Cour d'appel, 14 septembre 2023. 22/02850

ARRET N° S.A. D'HLM 1001 VIES HABITAT C/ [U] PM/SGS/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU QUATORZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/02850 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IPAT Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS DU VINGT DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT DEUX PARTIES EN CAUSE : S.A. D'HLM 1001 VIES HABITAT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Aurélie GUYOT, avocat au barreau D'AMIENS Ayant pour avocat Ayant pour avocat plaidant Maître Karim-Alexandre BOUANANE, Avocat au Barreau de Paris APPELANTE ET Monsieur [N] [U] de nationalité Française [Adresse 2] [Localité 4] Assigné à étude le 22/07/2022 INTIME DEBATS : A l'audience publique du 08 juin 2023, l'affaire est venue devant M. Pascal MAIMONE, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Sylvie GOMBAUD-SAINTONGE, greffière. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme  Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 14 septembre 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : La SA 1001 Vies Habitat a donné à bail à M. [N] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2], [Localité 4], par contrat du 7 septembre 2018, pour un montant de loyer mensuel initial de 245,83 € et actuel de 255,42 €, outre 82,64 € de provisions sur charges mensuelles. La société 1001 Vies a mis également à disposition de M. [N] [U] un emplacement de stationnement référencé 1032050023 sans qu'aucun bail écrit ne soit signé. Le 11 septembre 2020, la société 1001 Vies à fait délivrer à M. [N] [U] un commandement, visant la clause résolutoire du bail et l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de payer dans le délai de deux mois la somme principale de 5.995,18 € au titre des loyers échus et impayés à cette date, et de justifier d'une assurance contre les risques locatifs dans la délai d'un mois en vertu de l'article 7G de la loi précitée. Le 21 juin 2021, la société 1001 Vies a fait assigner M. [N] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis pour entendre, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 7 septembre 2018 ; - constater la résiliation du bail à compter du 12 novembre 2020 ; - constater l'existence d'une dette locative au titre des arriérés de loyers et charges relative à l'emplacement de stationnement ; - prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif à l'emplacement de stationnement n°69 référencé 1032050023 sis [Adresse 3], [Localité 4] ; - ordonner l'expulsion sans délai de M. [N] [U] et de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier s`il y a lieu; - ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu'il désignera ou tel autre lieu au choix de bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M. [N] [U] ; - condamner M. [N] [U] à lui payer une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clefs, un procès-verbal ou de reprise ; - condamner M. [N] [U] à lui payer la somme de 4.347,32 € au titre des arriérés de loyers et charges, échéance de décembre 2020 incluse, selon décompte arrêté au 19 janvier 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2020 ; - condamner M. [N] [U] à lui payer la somme de 410 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris les frais d'établissement du commandement de payer. Lors des débats de première instance, la société 1001 Vies a actualisé le montant de la dette locative en la portant à la somme de 6.386,54 € arrêtée au 13 septembre 2021 et a indiqué accepter que des délais de paiement soient accordés au locataire à raison de 150 € par mois en sus du règlement du loyer. Après avoir mis l'affaire en délibéré, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a réouvert les débats pour entendre les explications des parties sur la demande de la société 1001 Vies portant sur l'emplacement de stationnement dont le contrat de location n'était pas fourni et l'application en l'espèce des dispositions de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et les conséquences sur l'éventuelle compétence ou incompétence du juge des contentieux de la protection. Par jugement du 22 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Senlis a : - Dit être incompétent pour statuer sur les demandes de résiliation judiciaire, d'expulsion, de condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges, et d'indemnité d'occupation concernant le bail verbal d'emplacement de stationnement n°69 référencé 1032050023 sis [Adresse 3], [Localité 4] ; - Dit n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de M. [N] [U] des lieux loués ; - Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; - Condamné M. [N] [U] à payer à la société 1001 Vies la somme de 4.678,38 € au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 10 février 2022, échéance du mois de janvier 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; - Autorisé M. [N] [U] à s'acquitter de la somme 4.678,38 € en 24 mensualités par 23 échéances mensuelles de190 €, et une 24ème qui soldera la dette en principal et intérêts ; - Précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; - Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à sa date. exacte, l'intégralité de la dette deviendra exigible ; - Condamné M. [N] [U] à payer à la société 1001 Vies la somme de 100 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné M. [N] [U] aux dépens, à l'exclusion du commandement de payer du 11 septembre 2020 qui restera à la charge de la société 1001 ; - Rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 8 juin 2022, la société 1001 Vies a interjeté appel de ce jugement. Par conclusions transmises par la voie électronique le 1er septembre 2022, la société 1001 Vies demande à la cour de : - Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il : .S'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de résiliation judiciaire, d'expulsion, de condamnation au paiement des arriérés de loyers et de charges, et d'indemnité d'occupation concernant le bail verbal de l'emplacement de stationnement n°69 référencé 1032050023 sis [Adresse 3], [Localité 4] ; .Dit n'y avoir lieu à ordonner l'expulsion de M. [N] [U] des lieux ; .Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; .Condamné M. [N] [U] à lui payer la somme de 4.678,38 € au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 10 février 2022, échéance du mois de janvier 2022 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; Autorisé M. [N] [U] à s'acquitter de la somme 4.878,38 € en 24 mensualités par 23 échéances mensuelles de 190 € et une 24 ème qui soldera la dette en principal et intérêts ; .Précisé que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; .Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à sa date exacte, l'intégralité de la dette deviendra exigible ; Et statuant de nouveau : - Constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 7 septembre 2018 et visée dans le commandement de payer, le 11 septembre 2020. - Constater la résiliation du bail sur le local d'habitation et ce à compter du 12 novembre 2020 - Constater l'existence d'une dette locative au titre des arriérés de loyers et charges, relative à l'emplacement de stationnement - Prononcer la résiliation judiciaire du bail relatif à l'emplacement de stationnement n°69 référencé 1032050023 - En conséquence, ordonner l'expulsion sans délai de M. [N] [U] et de tous occupants de son chef et ce, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier, s'il y a lieu - Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles qu'il désignera ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de M. [N] [U]. - Condamner M. [N] [U] à payer à 1001 Vies Habitat la somme de 4 869,61 € au titre des arriérés de loyers et charges relatifs au bail d'habitation et relatif à l'emplacement de stationnement, échéances de juillet 2022 incluses, selon décompte arrêté au 18 août 2022 avec intérêt au taux légal à compter du 11 septembre 2020. - Condamner M. [N] [U] à lui payer une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation et au titre l'emplacement de stationnement correspondant aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise. - Confirmer le jugement entrepris en ses autres dispositions. Y ajoutant : - Condamner M. [N] [U] à lui payer la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions de l'appelante, visées ci-dessus, pour l'exposé de ses prétentions et moyens. M. [N] [U] n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui ayant été signifiée selon acte d'huissier déposé en l'étude de l'huissier instrumentaire, conformément aux dispositions de l'article 473 alinéa premier du code de procédure civile, il convient de statuer par décision rendue par défaut. Par ordonnance du 22 mars 2023, le conseiller de la mise en état a prononcé la clôture et renvoyé l'affaire pour plaidoiries à l'audience du 8 juin 2023. CECI EXPOSE, LA COUR, Sur la juridiction compétente pour statuer sur la résiliation de l'emplacement de stationnement : Selon l'article L 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeuble à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement. En application de ces dispositions, il est considéré que lorsqu'il est fait état de la location d'un emplacement de stationnement en sus du logement non expressément mentionné par le bail, il appartient au juge des contentieux de la protection de rechercher la commune intention de parties et de déterminer s'il existe un lien entre la location du logement et de l'emplacement de stationnement. Lorsqu'il est démontré que la mise à disposition de l'emplacement de stationnement est en lien avec la location du logement, l'emplacement de stationnement constitue une annexe du bail. En l'espèce, il est constant que l'emplacement de stationnement n'est pas mentionné dans le bail mais ainsi que l'a indiqué à juste titre le premier juge dans sa décision, M. [N] [U] qui comparaissait en première instance a reconnu qu'un emplacement de stationnement avait été mis à sa disposition par le bailleur. Par ailleurs, les pièces produites par le bailleur démontrent que cette mise à disposition n'a pas donné lieu à des appels de fonds distincts mais simplement à une majoration du loyer réclamé mensuellement à M. [N] [U] pour la mise à disposition de l'emplacement de stationnement référencé 1032050023 se trouvant dans le même ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4]. Il est donc établi que la mise à disposition de l'emplacement de stationnement litigieux est en lien avec la location du logement et ne constitue pas un bail verbal distinct du contrat de location mais une annexe au contrat de location. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il s'est déclaré incompétent pour statuer sur la résiliation du bail verbal de l'emplacement de stationnement référencé 1032050023 et il convient de dire que l'emplacement de stationnement référencé 1032050023 constitue un local annexe au logement donné à bail d'habitation à M. [N] [U]. Sur la constatation de la résiliation du bail d'habitation et de son emplacement de stationnement annexe : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux' mais l'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (-.) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (..)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué 5 dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, le bailleur justifie avoir notifié son assignation au représentant de l'état dans le département. Le commandement délivré le 11 septembre 2020 pour obtenir paiement de la somme principale de 5995,18 € reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions de l'article 24 précité. Aucun règlement de la dette n'étant intervenu dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, le bail concernant le logement et son emplacement de stationnement annexe s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 12 novembre 2020. Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a refusé de constater la résiliation du bail et il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu entre les parties concernant le logement et son emplacement de stationnement annexe à compter du 12 novembre 2020. Eu égard à la situation du débiteur qui, ainsi qu'il ressort de décompte produit, a fait des efforts significatifs et a partiellement apuré une partie de la dette, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement ci-dessous fixés en précisant qu'à défaut, il pourra être procédé à son expulsion et à celle des occupants de son chef dans le délai légal suivant l'effet du commandement de quitter les lieux. Sur la demande en paiement de l'arriéré : Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte produit que M. [N] [U] reste devoir au bailleur la somme de 4 869,61 € au titre des loyers et charges afférents au logement et à l'emplacement de stationnement échéance de juillet 2022 incluse. Il convient donc pour tenir compte de l'évolution du litige : - d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. [N] [U]  à payer à la société 1001 Vies la somme de 4 678,38 € au titre des loyers arrêtés au 10 février 2022, échéance de janvier 2022 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du jugement ; - de condamner M. [N] [U] à payer à la société 1001 Vies la somme de 4 869,61 € au titre des loyers et charges afférents au logement et à l'emplacement de stationnement échéance de juillet 2022 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2020, date du commandement de payer. Sur les délais de paiement : Les efforts de M. [N] [U] pour apurer la dette justifie que lui soit accordé d'office des délais de paiement pour apurer le montant des loyers et charges ci-dessus fixé en 36 mensualités de 135,26 € selon les modalités indiquées au dispositif de la présente décision. Il convient donc : - d'infirmer le jugement en ce qu'il a autorisé M. [N] [U] à s'acquitter de la somme de 4 678,38 € par 23 échéances de 190 € et une 24 ème qui soldera la dette en principal et intérêts ; - d'autoriser M. [N] [U] à s'acquitter de la somme de 4 869,61 € en 36 mensualités de 135,26 €. Sur l'indemnité d'occupation : Pour le cas où les délais de paiements ne seraient pas respectés, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation du bail au départ effectif du logement au montant du loyers et charges qui auraient été payé si le bail s'était poursuivi. Sur les dépens et les frais irrépétibles : M. [N] [U] succombant, il convient : - d'infirmer le jugement en ce que, sans aucune motivation, il l'a condamné aux dépens à l'exclusion du commandement de payer du 11 septembre 2020 ; - de le condamner aux entiers dépens tant de première instance que d'appel en ce compris le coût du commandement de payer du 11 septembre 2020. Enfin M. [N] [U] versera à la société 1001 Vies la somme de 1 000 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile le jugement étant confirmé s'agissant de la somme allouée de ce chef. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort : Réforme le jugement entrepris sauf s'agissant de la somme allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau : Dit que l'emplacement de stationnement référencé 1032050023 constitue un local annexe au logement donné à bail d'habitation à M. [N] [U] ; Constate la résiliation du bail conclu entre la SA 1001 Vies Habitat et M. [N] [U] concernant le logement sis [Adresse 2], [Localité 4] et l'emplacement de stationnement référencé 1032050023 ; Suspend les effets de cette résiliation ; Condamne M. [N] [U] à payer à la SA 1001 Vies Habitat la somme de 4 869,61 € au titre des loyers et charges afférents au logement et à l'emplacement de stationnement échéance de juillet 2022 incluse avec intérêts au taux légal à compter du 11 septembre 2020 ; Condamne M. [N] [U] à payer à la SA 1001 Vies Habitat jusqu'à la libération des lieux une indemnité d'occupation mensuelle équivalent au montant du loyers et des charges révisé qui aurait été payé sil le bail avait continué ; Autorise M. [N] [U] à s'acquitter de sa dette par 36 mensualités de 135,26 € payables en plus du loyer courant, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent arrêt ; Dit qu'en cas de respect par M. [N] [U] de ces délais, la résiliation sera réputée n'avoir jamais été acquise ; Dit qu'à défaut de paiement d'un seul versement à son échéance, la totalité de la dette deviendra exigible et la résiliation reprendra ses effets un mois après une ultime mise en demeure restée infructueuse ; Dit que la SA 1001 Vies Habitat pourra alors faire procéder à l'expulsion de M. [N] [U], ainsi que de tous les occupants de son chef et ce avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin ; Autorise la SA 1001 Vies Habitat à faire transporter et séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans un garde meuble qu'il désignera ou tout autre lieu de son choix, aux frais risques et périls de M. [N] [U] ; Rappelle que les opérations d'expulsion ne peuvent avoir lieu qu'à l'expiration du délai légal suivant le commandement de quitter les lieux ; Condamne M. [N] [U] à payer à la société 1001 Vies Habitat la somme de 1 000 euros au titre des dispositions prévues par l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [N] [U] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel en ce compris le coût du commandement de payer du 11 septembre 2020. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE