Tribunal judiciaire, 29 mai 2024. 20/03077

Min N° 24/00398 N° RG 20/03077 - N° Portalis DB2Y-W-B7E-CB66C S.C.I. [I] [Z] C/ M. [C] [X] Mme [B] [H] épouse [X] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 29 mai 2024 DEMANDERESSE : S.C.I. [I] [Z] [Adresse 6] [Localité 2] représentée par Me Audrey BEUSQUART-VUILLEROT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DÉFENDEURS : Monsieur [C] [X] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 1] Madame [B] [H] épouse [X] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 1] représentés par Me Audrey CAGNEAUX-DUMONT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Madame CART Magalie, Juge Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière DÉBATS : Audience publique du : 27 mars 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Me Audrey CAGNEAUX-DUMONT Copie délivrée le : à : Me Audrey BEUSQUART-VUILLEROT FAITS ET PROCÉDURE Par contrat du 25 octobre 1980, renouvelé par contrat du 8 janvier 1987, Madame [T] [I] a donné à bail à Madame [B] [H] un appartement sis [Adresse 5] (1er étage droite) à [Localité 1]. Par contrat du 3 juillet 1993, Madame [T] [I] a donné à bail à Monsieur [C] [X] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 5]) à [Localité 1]. L'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] dans lequel se situent les deux logements susvisés en location est un immeuble familial qui a été transmis au décès de Monsieur [G] [I], survenu le 4 janvier 1976, à son fils Monsieur [Y] [I] en nue-propriété et à sa veuve en usufruit Madame [T] [I]. LA SCI [I] [Z], créee en 2004, est devenue propriétaire de l'immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 1] du fait de l'apport dudit immeuble par Monsieur [Y] [I] et son épouse Madame [M] [Z], épouse [I] au 30 décembre 2020 du fait de la transformation en rente de l'usufruit de Madame [T] [I]. Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X], les deux locataires des deux logements de l'immeuble, se sont mariés en 1995 et ont réalisé des travaux visant à la création d'un escalier intérieur permettant la communication entre leurs deux appartements pris à bail. Par acte d’huissier en date du 31 décembre 2019, la SCI [I] [Z] a fait délivrer à Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] un congé pour motif légitime et sérieux. Par acte d'huissier du 23 janvier 2020, Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] ont fait assigner la SCI [I] [Z], propriétaire des lieux loués, devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins d'obtenir la désignation d'un expert judiciaire pour constater les désordres, malfaçons et inachèvements compromettant la solidité, l'habitabilité et l'usage du bâtiment. Par ordonnance en date du 2 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé a ordonné une expertise judiciaire avec désignation d'un expert et demande de remise du rapport avant le 15 mars 2021. Par acte d'huissier du 21 septembre 2020, la SCI [I] [Z] a fait assigner Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, valider le congé ainsi délivré, dire que les locataires occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 2 juillet 2020 et ordonner leur expulsion ; ainsi que les condamner solidairement à remettre en état l'appartement, au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à complète libération des lieux, outre la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Par jugement en date du 31 mars 2021, le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux a ordonné un sursis à statuer dans l'attente du rapport d'expertise judiciaire ordonnée par ordonnance par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux statuant en référé en date du 2 septembre 2020 dans l'affaire portant les références RG 20/00162. Par courrier reçu au greffe en date du 23 février 2023, Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] ont déposé des conclusions aux fins de reprise d'instance après dépôt du rapport d'expertise, par lesquelles ils sollicitent du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux de voir : déclarer nul et de nul effet le congé délivré le 31 décembre 2019 ; condamner la SCI [I] [Z] à réaliser les travaux suivants : ordonner la réalisation de ces travaux dans le délai de trois mois à compter de la signification de la décision et, passé ce délai, sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; condamner la SCI [I] [Z] à leur payer la somme de 6.866,75 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du coût travaux de réfection des peintures intérieures, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; condamner la SCI [I] [Z] à leur payer la somme de 1.760 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation du coût des travaux de création/installation d'une VMC, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; condamner la SCI [I] [Z] à leur payer la somme de 42.866,67 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le logement, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; condamner la SCI [I] [Z] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance lié à l'enlèvement des volets, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; constater que le loyer cesse d'être du à compter de l'arrêté du 12 février 2023 jusqu'à la réintégration des lieux, et au besoin, ordonner la suspension du paiement des loyers ; condamner la SCI [I] [Z] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût du constat d'huissier du 21 septembre 2020 et de l'expertise judiciaire. Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l'audience du 10 mai 2023. A l'audience du 10 mai 2023, l'affaire a été appelée et renvoyée à plusieurs reprises pour échanges de conclusions entre les parties. A l'audience du 27 mars 2024, l'affaire a été appelée et retenue. A l’audience, la SCI [I] [Z], représentée par son conseil, se réfère aux conclusions déposées. Elle sollicite de juger prescrites les demandes des époux [X] de condamnation de la SCI [I] [Z] au paiement des dommages et intérêts à hauteur de 43.360,67 euros pour préjudice de jouissance. Elle demande de prendre acte du désistement des époux [X] de leurs demandes de réalisation des travaux et de suspension des loyers ; mais aussi de prendre acte du remboursement par la SCI [I] [Z] de la somme de 198,78 euros au titre du dépôt de garantie. Par ailleurs, elle se désiste de ses demandes de validation de congés et d'expulsion du fait de la résiliation des baux par la mise en sécurité de l'immeuble, ainsi que de la demande de remise en état de l'appartement. A titre subsidiaire, elle sollicite de cantonner la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance à 15% maximal du loyer sur une période de 3 ans. En tout état de cause elle demande la condamnation des époux [X] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens. Elle rappelle ne pas avoir fourni d'accord sur la création de la trémie entre les deux logements des locataires pour obtenir un duplex. Elle précise que l'expert a indiqué dans son rapport l'absence d'humidité dans le logement sans mentionner le taux, et que les locataires ont mesuré le taux de 53 à 57% avec un appareil acheté chez « Nature et Découverte ». Elle indique que le locataire a posé lui-même les couches d'isolant ayant provoqué l'humidité. Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X], représentés par leur conseil, se réfèrent aux conclusions déposées. Ils demandent de prendre acte tant de leur désistement sur les demandes de réalisation de travaux et de suspension de loyers, que du désistement de la SCI [I] [Z] concernant ses demandes initiales de validation de congé, d'expulsion et de remise en état. Ils sollicitent la condamnation de la SCI [I] [Z] à leur payer : la somme de 43.360,67 euros de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance lié aux désordres affectant le logement, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance lié à l'enlèvement des volets, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; la somme de 1.020 ,80 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice financier correspondant aux frais de déménagement, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; le remboursement de la somme de 367,46 euros indûment déduite du montant de l'indemnité de réinstallation, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; le remboursement de la somme de 200,14 euros correspondant au prorata du loyer de février 2023 trop perçu par la SCI [I] [Z], outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; la restitution de la somme de 214,78 euros au titre du solde des deux dépôts de garantie versés respectivement au titre des contrats en date du 25 octobre 1980 et 3 juillet 1993, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice moral, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; condamner la SCI [I] [Z] à leur payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, en ce compris le coût du constat d'huissier du 21 septembre 2020 et de l'expertise judiciaire. Ils précisent avoir payé le loyer du mois de février au moment de leur départ en date du 12 février et expliquent avoir été obligés de s'installer dans des nouveaux locaux. Ils demandent les justificatifs des charges. Sur la transformation de l'appartement datant de 1993, ils indiquent que la propriétaire a demandé à ce que le compteur soit plombé et que la trémie a été bien faite sans entraîner d'humidité, jusqu'à ce qu'ils constatent des difficultés d'humidité en 2006 et demandent des travaux à compter de 2008 ainsi qu'une expertise, cette humidité étant liée à des défaits d'entretien de l'immeuble et de la ventilation. Ils considèrent avoir vécu dans un environnement nocif depuis 2006 et que la propriétaire a manqué à son obligation de jouissance du fait des désordres subis en continue justifiant les demandes reconventionnelles formulées. Ils disent que le problème rencontré dans le centre ville de [Localité 1] est du à une fuite ayant nécessité une intervention des services de la ville et une mise en sécurité similaire à un arrêté de mise en péril car le 12 février 2023 l'immeuble menaçait de s'effondrer. Il est renvoyé aux conclusions déposées par les parties le jour de l'audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens ainsi que le prévoit l'article 455 du code de procédure civile. L'affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'abandon des demandes des parties Le 12 février 2023, les locataires ont quitté les lieux et résident désormais sur la commune de [Localité 4], ce qui n'est pas contesté par les parties, cette date étant confirmée par les conclusions du conseil de la bailleresse déposées à l'audience. Il y donc lieu de prendre acte du désistement de la SCI [I] [Z] de ses demandes de validation de congés et d'expulsion ainsi que de la demande de remise en état de l'appartement. Il y donc aussi lieu de prendre acte du désistement formulé par Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] sur leurs demandes de réalisation de travaux dans ledit logement et de suspension de loyers. Sur la prescription soulevée concernant la demande reconventionnelle d'indemnisation du préjudice de jouissance L'article 7-1 crée par la loi ALUR du 24 mars 2014 dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit ». Selon l’article 82 de la loi Macron du 6 août 2015, la loi du 24 mars 2014 a été déclarée applicable immédiatement aux baux en cours au 7 août 2015, dans les conditions fixées par l’article 2222 du code civil ; conforté par arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 6 avril 2023 ayant décidé que le délai de prescription est applicable aux baux en cours à compter du 27 mars 2014, date d'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014. L’article 2222 du code civil dispose qu’« en cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure ». Il résulte des précédents développements que l’action tendant à engager la responsabilité du bailleur pour des manquements antérieurs au 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014, se prescrit par 5 ans conformément à l’ancien article 2224 du code civil. En revanche, pour les faits survenus après le 27 mars 2014, la prescription est de 3 ans en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Il est précisé que le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité est déterminé par la date à laquelle le locataire a connaissance ou aurait dû avoir connaissance des manquements du bailleur. En revanche, le préjudice, notamment son caractère évolutif, est sans effet sur la prescription. Il résulte des dispositions de l'article 2230 du code civil que la suspension de la prescription est provoquée par un incident qui arrête le cours du délai sans anéantir rétroactivement le temps déjà accompli, de telle sorte que si après cet incident, la prescription recommence à courir, il sera possible de tenir compte du temps déjà écoulé. En l’espèce, les contrats de location ont été conclus les 8 janvier 1987 s'agissant de Madame [B] [H] et le 3 juillet 1993 s'agissant de Monsieur [C] [X]. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 décembre 2006, délivré le 12 décembre 2006 à Madame [I], les époux [X] ont fait remonter à la bailleresse les problèmes d'humidité et de moisissures subis dans leur logement au 1er étage en détaillant les désordres dans les pièces concernées, à savoir la salle de bains, le petit couloir, les chambres, la sollicitant pour solutionner le problème rapidement du fait que leur fille [S] avait des troubles asthmatiques. Les désordres sont survenus courant 2006, entraînant donc l’application immédiate du délai de 5 ans sur la période des troubles dénoncés de 2006 à 2014 et un nouveau délai de 3 ans de prescription pour l’action relative aux troubles de jouissance subis dérivant du contrat bail, soit de 2014 au 12 février 2023. L’assignation des époux [X] a été délivrée par acte d'huissier en date du 23 janvier 2020 à la SCI [I] [Z] aux fins d'ordonner en référé une expertise avec désignation d'un expert aux fins de constater les désordres, malfaçons, et inachèvements quant à la solidité, l'habitabilité et l'usage du bâtiment. L'article 2239 du code civil dispose que « la prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès ». Le tribunal constate que le juge des contentieux de la protection statuant en référés par ordonnance du 2 septembre 2020 a fait droit à la mesure d'instruction présentée avant tout procès en ordonnant une expertise judiciaire, ce qui a donc entraîné la suspension de la prescription à cette date des demandes liées sur les 3 années antérieures. Le rapport d'expertise judiciaire a été déposé le 20 octobre 2022 avec un additif du même jour. Par acte d'huissier du 21 septembre 2020, la SCI [I] [Z] a fait assigner Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de voir valider le congé ainsi délivré aux locataires et ordonner leur expulsion, ayant donné lieu à un jugement de sursis à statuer rendu le 31 mars 2021 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise déjà ordonné par une ordonnance. Par courrier reçu au greffe en date du 23 février 2023, Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] ont déposé des conclusions aux fins de reprise d'instance après dépôt du rapport d'expertise, par lesquelles ils ont sollicité différentes demandes d'indemnisation auprès du juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux saisi du dossier, dont un préjudice de jouissance pour les désordres subis. L'article 2239 dispose dans son 2ème alinéa que « Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée ». Le tribunal constate donc que l'action des époux [X] est recevable à compter du 2 septembre 2017, la prescription de l'action ayant été suspendue par l'ordonnance du juge des contentieux de la protection statuant en référé du 2 septembre 2020, date à laquelle le juge a fait droit à la mesure d'instruction en ordonnant une expertise judiciaire ; la dite action ayant été reprise par les époux [X] dans un délai de moins de 6 mois après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire le 20 octobre 2022 par le dépôt des conclusions aux fins de reprise d'instance reçues au greffe le 23 février 2023. Aucune action n'ayant été intentée sur la période précédente, l'action des époux [X] apparaît donc prescrite sur la période de 2006 au 1er septembre 2017. Par conséquent, l’action des époux [X] sera donc déclarée irrecevable en leurs demandes sur la période antérieure au 2 septembre 2017. Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation du trouble de jouissance subi lié au défaut de ventilation du logement Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites (…) et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation (…). Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante (…). La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…). L'article 1719 du code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ». L'article 1721 du code civil dispose que « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ». L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que : « Le locataire est obligé : c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; e) De permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris ; f) De ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d'adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d'autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l'objet d'une demande écrite par lettre recommandée avec demande d'avis de réception auprès du bailleur. L'absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d'acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l'état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’État ». En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire déposé le 20 octobre 2022 que le logement occupé par les époux [X] comporte un escalier reliant les deux appartements, qui, même si il aurait été créé par les locataires sans autorisation de la bailleresse, a été réalisé correctement sans générer aucun désordre. L'expert estime que Madame [I] a du donné son accord verbal pour cette création de trémie entre les deux logements au regard d'un des compteurs électriques déposé dans l'un des deux appartements réunis ce qui ne peut résulter que d'une demande du propriétaire d'un bien immobilier. Sur les problèmes d'humidité constatés à l'intérieur et à l'extérieur du bien immobilier, l'expert judiciaire indique que ces désordres sont principalement une présence de moisissures et ponctuellement d'humidité ayant pour cause et origine le manque de ventilation des locaux, avec comme seuls éléments présents dans le logement pour assurer cette ventilation une bouche de VMC dans la salle de bains du premier étage et des entrées d'air en nombre insuffisant et sous dimensionnées au niveau des fenêtres. L'expert judiciaire estime que ces désordres peuvent avoir dans le futur des conséquences sur l'état de santé des occupants et estime que la responsabilité de la SCI [I] [Z] est engagée du fait d'une ventilation insuffisante dans l'ensemble des locaux. L'expert judiciaire précise par ailleurs que le bâtiment ne fait l'objet selon lui d'aucun entretien de la part de la bailleresse, notant même une vétusté concernant l'escalier donnant accès aux logements, l'escalier extérieur et les façades, ainsi que sur le ravalement comportant de nombreuses fissures même au niveau de la maçonnerie. En réponse aux observations des parties formulées par l'intermédiaire de dires des conseils des parties, l'expert judiciaire précise dans son rapport du 20 octobre 2022 et dans son additif au rapport que : 1.sur les taux d'humidité relevés, l'expert répond que les mesures effectuées le 7 septembre 2022, à savoir 53% et 57%, sont dans la fourchette haute de la norme (de 40 à 60%) alors qu'elles ont été effectuées après une période de sécheresse de plusieurs mois, avec un taux le plus important constaté au rez de chaussée dans le salon, confortant le taux relevé par l'expertise amiable, et que ces taux constituent également un préjudice de jouissance pouvant porter atteinte à la santé des occupants ; 2.sur la ventilation, l'expert confirme les propos tenus dans son courriel de réponse du 29 mars 2021 adressé au conseil des locataires, à savoir que selon lui le devis établi en date du 4 mai 2018 par la société VEGA est insuffisant au regard du besoin de ventilation du logement ; le montant du devis à hauteur de 340 euros HT ne pouvant pas concerner une ventilation correcte. D’autre part, il ressort des conclusions du rapport d'expertise réalisé le 6 mars 2023 dans le cadre de la décision du tribunal administratif de MELUN que la construction de l'immeuble susvisé est en très mauvais état et ne doit plus être habité immédiatement. L'expert précise que l'appartement occupé par la voisine Madame [N] comporte un gros poteau porteur en bois qui est totalement désagrégé par l'humidité et la pourriture, tombant en poussière. Par ailleurs, la dite expertise réalisée conforte l'attestation effectuée par cette voisine le 16 septembre 2022, évoquant l'absence de réalisation de travaux par la propriétaire dans son logement et un manquement à la salubrité générale des habitations constaté lors de la visite des agents de la mairie du pôle hygiène et sécurité le 3 novembre 2021 avec demande à la propriétaire par courrier du 13 décembre 2021 de remédier aux manquements au règlement sanitaire départemental sous un délai d'un mois. Le rapport établi suite à la visite effectuée le 28 mars 2018 par les services d’hygiène de la commune de [Localité 3] versé aux débats, détaille la mise en évidence de nombreux désordres tels que la présence de tâches fongiques et de développements de moisissures sur les murs périphériques (pourtour de fenêtre, placards, salle de bains au R+2...) et une absence de ventilation permanente dans la cuisine au R+1 et fonctionnement non mis en évidence de la ventilation de la salle de bain au R+2. Elle précise dans le courrier du 24 avril 2018 adressé aux locataires que les désordres sont occasionnés par un développement fongique et un défaut de ventilation. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 décembre 2006, délivré le 12 décembre 2006 à Madame [I], les époux [X] ont fait remonter à la bailleresse les problèmes d'humidité et de moisissures subis dans leur logement au 1er étage en détaillant les désordres dans les pièces concernées, à savoir la salle de bains, le petit couloir, les chambres, la sollicitant pour solutionner le problème rapidement du fait que leur fille [S] avait des troubles asthmatiques. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 janvier 2007, délivré le 1er février 2007, les époux [X] ont réitéré leur demande de travaux auprès de la bailleresse en rappelant les problèmes de moisissures et odeurs subis dans le logement en évoquant le passage de l'agence immobilière le 19 décembre 2006 avec un artisan devant reprendre contact avec eux pour la réalisation de travaux de VMC, de fuite de cheminée, cabine de douche et fenêtre de salle à manger. Il convient par ailleurs de préciser que deux rapports d'expertise amiable contradictoire ont été réalisés suite au signalement des désordres par les locataires. Le rapport d'expertise amiable contradictoire en date du 11 décembre 2018 concernant le sinistre déclaré le 10 novembre 2017 du fait d'une infiltration toit/terrasse conclue que les dommages constatés dans le logement s'apparentent à un phénomène de condensation avec un taux d'humidité de l'air relevé avec hygromètre de 75%, évoquant un air saturé en humidité, avec absence de VMC dans le logement, absence d'entrées d'air suffisantes sur les huisseries en bois et des dommages de façon linéaires et en périphérie des angles de façades. Le rapport d'expertise amiable contradictoire en date du 4 octobre 2019 concernant le sinistre déclaré le 5 novembre 2017 au titre de la protection juridique des locataires du fait de la demande de travaux sollicités depuis plusieurs années au sein du logement et du bâtiment. L'expert conclue au niveau de l'analyse des responsabilités qu'il y a plusieurs problématiques à dissocier, dont une condensation et pont thermique dans plusieurs pièces au second niveau du logement et des travaux urgents à mettre en œuvre par la propriétaire. L'expert relève dans ses constatations la présence de salpêtre et de moisissures en cueilli de plafond et sur certains murs dans l'ensemble des pièces de l'étage à savoir chambre, pièce principale, salle de bain, wc, ainsi que des infiltrations d'eau au droit des menuiseries bois au 2ème étage dans la chambre et la pièce principale. Il note également une absence de ventilation mécanique contrôlée dans les pièces humides du 2ème étage, avec les bouches de tirage qui ne fonctionnent pas et les entrées d'air sur les fenêtres qui sont obsolètes. Il explique que la condensation et le pont thermique sont en lien direct avec l'absence de ventilation mécanique contrôlée efficace et fonctionnel mais également avec la date de construction du bâtiment et renforcé par l'isolation de la toiture. Il ressort des éléments versés aux débats que les locataires subissent des troubles de jouissance dans le logement occupé, qui ne peuvent pas être expliqués par la création de l'escalier entre les deux logements et qui datent de plus de 18 ans. Par ailleurs les désordres occasionnés avec présence de nombreuses moisissures dans logement semblant provoqués par l'absence de ventilation VMC adéquate sont dus à l'humidité de l'immeuble très ancien et peu entretenu, la voisine subissant également d'autres désordres liés à la présence d'humidité dans son appartement. Dès lors, au regard de l’ensemble des éléments produits aux débats, il apparaît que le logement loué par la SCI [I] [Z] ne satisfait pas aux conditions normales de la décence, au sens de l’article 2 du Décret du 30 janvier 2002. En conséquence, la SCI [I] [Z] a manqué à son obligation de délivrance conforme en ne délivrant pas un logement décent aux époux [X]. S’agissant de l’évaluation du préjudice, l'expert judiciaire s'en rapporte à la décision du tribunal. Le tribunal constate que les locataires utilisent le taux d'humidité relevé pour fixer le calcul du préjudice subi, ce qui n'apparaît pas adapté. De plus, la bailleresse ne démontre pas de l'opposition des locataires à la réalisation des travaux de VMC, les déclarations et pièces de chaque partie étant opposées et l'attestation de l'entrepreneur n'est pas conforme aux dispositions de l'article 200 du code de procédure, d'autant que l'expert considère que les travaux prévus par le devis n'étaient pas adaptés aux besoins du logement et à la résolution des désordres subis par les locataires. Il convient donc d'évaluer le préjudice à un total de 25% du loyer, prenant en compte le défaut de réactivité de la bailleresse dans la réalisation des travaux et l’intensité du trouble datant de plusieurs années, les époux [X] ayant pu jouir en partie de leur logement sur la période de recevabilité de leur demande du 2 septembre 2017 jusqu'à leur départ en date du 12 février 2023. les loyers ont été versés pour un montant total de 29 .321,20 euros, répartis comme suit : - 1.729,20 euros sur le quadrimestre de l'année 2017 ; - 5.208 euros sur l'année 2018 ; - 5.256 euros sur l'année 2019 ; - 5.340 euros sur l'année 2020 ; - 5.388 euros sur l'année 2021 ; - 5412 euros sur l'année 2022 ; - 988 euros sur janvier et février 2023. Ce préjudice peut donc légitimement être évalué à un montant total de 7.330,30 euros, correspondant à 25% du paiement des loyers réglés sur une période de 52 mois et 10 jours, soit entre 2 septembre 2017 et 12 février 2023 inclus. En conséquence, la SCI [I] [Z] sera condamnée à verser à aux époux [X] la somme de 7.330,30 euros au titre de leur préjudice de jouissance lié au défaut de ventilation du logement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation du préjudice de jouissance lié à la dépose des volets du logement depuis juillet 2020 Les locataires se plaignent de ne pas avoir été informés par la bailleresse de la dépose des volets de leur logement, découvrant la pose d'un échafaudage sur la façade arrière visant au remplacement des gouttières avec un retrait de ces derniers le 29 juillet 2020 avec entreposage dans la cour voisine. La bailleresse rétorque que ce préjudice n'est pas démontré puisque l'enlèvement des volets était du à une nécessité de rénovation et d'attaches sécurisées. Le constat d'huissier, réalisé le 21 septembre 2020 à la demande des époux [X], confirme l'absence de volets sur la façade arrière du logement concernant les pièces du salon, bureau et cuisine avec présence de volets dans la cour voisine accessible par la cour n°5 de l'immeuble confirmée par photographies jointes, précisant que seuls les gonds en partie haute et basse subsistent sur l'immeuble. Les locataires ont produit aux débats des photographies sur la présence des volets dans la cour au 29 juillet 2020, le tribunal constatant que les volets sont entreposés au même endroit que sur les photographies prises par l'huissier de justice avec juste les plantes ayant poussé depuis sur les photographies du constat versé aux débats. Il ressort des constatations de l'expertise judiciaire déposée le 22 octobre 2022 que le logement des locataires est toujours dépourvu de volets. La bailleresse ne justifie pas qu'elle était en cours de réparation des volets alors que ces derniers étaient manifestement entreposés au sol depuis des mois, entraînant une privation pour les locataires d'une jouissance paisible de leur logement du fait de l'absence de cet équipement permettant de protéger du froid et du chaud sur une période caractérisée de 29 mois. En conséquence, la SCI [I] [Z] sera condamnée à verser aux époux [X] la somme de 1.450 euros au titre de leur préjudice de jouissance lié au défaut de volets dans le logement, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande reconventionnelle de remboursement des frais de déménagement et d'indemnité de réinstallation Les époux [X] réclament le remboursement d'un montant de 1.020,80 euros au titre des frais de déménagement constitués de la location de véhicule, de la location d'un box, des dépenses liées à une autorisation de stationnement et des frais d'honoraires de l'agence immobilière. Ils font valoir que la bailleresse n'a pas fait les démarches pour assurer leur relogement et qu'ils ont du résider chez leur fille dans l'attente de trouver un nouveau logement. Les époux [X] affirment que l'indemnité de réinstallation versée par la bailleresse a été d'un montant de 1.642,54 euros seulement au lieu des trois mois de loyers dus à hauteur de 2.100 euros, conformément à l'article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation en cas de logement dans un immeuble ayant fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ; la bailleresse ayant déduit un montant de régularisation des charges 2021 et 2022 de cette indemnité. Ils sollicitent donc le remboursement du montant de 367,46 euros. Par arrêté du 12 février 2023, la mairie de [Localité 1] a ordonné l'évacuation totale de l'immeuble sans délai. La SCI [I] [Z] a justifié de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception, délivré le 2 février 2023 comportant les justificatifs des charges facturées aux locataires sur les années 2021 et 2022 des montants de 66,94 euros pour 2021 et de 196,58 euros pour les charges d'eau, des ordures ménagères et l'entretien des parties communes, soit un total de 263,52 euros. En conséquence, la SCI [I] [Z] sera condamnée à rembourser aux époux [X] la somme de 103,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Le montant de l'indemnité de réinstallation étant une indemnité forfaitairement fixée par les textes, les locataires seront donc déboutés du surplus de leurs demandes. Sur la demande reconventionnelle de remboursement du dépôt de garantie L’alinéa 4 de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. L’alinéa 7 du même article précise pour sa part que, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile. Par ailleurs, l’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Il résulte de la combinaison de ces articles qu’il appartient au bailleur de démontrer qu’il s’est libéré de son obligation de restituer le dépôt de garantie dans le cas où il ne conteste pas devoir le restituer. La SCI [I] [Z] justifie avoir restitué la somme de 394,34 euros au titre du dépôt de garantie après déduction des charges dues du 1er janvier 2023 au 12 février 2023 et reconnaît selon ses calculs détaillés dans ses conclusions qu'elle aurait du verser aux époux [X] la somme total de 593,12 euros, considérant donc qu'elle leur est encore redevable d'un solde de 198,78 euros au titre du dépôt de garantie. Elle explique que les époux [X] ont versé lors de la prise de bail la somme de 4.400 francs, soit un montant de 675 euros, indiquant qu'une erreur a été commise lors de la conversion en euros de la somme versée dans le calcul effectué de façon erroné par la SCI [I] [Z] à un montant de 475 euros au lieu de 670,78 euros. Les parties s'accordent dans les conclusions déposées par leurs conseils respectifs sur le montant du dépôt de garantie versé par les époux [X] à la prise des baux à un montant total converti en euros d'une somme de 670,78 euros. La SCI [I] [Z] justifie de la remise d'un chèque au titre du remboursement du dépôt de garantie d'un montant de 394,34 euros. Il résulte des éléments versés aux débats que la bailleresse était tenue de restituer au titre du dépôt de garantie un montant de 276,44 euros. Le tribunal étant tenu du montant sollicité par les locataires il sera fait droit à leur demande. En conséquence, la SCI [I] [Z] sera condamnée à verser à Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] la somme de 214,78 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande reconventionnelle de remboursement du loyer de février 2023 au prorata temporis de la date de départ effective du logement Concernant la régularisation du loyer de février 2023, le tribunal constate que les locataires ont quitté définitivement le logement en date du 12 février 2023, date non contestée par les parties, et qui sera retenue pour le calcul de la régularisation du loyer de février 2023. En effet, compte-tenu des circonstances du départ même si la bailleresse indique que le loyer de février était du en entier elle n'en justifie pas, et il n'en demeure pas moins que compte-tenu des circonstances les locataires n'ont pas été relogé par la bailleresse avec prise en charge du loyer par la mairie mais ont quitté définitivement le logement. Le loyer versé par les locataires pour le mois de février 2023 est d'un montant de 502 euros, la SCI [I] [Z] leur est donc redevable sur la période du 13 février au 28 février 2023 d'un montant de 286,86 euros du fait de leur départ effectif du logement au 12 février 2023. Les parties s'accordent dans le cadre des conclusions déposées par leurs conseils respectifs sur un montant des charges dus et justifiés au titre de l'année 2023 d'un montant de 131,66 euros. Les locataires ayant fait l'avance de provisions sur charges pour un montant de 70 euros sur les deux mois visés, ils étaient redevables auprès de leur bailleresse du montant de régularisation de charges de 61,66 euros. La SCI [I] [Z] était donc redevable au profit de ses locataires au titre du remboursement au prorata temporis du loyer de février 2023 après régularisation de charges 2023 d'un reliquat de 225,20 euros. Le tribunal étant tenu du montant sollicité par les locataires, il sera fait droit à leur demande. En conséquence, la SCI [I] [Z] sera condamnée à verser à Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] la somme de 200,14 euros au titre du remboursement au prorata temporis du loyer de février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur la demande reconventionnelle d'indemnisation du préjudice moral subi Il est établi que les époux [X] ont vécu pendant plus de 30 ans dans les logements pris en location et dans un logement présentant des désordres pouvant avoir un impact sur leur santé sur une durée prolongée. Force est de constater par ailleurs qu’ils ont, à plusieurs reprises, fait état de cette mauvaise ventilation en signalant dès 2006 la présence de moisissures à la bailleresse depuis 2006, soit il y a plus de 18 ans. La faute de la SCI [I] [Z] précédemment retenue a concouru au préjudice moral subi par les époux [X], cette dernière découlant nécessairement des négligences et de l’inaction de la bailleresse occasionnant un stress et des démarches nombreuses pour les locataires occupant ledit logement depuis plus de 30 ans, qui sera évalué à la somme de 1.000 euros pour chacun des époux [X]. En conséquence, la SCI [I] [Z] sera condamnée à verser à Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] la somme de 1.000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Sur les demandes accessoires En application de l'article 696 du code de procédure civile, la SCI [I] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, incluant le coût du constat d'huissier du 21 septembre 2020 et les frais de l'expertise judiciaire. Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] ont dû accomplir, la SCI [I] [Z] sera condamnée à leur verser une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort, ACTE le désistement de la SCI [I] [Z] concernant ses demandes de validation de congés et d'expulsion ainsi que de la demande de remise en état de l'appartement ; ACTE le désistement des époux [X] sur leurs demandes de réalisation de travaux dans ledit logement et de suspension de loyers ; DECLARE irrecevable l'action des époux [X] en leurs demandes sur la période antérieure au 2 septembre 2017 ; DECLARE recevable l'action des époux [X] pour le surplus ; DÉCLARE recevable l'action de la SCI [I] [Z] ; CONDAMNE la SCI [I] [Z] à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] une somme de 7.330,30 euros au titre de leur préjudice de jouissance lié au défaut de ventilation du logement. ; CONDAMNE la SCI [I] [Z] à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] une somme de 1.450 euros au titre de leur préjudice de jouissance lié au défaut de volets du logement ; CONDAMNE la SCI [I] [Z] à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] une somme de 103,84 euros au titre du reliquat du concernant l'indemnité de réinstallation ; CONDAMNE la SCI [I] [Z] à verser à Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] la somme de 214,78 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie ; CONDAMNE la SCI [I] [Z] à verser à Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] la somme de 200,14 euros au titre du remboursement au prorata temporis du loyer de février 2023 ; CONDAMNE la SCI [I] [Z] à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] une somme de 1.000 euros à chacun en réparation de leur préjudice moral ; DIT que ces sommes seront assorties des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; CONDAMNE la SCI [I] [Z] à payer à Monsieur [C] [X] et Madame [B] [H] épouse [X] une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI [I] [Z] aux dépens, qui comprennent le coût du constat d'huissier du 21 septembre 2020 et les frais de l'expertise judiciaire ; DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. La greffière La juge