, la société CDC habitat ADOMA a mis en demeure Monsieur [U] [O] [J] de payer un arriéré de redevances d’un montant de 2 678.74 euros, visant la clause résolutoire insérée au contrat. Monsieur [U] [O] [J], qui ne conteste pas ne plus s’acquitter de ses redevances alors qu’il perçoit des revenus, ne justifie pas s’être acquitté de sa dette dans le délai d’un mois qui lui était imparti, tel que prévu par les dispositions contractuelles. Dans ces conditions, il y a donc lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat, par l'effet de la clause résolutoire, à la date du 1er octobre 2023. Dès lors, Monsieur [U] [O] [J], occupant désormais les locaux sans droit ni titre, devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi il pourrait y être contraint au besoin avec l'assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Monsieur [U] [O] [J] sera en outre condamné à payer à la société ADOMA, à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux, une indemnité d'occupation fixée par référence au montant de la dernière redevance mensuelle d’occupation. Sur la demande en paiement En vertu des dispositions de l’article 11 du règlement intérieur et de l’article 5 du contrat de résidence, tous deux signés par Monsieur [U] [O] [J], la redevance est fixée à 442.29 euros. Elle doit être payée mensuellement, à terme échu. Aux termes de l’article 1353 du code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation”. En l’espèce, la créance principale de la société ADOMA est justifiée en son principe en vertu du contrat de résidence. Monsieur [U] [O] [J] reconnaît la dette. Au vu des pièces versées aux débats, et notamment du décompte arrêté au 8 avril 2024, la demande en paiement apparaît fondée à hauteur de 6 675.88 euros au titre des redevances mensuelles échues et impayées, les frais de rejet de prélèvement non justifiés étant déduits. En conséquence, la créance étant certaine, Monsieur [U] [O] [J] sera condamné au paiement de cette somme. Sur la demande de délais de paiement L’article 1343-5 alinéa 1er du code civil prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. (…) En l’espèce, Monsieur [U] [O] [J] sollicite des délais proposant de régler la somme mensuelle de 100 euros. La société ADOMA s’y oppose. Il ressort du décompte versé que l’aide personnalisée au logement est suspendue depuis août 2023 et que le dernier versement effectué par le résident date du 13 janvier 2024. La proposition de Monsieur [U] [O] [J] n’est pas raisonnable au regard de ses ressources composées du revenu solidarité active alors que le montant mensuelle de la redevance est de 493.91 euros au 1er janvier 2024, déduction faite de la réduction de six euros. En outre, le plan d’apurement n’a pas été respecté par Monsieur [U] [O] [J], ce qui généré une forte augmentation de la dette. En conséquence, Monsieur [U] [O] [J] sera débouté de cette demande. Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire Monsieur [U] [O] [J], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Monsieur [U] [O] [J] sera condamné à payer à la société ADOMA, qui a dû recourir à la justice pour faire valoir ses droits, une somme de 150 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La nature du litige justifie que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée, en application des dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE Monsieur [U] [O] [J] à payer à la société anonyme d’économie mixte ADOMA la somme de 6 675.88 euros au titre des redevances mensuelles et indemnités d’occupation échues et impayées au 8 avril 2024 ; CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu entre Monsieur [U] [O] [J] et la société anonyme d’économie mixte ADOMA, par l’effet de la clause résolutoire, à la date du 1er octobre 2023 ; DIT que Monsieur [U] [O] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués numéro A216 situé 85 rue Félix Ménétrier à Nantes (44300), en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ; ORDONNE à défaut de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [U] [O] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux ; RENVOIE la société anonyme d’économie mixte ADOMA aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; CONDAMNE Monsieur [U] [O] [J] à payer à la société anonyme d’économie mixte ADOMA une indemnité d’occupation égale au montant de la dernière redevance en cours, et ce à compter de l’échéance d’avril 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ; CONDAMNE Monsieur [U] [O] [J] à payer à la société anonyme d’économie mixte ADOMA la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; CONDAMNE Monsieur [U] [O] [J] aux dépens ; DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits. Le Greffier La Présidente M HORTAIS S ZARIFFA