Cour d'appel, 28 novembre 2023. 21/03280

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 28 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03280 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PAGL Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 AVRIL 2021 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE N° RG 21/00178 APPELANT : Monsieur [N] [L] né le 20 Décembre 1943 à [Localité 4] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté par Me Olivier TRILLES de la SELARL OLIVIER TRILLES, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant et plaidant INTIMEE : Madame [B] [I] [Adresse 3] [Localité 4] signification de la déclaration d'appel le 1er juillet 2021 à étude Ordonnance de clôture du 18 Septembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 OCTOBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Estelle DOUBEY ARRET : - Rendu par défaut ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier. * * * FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES M. [N] [L] par contrat en date du 30 juin 2008 a donné à bail à Mme [B] [I] une maison sise [Adresse 1] à [Localité 4] (11) par contrat en date du 30 juin 2008 pour un loyer mensuel de 520 euros. Suite à un congé donné par Mme [B] [I], celle-ci a quitté les lieux en date du 24 septembre 2019. Un état des lieux de sortie a été établi le 24 septembre 2019 par un huissier de justice. En date du 31 janvier 2020 s'est tenue une réunion d'expertise, à l'issue de laquelle a été dressé un rapport d'expertise contradictoire faisant état de l'ensemble des dégradations concernant ledit bien. Par exploit d'huissier en date du 27 janvier 2021, M. [N] [L] a assigné Mme [B] [I] en justice aux fins notamment de la voir condamner à lui payer les loyers impayés et les travaux de remise en état suite des dégradations locatives. Mme [B] [I] n'a pas comparu ni ne s'est faite représenter. Le jugement réputé contradictoire rendu le 12 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Narbonne énonce : Déboute M. [N] [L] de l'ensemble de ses demandes ; Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamne M. [N] [L] aux entiers dépens. Le premier juge a considéré que, au soutien de sa demande de paiement de l'arriéré locatif, M. [N] [L] produit uniquement le contrat de bail et un décompte manuscrit, avec des rajouts adressé, à Mme [B] [I]. Il ne rapporte pas donc selon le juge de première instance la preuve que Mme [B] [I] ne s'est pas intégralement acquittée de ses loyers et taxes sur les ordures ménagères. Le premier juge a retenu ensuite que la vétusté d'un bien dont l'usage n'a pas été anormal ne peut pas être assimilable à une dégradation et que M. [N] [L] ne produit pas l'état des lieux d'entrée qui aurait été perdu ce qui ne permet pas d'imputer l'état actuel de l'appartement à la locataire et donc de la condamner à des réparations locatives. M. [N] [L] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 20 mai 2021. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 18 septembre 2023. Dans ses dernières conclusions du 15 septembre 2023 M. [N] [L] demande à la cour de : Condamner Mme [B] [I] à régler à M. [N] [L] une somme de 1.775,48 euros à compter du 1er septembre 2023 au titre de l'arriéré de loyers et de charges, compte tenu des règlements intervenus depuis le 8 novembre 2019 ; Condamner Mme [B] [I] à verser à M. [N] [L] une somme de 17.000 euros au titre des dégradations causées sur l'immeuble donné à bail ; Condamner Mme [B] [I] à verser à M. [N] [L] la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance ; Condamner Mme [B] [I] à verser à M. [N] [L] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; Condamner Mme [B] [I] aux entiers dépens de l'instance. M. [N] [L] soutient qu'aux termes de l'article 5 de la loi du 6 juillet 1989, le paiement des loyers est une obligation à la charge du locataire et que des courriers échangés entre lui-même et Mme [B] [I] font état des arriérés de loyers d'un montant total de 2.235,48 euros, montant que la locataire n'a jamais contesté. Il précise que cette dernière a même acquiescé à cette demande en ce qu'elle a mis en place un échéancier de paiement à hauteur de 10 euros par mois libellé « loyer » dans le but d'apurer cette dette qui se monte ainsi à 1.775,48 euros. Ce paiement échelonné mis en place par la locataire, selon lui, doit s'analyser comme la reconnaissance de la dette sur le fondement des articles 1342 et 2240 du Code civil et la Cour doit réformer la décision déférée en reconnaissant l'existence de cette dette et en condamnant Mme [B] [I] à l'apurer. M. [N] [L] soutient par ailleurs qu'il appartenait à Mme [B] [I] de restituer un logement propre et il produit un procès-verbal de constat, non contesté par cette dernière, valant état des lieux de sortie remis à la locataire qui fait état d'un appartement sale et dégradé. Il ajoute que le montant des travaux nécessaires pour remettre le logement en état est chiffré à 17.000 euros par le rapport d'expertise réalisé ultérieurement ainsi que par divers devis produits. M. [N] [L] de plus ajoute que l'état du logement décrit dans le procès-verbal de constat de l'huissier n'aurait pas permis à Mme [B] [I] d'accepter de souscrire un contrat de bail pour un logement dans cet état ou l'aurait amené à engager des démarches auprès des services administratifs afin de contraindre son propriétaire, s'il avait été à l'origine de ces dégradations, de les reprendre à ses frais sous peine d'avoir à procéder au relogement de la locataire dans un logement décent. Il fait valoir que s'il ne peut produire l'état des lieux d'entrée, il ressort de l'attestation de l'huissier de justice que l'état des lieux d'entrée a été déposé sur la table du logement en attendant la réalisation de l'état des lieux de sortie et que celui-ci n'était plus présent après la départ de Mme [B] [I] suite à une altercation avec son bailleur et il soutient que la locataire ne peut donc bénéficier du produit de sa propre turpitude. M. [N] [L] n'étant plus en possession de l'état des lieux d'entrée produit pour y suppléer diverses photographies de l'immeuble, le local d'habitation étant préalablement loué en un gîte meublé de tourisme, et fait valoir que les photographies prises antérieurement à la conclusion du bail permettent de rendre compte de l'état du logement avant que Mme. [B] [I] soit locataire. Mme [B] [I] qui s'est vue signifier à étude la déclaration d'appel n'a pas constitué avocat. MOTIFS Sur les loyers et charges impayés: Il résulte de l'application combinée de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1353 du code civil que le locataire est tenu à une obligation de paiement des loyers et des charges, qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve de la dette locative et réciproquement au preneur de rapporter la preuve qu'il s'est libéré de cette dette. Devant la cour d'appel M. [N] [L] produit aux débat un tableau détaillé pour chaque années 2017, 2018 et 2019 au prorata, des sommes dues par la locataire au titre des loyers, lequel tableau fait également apparaître les sommes réglées directement par la Caisse d'Allocations Familiales ainsi que celles versées par la locataire. Il ressort de l'étude de l'ensemble de ces tableaux une dette locative au titre des seuls loyers de 1.606,98 euros ( année 2017: 893,16 euros, année 2018: 332,64 euros, année 2019 au prorata: 381,18 euros). M. [N] [L] sollicite par ailleurs des sommes au titre de la taxe sur les ordures ménagères pour les années 2015 à 2019 ( au prorata), demande qui ne peut-être retenue dans la mesure où le bailleur ne produit aucune pièce pour justifier du montant de ces charges. Il ressort enfin de la lecture des relevés de compte de M. [N] [L] pour la période de novembre 2019 à août 2023 que tous les mois a été mis en place en sa faveur de la part de Mme [B] [I] un virement d'un montant de 10 euros intitulé loyer ce qui vient corroborer l'existence d'une dette locative et d'un apurement échelonné. Compte tenu des virements effectués par Mme [B] [I] durant 46 mois soit une somme totale de 460 euros il reste à la charge de la locataire une somme de 1.146,98 euros ( 1.606,98 € - 460 €) au titre des loyers. Par conséquent infirmant sur ce point le jugement entrepris, la cour condamne Mme [B] [I] à payer à M. [N] [L] la somme de 1.146,98 euros sous réserve des règlements pouvant être intervenus depuis le mois de septembre 2023. Sur les réparations locatives: Le locataire comme rappelé par le jugement déféré en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat à moins qu'il ne démontre qu'elles sont le fait du bailleur, d'un tiers ou qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure. Le jugement dont appel a relevé que l'état des lieux d'entrée n'était pas produit et a considéré que si le bien lors du départ de la locataire présentait sans aucun doute des dégradations ou des détériorations il n'était pas démontré faute d'éléments objectifs sur l'état du bien lors de l'entrée dans les lieux que ces dégradations ou détériorations étaient imputables à la locataire en dehors d'un phénomène de vétusté liée à l'usage normal du bien pendant plusieurs années. Toutefois en statuant ainsi le premier juge n'a pas fait application de la présomption édictée par l'article 1731 du code civil aux termes duquel en l'absence d'état des lieux d'entrée le preneur est présumé avoir reçus les lieux en bon état de réparations locatives et doit alors les rendre tels sauf la preuve contraire. Il ressort du procès verbal de constat d'huissier en date du 24 septembre 2019 ( très détaillé et accompagné de nombreuses photographies), auquel Mme [B] [I] a été régulièrement convoquée puisqu'elle était présente à l'arrivée de l'officier ministériel faisant ensuite le choix de partir que: -la porte d'entrée est dégradée, -une porte du meuble de cuisine est cassée, -certaines prises ou interrupteurs électriques sont endommagés, -un volet est arraché, -dans de nombreuses pièces les carreaux au sol sont fendus, les murs comportent des trous, les plâtres sont détériorés et des tapisseries sont déchirées, -la maison présente un état de saleté général. Il résulte donc de ces constations l'existence de dégradations locatives dont le coût des réparations incombe à la locataire. Pour solliciter à ce titre une somme de 17.000 euros M. [N] [L] verse aux débats différents devis et un rapport d'expertise amiable du cabinet Polyexpert qui estime effectivement le coût des réparations et des embellissements à ce montant. Toutefois la cour relève que cette estimation inclut: -des travaux d'étanchéité d'une toiture terrasse pour 1.232 euros, -des frais de gestion pour 318 euros, soit des gros travaux en toiture ou des frais qui ne peuvent être mis à la charge de la locataire. Enfin la cour considère que la somme de 3.300 euros proposée par le cabinet Polyexpert pour le nettoyage des lieux est manifestement excessive, s'agissant d'une maison de type T 4 et alors qu'aucun devis n'est produit et il convient en conséquence de réduire ce montant à la somme de 2.000 euros. Il convient donc de ramener l'évaluation des réparations locatives à la somme de 14.150 euros. En outre le bailleur dans sa demande oublie de prendre en considération le fait que certains éléments se sont dégradés avec le temps et qu'il s'agit d'une usure normale pour une occupation de onze ans. D'ailleurs le rapport d'expertise du cabinet Polyexpert propose de tenir compte d'une décote pour vétusté de 50% . Par conséquent au vu de l'ensemble de ces éléments la cour fixe à la somme de 7.075 euros le montant des réparations locatives, somme au paiement de laquelle Mme [B] [I] sera condamnée infirmant sur ce point la décision déférée. Sur les demandes accessoires: Le jugement entrepris sera également infirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens. Mme [B] [I] sera condamnée à payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par M. [N] [L] en première instance et en appel et à supporter les dépens de la procédure devant le tribunal judiciaire et devant la cour d'appel. PAR CES MOTIFS La cour par arrêt rendu par défaut et par mise à dispositions au greffe, Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 12 avril 2021 par le tribunal judiciaire de Narbonne, S'y substituant et y ajoutant, Condamne Mme [B] [I] à payer à M. [N] [L] la somme de 1.146,98 euros sous réserve des règlements pouvant être intervenus depuis le mois de septembre 2023 au titre des loyers; Condamne Mme [B] [I] à payer à M. [N] [L] la somme de 7.075 euros au titre des réparations locatives; Condamne Mme [B] [I] à payer à M. [N] [L] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par M. [N] [L] en première instance et en appel; Condamne Mme [B] [I] à supporter les dépens de la procédure devant le tribunal judiciaire et devant la cour d'appel. Le greffier, La présidente,