Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 24/00575

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE ORDONNANCE DE REFERE N° 24/ Référés Cabinet 3 ORDONNANCE DU : 15 Novembre 2024 Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier lors de l'audience : Madame BONALI, Greffière Greffier lors du prononcé : Madame ZABNER, Greffière Débats en audience publique le : 04 Octobre 2024 N° RG 24/00575 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4PKO PARTIES : DEMANDERESSE S.D.C. [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice le CABINET DURAND IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal représentée par Me Frédéric RACHLIN, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDERESSE Madame [B] [J] [I] [F] née le 19 Janvier 1972 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2] représentée par Maître Alexis REYNE de la SELARL AVOCATIA, avocats au barreau de MARSEILLE EXPOSES DES FAITS Suivant acte du 17 septembre 2020, Madame [B] [F] s’est portée acquéreur du lot 71 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] consistant en un appartement situé au rez-de-chaussée avec jouissance exclusive et perpétuelle du jardin et de la terrasse privative. Depuis son acquisition, Madame [B] [F] a fait procéder à la pose d’une clôture à l’intérieur de son jardin avec panneau de fausses feuilles et d’un filet de camouflage sur son abri de jardin. Suivant courrier du 7 février 2023, le syndic de copropriété, alors en exercice le cabinet L’IMMOBILIÈRE [U], a mis en demeure Madame [B] [F] de procéder à la dépose du grillage, au motif qu’il n’est pas conforme au modèle de clôture de la résidence et nuit à son esthétique, à la dépose du filet de camouflage blanc posé sur l’abri de jardin de Monsieur [R], à la dépose de rouleaux de canisses posés sur la clôture attenante au rez-de-jardin de Monsieur [R] et au retrait d’un panneau de fausses feuilles et fleurs en plastique jetées sur le bas volet de la clôture. Les parties ne sont pas parvenues à la résolution amiable du litige. C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice du 7 février 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet DURAND IMMOBILIER, a fait assigner Madame [B] [F] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Marseille, sur le fondement du règlement de copropriété, de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 835 du code de procédure, aux fins de voir : -Madame [B] [F] condamnée, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à procéder à la dépose : du grillage non conforme au modèle de clôture de la résidence et qui nuit à l’esthétique de l’ensemble immobilier (à savoir un grillage de grande hauteur avec retour de bas volet),du filet de camouflage blanc posé sur l’abri jardin fixé sommairement,du rouleau de canisses posé en l’état sur la clôture,des panneaux de fausses feuilles et fleurs en plastique installés sur le bas volet de la clôture donnant sur le jardin de la copropriété ;-se réserver la liquidation de l’astreinte ; -Madame [B] [F] condamnée à lui payer la somme de 1500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens incluant le procès-verbal de constat du 14 juin 2023. L’affaire a été appelée à l’audience du 4 octobre 2024. À cette date, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet DURAND IMMOBILIER, représenté par son conseil, réitère les termes de ses prétentions initiales telles que formées au terme de son acte introductif d’instance auquel il sera renvoyé. Madame [B] [F], représentée par son conseil, développe ses conclusions récapitulatives n°2, auxquelles il sera renvoyé et sollicite voir : -juger que les aménagements qu’elle a réalisés sur les parties communes à usage privatif et exclusif de son lot de copropriété ne portent pas atteinte à l’esthétisme de l’ensemble immobilier ; Et par conséquent, -debouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet DURAND IMMOBILIER, de ses demandes, fins et conclusions ; -condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet DURAND IMMOBILIER, au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. SUR CE Attendu que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ; Que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ; Attendu que le trouble manifestement illicite peut se définir comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit ; Que le juge des référés peut ordonner une mesure afin d’y mettre fin même en présence d’une contestation sérieuse ; Que l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut justifier son refus d’ordonner une mesure ; Que dans le cas présent, le Syndicat des copropriétaires affirme que les aménagements réalisés par Madame [B] [F] et constatés suivant procès-verbal de constat dressé le 14 juin 2023 portent atteinte à l’harmonie de la résidence, s’agissant de la double clôture avec rabat d’une hauteur distincte de celle des autres jardins privatifs et du filet de camouflage blanche, qui constitue un aménagement inesthétique installé sans autorisation de l’assemblée générale ; Qu’il considère que ces aménagements constituent un trouble illicite en raison de la violation du règlement de copropriété et de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et justifient ses demandes de remise en état ; Attendu que le règlement de copropriété prévoit en son article 12 qu’il ne pourra être apportée aucune modification, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale, au titre des terrasses et qu’« aucun aménagement, ni aucune décoration ou transformation ne pourront être apportés qui, extérieurement, rompraient l’harmonie du bâtiment » ; Qu’au terme de l’article 22-1 bis « les copropriétaires qui bénéficient de la jouissance exclusive de jardins devront les maintenir à leurs frais, en parfait état d’aménagement et d’entretien ; ils ne devront pas modifier les modèles des clôtures imposés par le comparant. Les jardins concourant à l’aspect général et à l’agrément de l’ensemble immobilier, le syndic sera chargé de faire respecter cette obligation, tout en contrôlant que les aménagements effectués ne portent pas atteinte à l’harmonie de l’ensemble et, en cas de carence des copropriétaires intéressés, de faire effectuer à leurs frais tous les travaux utiles. L’installation de mobilier de jardin y sera tolérée, à condition que sa forme et sa couleur ne soient pas de nature à compromettre l’esthétique de l’ensemble immobilier et du site, toujours sous contrôle du syndic. Tous autres dépôts d’objets quelconques, tout étendage de linge, toutes constructions ou installations quelconques, garages et autres, sont formellement interdits. Les copropriétaires considérés pourront faire pousser des plantes grimpantes sur les murs des locaux dont ils ont l’usage exclusif avec l’autorisation préalable du syndic. Cette autorisation pourra leur être retirée si la nature des plantations et la qualité de leur entretien risquent de nuire à l’esthétique ou à la conservation de l’ensemble immobilier » ; Attendu qu’en l’espèce, le règlement de copropriété ne comporte aucune précision quant au descriptif de ces clôtures, aucune indication quant à leur hauteur, leur type et leur aspect extérieur pour assurer une cohérence et une harmonie entre elles et ne donne aucune description des critères d’harmonie et d’esthétique à respecter ; Que le règlement de copropriété est également silencieux quant à la nature des plantations pouvant être réalisées ; Que c’est en raison de ces imprécisions, qu’antérieurement à son acquisition réalisée le 17 septembre 2020, Madame [B] [F] a interrogé le syndic de copropriété alors en exercice, la société FONCIA, par courriel du 20 juillet 2020 pour obtenir des « informations essentielles comme la sécurisation du jardin, la hauteur et la couleur acceptée pour le grillage»; Que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] ne justifie pas avoir répondu à l’interrogation de Madame [B] [F] qui a pu, en toute bonne foi, procédé aux aménagements litigieux ; Que dans le cadre de sa mise en demeure du 6 avril 2022 demandant la dépose du grillage au motif de sa non-conformité à l’esthétique de l’ensemble immobilier, le syndicat des copropriétaires ne précise pas la nature de la non-conformité ; Qu’en l’occurrence, Madame [B] [F] n’a pas modifié la clôture existante et le procès-verbal de constat du 14 juin 2023 montre que la clôture d’origine a été doublée d’une clôture intérieure plus haute avec rabat sur lequel un feuillage souple artificiel a été posé ; Qu’il ressort de la confrontation des procès-verbaux dressés les 14 juin 2023 et 23 mai 2024 qu’il n’y a pas un modèle unique de clôture des jardins privatifs de la copropriété et, au contraire, une diversité de ces clôtures qui, pour certaines sont composées d’un grillage de petite hauteur posé au contact du sol, pour d’autres d’un grillage posé sur un muret et pour d’autres encore avec l’ajout de claustras en bois ou de bâches vertes occultantes; Qu’à l’intérieur de certaines de ces clôtures, des végétaux de tailles et de type très différents ont été plantés, des arbustes de taille moyenne jouxtant des végétaux de haute taille ; Que du fait de la diversité de la réalisation de ces clôtures et de leurs aménagements intérieurs, il n’existe aucune réelle harmonie entre elles au sein de la copropriété ; Que les attestations de Madame [Z] [Y] et de Monsieur [V] [Y], voisins mitoyens du jardin de Madame [B] [F], affirment, que les aménagements qu’elle a réalisés ont constitué un embellissement dont ils profitent ; Que celles de Madame [H] [U] et de Monsieur [M] [U], voisins situés au-dessus de Madame [B] [F] attestent de l’absence de tout problème de voisinage ; Que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que l’installation par Madame [F], d’une clôture intérieure dans son jardin et de ses aménagements, avec la pose de feuillages artificiels et de canisses, rompt l’harmonie de la résidence, porte atteinte à l’esthétique de la copropriété et constitue une violation du règlement de copropriété ; Que l’illicéité de la clôture et de ses aménagements n’est pas établie de manière sérieusement incontestable de sorte que l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant de la violation du règlement de copropriété n’est pas caractérisée ; Que s’agissant de la toile blanche ajourée, elle s’analyse en un aménagement extérieur soumis à autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ; Que Madame [B] [F] ne justifie pas avoir obtenu cette autorisation ; Qu’il sera fait droit à la demande du Syndicat des copropriétaires de condamnation de Madame [B] [F] à procéder à son enlèvement, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte que les circonstances de l’espèce n’exigent pas ; Sur les demandes accessoires : Attenu qu’aucune considération tirée de l’équité ne commande de faire application, à ce stade de la procédure, des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit d’une quelconque partie à l’instance ; Que Madame [B] [F], qui succombe sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort, DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet DURAND IMMOBILIER, de l’intégralité ses demandes au titre de la dépose du grillage de clôture, du rouleau de canisse et des panneaux de fausses feuilles et fleurs en plastique ; CONDAMNONS Madame [B] [F] à procéder à l’enlèvement du filet de camouflage blanc posé sur l’abri de jardin ; DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une mesure d’astreinte ; DISONS n’y avoir lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties ; CONDAMNONS de la RESIDENCE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet DURAND IMMOBILIER, aux dépens de l’instance. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT