Tribunal judiciaire, 23 avril 2025. 23/04279

COUR D’APPEL D’[Localité 7] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] c/ [S] [Z], [K] [Z] N° 25/ Du 23 avril 2025 4ème Chambre civile N° RG 23/04279 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PIGN Grosse délivrée à Me Nicolas DONNANTUONI expédition délivrée à le 23 Avril 2025 mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt trois avril deux mil vingt cinq COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS A l'audience publique du 19 décembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 23 avril 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 23 avril 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond DEMANDERESSE : Syndicat des copropriétaires [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, [Adresse 5] [Localité 3] représenté par Me Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant DÉFENDEURS : M. [S] [Z] [Adresse 5] [Localité 3] Non représenté Mme [K] [Z] [Adresse 8] [Localité 6] (ITALIE) Non représentée EXPOSÉ DU LITIGE M. [S] [Z] et Mme [K] [Z] sont propriétaires indivis de lots au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 9] et situé [Adresse 4] ([Adresse 2]). Par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a fait assigner M. [S] [Z] afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de charge de copropriété. L’affaire a été inscrite sous le numéro de RG 23/04279. Par acte de dénonce d’assignation et d’assignation en date du 23 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a également attrait Mme [K] [Z] devant le tribunal judiciaire de Nice en tant que propriétaire indivis. L’affaire a été inscrite sous le numéro de RG 24/00830. Aux termes de ces actes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] sollicite : A titre principal, leur condamnation in solidum à lui payer :la somme de 12.771,62 euros au titre des charges de copropriété et appels de fonds arrêtés au 11 octobre 2023, outre les intérêts de droit à compter du commandement de payer,la somme de 602,03 euros, outre le coût de l’assignation, au titre des frais nécessaires tels qu’engagés afin de recouvrer la créance et conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,les honoraires particuliers du syndic ainsi que le montant des frais et honoraires du conseil du syndicat des copropriétaires qui ne seraient pas compensés par l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,A titre subsidiaire, à défaut de paiement des sommes demandées en tant que dépenses nécessaires, les condamner au paiement de la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts afin de compenser le préjudice subi par le syndicat du fait de la défaillance caractérisée des débiteurs dans le paiement de leur charges,En tout état de cause, leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,leur condamnation in solidum à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en ce compris le droit proportionnel prévu à l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit. Le syndicat des copropriétaires expose que M. [S] [Z] et Mme [K] [Z] sont débiteurs d’un arriéré de charges chronique, malgré les mises en demeure et le commandement de payer qui leur ont été adressés. Par ordonnance du 27 septembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction de l’affaire inscrite sous le numéro de RG 23/04279 et de l’affaire inscrite sous le numéro de RG 24/00830. Régulièrement assignés par dépôt en l’étude d’huissier et par transmission de l’acte dans un état membre (Italie), M. [S] [Z] et Mme [K] [Z] n’ont pas constitué avocat avant la clôture de l’instruction et la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile. La clôture de l’instruction est intervenue le 5 décembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 19 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 23 avril 2025. MOTIFS DE LA DECISION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale de paiement des charges Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance. En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] produit : un relevé de propriété démontrant que M. [S] [Z] et Mme [K] [Z] sont propriétaires des lots de copropriété n°4, 11, 15 et 22, un relevé de compte copropriétaire pour la période du 1er juillet 2022 au 11 octobre 2023,une mise en demeure du 31 mai 2023 concernant un solde débiteur de 9.040,53 euros,des appels de fonds des 20 juin 2022, 20 septembre 2022, 26 décembre 2022, 17 mars 2023 et 26 juin 2023,des procès-verbaux des assemblées générales du 26 mai 2021 et du 29 juillet 2022,un relevé de compte débiteur de la somme de 13.373,65 euros au 11 octobre 2023. Ce dernier solde débiteur n’est pas constitué exclusivement de charges car il comprend : des frais de mise en demeure du 31 mai 2025 pour un montant de 56,37 euros,des frais de recouvrement par huissier d’un montant de 185 euros, des frais d’un commandement de payer les charges d’un montant de 175,66 euros le 20 septembre 2023,des frais d’avocat pour un dossier de recouvrement d’un montant de 185 euros le 11 octobre 2023. Il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile. Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Sur cette base, les frais de recouvrement d’huissier et avocat d’un montant total de 370 euros (185 + 185) ne seront pas retenus comme nécessaires au recouvrement de la créance, mais seront compris dans les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile. En définitive, M. [S] [Z] et Mme [K] [Z] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 12.771,62 euros, comptes arrêtés au 11 octobre 2023, au titre de l’arriéré de charges de copropriété et la somme de 252,03 euros (602,03 - 350) au titre des frais nécessaires. Conformément à l’article 1231-6 du code civil, la somme de 9.040,53 euros visée par la mise en demeure du 31 mai 2023 sera assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de cette date et jusqu’à parfait règlement. Le surplus d’un montant de 3.983,12 euros sera assorti des intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 23 février 2024. Sur la demande de paiement des honoraires du syndic Les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des frais de procédure de recouvrement, de frais de relance ou de frais d’huissier ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic. Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef. Sur la demande de paiement de dommages et intérêts L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires. En l’espèce, il ressort des pièces fournis que M. [S] [Z] et Mme [K] [Z] ne versent pas spontanément leur contribution aux charges depuis plusieurs années. Les démarches et les frais que la copropriété a été contrainte d’effectuer et d’avancer lui ont causé un préjudice distinct du retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués à la somme de 800 euros. M. [S] [Z] et Mme [K] [Z] seront par conséquent condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 800 euros de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Parties perdantes au procès, M. [S] [Z] et Mme [K] [Z] seront condamnés aux dépens et à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe, CONDAMNE in solidum M. [S] [Z] et Mme [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9] situé [Adresse 4] [Localité 1] la somme de 12.771,62 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, comptes arrêtés au 11 octobre 2023 ; DIT que la somme de 9.040,53 euros portera intérêts au taux légal à compter du 31 mai 2023 et jusqu’à parfait paiement et que la somme d’un montant de 3.983,12 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 ; CONDAMNE in solidum M. [S] [Z] et Mme [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 252,03 euros au titre des frais nécessaires ; CONDAMNE in solidum M. [S] [Z] et Mme [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 800 euros de dommages et intérêts ; CONDAMNE in solidum M. [S] [Z] et Mme [K] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum M. [S] [Z] et Mme [K] [Z] aux dépens de l’instance ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de ses autres demandes ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ; Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier. LE GREFFIER LE PRESIDENT