Tribunal judiciaire, 19 août 2024. 24/00006

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00006 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWUL MINUTE N° : 2024/ Notification Copie certifiée conforme délivrée le : 19/08/24 à : Mme [N] [T] Copie exécutoire délivrée le : 19/08/24 à : Me BENOITON TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS - TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT -------------------- ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR : Madame [V] [N] [T] [Adresse 1] [Localité 2] représentée par Maître Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION substitué par Maître Patrice SANDRIN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR : Madame [C] [K] [X] [P] [I] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Pascaline PILLET, Assistée de : Maureen ETALE, Greffier, DÉBATS : À l’audience publique du 17 Juin 2024 DÉCISION : Prononcée par Pascaline PILLET, Juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé, assistée de Maureen ETALE, Greffier, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 4 mai 2022, Madame [V] [N] [T] a donné en location à Madame [C] [K] [X] [P] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 700€. Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2024, Madame [V] [N] [T], se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 23 février 2023 resté sans effet, a assigné Madame [C] [K] [X] [P] [I] à comparaître en référé devant le Juge des contentieux de la protection de Saint-Benoît aux fins de voir : - déclarer sa demande recevable et bien fondée, et dès à présent et par provision : - déclarer que par le jeu de la clause résolutoire, le bail conclu entre les parties est résilié de plein droit depuis le 22 avril 2023 et la défenderesse occupante sans droit ni titre depuis cette date, - ordonner la libération des lieux et la restitution par le défendeur et la restitution des clés, - ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupant de son chef, ainsi que de ses biens, avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu, justifier de l’acquit des charges locatives et de remettre les clés dans un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 500€ par jour de retard, - ordonner le transfert et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls de la défenderesse et ce en toute garantie de toutes sommes qui pourraient être dues, - Condamner Madame [C] [K] [X] [P] [I] à lui payer pour les causes sus énoncées par provision : - une somme de 1.400€ au titre des loyers impayés visés au commandement, - 1.400€ au titre des loyers impayés courant les deux mois suivant la signification du commandement, - 8.400€ au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 22 avril 2023 à parfaire, - prononcer que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date d’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner que l'exécution de la présente ordonnance ait lieu au seul vu de la minute, - en tout état de cause, condamner la défenderesse au paiement d’une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civil et aux dépens. A l’audience du 17 juin 2024, Madame [V] [N] [T] a maintenu le bénéfice de son assignation. Madame [C] [K] [X] [P] [I], cité à personne, n'a pas comparu. Le Président a sollicité la production d’un décompte postérieur au moins de deux mois au commandement de payer et la preuve de la saisine de la CCAPEX. Le Président n'a pas été destinataire de l’enquête effectuée par les services sociaux. La demanderesse a indiqué par note en délibéré du 25 juin 2024 que la clause résolutoire était bien acquise au regard du décompte produit et compte tenu de la nécessité de mettre à la charge du locataire les frais d’huissier en application de la jurisprudence. Elle a relevé ne pas être soumise à l’exigence de saisine de la CCAPEX en application des dispositions de la loi ALUR en sa rédaction applicable aux faits de l’espèce et au regard des termes de l’arrêté Préfectoral fixant à 3 mois le seuil d’impayés à partir duquel imposer cette obligation. La décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 19 août 2024. MOTIFS L’article 834 du code de procédure civile dispose que “Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. » Aux termes de l’article 835 du même code, “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La procédure a été régulièrement portée à la connaissance du défendeur, qui n’a pas contacté le tribunal pour solliciter le renvoi de l’affaire ou faire valoir ses arguments. Le fond de l’affaire peut ainsi valablement être évoqué. Sur la recevabilité de l'action Conformément au paragraphe I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux. A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. Par ailleurs, conformément aux termes de l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024 (n° 24-70.002), les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. II. - Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.  En l’espèce, l’assignation à comparaître a été notifiée au préfet de la Réunion plus de six semaines avant l’audience. S’agissant de la preuve de la saisine de la CCAPEX, l’article 24 en sa rédaction applicable au moment de la délivrance du commandement de payer renvoyait à l’arrêté préfectoral n° 760 du 20 avril 2017 dispensant de cette obligation les procédures initiées par les personnes physiques pour des impayés inférieurs à deux mois. Dès lors, la demande est recevable. Sur l’acquisition de la clause résolutoire Le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice deux mois auprès un commandement de payer demeurer infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dument justifiés ou en cas de non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ». Le demandeur justifie avoir délivré le 23 février 2023 un commandement, visant la clause résolutoire, d’avoir à payer la somme de 1.592,92€ représentant le solde des loyers et charges impayés des mois de janvier et février 2023 à hauteur de 1.400€ et les frais pour le surplus. Il ressort du décompte produit par la demanderesse, qu’au 13 mars 2023, la dette locative avait été apurée. Si les frais d’huissier doivent en effet être mis à la charge du locataire, ils ne sauraient s’analyser comme « une cause du commandement de payer », laquelle n’était en l’espèce constituée que de deux mois de loyer impayés, qui ont été apurés dans le délai de deux mois impartis. D’ailleurs, ces frais d’huissier n’ont été mis au débit du compte que le 13 mars 2023. Par conséquent, la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée. Sur l’arriéré de loyer, charges et indemnité d'occupation En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Le bailleur justifie par les pièces versées aux débats (notamment le contrat de bail et le décompte locatif) être créancier de Madame [C] [K] [X] [P] [I] au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juin 2024 d’une somme de 7.215,90€, déduction faite des frais d'huissier inclus dans les dépens et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour laquelle aucun justificatif n’est produit. Madame [C] [K] [X] [P] [I] sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Les dépens Madame [C] [K] [X] [P] [I], succombant à l’instance, sera condamné au paiement des entiers dépens comprenant notamment les frais de commandement de payer et à payer à la demanderesse qui a été contrainte d'ester en justice pour faire valoir ses droits, une somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARONS la demande de Madame [V] [N] [T] recevable, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond devant la juridiction compétente, Mais dès à présent, et par provision, REJETONS la demande en constat d’acquisition de la clause résolutoire ; CONDAMNONS Madame [C] [K] [X] [P] [I] à payer à Madame [V] [N] [T] la somme de 7.215,90€ au titre des loyers et indemnités impayés arrêtés au 1er juin 2024, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [C] [K] [X] [P] [I] à payer à Madame [V] [N] [T] la somme de 800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTONS les parties des demandes plus amples ou contraires ; CONDAMNONS Madame [C] [K] [X] [P] [I] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la CCAPEX. AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION aux jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE