Tribunal judiciaire, 27 août 2024. 24/02986

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY Immeuble l'[8] - Hall A [Adresse 3] 4ème étage [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 24/02986 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDHT Minute : 24/00952 S.A. ICF LA SABLIERE Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97 C/ Monsieur [J] [C] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : [E] Copie délivrée à : Mme [P] Le 27/08/ 2024 AUDIENCE CIVILE Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Août 2024; par Madame [M] [T], en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Huguette LÉZIN-BOURGEOIS greffier ; Après débats à l'audience publique du 06 Mai 2024 tenue sous la présidence de Madame Isabelle LIAUZU, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Odile DULAC, greffier audiencier ENTRE DEMANDEUR : Société [Adresse 9], ayant son siège social [Adresse 4], représentée par Maitre EL YAAGOUBI, avocat au barreau du Val de Marne D'UNE PART ET DÉFENDEUR : Monsieur [J] [C], demeurant [Adresse 5] comparant D'AUTRE PART FAITS ET PROCEDURE Par contrat conclu au mois de décembre 2019, ICF LA SABLIERE, Société anonyme d’habitations à loyer modéré a donné en location à Monsieur [J] [C] à compter du 16 décembre 2019, un logement (n°174858) situé [Adresse 5] à [Localité 10] moyennant un loyer mensuel de 354,21 euros, outre provision sur charges de 90,52 euros. Par procès-verbal de signification en l’étude de l’huissier instrumentaire du 15 novembre 2023, la société ICF LA SABLIERE a fait commandement à Monsieur [C] de lui payer la somme de 8 439,34 euros due au titre des loyers au 2 novembre 2023. Par assignation du 4 mars 2024, la société ICF LA SABLIERE SA d’HLM a fait citer Monsieur [C] devant le juge des contentieux de la protection, demandant, avec le bénéfice de l’exécution provisoire: -de déclarer acquise la clause résolutoire prévue aux baux et en conséquence de dire le bail résilié à compter du 27 décembre 2023 et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail -d'ordonner l’expulsion de Monsieur [C] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique au besoin, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, pendant un délai de trois mois -d’ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles au choix de la requérante et ce en garantie des loyers et charges et indemnités d’occupation dus, aux frais, risques et périls de la défenderesse -de la condamner au paiement de la somme de 9 331,26 euros au titre des loyers et indemnités dus au 28 février 2024 (échéance de janvier incluse), sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ainsi qu’au paiement d'une indemnité d'occupation équivalente au double des loyers mensuels en cours majorés des charges et taxes afférentes à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux en ce compris la remise des clés -de la condamner à lui verser la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et celle de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, dont le coût du(es) commandement(s). A l’appui, elle fait valoir que les causes du commandement du 15 novembre 2023 n'ont pas été régularisées dans les délais impartis. Copie de cette assignation a été adressée au Préfet de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 5 mars 2024. A l’audience du 6 mai 2024, la société ICF LA SABLIERE précise que la dette locative dont elle demande paiement est de 8 408,64 euros, terme de mars 2024 inclus et maintient ses demandes initiales pour le surplus. Elle précise que Monsieur [C] a repris le paiement du loyer courant depuis janvier. Monsieur [C] indique qu’il est en arrêt de travail et perçoit des indemnités journalières pour une somme mensuelle de l’ordre de 1 400 euros. Il précise qu’il n’a pas déposé de dossier de surendettement et qu’il souhaite rester dans le logement. Il demande des délais de paiements et propose de régler la somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant. La société ICF LA SABLIERE répond qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement. MOTIFS Selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, “toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux” et, à peine d’irrecevabilité, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, ou sans avoir préalablement signalé l’impayé aux organismes payeurs des aides au logement et l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par l’huissier de justice au préfet au moins six semaines avant la date de l’audience ; L’assignation du 4 mars 2024 a été délivrée plus de deux mois après la saisine de la CCAPEX le 29 novembre 2023 et régulièrement notifiée au préfet de la Seine-Saint-Denis six semaines avant l’audience; La demande est donc recevable ; Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites; Selon l’article 2 du code civil, “la loi ne dispose que pour l’avenir; elle n’a point d’effet rétroactif”; Il en résulte que les contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle demeurent régis par celle en vigueur au jour de leur conclusion; Si, dans le silence de la loi, le juge peut déclarer la loi d’application immédiate aux effets à venir d’un contrat en cours lorsqu’elle revêt un caractère d’ordre public, il doit être considéré, en matière d’ordre public de protection, que la loi nouvelle d’ordre public ne peut s’appliquer immédiatement aux contrats en cours que dans la mesure où elle protège les intérêts de la partie protégée; La loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elle pose en principe (article 1er) que le droit au logement est un droit fondamental, relève d’un ordre public de protection du locataire; Dès lors le nouveau délai de six semaines résultant de la loi du 27 juillet 2023 imparti au locataire pour apurer sa dette après délivrance du commandement de payer, nonobstant le caractère d’ordre public de ces dispositions, ne peut avoir vocation à s’appliquer lorsque le bail prévoit un délai de deux mois, en ce que la réduction du délai n’a ni pour objet, ni pour effet de préserver les droits du locataire; En l’espèce, le bail en cause contient une clause de résiliation de plein droit “à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non-versement du dépôt de garantie ” ayant persisté deux mois après délivrance d’un commandement de payer ; Le commandement du 15 novembre 2023 vise la clause résolutoire et il est régulier en la forme; Néanmoins, bien qu’il vise un délai de six semaines, il ne peut produire effet avant l’expiration du délai de deux mois prévu au bail, étant observé au surplus qu’il reproduit la clause résolutoire du bail, de sorte que la contradiction, qui plus est sans aucune explicitation, entre le délai mentionné et la reproduction d’une clause stipulant un délai de deux mois doit nécessairement s’interpréter en faveur du locataire; Il ressort des décomptes produits qu’il est resté sans effet plus de deux mois ; Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 16 janvier 2024; Selon l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative; En l’espèce, les relevés de compte locataire produits ne comportent pas le détail des sommes appelées chaque mois et il n’est pas donné d’indication sur la modification de la somme appelée postérieurement au 31 janvier 2024; Monsieur [C] sera condamné à payer au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions sur charges, terme de mars 2024 inclus, la somme de 8 393,40 euros ( 8 408,64 - 2 x 7,62) ; Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi numéro 2023-668 du 27 juillet 2023: -le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative accorder des délais de paiement dans la limite de trois années -à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire; cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, ces délais et les modalités de paiement accordés ne pouvant affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges -si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet Il est constant que Monsieur [C] a repris le paiement des derniers loyers; Sa situation justifie que lui soient accordés des délais de paiement des délais de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation selon modalités spécifiées au dispositif étant précisé qu’à défaut de paiement d’un seul terme courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date la totalité de la créance restante sera exigible de plein droit 15 jours après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet, la clause résolutoire reprendra son plein effet et Monsieur [C] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer, augmenté des charges dûment justifiées, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux dont il pourra être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution faute de les avoir volontairement libérés; Le sort des meubles laissés sur place étant expressément prévus par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et l’expulsion ne pouvant être réalisée que conformément à ces dispositions, ce que précise le présent jugement, il n’est nul besoin d’une décision spéciale du juge; Il n’y a pas lieu d’assortir la présente décision d’une astreinte; Il n’est justifié d’aucun préjudice distinct de celui résultant du défaut de paiement des loyers et charges déjà réparé par l‘application du taux de l’intérêt légal; La demande de dommages-intérêts sera rejetée; Il est équitable de laisser à la charge de chaque partie les frais irrépétibles exposés par elle pour l’instance; Monsieur [C] sera tenue aux dépens, y compris le coût du commandement du 15 novembre 2023; PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement public, mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort, Constate au 16 janvier 2024, la résiliation du bail conclu entre la société ICF LA SABLIERE et Monsieur [J] [C] ayant pour objet un logement (n°174858) situé [Adresse 5] à [Localité 10] ; Condamne Monsieur [J] [C] à payer en deniers ou quittances à la société ICF LA SABLIERE la somme totale 8 393,40 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et provisions sur charges due terme de mars 2024 inclus; Dit que Monsieur [J] [C] se libérera valablement en trente cinq mensualités de 200,00 euros, puis une mensualité correspondant au reliquat, en plus du loyer courant, payables à la même date que le loyer courant, la première le mois suivant celui de la signification du présent jugement ; Dit que pendant le cours des délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Monsieur [J] [C] s’est acquitté de sa dette selon les modalités ci-dessus définies; Dit qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer courant ou d’une seule mensualité d’apurement à sa date, la totalité de la créance restante deviendra de plein droit exigible quinze jours après mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception de régulariser l’échéance impayée restée sans effet; Dit que, dans ce cas, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet à l’expiration de ce délai; Dit que dans ce cas, faute d’avoir volontairement libéré les lieux, Monsieur [J] [C], qui sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant contractuel du loyer qui variera comme aurait varié le loyer si le bail s’était poursuivi et des charges dûment justifiées au stade de l'exécution, à compter de la date de reprise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, pourra en être expulsé dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution; Rejette toutes autres demandes ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision; Condamne Monsieur [J] [C] aux dépens, y compris le coût du commandement du 15 novembre 2023 ; Ainsi fait jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits ; Le présent jugement a été signé à la minute par le juge et le greffier. Le greffier, Le juge,